Sentencia Civil Nº 407/2016, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 34/2016 de 10 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00407/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

N10250

RÚA CAPITÁN JUAN VARELA S/N

Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97

N.I.G.15030 42 1 2014 0007018

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000034 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 11 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000373 /2014

Recurrente: Carlos Miguel

Procurador: MARIA JESUS GANDOY FERNANEZ

Abogado: FRANCISCO ABUIN PORTO Recurrido: rocurador: Abogado:

Rollo:34/16

Proc. Origen:Juicio Ordinario núm. 373/14

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 11 de A Coruña

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 407/2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

JULIO TASENDE CALVO

CARLOS FUENTES CANDELAS

ELENA CALLEJA CURROS

En A CORUÑA, a diez de noviembre de dos mil dieciséis.

En el recurso de apelación civil número 34/16, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de A Coruña, en Juicio Ordinario núm. 373/14, sobre 'Reclamación de Cantidad', siendo la cuantía del procedimiento 127.909 euros, seguido entre partes: ComoAPELANTE:DON Carlos Miguel , representada por el/la Procurador/a Sr/a. Gandoy Fernández; comoAPELADO:PUNXIN RETAIL S.L.U, representado por el/la Procurador/a Sr/a. Ramos Rodríguez y como partes que no formulan oposición DON Celso y DOÑA Sabina .- Siendo Ponente el Ilmo. Sr.JULIO TASENDE CALVO

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de A Coruña, con fecha 30 de septiembre de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'

Estimo íntegramente la demanda formulada por la procuradora de los tribunales D. Diego Ramos Rodríguez, en nombre y representación de La entidad mercantil PUNXIN RETAIL, SLU, contra D. a Sabina , D. Celso y D. Carlos Miguel , y, en consecuencia, condeno a estos últimos a que abonen solidariamente a dicha actora, como principal, la suma de 127909 euros y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda del procedimiento monitorio hasta la fecha de sentencia, y desde esta, de conformidad con el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al pago del interés anual de dicha suma igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos hasta su completo pago.

Condeno al pago de las costas procesales a los demandados.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal del Sr. Carlos Miguel que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 18 de octubre de 2016 y habiéndose suspendido para realizar los trámites pertinentes, se señalo nuevamente para el día 10 de noviembre de 2016, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución recurría, y

PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia que estima íntegramente la demanda formulada contra el ahora apelante y otros codemandados, en la que se pretende la entrega a la actora PUXIN RETAIL S.L.U. de determinadas cantidades en concepto de honorarios por su gestión mediadora en la celebración de dos contratos de arrendamiento del derecho de superficie sobre sendas parcelas propiedad de los demandados, uno concertado con la entidad MERCADONA S.A. el 30 de agosto de 2010 , por una renta mensual de 22.000 euros más IVA, y otro con la entidad EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 1 de noviembre de 2010, por una renta mensual de 43.000 euros más IVA, se basa sustancialmente en la errónea valoración de la prueba, al negar el recurso que se hubieran convenido entre las partes unos honorarios equivalentes a dos mensualidades de renta por cada contrato de arrendamiento, estando pendientes de pago 18.710 euros más IVA por el primero y la totalidad por el segundo, como alega la demanda y aprecia la sentencia apelada, argumentando el demandado apelante que los honorarios correspondientes al arrendamiento celebrado por los demandados con MERCADONA S.A., fueron abonados en su integridad mediante el pago de la cantidad de 30.000 euros IVA incluido, y que los relativos al arrendamiento suscrito con EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. no le son debidos a la actora ya que, según resulta del contrato concertado por ésta con EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 20 de marzo de 2010, se convino que cobraría los honorarios de esta entidad, la cual se los abonó en el importe estipulado de 48.000 euros más IVA. La controversia así suscitada en el juicio, y reproducida en esta apelación, exige una previa y adecuada delimitación fáctica y jurídica de la relación contractual existente entre las partes, que es negada en algunos aspectos por la demandada apelante.

