Sentencia Civil Nº 406/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 893/2010 de 06 de Julio de 2011

Encabezamiento

ROLLO Nº 893/10-C

SENTENCIA Nº 000406/2011

SECCION OCTAVA

===========================

Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SÁNCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

===========================

En la ciudad de VALENCIA, a seis de julio de dos mil once.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra. Dª. Mª FE ORTEGA MIFSUD, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de QUART DE POBLET, con el nº 000909/2008, por Dª María Inmaculada Y D. Carlos Antonio representado en esta alzada por la Procuradora Dª. TERESA Mª FUERTES HERRERAS y dirigido por el Letrado D.JOAQUÍN CABRERA FERRIOLS contra D. Alberto Y Dª Araceli representado en esta alzada por la Procuradora Dª.ELENA HERRERO GIL y dirigido por el Letrado D.MANUEL BARRIOS, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. María Inmaculada y D. Carlos Antonio .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 2 de QUART DE POBLET, en fecha 14-7-10 , contiene el siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. Fuertes Herrera en nombre y representación de María Inmaculada y Carlos Antonio contra Araceli y Alberto , representados por el Procurador Sra. Herrero Gil, debiendo absolver a éstos de los pedimentos contenidos en ella, sin que proceda la condena en costas, debiendo cada parte asumir las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª María Inmaculada y D. Carlos Antonio , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 15 de Junio de 2011.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª María Inmaculada y Dº Carlos Antonio se presento demanda contra Dª Araceli y Dº Alberto en ejercicio de acción de nulidad del articulo 1300 del código civil y/o subsidiariamente la acción del articulo 1484 del código civil y/o subsidiariamente la acción rescisoria del articulo 1483 del mismo texto legal y ello con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. Los actores son propietarios de una vivienda sita en Valencia calle Orihuela nº 23 pta 9º y que fue adquirida a los demandados en fecha 6 de junio de 2008, fijándose como precio 110.400 euros. La vivienda tal y como consta en la escritura es un piso interior único en planta quinta de 55 m2, 35 m2 de vivienda y el resto terraza. No obstante lo descrito en la escritura de compraventa lo cierto es que tal y como consta en el informe de tasación existe otra planta denominada sexta en la que se construyo una habitación que es el dormitorio de la vivienda y que no consta ni en la escritura ni en el título constitutivo del edificio. Los actores sin la existencia de esa planta sexta no hubieran adquirido la vivienda y una vez comprada tienen conocimiento por los vecinos y por el administrador que se habían interpuesto denuncias , que las obras realizadas en la planta sexta eran ilegales y que tenían un expediente administrativo abierto y del que luego se tiene conocimiento al pedir el permiso de obras . Todo esto lo desconocían los demandantes, ocultado por los demandados y que de haber tenido conocimiento no hubieran formalizado la compraventa. Además los demandados tuvieron unos gastos por la adquisición del inmueble, gastos que ascendieron a 13.466'51 euros que también son objeto de reclamación y que no los hubieran tenido de no haber ocultado los demandados maliciosamente la situación de la vivienda. Los demandados contestaron a la demanda en los siguientes términos. Se alego la excepción de caducidad respecto de la acción del artículo 1484 del código civil y que conforme al artículo 1490 del mismo texto es de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida y las llaves se entregaron el 7 de junio de 2008 y la demanda se presenta el 9 de diciembre de 2008. En cuanto a la cuestión de fondo se alego que el inmueble que venden los demandados esta perfectamente descrito en el registro de la propiedad, cuando los demandados adquieren la vivienda ya estaba el altillo, que era visible y a los demandados se les concedió la cedula de habitabilidad. Los actores conocían que el altillo no estaba escriturado, que no existía registralmente por que así se les dijo en la inmobiliaria y así consta en el registro de la propiedad y en la escritura, pero además en el contrato privado que es de 23 de mayo de 2008 se acompaña nota informativa del registro, por lo que no existe engaño ni ocultación. Cuando se hace el informe de tasación en fecha 18 de mayo de 2008, el tasador refiere la documentación utilizada (catastro, escritura, nota simple etc). Nada se ha ocultado, todo estaba a la vista. Los demandados adquieren el inmueble en septiembre del año 2007, el expediente del Ayuntamiento es del año 2005 y durante el tiempo que fueron propietarios no recibieron ningún requerimiento por parte del Ayuntamiento y por tanto desconocían la existencia del expediente, no existiendo engaño u ocultación y respecto los gastos los impugna pues según la propia documental aportada fueron condonados .La sentencia desestimo la demanda y frente a dicha resolución formulan recurso de apelación los demandantes .

