Sentencia Civil Nº 407/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 107/2012 de 17 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 107/2012

Procedente del procedimiento Juicio Ordinario nº 917/2010

Juzgado de Primera Instancia nº 2 Gavà

S E N T E N C I A Nº 407

Barcelona, 17 de septiembre de 2013

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 107/2012, interpuesto contra la sentencia dictada el día 27 de septiembre de 2011 en el procedimiento nº 917/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Gavà en el que es recurrente DENTALETRA DEL INMUEBLE SLy apelado COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimando parcialmente la demanda formulada por DENTALETRA DEL INMUEBLE, S.L. contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ' DIRECCION000 ' INTEGRADA POR LAS FINCAS SITAS EN AVENIDA000 , NÚM. NUM000 , NUM001 - NUM002 - NUM003 , PASAJE000 , NÚMS. NUM004 , NUM005 Y NUM006 Y PASAJE001 , NÚM. NUM004 DE CASTELLDEFELS:

1)Absuelvo a la COMUNIDAD demandada de las pretensiones principales de la actora sobre nulidad de los acuerdos de junta de dicha COMUNIDAD, de 25.03.2010, de pago de derrama, reclamación de intereses y reclamación judicial, respecto de la actora.

2)Declaro, y condeno a la parte demandada a pasar por tales declaraciones:

a)Que la obligación de la demandante, de pagar la derrama acordada en dicha junta por 1.763,64 euros, no le era exigible con anterioridad al requerimiento de pago por burofax, y notificación de acta, de 24.09.2010 y sí a partir de 24.03.2011.

b)Que no procede exigir intereses de demora a la actora por dicha cantidad, sino desde dicha fecha de 24.03.2011.

c)Que no ha lugar a conceder a la actora ulterior plazo de pago.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Mª Dolors PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.-La entidad Dentaletra del Inmueble SL instó demanda contra la Comunidad de Propietarios denominada DIRECCION000 , integrada por las fincas sitas en las calles AVENIDA000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 - NUM003 , PASAJE000 número NUM004 , NUM005 y NUM006 , y PASAJE001 , número NUM004 de Castelldefels en la que tras explicar que era titular del local comercial número 9, sito en la planta baja del edificio de la PASAJE001 número NUM004 , destacó que con anterioridad a la fecha que se dirá jamás había sido convocada a Junta alguna de la Comunidad de Propietarios ni se le había exigido el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias, en atención a lo previsto en las normas siete y catorce de los Estatutos de la referida Comunidad, y que ponía de manifiesto un pacto tácito de no reclamación de gastos extraordinarios a los locales, pacto que se había consolidado a lo largo del tiempo a través de los propios actos de la Comunidad.

Sin embargo, en la Junta celebrada el día 25 de marzo de 2010, se aprobó una derrama extraordinaria a cargo de la demandante que ahora impugnaba al considerar contraria a los actos propios antes expresados (i), a que las obras extraordinarias entrarían dentro de los supuestos de exclusión previstos en los Estatutos de la Comunidad (ii), y al hecho de que estas obras de reparación correspondían, en todo caso, a elementos ubicados única y exclusivamente en zonas correspondientes a los edificios de viviendas, separados físicamente de la zona en la que se encuentra el local (iii).

La demandante solicitó asimismo la nulidad del acuerdo relativo al devengo de intereses de demora y la reclamación judicial de derramas pendientes, y con carácter subsidiario, la inexigibilidad de la deuda y abuso de derecho por haber notificado el acuerdo de manera tardía.

La Comunidad demandada se opuso a la expresada solicitud en base a las consideraciones que en síntesis indicamos: a) falta de legitimación activa de la entidad demandante , con fundamento en la previsión contenida en el artículo 553-31 del Codi civil de Catalunya, b) ser falso que el local no estuviera físicamente integrado en el edificio ya que se trataba de un inmueble compuesto de dos bloques, como así resulta de la escritura de obra nueva, c) ser falso que no se les hubiera convocado a las juntas aunque sí que tan solo se les convocaba a las juntas que podían ser de su interés, toda vez que los Estatutos excluían a la actora de contribuir a determinados gastos que por tal razón no se les habían cobrado, d) ser falso que la actora no conociera el resultado de la junta hasta la recepción del burofax porque en el mes de septiembre de 2010 la obra ya estaba casi finalizada y la actora había tenido que ver necesariamente los andamios colocados delante de su local, e) el acuerdo adoptado en la junta es válido en todas sus partes.

La sentencia dictada en la instancia, tras un detallado estudio de las cuestiones debatidas, concluyó que los acuerdos de la junta de fecha 25 de marzo de 2010 debían reputarse válidos, desestimando la pretensión de nulidad ejercitada en la demanda, si bien admitió que la obligación de la demandante de liquidar la deuda pendiente tan solo le era exigible desde que se le hizo el requerimiento de pago por burofax de fecha 24 de septiembre de 2010, momento a partir del cual se devengaban los intereses de demora acordados en la Junta.

