Sentencia Civil Nº 407/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 155/2009 de 26 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00407/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7002562 /2009

RECURSO DE APELACION 155 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 359 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de LEGANES

De: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA DIRECCION000 , NÚMEROS NUM000 - NUM001 Y CALLE DIRECCION001 , MÚMEROS NUM002 Y NUM003

Procurador: GABRIEL DE DIEGO QUEVEDO

Contra: LEGAFINCAS S.L

Procurador: JAVIER LORENTE ZURDO

Ponente: ILMO. SR. D.ANTONIO GARCÍA PAREDES

SENTENCIA Nº 407

Magistrados:

ILMO. SR. D.ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMA. SRA. Dª.CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª.MARÍA VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid a veintiséis de octubre de dos mil nueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres.

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio Ordinario nº 359/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm.2 de Leganés, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada LEGAFINCAS, S.L., representada por el Procurador Sr. Gabriel de Diego Quevedo, y de otra, como demandada-apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NÚMEROS NUM000 - NUM001 Y DIRECCION001 , MÚMEROS NUM002 Y NUM003 , representadas por el Procurador Sr. Javier Lorente Zurdo.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES .

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Leganés, en fecha 29 de septiembre de dos mil ocho, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Díaz Alfonso, en nombre y representación de la entidad LEGAFINCAS, S.L., contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVDA. DIRECCION000 , NUM000 de Leganés (Madrid), debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a que abone a la actora la suma de SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE EUROS CON DOS CÉNTIMOS (7.647,02 euros), mas el interés legal de dicha suma desde la interposición de la demanda, incrementándose en dos puntos desde la fecha de la presente resolución hasta su total y completo pago, así como las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de octubre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda al considerar que la resolución unilateral del contrato de arrendamiento de servicios entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador se hizo sin el preaviso de tres meses pactado y sin que concurriera causa justificada, lo que le otorgaba el derecho a ser indemnizado por el cese en el ejercicio de sus funciones antes de la expiración del plazo contractualmente pactado.

Frente a dicha resolución, la Comunidad demandada formula recurso de apelación en bases a una serie de motivos de impugnación que pueden ser sintetizados en los siguientes:

1) Error en la valoración de la prueba respecto del hecho determinante de la litis, que no es la rescisión del contrato de arrendamiento de servicios sino la no renovación o cese del cargo de administrador; y 2) Error en la valoración de la prueba respecto de las causas que habrían dado lugar y justificado el ceso del administrador acordado por la Junta de Propietarios, como la variación del contrato inicial que se hizo en base a su persona y cercanía de su establecimiento, o la inasistencia personal a las Juntas, o la falta de rendición de cuentas, o la falta de información de la situación financiera al presidente, o la despreocupación por cambiar a su tiempo los titulares de la cuenta bancaria que la Comunidad tenía en Caja Badajoz, así como la desatención a servicios y averías.

SEGUNDO. Sobre la valoración de la prueba respecto de la relación jurídica subyacente al cese.

La reclamación que se formula en la demanda se hace en base a la consideración de que lo que unía al demandante con la Comunidad de Propietarios demandada era un contrato de mandato retribuido, que al haber sido resuelto unilateralmente por una de las partes debe reconocérsele al demandante un derecho a la indemnización correspondiente.

Pero, examinando los datos probatorios aportados a las actuaciones, se ve que la realidad que subyace al conflicto tiene otros aspectos o dimensiones que el demandante no parece tener en cuenta.

Es cierto que entre las partes se firmó un contrato de arrendamiento de servicios el día 16 de noviembre de 2004, que venía a ser prórroga de otro nombramiento anterior efectuado en la Junta Ordinaria de 6 de noviembre de 2000. Observándose en el texto del contrato de 16 de noviembre de 2004 se pactó que el nombramiento quedaba condicionado a que fuese ratificado por la Junta de Propietarios y que la evitación de la prórroga debía de hacer mediante denuncia por la Junta de Propietarios con tres meses de antelación a la finalización del nombramiento.

Se puede ver aquí una concurrencia entre el origen contractual del nombramiento y el origen legal o estatutario correlativo. Características que arrojan una luz especial sobre la resolución del asunto.

En principio se puede decir que el cargo de administrador es una figura de origen legal, al estar prevista en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , junto a los cargos de presidente y secretario, y al que se atribuyen, asimismo legalmente, una serie de facultades y obligaciones en el artículo 20 de la misma Ley .

Art. 13 LPH

.....

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

Artículo 20 LPH

Corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Este detallismo de la ley a la hora de regular la figura del administrador de la comunidad de propietarios haría de por sí innecesaria la firma de un contrato añadido o complementario, dado que bastaría con la aceptación del cargo por parte del administrador (retribución incluida) para que éste pudiera comenzar a desarrollar las funciones que la ley le atribuye dentro del marco asimismo establecido por la ley.

Pero en lo que de forma directa atañe al presente asunto, que es el tema de la duración del cargo de administrador, nos encontramos con que cada una de las partes litigantes mantiene una posición distinta, habiendo asumido el juez de instancia la tesis del administrador demandante, cosa con la que no está de acuerdo la comunidad demandada.

