Sentencia Civil Nº 407/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 816/2012 de 28 de Julio de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Dª. EMMA GALCERÁN SOLSONA

Magistrados

D./Dª. MARÍA ELENA CORRAL LOSADA (Ponente)

D./Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 28 de julio de 2014.

VISTO, ante Sección Cuarta de la Audiencia Provincial, el recurso de apelación admitido a la parte apelante, en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de fecha 16 de mayo de 2012 , seguidos a instancia de D. /Dña. Natalia D. Lorenzo representados por el Procurador D. /Dña. PEDRO MARTIN HERRERA y dirigidos por el Letrado D. /Dña. JOSÉ MARÍA MARTÍNEZ CABRERA, contra D. /Dña. DIRECCION000 CDAD DE PROPIETARIOS representados por el Procurador D. /Dña. TOMAS DE PAIZ PAETOW y dirigidos por el Letrado D. /Dña. OSCAR SALVADOR SANTANA GONZALEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada

Que ESTIMANDO la demanda formulada por Don Lorenzo y Doña Natalia , representados por el Procurador de los Tribunales Don Pedro Martín Herrera, contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , representada por el Procurador de los Tribunales Don Claudio Luna Santana, debo declarar la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de propietarios de fecha 21 de enero de 2011.- Se imponen las costas a los demandados

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 16 de julio de 2014 a las 11:00 horas.

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la sentencia el Ilmo. /a. Sr. /a. D. /Dña. MARÍA ELENA CORRAL LOSADA, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza la parte demandada, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , contra la sentencia que estimó la demanda de impugnación de acuerdos adoptados en la Junta celebrada el día 21 de enero de 2011 entendiendo que los acuerdos impugnados no reflejan la cuota de participación que tales votos representan por lo que no puede tenerse por acreditado que el acuerdo ha sido aprobado con la mayoría que se requiere.

En el recurso de apelación se alega error en la valoración de la prueba, consistente a entender de la parte demandada en que la cuota de participación había sido modificada por unanimidad, tal y como exige la ley, por junta de 2007, y en que para la demandada el Juzgador erró en la interpretación que hace del 'acuerdo o convenio entre las comunidades' puesto que entiende que su fin 'si bien se traduce en una lectura simple en que todos contribuyan de la misma manera a los gastos de la comunidad, lo es también el de cumplir con las obligaciones que dimanan del artículo 24 LPH respecto a la agrupación de las mismas, y por tanto, la de fijar la cuota de participación de cada uno de los bungalows integrantes de la Comunidad resultante de la agrupación'.

Entiende además que en todo caso la cuota de participación de los votantes sólo da lugar a la nulidad cuando es determinante para la validez del acuerdo comunitario y que a su entender 'aún cuando se reflejara su coeficiente de participación no igualitario, llegaremos fácilmente a la conclusión tras una simple operación aritmética que los acuerdos han sido adoptados todos por, como mínimo, 73% de los votos a favor (mayoría cualificada)', que a su entender todos los acuerdos son aprobados por todos exceptuando los propietarios de los bungalows NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM007 ' 'en total 8 bungalows que votan en contra y salvan el voto en todos los puntos que van a ser propuestos para su aprobación de los 61 bungalows que acuden a la Junta. Por lo que obtendríamos que los acuerdos son aprobados por el voto favorable de 53 de estos bungalows (86% de los votos)', y que incluso haciendo la ficción de considerar todos los bungalows que votan en contra como dobles resultaría que los votos en contra serían de 16 frente a los ya 53 mencionados, lo que implicaría que todos los acuerdos estarían aprobados por más del 73% de los otos, lo que es lo mismo que decir que son aprobados por mayoría cualificada'.

Que a su entender lo cierto es que la comunidad decidió sustituir el sistema de coeficientes por el de reparto igualitario con la agrupación de Comunidades llevada a cabo en 2007 ante notario, acuerdo aprobado respetando para ello, en Junta y por unanimidad, con el voto favorable de los ahora demandantes, y que por tanto 'no es necesario consignar la cuota de participación, tal y como se recoge en el fallo apelado pues la intención con la unificación de ambas es que todos los bungalows, sean sencillos o dobles, determinen igualitariamente la participación en los elementos comunes de la finca; establecer la distribución igualitaria entre los distintos propietarios de los gastos y cargas de cualquier tipo que genera la Comunidad, y determinar la participación igualitaria de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la actuación de la comunidad'.

