Sentencia Civil Nº 407/2016, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 413/2016 de 18 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00407/2016

N10250

GRAN VIA, 37-39

Tfno.: 923.12.67.20 Fax: 923.26.07.34

N.I.G.37274 42 1 2013 0010236

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000413 /2016

Juzgado de procedencia:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.N.4 de SALAMANCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000584 /2013

Recurrente: Angelina

Procurador: MARIA SONIA GOMEZ BRIZ

Abogado: JESUS DE CASTRO GIL

Recurrido: COMUNIDAD PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM000 SALAMANCA

Procurador: NURIA PILAR MARTIN RIVAS

Abogado: LORENZO FUENTES DE ANTONIO

S E N T E N C I A

SENTENCIA NÚMERO 407/16

ILMO. SR. PRESIDENTE:

DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DON JUAN JACINTO GARCIA PÉREZ

DOÑA Mª LUISA MARRO RODRIGUEZ

En la ciudad de Salamanca a dieciocho de octubre de dos mil dieciséis.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimientoORDINARIO Nº 584/13del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca,Rollo de Sala Nº 413/16;han sido partes en este recurso: como demandante-apelanteDOÑA Angelina representada por la Procuradora Doña Sonia Gómez Briz y bajo la dirección del Letrado Don Jesús de Castro Gil y como demandada-apeladaCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS c/ DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 (Salamanca) representada por la Procuradora Doña Nuria Martín Rivas y bajo la dirección del Letrado Don Lorenzo Fuentes de Antonio, habiendo versado sobreImpugnación de Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

Antecedentes

1º.-El día 26 de febrero de 2016 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Prieto Laffargue en nombre y representación de Dª Angelina y en consecuencia CONDENAR a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE SALAMANCA a que 'los gastos relativos a los procedimientos judiciales que tenga que abonar la comunidad no afecten a la repercusión de los gastos que hayan de realizarse a la propietaria de la vivienda NUM002 '. Sin efectuar expresa condena al pago de las costas procesales causadas en esta instancia.'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia estimando el recurso de apelación y revocando la recurrida, y dictando otra en su lugar por la que se estime íntegramente la demanda presentada por esta parte con expresa imposición de costas a la parte demandada, incluidas las de esta alzada.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia desestimando el recurso de apelación y confirmando la sentencia recurrida con condena en costas a la apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para ladeliberación,votación y fallodel presente recurso de apelación el díacinco de octubre de dos mil dieciséispasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. MagistradoDON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte actora fundamentó su recurso de apelación en la incongruencia 'infra petita' de la sentencia, por no haber resuelto todas las cuestiones planteadas en el juicio; así como en la infracción de los artículos 9 , 15 , 16 , y 19 LPH y de la jurisprudencia que los interpreta, e infracción de los estatutos de la comunidad de propietarios, por haberse infringido en la junta de 14 de enero de 2013 impugnada los requisitos formales establecidos en dichos artículos para la convocatoria y válida celebración de las juntas de propietarios, insistiendo en que en el título constitutivo de la comunidad de autos no se contempla ninguna exoneración del pago de los locales, por lo que la distribución de los gastos y las cuotas de la comunidad no se ajustan a la ley ni a los estatutos en los acuerdos impugnados; así como la infracción de los artículos 16 y 19 LPH y de la jurisprudencia que los interpreta, con infracción de los estatutos de la comunidad de propietarios porque en la junta de 28 mayo de 1013 se infringieron una serie de requisitos formales, y se establece que los locales están exentos del pago de los gastos de instalación de asesor, lo cual es contrario a la ley, sin olvidar que la obra de instalación del ascensor infringe las disposiciones del código técnico de la edificación y los límites que se fijan en la licencia administrativa, de manera que la instalación del ascensor infringe la ley y la comunidad no puede adoptar ningún acuerdo contrario a la ley. Por todo ello, solicita que se estime el recurso de apelación y con ello se estime íntegramente la demanda.

La parte demandada se opuso a dicho recurso de apelación.

