Sentencia CIVIL Nº 407/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 957/2018 de 27 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
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N.I.G.: 0811342120170046454
Recurso de apelación 957/2018 -G
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Manresa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 135/2017
Parte recurrente/Solicitante: Sofía , Juan Pablo
Procurador/a: Jaume Guillem Rodriguez, Jaume Guillem Rodriguez
Abogado/a: XAVIER ESCRIBANO VILELLA
Parte recurrida: Verónica
Procurador/a: Jose Mª Verneda Casasayas
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 407/2019
Magistradas:
Ana Maria Ninot Martinez
Maria Sanahuja Buenaventura
Marta Elena Fernández de Frutos
Barcelona, 27 de junio de 2019

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha 18 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 135/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Jaume Guillem Rodriguez, en nombre y representación de Sofía y de Juan Pablo contra Sentencia de fecha 31/05/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Jose Mª Verneda Casasayas, en nombre y representación de Verónica .



SEGUNDO .- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' QUE, desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de DON Juan Pablo Y DOÑA Sofía contra DOÑA Verónica , debo absuelvo a la demandada del petitum al que se contrae la demanda; con expresa imposición de las costas causadas en esta primera instancia a la parte actora.'

TERCERO.- El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 26/06/2019.



CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria Sanahuja Buenaventura .

Fundamentos

PRIMERO.- Invocando los arts. 1484 y ss CC , el Sr. Juan Pablo y la Sra. Sofía interpusieron demanda contra la Sra. Verónica , en reclamación de cantidad por existencia de vicios ocultos en la cosa vendida, solicitando fuera condenada al pago de la cantidad de 11.223,05 € (9.275,25 más IVA), intereses legales y costas. Exponen que el 27-10-2016 las partes suscribieron un contrato de compraventa respecto de la finca sita en CALLE000 , parcela NUM000 de la Urbanización ' DIRECCION000 ', de Castellnou de Bages, por el precio de 186.500.- € (6.000.- € en efectivo, 31.300 € mediante transferencia, y el resto, 149.200.- € subrogándose en la hipoteca pendiente de amortización). Y que, al poco de adquirir la vivienda, empezaron a detectar defectos que no fueron advertidos, encargando un informe pericial que recoge los siguientes problemas: 1. Inefectividad funcional de los skimmers de la piscina. 1.630.- €.

2. Filtraciones de agua en el cuarto de instalaciones. 1.890.- €.

3. Filtraciones de agua en las cajas eléctricas situadas la zona ajardinada, que provocan que salte el diferencial de la instalación. 580.- €.

4. La puerta de entrada de vehículos desde la calle no se abre eléctricamente cuando la temperatura es baja. 295,00 €.

5. La chimenea del comedor-sala de estar no hace bien la combustión. 1.940,25 €.

6. Filtraciones de agua entre el tubo de la chimenea y la cubierta inclinada de madera (precio contemplado en el apartado anterior).

7. Obstrucción en el tubo de desagüe de la lavadora. 375,00 + 250,00 €.

8. La ducha situada en el altillo presenta fugas de agua cuando se utiliza. 350,00 €.

9. Filtraciones de agua en el techo de las dos estancias de la planta semisótano. 275.- € + 450.- € + 350.- €+ 890.- €.

La Sra. Verónica se opone porque no se cumplen los requisitos legales y jurisprudenciales para observar la existencia de vicios ocultos. Afirma que de la lectura de la demanda no se desprende que los presuntos desperfectos tengan la gravedad o intensidad suficiente, sin que se detalle la pretendida gravedad; que los problemas detallados no disminuyen el valor de la vivienda en relación al precio pagado por la misma, ni de haberlos conocido la parte compradora hubiese pagado uno menor: porque su antigüedad es de 11 años, y se trata de desgastes o deficiencias por el trascurso del tiempo, representando estos desperfectos el 4,97% del valor total del precio de venta, y porque el precio fue muy inferior a su valor de mercado (valorado en 298.599,36 €, según informe de tasación realizado el 25-06-2013). Y considera que la actora no puede imponer la misma obligación y estándar de calidad como si estuviese adquiriendo una vivienda nueva.

La sentencia de instancia desestima la demanda, argumentando: '... debe tenerse en cuenta que según una reiterada Jurisprudencia, para que surja la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos ex art. 1484 CC han de concurrir los siguientes requisitos: 1º) El vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador, todo ello teniendo en cuenta la persona del comprador, de forma que se exime de responsabilidad al vendedor si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente reconocerlos; 2º) El vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en el que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( art. 1468 CC ), de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( art. 1484 CC ); y 4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( art. 1490 CC ). (...) ... la actora no ha acreditado que los vicios fueran ocultos para la compradora, ni que fueran graves hasta el punto de hacer inservible para su uso la cosa vendida, tal y como ha opuesto la demanda.