SEGUNDO.- El recurso debe ser desestimado puesto que no comparte la Sala la valoración de la prueba y conclusiones fácticas de la apelante y sí las establecidas en la demanda (en cuanto a la existencia diferenciada de una comunidad de propietarios DIRECCION000 y una comunidad de propietarios DIRECCION001 sin que en el convenio entre ambas se haya constituido propiamente una agrupación de mancomunidades ni mucho menos se hayan modificado las cuotas de participación de cada comunero sobre los elementos comunes de su propia comunidad, sin perjuicio del convenio establecido entre ambas para el uso común de determinados elementos de una u otra comunidad y su mantenimiento, y sin que se puedan contabilizar votos de personas ajenas a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 para elegir el presidente de dicha comunidad, como es expresa en la demanda, o para establecer nuevos servicios hasta la fecha inexistentes).

En efecto, los hechos de que debe partirse para la resolución del litigio son los siguientes:

Las Comunidades de Propietarios DIRECCION000 y DIRECCION001 son dos comunidades de propietarios distintas y diferenciadas, con sus respectivos elementos comunes -sin que conste que existan elementos comunes a ambas comunidades-, sus respectivos copropietarios y sus respectivas cuotas de participación, de cada uno de los copropietarios en su respectiva Comunidad -y no en la otra-.

No existe una Comunidad de Propietarios DIRECCION002 diferenciada de las otras dos ni constituida por agrupación propiamente dicha de las otras dos, sino tan sólo un convenio de utilización común de elementos comunes de ambas y de contribución de ambas comunidades a sus gastos de conservación y mantenimiento (fijándose que cada propietario de un bungalow, sea sencillo o doble, de una u otra comunidad, contribuirá en partes iguales a dichos gastos). Pero el convenio suscrito entre ambas Comunidades, DIRECCION000 y DIRECCION001 ni constituye una comunidad distinta, ni constituye propiamente una agrupación de comunidades sino sólo un convenio entre ambas de duración de 15 años -que se dice prorrogable tácitamente por otros quince cuando no lo han acordado las dos comunidades- y sin que existan cuotas de participación propiamente dichas sobre elementos comunes a ambas Comunidades de propietarios -con independencia de la contribución a determinados gastos- ni órganos propios de esa pretendida agrupación de Comunidades. En particular no existe órgano alguno de dicha pretendida agrupación de Comunidades, ni Junta de Propietarios -lo que ya de por sí revela la completa nulidad de la Junta celebrada- ni Presidente de la misma diferenciado del Presidente de cada una de las Comunidades e incluso en el convenio suscrito por los Presidentes de cada una de ellas, con exceso sobre lo acordado en las Juntas respectivas, se mantienen claramente los órganos de cada una de las Comunidades y sólo se prevé un 'comité de vigilancia' del cumplimiento del Convenio integrado por cada uno de los dos Presidentes -elegidos cada uno por su respectiva comunidad de propietarios-, y un sometimiento a arbitraje de equidad (también pactado con exceso de lo acordado en las Juntas de cada comunidad como directrices del convenio) de las discrepancias entre ambas.

Lo que cada Comunidad ( DIRECCION000 y DIRECCION001 ) acordó en sus respectivas y diferenciadas Juntas (en efecto, con el voto a favor del demandante, pero a favor de lo que se acordó, no de lo que pretende la demandada que se acordó en ellas), y en particular la Comunidad DIRECCION000 en la Junta de 17 de marzo de 2001 fue 'el Presidente queda facultado para elaborar un convenio a firmar con DIRECCION001 , donde se recogerán las siguientes directrices: Se redactará un convenio a largo plazo, de 10 a 15 años; la distribución de los gastos y de las obras de mejora y de obligado cumplimiento se hará entre los dos apartamentos del total del complejo DIRECCION002 , a partes iguales, y se propondrá a DIRECCION001 del pago de un estipendio, cuya propuesta se traerá a la próxima Junta' (folio 134), y en la Junta General de 5 de abril de 2001 se acordó 'facultar al Sr. Presidente de la Comunidad, D. Jose Pedro , para firmar un convenio con la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 que recoja por escrito la agrupación que se viene practicando de fato entre ambas Comunidades, con sujeción a las siguientes directrices: se continuará con la agrupación mediante un convenio a largo plazo, de 10 a 15 años, para el uso en común de la piscina, zonas comunes y servicios propios de la explotación; y la distribución de los gastos y las obras de mejora y de obligado cumplimiento se realizará a partes iguales entre los 92 apartamentos del total del complejo DIRECCION002 '.