Como ya tenemos señalado en nuestras Sentencias de 13 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2007 , 14 octubre 2008 , 9 de octubre de 2009 y 25 de febrero de 2010 , el contrato atípico de mediación o corretaje, regido por las estipulaciones de las partes con arreglo al principio de libertad de pactos ( arts. 1091 y 1255 del Código Civil ) ( SS TS 31 enero 2008 , 25 mayo 2009 , 18 marzo 2010 y 25 noviembre 2011 ), sin perjuicio de la posibilidad de aplicar, con carácter subsidiario, las normas del contrato de mandato, o en su caso del arrendamiento de servicios o de la comisión mercantil ( SS TS 6 octubre 1990 , 30 noviembre 1993 , 5 febrero 1996 , 26 junio 1997 , 21 marzo 2007 , 13 noviembre 2008 , 25 mayo 2009 , 27 junio 2011 y 19 noviembre 2012 ), tiene un contenido esencialmente preparatorio o de gestión, en el que la función del mediador se dirige a poner en conexión a quienes están interesados en contratar bajo unas determinadas condiciones, para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir en el futuro contrato ni actuar como mandatario del oferente. El objeto genérico de la gestión del corredor es promover la estipulación de un negocio jurídico en interés de otros, en concreto de sus clientes, con los cuales no mantiene relación de dependencia o representación, que son los obligados a retribuir el servicio prestado en función del resultado eficaz de la gestión. En definitiva, el mediador se obliga, a cambio de una remuneración, a desplegar una actividad dirigida a procurar la conclusión de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, que habrá de buscar al efecto, pero no contrata en nombre y por cuenta de su cliente (en parecidos términos, las SS TS 4 diciembre 1953 , 28 febrero 1957 , 27 diciembre 1962 , 21 octubre 1965 , 1 marzo 1988 , 6 octubre 1990 , 21 mayo 1992 , 19 octubre 1993 , 4 julio 1994 , 2 octubre 1999 , 10 octubre 2002 , 10 noviembre 2004 , 21 marzo 2007 , 31 enero 2008 , 25 mayo 2009 , 18 marzo 2010 , 25 noviembre 2011 , 2 noviembre 2012 y 30 julio 2014 ). La onerosidad de la mediación, que hace esencial la retribución del servicio prestado por el corredor y en particular del agente profesional, determina el derecho del corredor a cobrar una contraprestación por realizar su actividad, siempre que la misma haya sido eficaz para la obtención del resultado consistente en la perfección del contrato promovido y éste llegue a celebrarse como consecuencia de la mediación, aprovechándose de la gestión quien realizó el encargo ( SS TS 9 febrero 1956 , 9 octubre 1965 , 1 diciembre 1986 , 10 marzo 1992 , 20 mayo 2004 , 12 julio 2005 , 31 enero 2008 , 25 mayo 2009 , 18 marzo 2010 , 9 noviembre 2011 y 30 julio 2014 ).

Contemplada aisladamente y en sí misma, podríamos decir que la obligación del corredor es de medios y no de resultado, dado que su prestación se agota en el desarrollo diligente de una actividad encaminada a un fin, cuyo logro o consecución no forma parte en principio de su contenido obligacional, que cabría estimar cumplido aunque la gestión no sea finalmente provechosa para su cliente. Sin embargo, desde la perspectiva de la recíproca obligación del oferente de pagar los honorarios del mediador, debemos considerar que el corretaje implica una obligación de resultado, identificando éste con la estipulación o perfección del contrato que se busca promover, aunque no con su efectiva ejecución o consumación por el tercero mediatario. Por ello, para entender cumplidas las obligaciones del corredor no es suficiente con el desarrollo de la simple actividad mediadora, en la que se integra la aportación de los medios y la realización de las operaciones preparatorias o de documentación necesarias para la celebración del contrato perseguido, sino que además debe ser útil a este fin. Así, se ha dicho que la simple aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, al integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado ( SS TS 30 abril 1998 y 30 julio 2014 ). Aunque el mediador ha de limitarse en principio a poner en contacto a los futuros contratantes, debe procurar también la perfección o celebración del contrato perseguido. Si bien la relación jurídica entre el cliente y el mediador surge del negocio de mediación, la efectividad del derecho del corredor a la percepción de honorarios exige, además, que el intermediario hubiera prestado su contribución eficaz a que las partes concluyan el contrato previsto, pero sin necesidad de esperar a su consumación, ejecución o cumplimiento, a menos que así se haya pactado expresamente, como ha señalado una constante jurisprudencia ( SS TS 1 diciembre 1986 , 22 diciembre 1992 , 4 julio 1994 , 4 noviembre 1996 , 2 octubre 1999 , 21 octubre 2000 , 9 de marzo de 2001 , 5 noviembre 2004 , 12 junio 2007 , 25 mayo 2009 , 18 marzo 2010 , 27 junio 2011 y 30 julio 2014 ). Pero, en cualquier caso, es claro que quien está obligado a pagar la gestión del corredor es el oferente que le encarga el servicio, y no el tercero mediatario con el cual no ha contratado ( SS TS 5 mayo 1973 , 5 julio 1978 , 1 diciembre 1986 , 6 octubre 1990 y 21 marzo 2007 ).

