Sentencia CIVIL Nº 407/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 367/2020 de 23 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Modelo: N10250 C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3 - 3 Teléfono: 985968737 Fax: 985968740 ENS
N.I.G. 33044 42 1 2019 0005462
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000367 /2020
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000453 /2019
Recurrente: Herminia , David
Procurador: ANTONIO ALVAREZ ARIAS DE VELASCO, ANTONIO ALVAREZ ARIAS DE VELASCO
Abogado: PELAYO MENENDEZ PAREDES, PELAYO MENENDEZ PAREDES
Recurrido: CAFE JAMA QUIROS SL
Procurador: EUGENIO JOSE ALONSO AYLLON
Abogado: NATALIA FERNANDEZ RODRIGUEZ
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN)
NÚMERO 407
En OVIEDO, a veintitrés de octubre de dos mil veinte la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de
Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos
Llavona Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A
En el recurso de apelación número 367/20, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 453/19, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia número dos de los de OVIEDO, promovido por Doña Herminia , y D. David ,
demandados en primera instancia, contra CAFÉ JAMA QUIROS S.L ., demandante en primera instancia, siendo
Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO TUERO ALLER .-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de OVIEDO se dictó Sentencia con fecha trece de marzo de dos mil veinte, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formalizada por CAFÉ JAMA QUIRÓS S.L. frente a doña Herminia y don David , condeno a los demandados a abonar a la actora 10.000 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda.

Se condena a la parte demandada al abono de las costas. '

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día veinte de octubre de dos mil veinte.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- A través de este proceso la arrendataria de un local de negocio, que había celebrado con la propiedad simultáneamente un contrato de opción de compra, interesa la devolución de la prima o precio de la opción, una vez llegado a su fin el arriendo y el plazo para el ejercicio de aquel derecho sin haber hecho uso del mismo. No existe cuestión acerca de que efectivamente la arrendataria hubiera abonado en su día la cantidad pactada como prima (10.000 €) y de que el plazo convenido para el arriendo y para el ejercicio de la opción hubiera llegado a su término, sin que mediara incumplimiento por ninguna de las partes. En estas circunstancias la demandante sostiene que, conforme a la interpretación que debe merecer el clausulado del contrato, la prima debe serle devuelta, como así entendió la juzgadora de instancia. Mantienen los demandados, ahora apelantes, que no procede esa restitución, en tanto fue el precio abonado a cambio de las obligaciones que asumían como propietarios mientras estaba vigente la opción.



SEGUNDO.- Como puso de manifiesto esta Sala en sentencia de 11 de abril de 2001, con cita de numerosas sentencias del Tribunal Supremo, por el contrato de opción el optatario o concedente queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta, que es vinculante para dicho promitente, quien no puede retirarla o desconocerla durante el plazo de la opción, dentro del cual el optante, si conviene a su derecho, puede hacer uso de la misma. Se está pues ante un negocio unilateral, salvo cuando se pacta la existencia de prima o precio de la opción, que requiere la fijación de un plazo durante el cual se pueda ejercitar ese derecho, la determinación del precio y del objeto y la aceptación expresa del optante. En caso de que se pacte la existencia de una prima, el negocio para a ser bilateral. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2020, parcialmente transcrita en la recurrida, la referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien durante un determinado plazo, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente de adquisición.

Como quiera que no existe una regulación legal sobre el derecho de opción, la jurisprudencia viene concediendo alcance primordial al principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC), de tal modo que habrá de estarse en cuanto a su ejercicio, alcance y consecuencias a los pactos establecidos por las partes. Por ello, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones que tengan por conveniente para el ejercicio de tal opción ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 6 de abril de 2011, 15 de enero de 2019 y la citada de 19 de febrero de 2020).



TERCERO.- En este caso las partes no habían pactado que sucedía con la cantidad convenida como prima en la estipulación segunda del contrato, si llegado el término no se hubiera hecho uso de la opción. Únicamente habían previsto, por un lado, que si fuera ejercitada, su importe se imputaría al precio pactado para la compraventa; y, por otro, que si el contrato de arrendamiento se resolviese por cualquier causa que fuera imputable a la arrendataria, se produciría 'la caducidad anticipada del plazo otorgado para el ejercicio de la opción de compra', sin que la optante tuviera derecho a recuperar el precio pagado por la concesión de la opción.