Comenzando a examinar la cuestión desde la perspectiva legal, vemos que la Ley de Propiedad establece en su artículo 13 que

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

La norma general es que los cargos tengan una duración anual. Parece un tiempo más que prudencial, sobre todo para los cargos de presidente y secretario, habida cuenta de que son cargos no retribuidos y que requieren enfrentarse a los problemas -a veces nada agradables- que suelen surgir en el seno de las Comunidades de Propietarios.

Sin embargo, para el cargo de administrador (que a veces acumula también el cargo de secretario de las juntas) puede parecer un plazo excesivamente corto, por la propia dinámica de su función que, entre otras funciones, comprende la de elaborar los presupuestos anuales y llevarlos a ejecución, así como controlar la ejecución de contratos que a veces tiene una duración superior al año. Ello es especialmente relevante en las grandes ciudades donde suelen existir comunidades de propietarios con un número elevado de copropietarios y con un presupuesto anual elevado que es preciso luego llevar a ejecución. Lo que a su vez ha dado lugar a que la figura del administrador de fincas esté cada vez más profesionalizada y un mismo administrador (persona física o jurídica) tenga en cartera a un elevado número de fincas, con el correspondiente incremento del volumen de su oficina y de su inversión en ella.

Esto puede explicar que en muchos casos los administradores quieran reforzar su nombramiento con un contrato añadido, o previo, a la designación por la Junta de Propietarios Ante lo cual se suscita la cuestión de qué es lo que debe prevalecer si el contrato o la designación en la Junta.

Al entender de este tribunal de instancia la norma especial de la Ley de Propiedad Horizontal debe prevaler sobre la normativa general de los contratos en relación con el contrato de arrendamiento de servicios celebrado con el Administrador, cosa que además -como ahora veremos- no está en contradicción con los pactos particulares celebrados.

De hecho, si nos fijamos en el texto del contrato aportado a las actuaciones, podemos ver cómo en la cláusula b) se condiciona la perfección del contrato a la posterior aprobación de la Junta de Propietarios. Y, además, cuando en ese mismo contrato se habla de denuncia del contrato, para impedir su prórroga por un año más, se pacta que "la denuncia deberá ser acordada con 3 meses de antelación en Junta de Propietarios". Esto pone bien a las claras que el tema de la contratación o designación de un Administrador para las funciones que la LPH señala para que la Comunidad de Propietarios pueda funcionar correctamente no es cosa a decidir simplemente entre el presidente y el administrador; sino que requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios y debe decidirse por tanto en el seno de la Junta de Propietarios.

Se hace preciso, pues, combinar lo que se decida fuera de la Junta con lo que se acuerde dentro de la Junta.

En el presente caso contrato externo a la Junta y acuerdo interno de la Junta coinciden en la duración anual, en la prórroga y en la denuncia con tres meses de antelación. La única diferencia estriba en si esos tres meses de preaviso condicionan o no el mantenimiento del contrato.

Este tribunal entiende que, ateniéndose a la realidad de la reunión anual de la Junta para la renovación de cargos y que el preaviso de tres meses pretende evitar, por un lado, que la Comunidad se quede automáticamente sin administrador y por otro que el administrador no se vea privado de golpe de una actuación que le está siendo remunerada, lo procedente es considerar que el momento adecuado de la denuncia es el momento de celebración de la Junta de renovación de cargos (y no el antepenúltimo mes del contrato firmado entre el presidente y el administrador) y que la consecuencia de la no renovación del cargo de administrador debe ser, no la prórroga del contrato, sino la prolongación del cargo a efectos puramente económicos durantes los tres meses siguientes al acuerdo de no renovación.

Con ello entendemos que se respetan las expectativas de unos y otros y los derechos tanto de la Comunidad como del administrador.

Y precisamente porque se trata de un cargo en el que pesa más el aspecto institucional que el contractual, y en el que tradicionalmente (y así lo reconoce la jurisprudencia) influye de modo primordial la confianza o el principio "intuitu personae" no se hace necesario invocar ni examinar si ha existido o no una causa que justifique o fundamente la no renovación del cargo anual. Por lo que, si necesidad de entrar en el enjuiciamiento del resto de motivos de recurso, procede estimar parcialmente el recurso y revocar también parcialmente la sentencia de instancia en el sentido de estimar parcialmente la demanda y condenar a la Comunidad demanda a que abone al administrador demandante únicamente el importe de las tres mensualidades siguientes al acuerdo en que se decidió no prorrogarle el cargo. Lo que arroja una cantidad de 1.912,50 euros.

TERCERO. Costas procesales.

Por la estimación del recurso no procede hacer pronunciamiento condenatorio en cuanto a las costas procesales de la segunda instancia, a tenor de lo que dispone el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y las de la primera instancia serán sufragadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al haberse estimado la demanda sólo parcialmente (art. 394 LEC ).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , NÚMEROS NUM000 - NUM001 Y DIRECCION001 , MÚMEROS NUM002 Y NUM003 frente a LEGAFINCAS, S.L. contra la sentencia de fecha 29 de septiembre de 2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Leganés, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la referida resolución en el sentido de condenar a la Comunidad demandada al pago de la cantidad de MIL NOVECEINTOS DOCE EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (1.912,50 ?), sin imposición de la costas de la primera instancia.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a