En cuanto a los elementos formales de este contrato, hay que tener en cuenta que el contrato de corretaje se perfecciona por el mero consentimiento de las partes y no requiere ninguna formalidad especial para su celebración, por lo que está sometido al principio general de libertad de forma reconocido en el art. 1278 del Código Civil ( SS TS 6 octubre 1990 , 5 febrero 1996 , 30 abril 1998 ). Si bien normalmente el contrato se formaliza mediante la firma de un documento privado llamado hoja o nota de encargo, que recoge los derechos y obligaciones de las partes, nada impide que se concierte por un acuerdo verbal ( SS TS 17 julio 1995 , 28 junio 1996 , 22 diciembre 1997 , 10 octubre 2001 , 11 julio 2007 y 30 diciembre 2011 ), al margen de los problemas de prueba que la falta de constancia escrita del encargo puede plantear para acreditar la existencia y el contenido del contrato, aunque se compruebe la presencia de una intervención mediadora del agente ( SS TS 22 diciembre 1992 , 16 marzo 1996 , 9 febrero 2003 , 11 julio 2007 y 14 mayo 2009 ). Además, la naturaleza del contrato de mediación permite su constitución en forma tácita, a través de la ratificación o confirmación de lo realizado por el mediador, en aplicación analógica de las normas del mandato y concretamente de los arts. 1710 y 1727 del CC , considerando que, si no existe encargo previo, la efectiva celebración del contrato definitivo aprovechando la actividad desplegada por el mediador implica la aceptación de la oferta de mediación hecha por el corredor ( SS TS 18 septiembre 1987 , 21 y 30 marzo 2007 ).

SEGUNDO.-Según lo alegado y probado en el procedimiento, resulta indiscutida la existencia de una relación jurídica entre las partes que debe de ser calificada como un contrato de mediación o corretaje, en virtud de la cual los demandados oferentes encomendaron a la actora, en su condición de mediadora en el tráfico inmobiliario, realizar las gestiones conducentes a la definitiva celebración de dos contratos de arrendamiento del derecho de superficie sobre sendas parcelas propiedad de aquellos con terceros, que efectivamente se celebraron y perfeccionaron, con la entidad MERCADONA S.A. el 30 de agosto de 2010 por una renta mensual de 22.000 euros más IVA, y con la entidad EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 1 de noviembre de 2010 por una renta mensual de 43.000 euros más IVA, siendo indiferente, como ya hemos razonado, que el encargo se haya hecho de forma verbal o escrita, al margen de las dificultades probatorias que esto pueda conllevar, una vez acreditada la existencia de la actividad mediadora y el aprovechamiento que de la misma ha realizado la parte oferente, de lo que se deriva el derecho de la actora a la percepción de los honorarios correspondientes, de acuerdo con la doctrina expuesta.

