Sentencia Civil Nº 406/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 293/2008 de 22 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00406/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 293 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintidós de julio de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1433 /2006 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 84 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 293 /2008 , en los que aparece como parte apelante ARQUITECTURA Y ENERGIA, S.A. representado por el procurador DON JAVIER PEREZ-CASTAÑO RIVAS, y como apelado TECNICASA-INMUEBLES, S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DOÑA ANA BELEN GOMEZ MURILLO, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid, en fecha 14 de diciembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando en parte la demanda formulada por la procuradora Ana Belén Gómez Murillo, en nombre y representación de TECNICASA INMUEBLES, S.L., contra ARQUITECTURA Y ENERGIA S.L. a quien representa el procurador Don Javier Pérez-Castaño Rivas, y desestimando la reconvención por esta última formulada, debo declarar y declaro resuelto el contrato de promesa bilateral de venta concertado entre las partes el 7-9-2005, sobre la finca a que se refiere el primer fundamento de derecho de esta resolución condenando a la demandada reconviniente a que satisfaga a la demandante-reconvenida la cantidad de 6.000 euros. Todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en costas por la demanda principal, e imponiendo a la reconviniente las causadas por la reconvencional".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante ARQUITECTURA Y ENERGIA, S.A., al que se opuso la parte apelada TECNICASA-INMUEBLES, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 15 de julio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por Tecnicasa Inmuebles, S.L. contra Arquitectura y Energía, S.A. tenía por objeto la reclamación de 6000 €, relatando que en fecha 7 de Septiembre de 2005 las partes suscribieron "documento de señal para la reserva" de una vivienda sita al término de Mojácar, con plaza de garaje y trastero, con simultánea entrega por la actora de la suma de 3000 € sobre un precio de compra total de 243.600 €, y con validez de un mes, incluyendo pacto de que "los compradores deberán firmar el contrato de opción de compra o la compraventa en el plazo indicado, para lo cual serán requeridos por el vendedor con una antelación mínima de una semana", como consecuencia de cuya cláusula la vendedora, Arquitectura y Energía, S.A., debería haber requerido a la actora antes del día 7 de Octubre de 2005, requerimiento que nunca llegó a producirse, por lo que en 18 de Julio de 2006 Tecnicasa Inmuebles, S.L. envió burofax a la demandada para que restituyera la suma entregada, duplicada de conformidad con el art. 1454 Cc ., sin obtener respuesta.

Arquitectura y Energía, S.A., además de oponerse a la pretensión, planteó demanda reconvencional, solicitando la declaración judicial de validez y eficacia del contrato de compraventa antes descrito y el emplazamiento a la actora para otorgar la escritura pública de compraventa. Todo ello relatando que, tras la firma del documento de 7 de Septiembre de 2005, requirió verbalmente a Tecnicasa Inmuebles, S.L. para formalizar la compraventa, sin conseguirlo, hasta que recibió de esta entidad una comunicación el día 18 de Julio de 2006 para devolución de arras que, en realidad, encubría un desistimiento unilateral de la compraventa, por lo que a su vez, el 3 de Octubre siguiente convocó a la reconvenida para el otorgamiento de la escritura, sin resultado alguno.

La sentencia dictada en la primera instancia aborda en primer lugar la calificación jurídica del negocio celebrado en 7 de Septiembre de 2005, para concluir que se trata de una promesa bilateral de comprar y vender, del art. 1451 Cc ., sobre cuya base razona que no consta probado requerimiento alguno de la vendedora para "firmar el contrato de opción de compra o la compraventa", como rezaba el contrato, sino hasta el que se produjo en 3 de Octubre de 2006, y que fue posterior al requerimiento de devolución duplicada de arras, de 18 de Julio de 2006, enviado por la compradora. Añade que los efectos de la promesa bilateral de comprar y vender, cuando existe especificación de la cosa y del precio, son idénticos a los de la compraventa. Y que, asignándose a las arras pactadas el carácter de penitenciales, permiten a las partes desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada. Por todo lo cual, se declara la resolución del contrato de promesa de venta, y la condena de la demandada a pagar la suma de seis mil euros, estimando con ello en parte la demanda principal, al tiempo que desestima la demanda reconvencional.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Arquitectura y Energía, S.A., alegando que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba practicada. Y ello, en primer lugar, por declarar no acreditado que Arquitectura y Energía, S.A. requirió, de modo reiterado y verbal, a Tecnicasa Inmuebles, S.L. para formalizar la compraventa prevista en el documento de 7 de Septiembre de 2005.