SEGUNDO .- Los demandantes fundan su recurso en error en valoración de la prueba practicada e interesando la estimación de la demanda alegando asimismo que la acción de vicios ocultos no estaba caducada. Respecto de la excepción de caducidad decir que no se aprecia y ello por que en el documento que firmaron las partes relativo a la entrega de las llaves se hacia constar que seria antes del 1 de julio de 2008 y estableciéndose una penalización por cada día de retraso, luego si la penalización no se hizo efectiva hay que entender que las llaves se entregaron el 30 de junio ultimo de los días previstos para la entrega sin penalización, y sin que el hecho de dar de baja el suministro de agua o luz acredite la efectiva entrega pues ello obedece a no generar mas gastos, luego si la demanda se presenta el 11 de diciembre de 2008 la acción no esta caducada. En cuanto a la cuestión planteada por los demandantes decir que, la esencia de todo el litigio reside en la maliciosa ocultación que supuestamente realizó la parte vendedora respecto a la existencia de un expediente administrativo en relación con la ilegalidad de obras realizadas en el altillo de la vivienda y de la existencia de acuerdos de la comunidad de propietarios que ya habían determinado las correspondientes denuncias. Es precisamente el conocimiento por los vendedores de esa situación concreta y su silencio a los compradores lo que presta sustantividad al problema, en el que subyace la consideración de la actora de que no hubiera concluido el contrato en las mismas condiciones de haber sido convenientemente informada, y por ello ejercita las acciones de nulidad, vicios ocultos y rescisoria acciones todas ellas que deben ser desestimadas compartiendo la Sala la fundamentación de la sentencia de instancia y ello por lo que a continuación se expone. Según este planteamiento, reviste capital importancia el que los demandantes tenían perfecto conocimiento y así consta en escritura pública, registro de la propiedad y por reconocimiento expreso que el altillo no existía en la escritura ni en el registro de la propiedad y que ellos adquirieron lo que figura en la escritura, es decir una vivienda con unas determinadas dimensiones y sin altillo alguno, limitándose a vender los demandados lo que a su vez habían adquirido en septiembre de 2007, además no se ha acreditado que los demandados tuvieran conocimiento de la existencia de expediente administrativo alguno en relación a la ilegalidad de las obras, no consta notificación alguna a dichos demandados ni tampoco en las actas de comunidad, por lo que difícilmente se puede ocultar o engañar respecto de algo que se desconoce. La jurisprudencia más reciente ( SSTS 17 de noviembre de 2006 , 8 de noviembre de 2007 entre otras) ha venido analizando la incidencia de los impedimentos urbanísticos y administrativos en los contratos de compraventa de bienes inmuebles, así como la omisión de la referencia expresa a la situación urbanística de la finca vendida en el contrato, por parte del transmitente, señalando, que tales impedimentos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato, "no son propias cargas o gravámenes, ni tampoco defectos ocultos", por lo que no cabe residenciarlos en la obligación de saneamiento que incumbe al transmitente ( sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 1993 , 18 de abril y 28 de mayo de 1996 y 23 de octubre de 1997 ; entre otras) sino que actúan, en caso de insatisfacción contractual del adquirente y de afectar esencialmente al objeto del contrato, como causa resolutoria de la relación, si la ocultación es contraria a los dictados de la buena fe, que debe informar las relaciones contractuales (art. 7 del Código Civil EDL 1889/1 ), al generar error en el consentimiento de los compradores, que de este modo habría quedado viciado. Resulta, sin embargo, fundamental para apreciar tal infracción del contrato, generadora de un derecho resarcitorio en el adquirente, que el desconocimiento de este último sobre la situación urbanística de la finca, no venga motivado por su propio actuar culposo ó falta de utilización de la normal diligencia en el conocimiento de la situación