Respecto a la mediación realizada sobre la parcela arrendada por los demandados a la entidad MERCADONA S.A., el recurso impugna la valoración probatoria de la sentencia apelada, en virtud de la cual considera acreditada la existencia de un pacto entre las partes de unos honorarios por la mediación que ascienden a dos mensualidades de la renta arrendaticia, de los que estarían pendientes de pago 18.710 euros más IVA, alegando que los honorarios debidos fueron satisfechos en su integridad mediante el abono de la cantidad de 30.000 euros IVA incluido. De acuerdo con la prueba documental acompañada a la demanda, integrada por diversas facturas enviadas por la actora y que resultaron abonadas por los demandados, con un importe total de 25.290 euros, en las que se hace constar expresamente que se emiten en concepto de honorarios por la gestión inmobiliaria de los solares objeto de arrendamiento, 'según las condiciones económicas pactadas por el importe de dos mensualidades de renta', sin que los deudores hubiesen puesto objeción alguna a su pago bajo tales condiciones, es razonable concluir que éste era el precio de la mediación y que el mismo fue tácitamente aceptado por los demandados, de modo que su negativa a reconocer el envío y la consiguiente recepción de dichas facturas no basta para desvirtuar tal apreciación, cuando la realidad de las facturas y la autenticidad de los correos electrónicos remitidos al efecto, aparecen corroboradas por los testimonios prestados en el acto del juicio por una antigua empleada de la actora, conocedora de estas comunicaciones y de su contenido, y por el representante de la empresa consultora que prestaba servicios a la actora, que confirman el registro en su contabilidad de las facturas en cuestión, así como por los informes del perito judicial en ingeniería informática, acreditativos de la veracidad y efectiva remisión de los correos con las correspondientes facturas, siendo también significativo que no hay ningún indicio objetivo de que la cuantía de los honorarios convenidos sea exactamente la pagada por los demandados, que por lo demás supera ampliamente el importe de una mensualidad de la renta arrendaticia.

En lo que concierne a la labor de mediación que afecta a la parcela arrendada por los demandados a la entidad EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., la impugnación del recurso se centra también en la apreciación probatoria de la sentencia apelada que estima el precio de los honorarios estipulados por la mediación en dos mensualidades de renta, alegando que los honorarios no le son debidos a la actora ya que, según resulta del contrato concertado por ésta, PUXIN RETAIL S.L.U., con EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 20 de marzo de 2010, se convino que cobraría los honorarios de esta entidad, con el compromiso expreso de no recibir ninguna otra percepción económica por su intermediación, siéndole abonado por la arrendataria el importe acordado en este contrato de 48.000 euros más IVA. La conclusión probatoria de la sentencia recurrida se apoya fundada y razonablemente en el documento aportado con la demanda, consistente en un correo electrónico, de fecha 17 de marzo de 2010, enviado por la actora con un archivo adjunto en el que se fijan los honorarios en el 'importe de dos mensualidades de renta', que tampoco fue objetado por los demandados, lo que implica su conformidad tácita. También en este caso, la parte demandada apelante niega el envío y la consiguiente recepción del correo con su documento adjunto conteniendo el pacto de honorarios, así como el conocimiento y aceptación de la propuesta formulada por la parte actora. Sin embargo, el envío y autenticidad de este correo electrónico, junto con el archivo unido mismo, resultan igualmente acreditados por el testimonio prestado en el acto del juicio por la exempleada de la actora antes mencionada, conocedora de su remisión a los demandados y de su contenido, y por los informes del perito judicial en ingeniería informática, acreditativos de la veracidad y efectiva expedición del correo con el archivo correspondiente, así como de la irrelevancia de que en la copia impresa aportada a los autos no conste la referencia al archivo adjuntado.

