Sentencia Civil Nº 408/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 47/2007 de 25 de Junio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00408/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 47 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veinticinco de junio de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de DESAHUCIO 296 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 46 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 47 /2007, en los que aparece como parte apelante Dª Inmaculada , representado por el procurador Dª MARIA CRUZ ORTIZ GUTIERREZ, y como apelado LWELE, S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador D. JORGE PEREZ VIVAS, sobre acción de desahucio por expiración del plazo, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 46 de Madrid, en fecha 25 de Julio de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por LWELE, S.L. frente a Dª Inmaculada declaro extinguido, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, condenando a la demandada a la entrega de la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 nº NUM000 , apartamento NUM001 , edificio C, apercibiéndole de lanzamiento si no lo desaloja dentro de los términos que la Ley previene; condenando a la demandada al pago de las costas."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte Dª Inmaculada , al que se opuso la parte apelada LWELE, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 19 de Junio de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La mercantil Lwele S.L., ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Madrid, calle DIRECCION000 número NUM000 , apartamento NUM001 , Edificio C, celebrado el 3 de enero de 2001 por la gestora o administradora de alquileres Administradora Renovada S.L., y la demandada, doña Inmaculada , por expiración del término contractual, alegando que la actual administradora de los apartamentos, Gestión Integral de Apartamentos 2004 S.L., en nombre de la propietaria actora, denegó expresamente la prórroga del contrato, con antelación de un mes al vencimiento del quinto año, mediante burofax de 2 de noviembre de 2005, finalizando el contrato el 3 de enero de 2006.

La demandada se opone a la demanda alegando: 1.- Falta de legitimación activa porque la arrendadora según el contrato de arrendamiento es la mercantil Administradora Renovada S.L., y la acción se ejercita por Lwele S.L., y no se acredita la relación mercantil entre ambas. 2.- Falta de legitimación activa y de litisconsorcio activo necesario porque en la nota simple del Registro de la Propiedad, que dice aportada por la actora con la demanda, aparece que el propietario de la finca arrendada es don Carlos Jesús y quien debía ejercitar la demanda era éste como titular registral y, además, según asiento de presentación que dice unida a la nota simple, don Carlos Jesús dio una participación indivisa a Lwele S.L., de 8,932950% de la finca registral NUM002 , planta NUM004 , puerta NUM001 , que es la arrendada y, por ello, Lwele S.L., solo es titular de un 8,932950% de la finca y quien debía formular la demanda era también la persona física o jurídica titular del 91,067050%. 3.- Defecto legal en el modo de proponer la demanda por el mismo motivo alegado al oponer la excepción de falta de legitimación activa. 4.- Incumplimiento del contrato por la arrendadora por perturbaciones de hecho por ruidos insoportables y por no realización de reparaciones necesarias durante la relación contractual. No niega el transcurso del plazo contractual.

El juzgador de primera instancia, en el acto de la vista, desestimó las excepciones de falta de litisconsorcio activo necesario y defecto legal en el modo de proponer la demanda, sin que la demandada manifestara que constara en acta su disconformidad, a los efectos de apelar contra la sentencia que en definitiva recayere.

La actora, ante la alegación de la demandada cuestionando su legitimación activa, hizo valer que ésta había interpuesto recurso de reposición previo a la vista sin negar su legitimación, lo que impedía negarla posteriormente, y aportó la escritura de ampliación de capital de Lwele S.L., comprensiva de la aportación de la finca arrendada a la demandada, entre otras, a dicha mercantil. La demandada, antes de resolver el juez de primera instancia sobre la admisión o inadmisión del documento, lo impugnó por no haberse aportado con la demanda. El juez de primera instancia admitió el documento razonando que los defectos de legitimación pueden subsanarse en cualquier momento y la demandada no formuló recurso de reposición contra la admisión ni, menos aún, formuló protesta por entender que se había admitido previa obtención con violación de derechos fundamentales.

Las alegaciones de la demandada acerca del incumplimiento contractual imputado a la actora durante la vigencia del contrato, fueron rechazadas por el juez de primera instancia en la audiencia previa, ya que habían sido objeto de una previa pretensión de demanda reconvencional inadmitida por auto firme.

La sentencia dictada en primera instancia desestima la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada razonando: que el propietario del inmueble arrendado, el poseedor real o el administrador están legitimados para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo contractual; que la demandante acompañó a la demanda el contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2001, en el que aparece como arrendadora, representada por el administrador don Luis María , la entidad Administradora Renovada S.L., que debe entenderse actuaba, como se expresa en la demanda, como gestora o administradora del inmueble, pues su propietario era don Carlos Jesús , según resulta de la documentación aportada en el acto del juicio y la manifestación de voluntad de dar por extinguido el contrato (documento 2 de la demanda) la hizo otra entidad, Gestión Integral de Apartamentos 2004 S.L., se supone que en ese mismo carácter de gestora o administradora, porque en tal fecha -noviembre de 2005-, la propietaria del piso era la demandante Lwele S.L., en virtud de aportación realizada en 2003 por el anterior propietario Sr. Carlos Jesús , como resulta también de la documentación aportada en el acto del juicio; y que, independientemente de si la demandante fue o no la arrendadora desde el inicio del contrato, consta que es propietaria desde 2003, cuando se efectuó la aportación del inmueble, junto con otros, a la arrendadora. Y, declara extinguido el contrato de arrendamiento por el transcurso del plazo mínimo de cinco años, obligatorio para el arrendador, establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y la notificación de la arrendadora a la arrendataria, con un mes de antelación a la fecha del vencimiento del contrato, de su voluntad de no renovarlo, condenando a la demandada a la entrega de la vivienda a la arrendadora, con apercibimiento de desalojo, y al pago de las costas causadas.

La demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: 1.- Vulneración del principio de legalidad por infracción del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento civil por falta de legitimación ad causam de la actora. 2.- Defecto legal en el modo de proponer la demanda. 3.- Aportación extemporánea en el acto de la vista por la actora de una escritura relativa a Lwele S.L., de fecha 30 de diciembre de 2003, al infringir el artículo 269.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

SEGUNDO.- Contra el pronunciamiento oral desestimatorio de las excepciones procesales de falta de litisconsorcio activo necesario y defecto legal en el modo de proponer la demanda, la demandada no formuló protesta, ni pidió que constase en acta su disconformidad, a los efectos de apelar contra la sentencia que en definitiva recayere, como debía haber hecho, de acuerdo con lo establecido en el artículo 443.3 de la Ley de Enjuiciamiento civil, si quería hacer valer en la segunda instancia la infracción procesal, puesto que si no hizo constar la protesta, se entiende que consiente la resolución oral y no habrá cumplido con lo previsto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Por ello, no cabe resolver en esta segunda instancia sobre el segundo motivo de apelación, esto es, sobre el defecto legal en el modo de proponer la demanda.

TERCERO.- El juez de primera instancia admitió el documento relativo a la ampliación de capital de Lwele S.L., con aportación de partes indivisas de algunas fincas y del 100% de otras, entre ellas, la que ha dado lugar al litigio, razonando que los defectos de legitimación pueden subsanarse en cualquier momento y la demandada no formuló recurso de reposición contra la admisión ni, menos aún, formuló protesta por entender que se había admitido previa obtención con violación de derechos fundamentales.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 443.4 de la Ley de Enjuiciamiento civil, el tribunal resuelve in voce sobre la admisión de las pruebas propuestas. El artículo 285.2 de la misma ley establece que contra esas resoluciones, ya sean de admisión o de inadmisión, cabe recurso de reposición, que se sustanciará y resolverá en el acto y si se desestima, la parte podrá formular protesta al efecto de hacer valer sus derechos en la segunda instancia. Y el artículo 446 de la repetida ley dispone que contra las resoluciones del tribunal sobre inadmisión o sobre admisión de las que se denunciaran como obtenidas con violación de derechos fundamentales, las partes podrán formular protesta a efecto de hacer valer sus derechos en la segunda instancia. Sin entrar en el análisis de la discordancia entre ambos preceptos y de la aparente imposibilidad de hacer valer derecho alguno en la segunda instancia contra la admisión de prueba en la primera instancia en el juicio verbal no denunciada como obtenida con violación de derechos fundamentales, lo cierto es que, en el presente supuesto, la demandada no puede hacer valer derecho alguno por la admisión de la prueba documental en el acto de la vista, ya que ni formuló recurso de reposición contra la admisión, ni formuló protesta por la admisión, toda vez que únicamente se opuso a la admisión del documento en la fase anterior a la decisión del juzgado.

CUARTO.- La legitimación para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término contractual, al igual que por falta de pago de las rentas, -antiguo desahucio-, la ostenta el propietario, el copropietario en una comunidad de bienes en beneficio de esta, el poseedor real, el arrendador y el simple administrador, al ser un acto de mera administración y no de disposición.

La actora es la propietaria del apartamento arrendado a la demandada y así resulta de la escritura de aumento de capital social con aportaciones no dinerarias y modificación de estatutos de Lwele S.L., de 30 de diciembre de 2003; las aportaciones se realizan por don Carlos Jesús y están constituidas por varias fincas y participaciones indivisas de fincas propiedad del mismo, entre ellas, la finca, no participación indivisa, número NUM002 , estudio número NUM001 , señalado con el número NUM003 de Propiedad Horizontal, sito en la planta NUM004 , Casa C del Edificio DIRECCION001 , en Madrid, calle DIRECCION000 NUM000 , que es la finca arrendada a la demandada, y que causó la inscripción NUM005 (folio 119); las participaciones indivisas de fincas aportadas no se refieren a dicha finca, sino, en cuanto al edificio que aquí importa, a la planta de sótanos, en el subsuelo del edificio denominado DIRECCION001 , sito en Madrid, calle DIRECCION000 , número NUM000 , identificado con el número 1 de Propiedad Horizontal, (participación indivisa del 8,932950%), que causó la inscripción 15ª, y al local comercial de la planta baja, denominado B, correspondiente a las Casas B y C del Edificio DIRECCION001 , sito en Madrid, calle DIRECCION000 , número NUM000 , señalado con el número 5 de Propiedad Horizontal (participación indivisa del 8,932950%), que causó la inscripción 15ª.