SEGUNDO.-Ciertamente de la audición tanto de la audiencia previa, como de la vista oral no cabe sino concluir que no existe en el presente caso ningún desistimiento por parte de la actora de cuestiones objeto de debate, salvo el punto relativo a la consideración como gastos de instalación del ascensor de los gastos judiciales derivados del procedimiento civil previo. Cuestión ésta última respecto de la que en efecto en la contestación a la demanda la parte demandada mostró su conformidad, que reiteró en su escrito de oposición al recurso de apelación. Por tanto, procede entrar a resolver sobre todas las cuestiones debatidas, que han sido reiteradas en su recurso de apelación por la parte demandante, tanto las que erróneamente consideró desistidas, aunque examinó someramente la sentencia impugnada, como las cuestiones que dicha sentencia no examinó, a excepción del punto relativo a los gastos judiciales del procedimiento anterior sobre el que existe conformidad de la parte demandada.

Ahora bien, no podemos olvidar que la parte demandada nunca ha impugnado en absoluto la sentencia de primera instancia, sino que tan solo se ha opuesto al recurso de apelación interpuesto por la parte contraria, la actora. Por lo que las cuestiones formales relativas a la caducidad de la acción y al cumpliendo del requisito de procedibilidad de estar la actora al corriente de las obligaciones de pago ha de entenderse resuelto en el sentido declarado en la sentencia ahora apelada. Ya que estas cuestiones no han sido discutidas por la parte apelante en su recurso, obviamente beneficiada por la solución que se les da en la sentencia. Ni tampoco han sido discutidas por la parte demandada vía impugnación de la sentencia, pues, como decimos, dicha parte se ha limitado a oponerse al recurso de apelación, de modo que aunque realiza en su escrito de oposición comentarios contrarios a que pueda considerarse que la actora está al corriente en el pago de sus cuotas y pueda por ello impugnar acuerdos, en todo caso no ha impugnado formalmente la sentencia. En caso de haber impugnado la sentencia en este punto, se le habría tenido que dar traslado de dicha impugnación a la parte actora para que se defendiese de las alegaciones contenidas en la misma. Por lo que no cabe, pues, resolver sobre el cumplimiento o no cumplimiento de los requisitos de procedibilidad en la interposición de la demanda por estar o no estar al corriente en sus obligaciones de pago la parte actora, sino que debe estarse a la decisión sobre este punto contenida en la sentencia de 1ª instancia, no recurrida en forma en este punto, sentencia en cuyo fundamento de derecho cuarto, último párrafo concluye que debe entenderse cumplido el requisito de procedibilidad establecido en el art. 18.2 LPH , pues resolverse sobre esta cuestión de otro modo se infringirían los arts. 456 y 461. 1 y 4 LEC y se produciría una evidente indefensión a la parte demandante que al no haberse imgnado en forma la sentencia por la parte demandada no ha recibido ningún traslado del escrito correspondiente para oponerse.

TERCERO.- Por otro lado, en cuanto al fondo del asunto, hemos de partir de las siguientes consideraciones previas:

1ª. Que tras la Ley 8/2013 se suscita la duda de cómo interpretar el juego de los arts. 10.1, b ) y 17.2 LPH para la instalación de ascensor en las comunidades. A cuyo respecto hemos de concluir que es obligatorio el ascensor siempre que, ex art.10.1, b) LPH el importe repercutido anualmente de las cuotas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Si hay petición por personas legitimadas para ello, una vez fijado el presupuesto de instalación del ascensor se valora que subvenciones pueden tener y se fija el quantum y la posibilidad de pago fraccionado y el resultado que salga al mes y la cuota que le corresponde a cada comunero no exceda de 12 mensualidades de gastos comunes.

Si excede de esta cuantía pero el afectado señala que paga el resto la obra es obligatoria.

Al referirse al 'importe repercutido anual' se desprende que se refiere a lo que debe pagar cada vecino en un año de la parte proporcional de los gastos que le correspondan, pero su parte puede ser pagada de forma fraccionada durante varios años.

Se podría discutir si ese fraccionamiento debería ser aprobado en la junta por algún tipo de quorum, pero debemos hacer notar que en modo alguno puede entenderse así, ya que recordemos que la dicción literal del nuevo art. 10.1 LPH señala que 'Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios...' con lo que la junta no puede vetar nunca la realización de estas obras de prolongación del ascensor al tratarse de protección de personas mayores de 70 años o con minusvalía relacionada con la necesidad de la obra que se plantea.

Esta modificación de la ley la ha llevado a cabo el Parlamento para proteger a las personas mayores de edad y con minusvalía y no hacer depender la necesidad de estas personas de salvar barreras arquitectónicas (como puede ser la necesidad de poder acceder a su inmueble bajando el ascensor a cota 0 en los casos en los que hay escaleras de origen, por ejemplo cuando no existía la previsión de salvar este tipo de barreras) de que una junta de propietarios quiera solidarizarse con su problema, convirtiéndolo con ello en obras obligatorias, lo que antes de esta reforma no podría ejecutarse cuando una mayoría se negaba a aceptar la 'necesidad' de estas obras.