El hecho de que la autenticidad de la prueba documental presentada por la actora sea impugnada por el demandado apelante, al estar confeccionada unilateralmente por la parte actora, no implica su automática exclusión como medio probatorio ni impide que su autenticidad pueda ser acreditada por otros medios y que, en todo caso, pueda tener eficacia probatoria y ser valorada por el tribunal conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 326.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con independencia de que tal complemento probatorio o valoración circunstancial de la autenticidad de un documento privado no sea necesaria cuando no haya sido oportunamente impugnado por la parte a quien perjudique, en cuyo caso se equipara al documento público y hace prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documente, de la fecha en que se produce la documentación, y de la identidad de las personas que intervengan en ella ( arts. 319.1 y 326.1 LEC ). Conforme a una constante jurisprudencia, la falta de reconocimiento de la autenticidad de un documento privado por aquellos a quienes afecta no le priva íntegramente de valor probatorio, ni quiere decir que dicho reconocimiento sea el único medio de acreditar su legitimidad, pues ello equivaldría a dejar al exclusivo arbitrio de la parte a quien perjudique la fuerza y validez del documento, lo cual podría comprometer gravemente las exigencias de buena fe y respeto a lo pactado, dado que la mayoría de las relaciones jurídicas se formalizan a través de esta clase de documentos. El carácter privado o unilateral de los documentos presentados como prueba en el juicio no impide considerar acreditada la realidad documentada cuando en el proceso existen otros elementos de juicio o medios probatorios susceptibles también de ser valorados, conjugando así su contenido con el resto de la prueba o ponderando su grado de credibilidad atendidas las circunstancias del debate ( SS TS 27 junio 1981 , 29 mayo 1987 , 23 noviembre 1990 , 19 junio 1995 , 3 abril 1998 , 25 enero 2000 , 30 octubre 2002 , 22 noviembre 2004 , 1 junio 2005 y 30 junio 2009 ), debiendo distinguir entre el valor probatorio de los documentos privados en cuanto a su autenticidad y la eficacia o suficiencia probatoria de su contenido que, en todo caso, deberá valorar el tribunal de acuerdo con las reglas de la sana crítica y el conjunto de la prueba practicada ( SS TS 15 junio 2009 , 15 noviembre 2010 y 2 abril 2012 ). De acuerdo con estas consideraciones, no cabe tachar de errónea la valoración de la prueba contenida en la sentencia apelada, que le lleva a estimar acreditados los hechos constitutivos de la pretensión actora, en lo que concierne a la cuantía de los honorarios convenidos entre las partes por la mediación, conforme a lo exigido por el art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en función del contenido y autenticidad de los documentos acompañados a la demanda, que resulta corroborada por las pruebas testificales y periciales examinadas. las cuales no han sido objeto de tacha alguna en el momento procesal oportuno, conforme a lo dispuesto en los arts. 343 y 377 y ss. de la LEC , habiendo sido apreciada su firmeza y credibilidad en la sentencia recurrida, por lo que, en definitiva, debe tenerse en cuenta el principio de libre valoración de la prueba doctrinalmente admitido, siendo el único principio legal de apreciación de su fuerza probatoria el que impone la aplicación de las reglas de la sana crítica, conforme a los criterios establecidos en los arts. 348 y 376 de la LEC , máxime cuando las conclusiones de los referidos informes no aparecen desvirtuadas por ninguna otra pericia o prueba objetiva.