Revisadas las actuaciones hasta la saciedad, se constata, que la nota simple registral y asiento de presentación que dice la demandada apelante aportado por la actora con la demanda, no existe; es más, en la demanda se numeran los tres documentos que se aportan con independencia del poder general para pleitos y de la liquidación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional y esos documentos son: número 1, original del contrato de arrendamiento (hecho primero de la demanda y folio 15); número 2, burofax cursado para notificar a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato a su vencimiento y nota del Servicio de correos acreditativa de la recepción por la destinataria (hecho segundo de la demanda y folios 16 y 17); y número 3, fotocopia del último recibo del IBI con el fin de justificar la cuantía procesal en la demanda (fundamento de derecho sexto y folio 18).

Por tanto, y de acuerdo con la escritura de aumento de capital de Lwele S.L., ésta era la propietaria del apartamento arrendado a la demandada tanto en el momento en que se le notifica la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato a su vencimiento como en el momento de formular la demanda, de ahí su legitimación para el ejercicio de la acción de desahucio.

Y aún cuando la aportación a Lwele S.L., fuera de una parte indivisa de la finca arrendada, esta gozaría de legitimación activa, ya que sería copropietaria del inmueble y estaría ejercitando la acción de desahucio -acto de administración de un comunero- en beneficio de la comunidad de propietarios -en provecho común- sin oposición del otro copropietario, pues si, como sostiene la apelante, el propietario don Carlos Jesús aporta una participación indivisa del apartamento a Lwele S.L., -lo que resulta contradicho por la escritura de aumento de capital y aportaciones no dinerarias-, y el administrador solidario de esta mercantil es don Carlos Jesús , que es quien otorga el poder general para pleitos en representación legal de la sociedad, es evidente que don Carlos Jesús seguirá siendo el propietario de la participación indivisa restante (la propiedad del 100% del apartamento antes de la aportación resulta de la escritura de aumento de capital) y no se opone al ejercicio de la acción de desahucio; antes bien, la consiente.

QUINTO.- La intervención de tres mercantiles distintas en, respectivamente, la celebración del contrato de arrendamiento - Administradora Renovada S.L.-, la notificación a la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato al vencimiento del mismo -Gestión Integral de Apartamentos 2004 S.L.,-, y el ejercicio de la acción de resolución del contrato por expiración del término contractual -Lwele S.L.-, carece de relevancia a los efectos pretendidos por la apelante, cuales son, la falta de legitimación activa ad causam, porque desde la fecha en que Lwele S.L., es propietaria de la finca, bien en comunidad con don Carlos Jesús , bien en exclusividad, pasa a subrogarse en el contrato de arrendamiento en la condición de co- arrendadora o de arrendadora, y ello sucede dos años antes de la demanda, y los actos realizados por la gestora o administradora de los arrendamientos -la notificación de la voluntad de dar por extinguido el contrato a su vencimiento- le aprovechan, ya que se efectúan en nombre de la arrendadora, a quien se entrega la documentación que es aportada con la demanda, y, en todo caso, son ratificados tácitamente al ejercitar la acción de desahucio.

En cualquier caso, Administradora Renovada S.L., es quien celebra el contrato de arrendamiento y, desde luego, no es propietaria del apartamento cuando celebra el contrato con la demandada, como se deduce de la escritura de ampliación de capital de Lwele S.L., tantas veces mencionada, donde consta (folio 126) que dicho apartamento, junto a otros, se encuentran arrendados a Administradora Renovada S.L., con derecho a subarriendo por parte de la misma; el contrato de arrendamiento celebrado por Administradora Renovada S.L., está en poder de Lwele S.L., al igual que la documentación relativa a la notificación a la demandada de la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato de arrendamiento litigioso a su vencimiento, de modo que la extinción de la relación arrendaticia entre la primitiva propiedad y Administradora Renovada S.L., que se deduce de la escritura de ampliación de capital de Lwele S.L., se produjo en algún momento posterior a dicha escritura y anterior a la notificación a la demandada de la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato de arrendamiento litigioso a su vencimiento, esto es, siendo ya Lwele S.L., propietaria o copropietaria con don Carlos Jesús del apartamento arrendado a la demandada, pasando a ser Lwele S.L., arrendadora o co-arrendadora de la demandada antes de la notificación de extinción del contrato, la que fue efectuada en nombre de Lwele S.L., o de ésta y de don Carlos Jesús , por Gestión Integral de Apartamentos 2000 S.L., que, no siendo propietaria, ni arrendadora, era, como se dice en la demanda, la nueva administradora de los arrendamientos de los inmuebles de Lwele S.L.

Por tanto, la legitimación ad causam de la actora está acreditada, concurriendo los elementos de hecho y de derecho exigidos para que la acción ejercitada pueda prosperar.

SEXTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Inmaculada , representada por la Procuradora doña María Cruz Ortiz Gutierrez, contra la sentencia dictada en fecha 25 de julio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 46 de los de Madrid (juicio verbal 296/06) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.