Y en efecto, lo que finalmente se firmó por los presidentes de ambas Comunidades, excediendo en parte lo acordado en la Junta (desde que como se ha dicho se introdujeron cláusulas no comprendidas en las directrices del acuerdo), fue un acuerdo en escritura pública sometido a las siguientes ESTIPULACIONES:

PRIMERA: Ambas Comunidades de Propietarios se reconocen recíprocamente, y a favor de los ocupantes de los respectivos apartamentos, el derecho al uso y acceso, mediante las escaleras que comunican ambos complejos, de la piscina, bar priscina, jardín y restaurante-solarium.

SEGUNDA: Los gastos de mantenimiento, conservación y reparaciones de los elementos comunes de ambas comunidades agrupadas serán satisfechos a partes iguales entre los noventa y dos apartamentos que las comprenden.

TERCERA: Ambas Comunidades reconocen a favor de la Entidad explotadora, en este momento Explotaciones Tesán, S.L., o cualquier otra que en el futuro la sustituya, el derecho al uso y acceso, a través de las respectivas zonas comunes, de la Recepción, Oficina, cuarto de servicios técnicos, archivo, almacén y cuarto de lencería, para el servicio de la explotación conjunta y agrupada de ambas comunidades, y cuya construcción fue costeada en su día por ambas.

CUARTA: Para la administración, vigilancia y cumplimiento del presente convenio, se establece un comité formado por los Presidentes de ambas Comunidades, cuyo comité podrá dirimir cualquier problema o cuestión sobre su aplicación, designar representantes y administradores conjuntos y contratar servicios de mantenimiento, reparaciones y conservación de los elementos que le afectan.

QUINTA: El presente convenio tendrá, a partir de la fecha del encabezamiento, una duración de quince años, prorrogables tácitamente por otros quince.

SEXTA: Cualquier discrepancia entre las partes será resuelta mediante arbitraje de equidad, constituyéndose un colegio arbitral formado por tres árbitros, uno nombrado por cada parte y el tercero de común acuerdo.

SÉPTIMA: Los gastos derivados del presente otorgamiento serán satisfechos por mitad entre ambas partes'.

En suma, no existe una Junta General de la agrupación sino que sólo existen las Juntas de cada Comunidad, DIRECCION000 y DIRECCION001 , con sus respectivos partícipes y cuotas de comunidad conforme a sus estatutos o escrituras de constitución y sin que exista una Junta General Común que pueda sustituir los acuerdos que cada una de las Comunidades deba adoptar separadamente (como por ejemplo aprobar la contratación de un administrador de fincas común para la agrupación que no se encontrara contratado con anterioridad) y reuniendo las mayorías que en cada Comunidad proceda, sin que puedan considerarse los votos de los propietarios de DIRECCION001 para la adopción de los acuerdos propios de DIRECCION000 ni los de DIRECCION000 para la adopción de los acuerdos propios de DIRECCION001 .

En suma, como razonó el Juez a quo -y acogiendo la Sala en su valoración de la prueba en la alzada las conclusiones fácticas que se establecían en la demanda con mayor claridad de lo que se pudo hacer en la sentencia de instancia- era imprescindible tener en consideración la cuota de participación que tenía cada uno de los votantes (y la comunidad de propietarios en que concretamente la tenía cada uno de ellos) a fin de entender aprobados los acuerdos por la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 o no. Si se tiene en cuenta que no consta qué propietarios de DIRECCION000 votaron y cuáles lo eran de DIRECCION001 ni la cuota de participación en las respectivas comunidades, que por su propia naturaleza debía computarse separadamente (de modo que incluso convocadas simultáneamente las dos Juntas, lo que se puede aceptar que fuera lo que se hizo, se hicieran actas separadas de los acuerdos aprobados o no en cada una de ellas -que podían perfectamente ser aprobados por una de las Comunidades y no por la otra-), resulta que es manifiesto que la omisión de la cuota de participación que tenía cada votante era relevante para entender aprobados o no los acuerdos, como se razonó en la sentencia de instancia, y que en consecuencia debe ser confirmada la sentencia recurrida, con total desestimación del recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en la alzada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la LEC .

En su virtud, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos totalmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 contra la sentencia dictada el 16 de mayo de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Bartolomé de Tirajana en autos de juicio ordinario número 516/2011, que confirmamos, con imposición de las costas causada en la alzada a la parte apelante.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. /as Sres. /as Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. /a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario/a certifico