Frente a la expresada resolución ha planteado recurso la representación de la parte actora que solicitó la íntegra estimación de la demanda con fundamento en las consideraciones que resumidamente indicamos: a) nulidad de la junta de 25 de marzo de 2010 por infracción de normas imperativas al entender que el acuerdo fue un mero trámite efectuado con el único objeto de reclamar a los locales el pago de las obras a desarrollar en la fachada que ya habían sido aprobados de antemano en anteriores juntas a las que no había sido citado ningún local, de manera que a la junta tan solo asistieron unas subcomunidades inexistentes representadas por el Sr. Leoncio , b) nulidad del acuerdo de reclamación de cuotas extraordinarias a esta parte, al hallarse exonerada tácitamente de su pago, constando que hacía catorce años que no se le reclamaba cuota alguna resultando impensable que durante todo este tiempo no se hubieran generados cargos correspondientes a elementos comunes que no fuesen escaleras, piscina, jardín y zona de ocio, destacando que el propio juzgador de instancia admite el sistema de funcionamiento por subcomunidades pero utiliza distinto rasero cuando se trata de valorar estos mismos actos respecto de la cuestión del pago de cuotas extraordinarias.

SEGUNDO.- En lo que se refiere a la supuesta nulidad de la junta por infracción de normas imperativas, es claro que la pretensión ni se dedujo en la instancia ni puede ser atendida, sin que sirva de fundamento el hecho, aceptado por el juzgador de instancia, de que la Comunidad pudiera funcionar de facto, en algunas ocasiones, a través de subcomunidades no establecidas en los estatutos, porque lo que está claro es que la convocatoria y la forma en que se celebró la junta que nos ocupa fue correcta, sin que pueda invalidarla el hecho de que con anterioridad a la misma, la cuestión que ahora se discute se hubiera comentado o debatido en reuniones de las llamadas 'subcomunidades' que precisamente por no estar previstas en los estatutos no podían adoptar, y no lo hicieron, acuerdo alguna capaz de vincular a la Comunidad, por lo que carece de sentido que el apelante pretenda aducir que hubieran sido de mejor derecho los acuerdos tomados en las referidas subcomunidades frente al acuerdo adoptado de conformidad con los Estatutos que regulan la Comunidad.

Centrándonos ya en el fondo de la cuestión debatida, de la argumentación de la recurrente sustentada en la supuesta existencia de un pacto tácito de no reclamar nada a los locales, resultante de supuestos actos propios de la Comunidad, podemos inferir a contrario sensu, que la referida parte es consciente de que desde el punto de vista legal y estatutario viene obligada a contribuir a los gastos que se generen por el mantenimiento de la fachada, que son los ahora discutidos.

A tal efecto, no está de más recordar que ciertamente la entidad actora está obligada a sufragar tales costes. En primer lugar porque el artículo 553-44 del CcCat regula la obligación de los propietarios de asumir las obras de conservación y reparación necesarias sobre los elementos comunes, con la particularidad, según el artículo 553-45 que han de hacerlo en proporción a su cuota de participación y de acuerdo con las especialidades que fijen el título constitutivo y los estatutos. En segundo lugar, porque en el indicado título se establece claramente que los locales 'no tendrán el derecho al uso de la piscina y zona de esparcimiento....', y que 'Por ello, quedarán exentos del pago de estos gastos. A su vez, respecto del resto de gastos, participarán en la cuota indivisa que les corresponda pero en relación siempre a la cuota de participación que para cada local- garaje, se ha establecido'.

TERCERO.- Acerca de la doctrina de los actos propios en que se apoya la recurrente, debemos ante todo recordar que la referida doctrina se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica, y que como declara la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2002 la regla nemine licet adversus sua facta venire-a nadie le es lícito ir contra sus propios actos- tiene su fundamento en la buena fe y en la protección de la confianza que la conducta produce, por lo que tales actos han de ser vinculantes, causantes de estado y definidores de una situación jurídica de su autor, encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho y no han de ser ambiguos, sino revestidos de solemnidad.

El art.111-8 del Codi civil de Catalunya ha positivizado la doctrina expuesta al establecer que 'Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta propia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven consequències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual',lo que pone de manifiesto la necesidad expresada de que los actos de que se traten no admitan duda alguna.

Pues bien, aplicando las consideraciones precedentes al supuesto enjuiciado, de la prueba practicada en los autos ha resultado acreditado que la entidad actora no ha contribuido a los gastos a los que no le correspondía contribuir, pues recuérdese que está exenta de la mayor parte de los mismos, y no habiendo constancia de que se le hubiera eximido del pago de cuotas a las que hubiera debido contribuir, es claro que no ha habido actuación propia inequívoca de la Comunidad encaminada a liberarla en el pasado y para el futuro de todos los gastos comunitarios.

Pero es que con independencia de lo anterior, la contribución a los gastos de todo comunero es una imposición legal de carácter imperativo respecto de la cual ni expresa ni mucho menos tácitamente sería posible la liberación total que se pretende. Es cierto que la ley prevé determinadas y específicas exclusiones ( art. 554-45-2 CcCat ), pero exige que se establezca así en los Estatutos, cosa que se hizo en el caso de autos, lo que supone, a su vez, que cualquier modificación de lo establecido precisará del acuerdo de la Comunidad con la mayoría cualificada de las cuatro quintas partes que establece el artículo 553-25 del CcCat .

La pretensión, por tanto, no puede prosperar, debiendo ratificar las acertadas consideraciones efectuadas en la resolución de instancia que damos por reproducidas.

CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dentaletra del Inmueble SL contra la sentencia de 27 de septiembre de 2011 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 2 de Gavà que confirmamos íntegramente siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.