Al margen de estas consideraciones procesales y probatorias, debemos tener en cuenta la presunción de onerosidad que recae sobre el corretaje y que puede fundarse, entre otras normas de carácter general, en el art. 1711 del Código Civil y en la necesidad de evitar el enriquecimiento injusto del oferente, hace que incumba a éste la carga de la prueba acerca de la inexistencia o inexactitud de la remuneración a favor del agente en los términos solicitados. Al ser el corretaje un contrato esencialmente oneroso, y en particular el de los agentes de la propiedad inmobiliaria por el carácter profesional y lucrativo de su función, una vez acreditado el encargo y la actividad mediadora realizada, la retribución a cargo del oferente debe presumirse en todo caso, de modo que es éste quien debe probar que se convino la gratuidad de la mediación o que la cuantía de su precio no es la pedida. Así mismo, conviene recordar que la cuantía de los honorarios del agente inmobiliario por su actividad de mediación se rige: en primer lugar, por la voluntad de las partes, dentro del principio de autonomía y libertad contractual reconocido en el art. 1255 del CC ; en segundo lugar, a falta de estipulación expresa en la nota de encargo o cuando se desconozca lo pactado verbalmente al respecto, la cuantía de la comisión será la procedente conforme al uso o la costumbre del lugar ( SS TS 11 febrero 1991 , 14 mayo 2009 y 30 diciembre 2011 ), según lo establecido con carácter general en el art. 1287 del CC y para la comisión mercantil en el art. 277, párrafo segundo, del CCom ; y, en defecto de las anteriores reglas, el importe de la remuneración que, en todo caso, ha de percibir el agente habrá de ser cuantificado por los Tribunales, para que su fijación no quede al exclusivo arbitrio de las partes ( art. 1256 CC ), valorando la actividad desarrollada por el mediador y la entidad de la operación, al igual que sucede en el arrendamiento de servicios ( SS TS 10 noviembre 1944 , 19 diciembre 1953 , 7 octubre 1964 , 4 mayo 1988 , 3 febrero 1998 , 19 enero 2005 y 30 noviembre 2010 ). En este caso, el dictamen emitido por la perito de designación judicial, agente de la propiedad inmobiliaria, acredita que los honorarios reclamados, por el importe de dos mensualidades de renta, correspondiente a cada una de las parcelas propiedad de los demandados arrendadas con intermediación de la actora, son proporcionados a la actividad desarrollada por ésta, considerando la perito que para alcanzar los acuerdos que se plasmaron en los contratos de arrendamiento suscritos, que califica de muy ventajosos para los arrendadores y por encima de lo que se consigue normalmente, es necesario mucho trabajo previo y muchos contactos, sin olvidar la elevada cuantía de las rentas pactadas, el objeto del arriendo, consistente en la cesión de terrenos destinados a la construcción de sendos establecimientos comerciales a cargo de los arrendatarios y que quedan a disposición de los arrendadores al extinguirse el contrato. Por ello, con independencia de que haya mediado una estipulación de las partes o la aceptación de los demandados sobre los honorarios propuestos por la actora, el importe cuyo pago se interesa en la demanda por este concepto, equivalente a dos mensualidades de renta por cada contrato de arrendamiento celebrado, se estima plenamente justificado a través de la prueba pericial comentada, atendiendo a la dificultad y al alcance de la actividad desplegada por el mediador, de modo que esta determinación de los honorarios no puede estimarse contraria a la equidad o al equilibrio entre las prestaciones de las partes.

En cuanto a la repercusión del IVA al tipo del 21% en los honorarios reclamados por la prestación de los servicios profesionales de la actora, que también impugna la parte demandada apelante al considerar que el tipo procedente sería del 18%, y como ya hemos declarado en reiteradas resoluciones (así, nuestras Sentencias de 11 de octubre de 2007 , 16 de noviembre de 2010 y 10 de febrero de 2011 ), las cuestiones planteadas en aplicación de la normativa tributaria son ajenas al cumplimiento de las obligaciones civiles derivadas del contrato de mediación inmobiliaria que vincula a las partes, que es una actividad de gestión o de prestación de servicios sujeta al IVA, y deben ventilarse ante la instancia administrativa o judicial competente en aquella materia, de manera que, junto con los honorarios de los servicios profesionales contratados, los demandados están obligados también a pagar el correspondiente IVA devengado, al no tratarse de una actividad exenta del mencionado impuesto, como una partida más de los gastos causados al actor por los trabajos realizados, al margen de las obligaciones y responsabilidades fiscales a que hubiere lugar por parte de éste, debiendo remitirnos a las acertadas consideraciones de la sentencia apelada sobre el momento de devengo del impuesto, teniendo en cuenta que el importe de los honorarios se calcula en función de la renta arrendaticia cuyo cumplimiento exige la puesta del bien a disposición de la arrendataria.

TERCERO.-Acreditado el servicio de mediación prestado por la actora, PUXIN RETAIL S.L.U., a los demandados respecto a la parcela de su propiedad arrendada por éstos a la entidad EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., así como la determinación de los honorarios correspondientes en la cuantía de dos mensualidades de renta, queda por examinar el alcance que sobre esta relación negocial puede tener el contrato suscrito entre PUXIN RETAIL S.L.U. y EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 20 de marzo de 2010, con base en el cual la parte demandada apelante alega que no debe a la actora los honorarios reclamados, al estipularse en el mismo que ésta cobraría de EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. 48.000 euros más IVA en tal concepto, con el compromiso de no recibir ninguna otra percepción económica por su intermediación, siéndole abonado por la arrendataria el importe acordado.