Así, a falta del interrogatorio de las personas que intervinieron en la compra (incluidas las visitas previas a la finca) no puede considerarse acreditado hasta qué punto la compradora (o tal vez únicamente el Sr. Juan Pablo , quien según la demandada es la persona que visitó la casa antes de comprarla) pudo o no percatarse de los defectos apreciados en el informe pericial, o si en el acto de la visita fueron o no advertidos por el vendedor de tales deficiencias o, al contrario, ocultadas por éste. Esta falta de prueba sólo puede perjudicar a la actora y, debe señalarse en todo caso que, en contra de lo manifestado por la parte demandante en resumen de prueba, la falta de dicho requisito no es sorpresiva, sino que por el contrario había sido opuesta en el momento oportuno por la demandada y así, el hecho cuarto de la contestación señala literalmente que 'En este sentido, el informe nada dice respecto de si los desperfectos (...) eran anteriores a la venta, o si los mismos eran visibles los días en que se realizaron las visitas previas a la formalización de la compraventa.

Así mismo también calla respecto de la información facilitada por mi mandante y su marido a los hoy actores'.

Las mismas consideraciones deben hacerse sobre el carácter grave de los defectos apreciados. Sin ninguna duda el de grave es un concepto relativo, que sólo puede ser apreciado en relación con otro parámetro, como puede ser el del precio total de la venta, o en relación con la posibilidad o no de hacer inservible para su uso la cosa vendida. El hecho de que los desperfectos apreciados importen en total 11.223,05 € parecen dotar en principio de tal carácter a los defectos descritos en la demanda. Pero lo cierto es que, realmente, son la suma de un total de 9 deficiencias, cada una de las cuales, en sí misma considerada, representa un porcentaje mínimo del precio, cercano como se señala en la contestación, a tan solo el 1 % del total (así, el más grave, el 9, Filtraciones de agua en el techo de las dos estancias situadas en la planta semisótano, importa en total 275 + 450 + 350 + 890 = 1960 €, cuando el precio es del inmueble es de 186.500, de forma que sobrepasa sólo ligeramente el referido 1 %). Lo cierto es, igualmente, que la compra de una vivienda de segunda mano no puede ser equiparada (en cuanto a los defectos propios de su uso por más de 10 años) a los de una vivienda nueva, y no pueden considerarse a tales efectos de ninguna manera 'vicios ocultos' deficiencias tales como la necesidad de cambiar el aceite del motor hidraúlico de la puerta del garaje (295,00 €) o una filtración en la mampara de la ducha que se soluciona con su desmontaje y sellado (350,00 €); Y finalmente, lo cierto es que la actora no ha acreditado cual es el precio real del inmueble, y si por tanto, pudieron o no tenerse en cuenta tales defectos a la hora de establecerse el precio final. La única prueba practicada en este sentido lo ha sido a instancia de la demandada, la cual ha acreditado (doc. 1 de la contestación a la demanda) que la vivienda fue valorada por 'Sociedad de Tasación SA' en la suma de 298.599,36 € en informe de 04-07-2013; que estaba asegurada en el momento de la venta (doc. 2 de la contestación) en 290.552,36 € (valor del continente) y finalmente, que había sido comprada 11 años antes (en 30-12-2005) por prácticamente el mismo precio al que fue vendido a la demandante (186.313,75 €; doc. 6 de la contestación).

Todo lo expuesto impone la necesidad de no poder considerar acreditado si en el momento de la contratación la compradora advirtió o no los defectos descritos, ni de tampoco poder considerar acreditado que los defectos fueran graves hasta el punto de hacer la cosa vendida impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, lo que en definitiva implica la de desestimar la demanda.'

SEGUNDO.- La representación del Sr. Juan Pablo y la Sra. Sofía exponen en su recuso que se ha producido un error en la valoración de la prueba. Considera que los vicios eran ocultos a la parte compradora por el simple hecho de que solo se manifestaban en el momento que se habitaba la vivienda y se ponían en funcionamiento, aunque fueran preexistentes, y no se informó de los mismos. Y entiende que son graves, debiendo tener en consideración para valorar la gravedad el precio de venta de 186.500.- €, porque la valoración de la tasación, a los solos efectos de la valoración de la hipoteca, no se puede tener en consideración para cuantificar el valor del inmueble, pues los precios han ido a la baja en un 30-40% desde 2005. Y afirma que concurren en el caso los requisitos jurisprudenciales para que prospere la acción prevista en el art. 1484 CC .