Ahora bien, el art. 17.2 LPH establece que 'sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de lamayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.'

Por ello, si excede de esa cuantía de 12 mensualidades repercutido a cada comunero debe ir a acuerdo en junta de doble mayoría de propietarios y cuotas y si se alcanza el acuerdo obliga al pago a todos según su obligación al pago.

2ª. En materia de pago de gastos de carácter extraordinario por instalación de ascensor por aquellos titulares de locales de negocio que tengan reconocido la exoneración del pago de gastos hay que recordar la reciente doctrina del TS en la sentencia de fecha 13 de Noviembre de 2012 que incide en la viabilidad del pago de los gastos de instalación aunque estuviera admitida la exoneración del pago de gastos extraordinarios. Así, en cuanto al pago de los gastos por la instalación de ascensor los locales de negocio deben pagarlos, ya que recuerda el TS en sentencia de fecha 13 de noviembre de 2012 que el artículo 9 de la LPH , al que directamente remite el artículo 18.2, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

En materia de acuerdos de instalación de un ascensor la doctrina jurisprudencial declara que el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido....No obstante lo anterior, el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 [RC n.º 2218/2006 ], en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

Con ello, vemos que el Tribunal Supremo apuesta por la idea de que incluso aunque se haya recogido en los estatutos que los locales no deben pagar gastos extraordinarios en el caso de instalación de nuevo ascensor esta cláusula no rige y los locales pagarán los gastos de la instalación de ascensor aunque no los del futuro mantenimiento o conservación.

La relación entre locales y pago de gastos en las comunidades con respecto a los que estos no utilizan es materia recurrente, ya que resulta complicado para los titulares de los locales llegar a entender por qué deben pagar por los gastos de elementos o servicios comunes que no están utilizando. En realidad, estos relacionan el concepto de pago con la contraprestación por algo que se recibe, pero en el régimen de las comunidades de propietarios esto no siempre funciona así, ya que se trabaja por otros conceptos, como lo es en materia de accesibilidad con el respeto al principio de solidaridad para con quienes sufren una discapacidad y con respecto a los cuales el resto de comuneros deben asumir el pago de gastos que les permita a aquellos superar sus barreras arquitectónicas, o el de que todos pagan gastos los usen o no, ya que el concepto de uso del elemento no es en el que se basa la ley para fijar la obligación del pago de gastos, sino más bien en el concepto mismo de 'ser comunero' y pertenecer a una comunidad sujeta al régimen de la propiedad horizontal.

En algunas ocasiones en el título constitutivo se suelen recoger cláusulas de exención del pago de gastos de ascensor a los locales de negocio, lo que es una vía que de no adoptarse en ese momento constitutivo resulta imposible hacerlo luego, ya que la LPH exige para los casos de acuerdos de exoneración al pago de gastos la unanimidad, lo que nunca se conseguirá en una junta, ya que de adoptarse ese acuerdo ello conllevaría que los titulares de pisos pagarán más al reducirse la contribución de los titulares de locales. Estos apuntan que el fenómeno de la crisis les dificulta enormemente asumir el pago de gastos que, además, no les reportan ningún beneficio y no llegan a comprender por qué deben pagar gastos de ascensor, por ejemplo, si no lo usan. Pero no solamente esto, sino que como, además, el sistema contributivo suele ser por coeficiente de participación los locales suelen tener más por su mayor extensión, lo que les hace más incomprensible esta obligación de pago.

Pues bien, aun en los supuestos en los que los titulares de locales tengan asumida la exoneración al pago de gastos resulta que en algunos casos deberán contribuir al pago de algunos casos, lo que sucede en materia de ascensores cuando consta en el título constitutivo o estatutos que existe cláusula de exención de gastos (ordinarios y extraordinarios) pero resulta que el Tribunal Supremo desde la sentencia de 21 de octubre de 2008 ha aclarado que, aun así, los locales que tengan esta exención deberán pagar los gastos de 'instalación del ascensor', es decir, cuando no exista este,por el mayor valor que supone para la comunidad disponer del mismo y que repercute en una revalorización de todos los inmuebles, incluidos los locales,pero no deberán asumir el pago de los gastos de sustitución de ascensor, aunque la más clara es la de 18 de Noviembre de 2009 en la que se describe claramente esta obligación del pago de gastos por locales. Sin embargo, surge ahora otro tema relativo a si los titulares de locales deberán contribuir al pago de los gastos de ascensor, o en cualquier otro supuesto, cuando se refiera a una petición de una persona que sufra discapacidad. En cualquier caso, si existe cláusula de exención del pago de gastos para locales y una persona mayor de 70 años o que sufre discapacidad pide que se instale ascensor por primera vez los titulares de locales deberán pagar como el TS está manteniendo como ahora veremos.