Al entender de la apelante, la existencia y realidad de esos requerimientos se obtiene del hecho de que los litigantes mantuvieron relaciones comerciales continuadas en el tiempo posterior a la celebración del contrato, en cuyo decurso se sucedieron los requerimientos verbales, así como de la declaración testifical de doña Mariana .

En este extremo sólo cabe confirmar la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida, pues es la reconviniente, Arquitectura y Energía, S.A., como obligada a demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, ex art. 217.2 L.E .c., quien soporta la carga de justificar que efectivamente requirió, verbalmente, a Tecnicasa Inmuebles, S.L., dentro del plazo pactado de un mes, para formalizar la compraventa, o bien el contrato de opción de compra, previstos en el documento de 7 de Septiembre de 2005. Y si bien es cierto que consta la existencia de relaciones comerciales continuadas entre las partes, como se desprende de la documentación aportada por la ahora apelante, y sobre todo de las manifestaciones coincidentes de las testigos doña Filomena y doña Mariana , es lo cierto que de tales relaciones no puede deducirse la realidad del pretendido requerimiento. La habitualidad de relaciones es compatible con un requerimiento verbal, pero no indicativa de que necesariamente se emitiera. Muy al contrario, doña Filomena , directora comercial de Arquitectura y Energía, S.A. al tiempo de los hechos, manifiesta que esta entidad nunca notificó al comprador día y hora para el otorgamiento de la escritura, a pesar de que el responsable de Tecnicasa Inmuebles, S.L. preguntaba sobre las previsiones de entrega de la vivienda. Aclara que esa entrega se demoró por retrasos en la construcción, y por problemas de humedad, lo que impidió hacer la entrega dentro de plazo. Reconoce que en Abril o Mayo de 2006, la compradora anunció su intención de solicitar la devolución de la señal, con cuya petición se manifestó disconforme Arquitectura y Energía, S.A..

Las declaraciones de la testigo doña Mariana , empleada de Arquitectura y Energía, S.A., adolecen de vaguedad sobre la forma y contenido de posibles requerimientos.

En definitiva, las declaraciones testificales son contrapuestas, y el mero hecho de la continuidad de relaciones entre los litigantes no permite en modo alguno declarar probada la existencia de un requerimiento dirigido por Arquitectura y Energía, S.A. a Tecnicasa Inmuebles, S.L. para la formalización del contrato previsto en el documento de 7 de Septiembre de 2005, cuya ausencia de prueba perjudica a la reconviniente, ex art. 217.1 L.E .c.

TERCERO.- Aduce la apelante que el requerimiento recibido de Tecnicasa Inmuebles, S.L. el día 18 de Julio de 2006 es nulo, por no constar la representación que ostenta quien lo suscribe, don Abelardo , ni la relación de representación o apoderamiento mantenida por dicho señor con la requirente.

Dejando al margen el alcance puramente formal que se evidencia en este motivo de apelación, reseñar que la propia Arquitectura y Energía, S.A. reconoció las facultades representativas ostentadas por dicho señor cuando éste suscribió el documento de 7 de Septiembre de 2005, y que difícilmente podía ignorar el cargo que ostentaba como administrador solidario de la compañía, asumido desde la fecha de su constitución en el año 1999 si, como se afirma, los litigantes mantenían relaciones comerciales continuadas. En ese mismo sentido, Arquitectura y Energía, S.A., al recibir el requerimiento de Julio de 2006, permaneció pasiva, sin formular salvedad o protesta sobre la falta de representación que ahora denuncia.

Por último, no incumbe a Arquitectura y Energía, S.A. impugnar esa supuesta falta de representación, pues las facultades representativas de don Abelardo han sido reconocidas y ratificadas por la parte afectada, Tecnicasa Inmuebles, S.L.. De suerte que, incluso en el supuesto de que don Abelardo careciera de todo título representativo, los actos por él ejecutados en nombre de la sociedad en relación con el contrato litigioso serían válidos y eficaces en la forma que contempla el art. 1259 Cc ., a través de la ratificación, expresa o tácita, de los contratos celebrados a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal.