También considera la parte recurrente que se ha infringido la normativa y jurisprudencia sobre los vicios ocultos, al no considerar que concurren todos los requisitos para su aplicación, por cuanto no eran reconocibles, eran prexistentes a la venta, y son graves, por lo que se habría dado menos precio por la vivienda.



TERCERO.- Una nueva valoración de la prueba conduce a la desestimación del recurso, haciendo propios los razonamientos de la resolución recurrida.

Establece el art. 1484 CC que ' el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos '.

Como el Tribunal Supremo ha venido reiterando, y recoge en su sentencia de 8 de julio de 2010 , los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos , que proclama el artículo 1484 del Código Civil , pueden sistematizarse exigiendo: ' En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación. En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto , que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud proalio, tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 ,1 de julio de 2002 ,22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen: ' Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 ).' En tercer lugar la preexistencia del vicio , en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa' Es criterio constante de esta Audiencia Provincial que, cuando estamos ante una vivienda de segunda mano de cierta antigüedad, el comprador ha de asumir que la vivienda puede presentar deficiencias propias del tiempo transcurrido desde su construcción en atención a ciertos deterioros progresivos de los materiales (pequeñas humedades), siendo de esperar que determinados aparatos (motores, calderas...) no funcionen correctamente. Lo contrario, supondría tanto como exigir al vendedor de una vivienda de segunda mano las mismas obligaciones que al promotor que entrega una vivienda de nueva construcción, y parece claro que las expectativas del comprador en uno y otro caso resultan diferentes y se encuentran en relación con precio de adquisición.

En el supuesto que nos ocupa los problemas que se relacionan en la demanda refieren fundamentalmente a: - una puesta a punto de la piscina, pues se indica que los skimmers de la piscina no funcionan, que hay que limpiar el vaso de la piscina y rejuntar las piezas.

- filtraciones de agua en el cuarto de instalaciones, en las cajas eléctricas situadas la zona ajardinada, entre el tubo de la chimenea y la cubierta inclinada de madera, en la ducha situada en el altillo, en el techo de las dos estancias de la planta semisótano. Filtraciones que la mayoría eran apreciables a simple vista.

- la chimenea del comedor-sala de estar que no hace bien la combustión, o la obstrucción en el tubo de desagüe de la lavadora, imputable a su uso y antigüedad.

Ninguno de los 'vicios' plantea relación con requisitos mínimos de habitabilidad exigibles. Y el informe pericial de la parte actora no hace referencia a catas u otras comprobaciones técnicas, puesto que los deterioros se detectan de la observación de los diferentes puntos de atención.

Y para valorar la gravedad de los defectos enunciados debe ponerse en relación el valor de la vivienda, el precio pagado por ella y el importe de los vicios. Como recoge la resolución recurrida, la vivienda fue tasada por 'Sociedad de Tasación SA' (dto. 2 de la contestación), y el valor de tasación-hipotecario del inmueble a 21-6-2013, se fijó en 282.176,40 €; fue adquirida por los actores el 27-10-2016 por el precio de 186.500.- €; y el importe de reparación de las deficiencias asciende a 9.275,25 más IVA.

Se hace evidente que lo anterior basta para advertir que la clase de defectos denunciados no tienen suficiente entidad, puesto que se adquirió una casa de cierta antigüedad, a un precio muy por debajo del precio de mercado. Y debe tenerse en consideración el valor de tasación de 2013, sin que exista prueba alguna de que en los tres años siguientes los precios se hayan visto sustancialmente reducidos.

Como se ha concluido en otras ocasiones ' lo relevante para la resolución del litigio, es que los defectos no presentan la necesaria intensidad o envergadura que permita considerar que la casa vendida resulta impropia para su uso, ni que el precio que el comprador de la casa adquirida estuvo dispuesto a pagar se hubiera visto afectado de conocer las deficiencias que más tarde constató y es que consideramos que, aún de haber conocido las mismas de forma detallada, hubiera igualmente adquirido el inmueble por el precio pactado, de modo que no puede pretender una reducción de dicho precio en atención a unas deficiencias previsibles dada la antigüedad de la casa y de sus elementos '.



CUARTO.- Desestimado el recurso planteado se condena en las costas a los recurrentes ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación del Sr. Juan Pablo y la Sra. Sofía , CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº de Manresa, el 31 de mayo de 2018 . En cuanto a las costas del recurso se imponen a los recurrentes.

Transfiérase a la cuenta bancaria correspondiente el depósito constituido por la parte recurrente, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Las Magistradas :