También, en el caso de tener que bajar un ascensor a cota 0 y tener que ocupar parte de un local por supresión de barreras arquitectónicas, si consta en título, estatutos o acuerdo por unanimidad que los locales están exentos de gastos de ascensor, nos preguntamos si estarían también exentos de pagar los gastos derivados de la ocupación del ascensor, tales como la expropiación y daños y perjuicios al local. La respuesta debe ser negativa, ya que en estos supuestos la adopción de la decisión de tomar esta medida, que es obra obligatoria a tenor del art. 10 LPH conlleva que si, además de llevar a cabo la obra para ello es preciso ocupar parte de un local esta ocupación va ligado con la petición del discapacitado y por ello es un 'gasto' perteneciente a esta petición que no puede desglosarse al punto de que los gastos de la obra de bajada a cota '0' del ascensor, y la indemnización de daños y perjuicios al titular del local forman un todo inseparable que deberá ser repercutido a todos los comuneros incluidos los titulares de los locales aunque tengan cláusula de exención del pago de gastos.

También en esta línea el TS ha declarado en sentencia de 23 de Abril de 2014 que como ya declaró, también, en su sentencia de 10 de febrero de 2014 el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde lainstalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. Pero la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad. En estos casos, pues, tampoco opera la cláusula de exención del pago de gastos de los locales. En esta sentencia se declara la validez del acuerdo sobre reparto proporcional de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma 'salva escaleras', incluyendo a los propietarios de los locales exentos de la contribución a los gastos de ascensor. El TS fija como doctrina jurisprudencial que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta aplicable a aquellos supuestos en donde la instalación de la plataforma elevadora se realiza para garantizar la accesibilidad y mejora del inmueble con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de las personas en situación de discapacidad.

El fundamento de esta no aplicación de la exención se encuentra en la consideración de las obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas como 'obras obligatorias' y cuya apreciación en la Ley 8/2013 hace que la interpretación de todo lo que se refiera a la obligación del pago de estas obras de accesibilidad por los comuneros, incluidos los locales se extiende hasta el caso de que existan cláusulas de exención del pago de gastos en casos concretos, como suele ser el de las obras de adaptación de las instalaciones de ascensores para suprimir barreras arquitectónicas, ya que en estos supuestos quedan en suspenso las citadas cláusulas y 'todos' deben contribuir al pago de los gastos que se deriven de la adaptación del ascensor a la necesidad planteada por quien ha solicitado la supresión de la barrera arquitectónica. La aplicación del principio de solidaridad de los comuneros en estos casos para no rechazar la 'necesidad' de quien precisa esa obra para poder moverse en su comunidad conlleva que la interpretación de la normativa del art. 10 LPH en cuanto a obras de accesibilidad no admita que algunos comuneros 'queden al margen' por unas cláusulas de exención en el título o estatutos de esta solidaridad que se identifica con una obligación del pago de la obra de 'instalación' para la accesibilidad o supresión de la barrera arquitectónica. Ante ello, los titulares de locales deberán pagar estas obras de inicio, pero no así los gastos de mantenimiento que estas supongan, lo mismo que ocurre con la materia de instalación de ascensores con cláusula de exención del pago de gastos para locales, en cuyo caso los titulares de los locales pagarán los gastos de instalación, pero no los de mantenimiento.

Y el propio Tribunal Supremo Sala 1ª, S 10-2-2014, nº 38/2014, rec. 2336/2011 , Pte: Seijas Quintana, José Antoniodeclaró que ' esta Sala, dice la STS de 6 de mayo 2013 , 'ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (RC 2117/2007 ) , ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial quelas exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»'...El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006 , entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto queen el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.

En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013, rec. 2039 de 2009 y 5 de octubre de 2013 rec 842 de 2011 '.