De la eficacia del requerimiento efectuado en 18 de Julio de 2006, se obtiene además la intrascendencia del ulterior requerimiento dirigido por Arquitectura y Energía, S.A. a Tecnicasa Inmuebles, S.L. el siguiente mes de Octubre para el otorgamiento de escritura pública, requerimiento que además, en cualquier caso, sería notoriamente extemporáneo.

CUARTO.- Denuncia la apelante que en la sentencia se confunden los conceptos de desistimiento, resolución y rescisión del contrato, en relación con el art. 1454 Cc ., aduciendo que las arras únicamente permiten rescindir, es decir, invocar alguno de los presupuestos específicos regulados en los arts. 1290 a 1299 Cc ., y en ningún caso "resolver" un contrato o "desistir" de su cumplimiento. En relación con ese planteamiento se reputa infringido el principio pacta sunt servanda.

La sentencia no incurre en confusión alguna de conceptos jurídicos, sino que aplica en sus propios términos el art. 1454 Cc ., utilizando efectivamente los términos de "resolver o desistir" del contrato de compraventa a propósito de las arras penitenciales. Ahora bien, tales expresiones no albergan ninguna confusión técnica, como se pretende, ni desde luego presuponen la aplicación del art. 1124 Cc ., o la vulneración del principio de obligatoriedad de los contratos (como se dice en el recurso). Por el contrario, los razonamientos de la sentencia se ciñen a la aplicación de las arras penitenciales, y en absoluto traen a colación la facultad resolutoria tácita de los contratos bilaterales, ni permiten someter el cumplimiento del contrato a la voluntad unilateral de una parte.

En esta cuestión, la sentencia se limita a citar, literalmente, la ya clásica y generalmente conocida jurisprudencia del Tribunal Supremo que diferencia las tres categorías de arras, confirmatorias, penitenciales y penales, reiterada en numerosas y constantes resoluciones (por todas, Ss. 30.Dic.1995, 21.Jun.1994, 10.Mar.1986 o 7.Jul.1978), declarando que "En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia de la Sala viene admitiendo la existencia de las siguientes clases:

a) penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 C.c . concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; b) confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el supuesto previsto en el art. 343 C . de C. y c) penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154 , como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada".

El sentido de los términos "desistir", "resolver" y "rescindir", y sus respectivas acepciones empleadas por la anterior doctrina jurisprudencial, resultan de su mera lectura. También de su sola lectura se desprende que la facultad de desistimiento unilateral asociada al art. 1454 Cc . es del todo compatible con el principio pacta sunt servanda.

QUINTO.- Se alega en el recurso que cualquier retraso sobre el plazo de un mes acordado en el documento de 7 de Septiembre de 2005 no puede entenderse como renuncia a la señal entregada. Asimismo, se denuncia el retraso imputable a Tecnicasa Inmuebles, S.L. en requerir la devolución duplicada de las arras, pues sobre el plazo de cumplimiento previsto, de un mes, no emitió dicho requerimiento sino en 18 de Julio de 2006. Estima que la pasividad prolongada durante ese periodo constituye un acto propio de aceptación de la falta de ejecución del contrato.

Las apreciaciones de la apelante carecen de fundamentación en Derecho. La espera sostenida por Tecnicasa Inmuebles, S.L., desde Octubre de 2005 a Julio de 2006, para ejercitar su derecho a reclamar la devolución duplicada de las arras penitenciales, no puede reputarse excesiva, ni produce la prescripción extintiva de la acción de reclamación. A partir de cuyo requerimiento, como actuación amparada por el contrato, quedó vedada la facultad de Arquitectura y Energía, S.A. para exigir la firma de la escritura de compraventa, que sí estaba específicamente sometida a un plazo, ampliamente incumplido.

SEXTO.- La apelante estima que el juez a quo manifestó cierta predisposición contraria a la práctica de prueba diferente de la documental, aunque finalmente admitió los medios de prueba de interrogatorio y testifical propuestos.

Sobre este particular, resulta intrascendente la manifestación efectuada en el curso de la audiencia previa por el juez a quo sobre la utilidad de otras pruebas diferentes de la documental aportada con los escritos de alegaciones, habida cuenta que en definitiva fueron admitidas y practicadas las pruebas de interrogatorio y testifical propuestas por las partes.

SÉPTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Pérez-Castaño Rivas en representación de Arquitectura y Energía, S.A. contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 84 de Madrid, bajo el número 1433 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.