Es opinión común que el precio de la opción no es un elemento esencial de este contrato, como es lógica consecuencia de poder establecerse ese derecho de forma unilateral, como antes se ha visto. En lo que discrepan los tribunales, cuando sí se ha pactado tal precio, es en el destino que debe seguir en el caso de que transcurra el plazo y no se ejercite la opción. En este sentido, la demandante cita sentencias como las de las Audiencias Provinciales de Málaga de 29 de julio de 2005, Palma de Mallorca de 21 de septiembre de 2010 y Burgos de 2 de octubre de 2014, que mantienen que no es consecuencia natural del contrato de opción la pérdida de la prima cuando no se haya pactado expresamente por las partes en los supuestos de caducidad o falta de ejercicio de la opción en forma. Por el contrario, los demandados, ahora recurrentes, se hacen eco de sentencias como la de esta Sala de 11 de abril de 2001, antes citada, La Coruña de 18 de julio de 2014, Almería de 21 de abril de 2015, La Rioja de 2 de octubre del mismo año, o Córdoba de 16 de junio de 2017, que sostienen precisamente lo contrario: la pérdida de la prima es inherente al caso de que el optante no quiera ejercer el derecho de opción, como efecto natural de este contrato, típicamente especulativo.

Esta última línea se acomoda en mayor medida a la naturaleza remuneratoria de la prima o precio, como contraprestación a las obligaciones asumidas por la otra parte, es decir, su abono responde al compromiso del concedente de no vender a terceros el inmueble en cuestión durante un determinado plazo, lo que puede redundar en su perjuicio en los casos en que surja una mejor alternativa o, por cualquier motivo, necesite enajenar el inmueble. Se configura así el contrato como de obligaciones recíprocas, y si el concedente ha cumplido la que a él incumbía, no se observa razón para que el optante quede exento de la que él asumió, convirtiendo en gratuito lo que se había pactado como oneroso.

Concurre en este caso, sin embargo, la circunstancia especial de que las partes pactaron que no procedería la devolución de la prima solo en un supuesto muy concreto: la resolución del arrendamiento por causa imputable a la arrendataria. Ya se ha visto que ha de estarse como criterio rector respecto al contenido de esta clase de contratos a lo convenido por las partes, que pueden darle la configuración que estimen más conveniente para sus intereses. Y el análisis e interpretación de esa voluntad plasmada en el contrato no permite afirmar que la conclusión alcanzada por la juzgadora de instancia sea ilógica o irracional, antes bien se acomoda a lo pactado. Por más que, al establecerse esa pérdida de la prima en tal supuesto, quepa configurar tal estipulación como una verdadera cláusula penal, lo decisivo aquí es que las partes contemplen exclusivamente la pérdida de la prima en ese caso, lo que deviene así a modo de excepción del régimen que debieron considerar normal, es decir, que de no mediar incumplimiento procedería la restitución del precio de la opción al llegar a su término el plazo convenido. Señala el art. 1285 CC que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas. Establece de esta forma una interpretación sistemática, global del contrato, el canon hermenéutico de la totalidad del área contractual en palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2003. Y en ese todo orgánico que constituye el contrato, una cláusula que establece un determinado efecto solo para un caso concreto, permite deducir que tal efecto, en este caso la pérdida de la prima, no se produce de no darse el supuesto al que lo anudaron expresamente los contratantes.



CUARTO.- Si bien lo hasta aquí expuesto conduce a la total desestimación del recurso, la controversia en los tribunales sobre la cuestión jurídica que subyacía en este caso, a la que se hizo mención, aconseja la aplicación del criterio de excepción que el art. 394, al que se remite el art.398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece frente al principio general del vencimiento en materia de costas. Pronunciamiento que, sin embargo, no cabe extender a las generadas en primera instancia, pues la condena al pago de las costas no fue cuestionada por esta razón y sí solo como consecuencia obligada de la petición de desestimación de la demanda.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Herminia , y D. David contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº dos de OVIEDO con fecha trece de marzo de dos mil veinte en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 453/19, confirmando dicha resolución, sin expresa imposición de las costas procesales del recurso.- Dese el destino legal al depósito constituido para recurrir.- Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 0000 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente con cuatro cifras más dos del año.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.