CUARTO.- Sobre la base de las precedentes consideraciones previas hemos de concluir que en el presente caso, si bien se incumplieron determinados requisitos formales en la convocatoria de las juntas objeto de impugnación, sin embargo, el incumplimiento de tales requisitos formales no permite fundamentar una declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en dichas juntas, mediante las cuales se llevó a cabo la ratificación del acuerdo de instalación de ascensor por primera vez en el edificio objeto de autos, a través de las mayorías legalmente establecidas al efecto. Es más, se hizo constar que el acuerdo se adoptó por mayoría cuando en realidad fue adoptado por unanimidad de los presentes, aunque, ciertamente, en el cómputo global los presentes y representados suponían la mayoría de los comuneros, mayoría en todo caso suficiente para la adopción de tales acuerdos. Sin que nadie haya acreditado en autos que no se hayan obtenido los quorum legalmente establecidos para la adopción de los acuerdo de instalación del ascensor y aprobación de las cuentas de la comunidad.

Pues, en definitiva, la parte actora no ha acreditado en autos en modo alguno que dichos acuerdos hayan sido obtenidos con el voto de comuneros que deberían haber sido privados de su derecho de voto por no estar al corriente en el pago de las cuotas, hasta el punto de que ni siquiera ha realizado ninguna prueba al respecto. Sino que simplemente se ha limitado a indicar que no se cumplió con esa formalidad y que se llevó a cabo la convocatoria de la junta sin el previo cumplimiento de ese requisito legal.

La razón de ser de tal requisito no es otra que evitar que el comunero que no ha hecho frente al pago de los gastos comunes pueda participar de la comunidad votando en sus juntas, de suerte que al excluirse a dicho comunero moroso de su derecho al voto se fomenta el cumplimiento de la más importante de las obligaciones de los comuneros, que es la contribución al pago de los gastos comunes, sin los cuales la vida de la comunidad económicamente no sería nunca viable. Pues bien, en el presente caso nadie ha acreditado que se haya infringido la razón de ser del artículo citado, permitiéndose el voto a comuneros que no tenían derecho a ello. El ahora actor ha tenido tiempo más que suficiente en el presente juicio para haber estudiado la documentación contable de la comunidad y haber acreditado en autos que el acuerdo sobre la instalación del ascensor se adoptó sin el quórum legal, por cuanto votaron personas que no tenían derecho de voto al no estar al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones de pago de los gastos comunes. Sin haberse acreditado esa realidad no puede este tribunal razonablemente considerar que es nulo el acuerdo para la instalación del ascensor porque a lo mejor el quórum que realmente se obtuvo no era el quórum que legalmente exigía la ley. Para ello debió haber acreditado tal realidad el actor y no lo ha hecho. Votaron a favor los presentes, y se dice a qué viviendas corresponden, por lo que habría bastado con probar que parte de esos votantes eran deudores morosos de gastos comunes privados del derecho a voto. Al faltar dicha prueba, nos encontarmos ante el incumplimiento de un simple formalismo, la inclusión en la convocatoria de la relación de morosos- condición a la que no era extraño el comunero aquí impugnante, según la propia junta-, carente por sí solo de efectos jurídicos.

Por otro lado, en cuanto al incumplimiento por parte de la Junta de comuneros, al realizar las obras de instalación del ascensor, de los límites establecidos en la licencia administrativa y la infracción de las normas sobre la edificación en cuanto a la anchura de las escaleras, anchura del ascensor, etc. hemos de indicar que se trata ciertamente de cuestiones trascendentales, pero cuya resolución se deberá llevar a cabo en el correspondiente proceso administrativo, y, en su caso, contencioso administrativo o civil subsiguiente tras la solución que se adopte por las autoridades administrativas. Sería de otro modo un contrasentido que en este proceso se llegase a la conclusión de que el ascensor en cuestión infringe los límites y normas de seguridad administrativas y legales, y que, por lo tanto, deben deshacerse las obras mal hechas para acomodarse a las prescripciones administrativas de la licencia y a las disposiciones legales de las normas sobre edificación, y que, después de esta decisión adoptada en este proceso civil, las autoridades administrativas considerasen salvados o cumplidos correctamente tales requisitos y límites. De manera que, en definitiva, lo razonable es que las obras del ascensor sean examinadas por los autoridades administrativas, para que éstas adopten la decisión que estimen ajustada a derecho, y si efectivamente deciden que la licencia administrativa no o sí ha sido respetada y/o que se han infringido o no las normas contenidas en el código de la edificación en cuanto a la anchura de las escaleras y del ascensor, se hagan las correcciones necesarias, o, en su caso, se recurra por el legitimado la decisión adoptada en uno o en otro sentido por la vía correspondiente.