Con carácter general, la adecuada delimitación de quien es el oferente o mediado en el contrato de mediación permite resolver el problema de determinar la persona obligada al pago de la remuneración debida al agente inmobiliario por sus servicios, sin que este precio pueda ser reclamado o repercutido directamente sobre el mediatario, que es un simple tercero en la mediación, como ya hemos dicho. En este sentido, la generalidad de la doctrina y una reiterada jurisprudencia tienen declarado que la relación contractual derivada de la mediación inmobiliaria sólo alcanza a la parte que confirió el encargo del agente, excluyendo de dicha condición de parte y de la obligación de pagar los honorarios correspondientes a quien no interviene en el contrato de mediación y limita su actuación a aceptar la oferta y a celebrar el contrato proyectado con quien efectivamente requirió los servicios del corredor ( SS TS 27 mayo 1961 , 5 mayo 1973 , 5 junio 1978 , 20 noviembre 1984 , 1 diciembre 1986 , 6 octubre 1990 , 5 noviembre 1998 y 21 marzo 2007 ), aunque en algunos casos se ha estimado la procedencia de repartir esta obligación entre ambos contratantes, abstracción hecha de cuál sea la parte que realiza el encargo al agente, cuando la otra acepta desde su inicio la labor de intermediación y se beneficia de ella con el aprovechamiento de su resultado ( SS TS 11 febrero 1991 y 27 febrero 1997 ), por entender que la actividad del agente comporta entonces una doble relación jurídico material y se ha desplegado en favor o interés de las dos partes, apoyándose, más que en un fundamento de estricta legalidad contractual acorde con el principio de eficacia relativa de los contratos plasmado en el art. 1257 del Código Civil , en el uso o la costumbre recogida en determinadas normas colegiales de los agentes de la propiedad inmobiliaria, que no debe prevalecer sobre aquella disposición legal ( art. 1.3 CC ). Cuestión distinta es que, por no haber un encargo previo, no probarse su existencia u otras razones, no pueda determinarse quién contrató la mediación cuando ésta ha sido útil para los dos contratantes, en cuyo caso es razonable que los honorarios puedan exigirse a ambos por mitad. Pero también puede ocurrir que la iniciativa de contratar la intermediación del agente la tengan las dos partes, bien mediante un encargo conjunto, bien a través de encargos separados, en cuyo caso la duplicidad de encargos y de gestiones, a través de lo que podría considerarse una doble mediación, permite justificar el cobro de la retribución a los dos comitentes, de acuerdo con el porcentaje convenido con cada uno de ellos. A éstos supuestos de doble mediación puede asimilarse el caso de que concurra una especie de encargo sucesivo, en el que habiéndose realizado el encargo inicialmente sólo por una parte contratante, la otra se adhiere posteriormente al mismo, asumiendo la obligación de pagar la comisión que le corresponda, de manera que el corredor debe entonces responder del cumplimiento de sus obligaciones también frente a ésta, a la cual ha de considerársele parte en el negocio de mediación pese a no ser quien solicitó inicialmente la intervención profesional del agente.

En cuanto a la exclusividad en el contrato de mediación, podemos decir que, aunque este negocio, en principio, no impide al oferente negociar directamente el contrato proyectado o encargar la mediación a otros corredores, puede establecerse un pacto de exclusiva en virtud del cual la función mediadora se atribuye con exclusividad al agente contratante, sin que el oferente pueda encomendarla a otros mediadores durante el período convenido, debiendo el pacto ser expreso y de duración determinada. En este sentido, la jurisprudencia ha reconocido, con base en el principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ), la validez del pacto de exclusiva, expreso y por un tiempo determinado, en las circunstancias que se concreten ( SS TS 24 junio 1992 y 4 diciembre 2009 ).