urbanística del inmueble transmitido. Afirma dicha doctrina, que las limitaciones urbanísticas legalmente previstas gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso y no pueden ser ignorados por el comprador, de modo que, no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor. Y la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 , subordina la aplicación del art. 1.483 del Código Civil , a la posibilidad de conocimiento por parte del comprador en razón de su oficio (art. 1.484 ) ó de la posibilidad de alcanzarlo (art. 1.483 del Código Civil ) por facilidad la de consultar los registros públicos donde consten tales afectaciones o limitaciones. En consecuencia, sólo cuando media dolo o una información torticera por parte del transmitente para captar la voluntad del comprador, o bien, cuando se trata de circunstancias o condiciones que están en contradicción con lo publicado en los archivos públicos, que no pudo alcanzar a conocer el adquirente, incurriría en clara responsabilidad el vendedor, pero no por la simple omisión de referencia alguna a la situación urbanística de la finca, que pudo incluso debió conocer el adquirente con una simple consulta en los organismos administrativos competentes. En el presente caso, concertado el contrato de compraventa en 6 de junio de 2008, al poco de suscribirse, en 2 de diciembre de 2008, el demandante solicita por primera vez información sobre la ilegalidad de las obras realizadas en el altillo, pretendiendo por ello una ocultación maliciosa del vendedor que sería contraria a la buena fe. Maquinación no probada y además tenia la posibilidad de obtener mediante consulta, la información que poco después de la compra recabó, teniendo, como tenía, conocimiento anticipado de la situación y características del inmueble vendido y de sus circunstancias constructivas, que eran manifiestas pues a la vista existía una obra que no figuraba en ningún documento publico y ello lo conocía el demandante, luego pudo con una normal diligencia cerciorarse de la situación de esa obra que físicamente existía pero no había constancia jurídica de su existencia y, que luego de celebrarse el contrato comprobó. Por ello, se rechaza la acción planteada conforme al artículo 1483 del Código Civil , se considera igualmente que no se faltó a la obligación de entregar la cosa tal y como fue o pudo ser examinada y conocida por la compradora, pues se entregó aquello sobre lo que versó el contrato y nada distinto; y, finalmente, no se ha podido probar en autos que los vendedores tuvieran conocimiento del expediente por infracción urbanística, es más, en agosto de 2007 los demandados tenían la correspondiente cédula de habitabilidad de la vivienda en cuestión según consta al folio 99 de las actuaciones, de tal manera que pueda entenderse concurrente el engaño que invoca la parte apelante ni tampoco en la parte compradora un vicio en el consentimiento susceptible de anular el contrato, por cuanto que lo que se vendía y adquiría era lo que constaba en la escritura. La aplicación de esta doctrina al supuesto de autos comporta que en modo alguno pueda atribuirse una infracción de la buena fe exigible a los vendedores tanto más si tenemos en consideración que ha quedado suficientemente probado que no tenían conocimiento del expediente administrativo. Por todo cuanto antecede, no siendo atribuible incumplimiento alguno a la demandada, procede, desestimar el recurso de apelación y confirmar la sentencia de instancia.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimacion del recurso de apelacion motiva la imposicion de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª María Inmaculada y Dº Carlos Antonio contra la sentencia de, 14 de julio de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Quart de Poblet , en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 909/08, que se confirma íntegramente, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada. Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Dese al depósito constituído el destino legalmente previsto.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo

477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.