Por todo lo dicho, hemos de concluir que, en efecto, los acuerdos de la junta de propietarios de la comunidad demandada sobre la instalación en la misma del ascensor, con independencia de las irregularidades formales cometidas en su convocatoria, han sido adoptados con las mayorías legalmente establecidas y son válidos.

Distinta solución debe darse, sin embargo, al problema relativo a la exención del pago de los gastos de instalación del ascensor por parte de los comuneros propietarios de los locales. Ya que en el presente caso en los estatutos no hay ninguna exención al respecto. De modo que la misma ha sido acordada tan sólo por la Junta de propietarios en los acuerdos impugnados comunidad por la unanimidad de los asistentes, pero no por la unanimidad de los propietarios. Ahora bien, a tal decisión se ha opuesto el aquí actor en tiempo y forma legal, pues, por las razones antes dichas, no pueda afirmarse que su acción de impugnación haya caducado, ni de que haya incumplido el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de las cuotas. Y, ciertamente, el actor se ve afectado por esa decisión de la comunidad, porque al eximirse a los propietarios de los locales del pago de los gastos de instalación del ascensor se incrementa el coste al que deben hacer frente los comuneros propietarios de las viviendas, entre los que se encuentra el actor.

Pues bien, como hemos visto, nuestra jurisprudencia exige que tal exención sea acordada por unanimidad de los comuneros, que es el requisito que exige la ley para la modificación del título constitutivo. En definitiva, al exonerar a los comuneros propietarios de los locales del pago de la instalación del ascensor se está modificando el título constitutivo, donde, en este caso, no existe ninguna exoneración al respecto. Exoneración que además va en contra del principio de solidaridad al que se refiere la jurisprudencia antes transcrita, así como del principio de proporcionalidad y equidad en la distribución de los gastos cuando se trata, no de la simple reparación o renovación del ascensor ya existente, sino, como es el caso, de la instalación por primera vez del ascensor, pues tal instalación por 1ª vez del servicio común de ascensor beneficia no sólo a los usuarios del mismo, sino a todo el edificio en su conjunto, que ve incrementado su valor al contar con ese nuevo servicio. De modo que es justo y equitativo que contribuyan también a su pago los propietarios de los locales, salvo acuerdo en contrario por unanimidad de los comuneros afectados, lo que no es el caso.

Por consiguiente, procede estimar parcialmente en este punto el presente recurso de apelación, y, con ello, estimar también parcialmente la presente demanda, en el sentido de dejar sin efecto los acuerdos impugnados en lo que se refiere a la exención del pago de los gastos de instalación del ascensor de los propietarios de los locales, que deberán ser incluidos también en el pago de dichos gastos. Estimándose igualmente la misma, por lo ya dicho más arriba, en lo relativo a la exclusión del demandante del pago de los gastos derivados del juicio anterior.

QUINTO.-La estimación parcial de la demanda, así como también del presente recurso, excluye la imposición de costas. Tanto en la primera, como en la segunda instancia, por aplicación de los artículos 394.2 y 398.2 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación deDOÑA Angelina contra la sentencia de fecha 26 de febrero de 2016 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca en el procedimiento Ordinario Nº 584/13 y, en consecuencia, acordamos estimar parcialmente la demanda interpuesta por Doña Angelina contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , Nº NUM000 - NUM001 de Salamanca, declarando nulos y dejando sin efecto los acuerdos de la junta de propietarios de 14 de enero y 28 de mayo 2013 tan solo en los puntos concretos referidos a la exención del pago de los gastos de la instalación del ascensor de los propietarios de los locales de negocio del edificio, y la inclusión del actor en el pago de los gastos judiciales del pleito anterior seguido contra la comunidad; y, en su lugar declaramos que los propietarios de los locales de negocio del edificio deberán contribuir también, como el resto de los comuneros, al pago de dichos gastos de instalación del ascensor en proporción a su cuota de participación en el edificio, y asimismo declaramos que el aquí actor está exento del pago de los gastos derivados del juicio anterior.

Todo ello sin hacer imposición de las costas de este recurso, ni de las de primera instancia a ninguna de las partes.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.