Es un hecho indiscutido que en el contrato de consultoría y mediación inmobiliaria celebrado entre PUXIN RETAIL S.L.U. y EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., el 20 de marzo de 2010, se convino, en su pacto cuarto, que la consultora demandante percibirá de su cliente EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. la cantidad expresada en concepto de honorarios, comisión de estudio y gestión inmobiliaria, y, en su pacto quinto, que los citados honorarios 'serán incompatibles con cualquier otra percepción económica que tenga causa directa o indirecta en el mismo negocio jurídico, y en especial, de cualquier retribución por la propiedad'. Ahora bien, esta cláusula no impide que exista un contrato de mediación sobre el mismo objeto entre el agente y los propietarios del inmueble con sus correspondientes honorarios, amparado en la libertad de contratación y en el principio de autonomía de la voluntad y de libertad de pactos de los arts. 1091 y 1255 del Código Civil , ya que el acuerdo de exclusividad contenido en el pacto tercero del contrato de mediación se refiere únicamente a la obligación de la consultora de no negociar el arrendamiento del inmueble con persona distinta de EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., lo que excluye las gestiones con otros posibles locatarios pero no, lógicamente, las negociaciones a las que se puedan llegar con los propietarios, tanto en lo relativo a la mediación como al contrato arrendaticio. Tampoco determina la cláusula citada la nulidad o invalidez de la intermediación convenida con los propietarios, al no darse el supuesto previsto en el art. 1300, en relación con el art. 1261, del CC , limitándose a establecer una incompatibilidad en el cobro de honorarios de las dos partes del negocio arrendaticio proyectado, de manera que el pago de honorarios por los oferentes arrendadores, sin la previa autorización de la oferente arrendataria, supone un incumplimiento de la obligación contraída por la mediadora de no cobrar honorarios de terceros, y en concreto de los propietarios del inmueble arrendado, que produce como efecto la resolución automática del contrato celebrado entre la actora y EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U, con devolución de las cantidades recibidas de la misma e indemnización de los daños y perjuicios causados, según dispone claramente su pacto quinto. Por eso, el contrato suscrito por PUXIN RETAIL S.L.U. y EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. el 20 de marzo de 2010, que en principio sólo despliega sus efectos entre las partes que lo otorgan ( art. 1257 CC ), no impone a la demandante la obligación de no cobrar honorarios de los propietarios del inmueble por los servicios de mediación que pudieran haberle éstos encomendado y que hubiera realizado en su favor, sino que simplemente lo que le prohíbe es el cobro de una doble retribución de los dos comitentes, y ello en el supuesto de que el pago recibido de la propiedad no haya sido autorizado por EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., operando entonces la consecuencia resolutoria del contrato de mediación concertado con esta entidad, pero sin ningún efecto sobre el negocio de intermediación alcanzado con terceros, como es el convenido entre los litigantes. Pero lo cierto es que, en este caso, EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U., a través de la entidad BRICO DEPOT, dio la oportuna autorización para que la actora pudiese simultanear esa doble percepción de honorarios de las dos partes en el contrato de arrendamiento perfeccionado, según resulta de la prueba documental aportada y que ha tenido corroboración testifical en el acto del juicio, sin que EURO DEPOT ESPAÑA S.A.U. haya promovido en ningún momento la resolución del contrato de mediación con la demandante y solicitado la devolución de la cantidad abonada en concepto de honorarios, como le facultaba la cláusula citada ante el cobro no autorizado de honorarios provenientes de terceros, de manera que, aún considerando, como alega el recurso, que la citada cláusula contiene una estipulación a favor de los demandados del que nace un derecho ejercitable por éstos frente a la actora, en el sentido que establece el art. 1257 del CC , lo que resulta más que discutible conforme a lo ya expuesto, tal estipulación, cuya aceptación por los beneficiarios no consta, habría sido revocada, lo que impide exigir su cumplimiento. En consecuencia y por todas las consideraciones expuestas, procede desestimar el recurso en su integridad.

CUARTO.-La desestimación del recurso determina la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( arts. 394.1 y 398.1 L.E.C .).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Carlos Miguel , contra la sentencia recaída en el juicio ordinario núm. 373/14, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 11 de A Coruña, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.