Sentencia Civil Nº 408/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 242/2008 de 06 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 242/08

Procedente del procedimiento nº 109/06 Juicio ordinario

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DON JOSÉ LUIS BARRERA COGOLLOS, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DON ANTONIO RECIO CORDOVA actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el

recurso de apelación nº 242/08

interpuesto contra la sentencia dictada el día 19 de junio de 2007 y Auto Aclaratorio de fecha 19 de octubre de 2007 en el

procedimiento nº 109/06 tramitado por

el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Rubí en el que son recurrentes Jon , DÑA. Casilda y

SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES, S.L., y previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la

siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 6 de octubre de 2009

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda de juicio ordinario presentada por Procuradora Sra. Morales, en nombre y representación de SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES S.L., frente a Casilda y Jon , sin especial condena en costas.

ESTIMO PARCIALMENTE la demanda reconvencional presentada por el Procurador Sr. Galí, en nombre Casilda y Jon frente a SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES S.L., sin especial condena en costas.

Condeno a Casilda y Jon a abonara SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES S.L., la cantidad de 1.754,45 euros y su interés legal.

AUTO ACLARATORIO.- PARTE DISPOSITIVA: Procede estimar la aclaración de la sentencia de 19 de junio de 2007 solicitada por la Procuradora Sra. Morales, en los términos recogidos en el razonamiento jurídico primero de la presente que se da por reproducido.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ANTONIO RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora ejercitó en su demanda una acción de reclamación de cantidad en concepto de precio por los trabajos efectuados a instancia de los demandados (9.000 euros) consistente en el acondicionamiento de una vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de San Juan (Alicante) que, previamente, les había vendido por un precio de 330.556,76 euros.

La parte demandada se opone a tal pretensión en su escrito de contestación a la demanda, al tiempo que formula reconvención, y ello con la siguiente argumentación:

1º La relación contractual que vincula a los litigantes es un contrato de compraventa de una vivienda de obra nueva promovida por la demandante por un precio de 372.600 euros; habiendo suscrito en fecha 10 de diciembre de 2002 (un día antes del otorgamiento de la escritura de venta) un documento privado en virtud del cual los compradores entregarían a la vendedora 9.000 euros, que habían retenido del precio, una vez ésta finalizara unas obras que se comprometía a realizar; por lo que considera que no se trata de un contrato de ejecución de obra, como sostiene la actora, sino de "un contrato de garantía de finalización de acabados, suministros y dotaciones otorgado por el promotor-propietario de la vivienda, Servicios Inmobiliarios Villares, SL, en favor de los adquirentes".

2º No vienen obligados a pagar el importe reclamado "porque existe un total incumplimiento contractual de la adversa, y ello no sólo por cuanto los trabajos y suministros consignados en el documento cuyo cumplimiento se invoca, no han sido efectuados en su gran mayoría, sino también por cuanto el plazo convenido para su entrega, ya ha resultado ampliamente superado, amén de dos años después, la vivienda vendida".

3º Los incumplimientos contractuales y el cumplimiento defectuoso de las condiciones de entrega de la vivienda a los demandados les ha causado daños y perjuicios mayores a los 9.000 euros retenidos en concepto de garantía de cumplimiento de las condiciones de entrega de la vivienda en la fecha de la compraventa; concretamente reclama por los siguientes conceptos: (i) 2.541 euros que debieron abonar los compradores por gastos de comunidad pendientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de venta, colocación de halógenos y lámparas, celosía jardín, cambio titular del suministro de agua, contrato de suministro de gas y reparación de equipo electrógeno; (ii) 1.200 euros en concepto de penalización pactada por retraso en la entrega de la vivienda (que debería haberse efectuado en fecha 30/11/2002 y no se realizó hasta el 11/12/2002); (iii) 1.200 euros en concepto de alquiler de vivienda que tuvieron que afrontar los compradores debido al retraso en la entrega de la vivienda adquirida; (iv) 1.100 euros en concepto de gastos por guardamuebles; y 20.400 euros en concepto de daños morales por no haber facilitado la promotora-vendedora la licencia de primera ocupación hasta el 13 de mayo de 2004, sin que se obtuviera la cédula de habitabilidad.

Por tanto, reclama vía reconvencional la cantidad de 17.441,89 euros, al haber retenido previamente la suma de 9.000 euros.

SEGUNDO.- La sentencia de instancia, partiendo de que el contrato en que la actora basa su reclamación es un contrato de garantía de finalización de trabajos, concluye que la actora ejecutó de forma defectuosa los trabajos en cuestión en la medida en que no lo hizo en el plazo pactado (con anterioridad al 20/12/2002), afectando igualmente el incumplimiento a algunas partidas; de modo que, tras analizar la indemnización de daños y perjuicios reclamada por la parte demandada por vía reconvencional, y reducir tal suma del importe reclamado por la actora, fija la cantidad adeudada por los demandados a la actora en la suma de 2.954,45 euros; estimando de forma parcial tanto la demanda como la reconvención.

Frente a tal resolución se alzan ambas partes:

1º La actora principal-demandada reconvencional, tras manifestar que nada tiene que objetar y se muestra conforme con la Sentencia de instancia en lo relativo a la fijación de las cuestiones a resolver en el procedimiento de referencia, así como muestra su conformidad "en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato en virtud del cual mi mandante interpone demanda judicial, por considerar que en definitiva el objeto de dicha demanda principal recae en que mi mandante se comprometió a la realización de una serie de trabajos y al cobro, a su cumplimento, del importe de 9.000,00.-?", cuestiona el importe reconocido en la instancia a favor de los demandados en concepto de indemnización de daños y perjuicios con la siguiente argumentación:

a)Gastos de comunidad por importe de 812 euros: Se trata de una derrama extraordinaria aprobada por la Junta de Propietarios con anterioridad a la firma de la escritura, pero con posterioridad a la firma del contrato de arras.

b)Celosía por importe de 835,20 euros: Resulta improcedente al no haber sido acreditado su abono por los demandados ni, en su caso, el importe exacto satisfecho, que, además, no puede ser superior a la cantidad manuscrita en el documento en cuestión (776,06 euros).

c)Alta de los contratos de suministro de agua y gas: La actora desconocía el contenido concreto del contrato de arras en virtud del cual se reclama dicho abono, por lo que los gastos generados por dicho concepto no deben ser por ella asumidos.

d)Colocación grupo electrógeno: Dicho grupo fue instalado por la actora, de modo que no cabe reconocer importe alguno de los demandados en concepto de indemnización de daños y perjuicios por esta concreta partida.

e)Indemnización por retraso en la entrega de la vivienda: Resulta improcedente dado que se basa en una fecha límite señalada en el contrato de arras, que no ha sido suscrito ni ratificado por la actora; y, además, dicho retraso de unos días fue implícitamente asumido por ambas partes, reteniendo los vendedores la suma de 9.000 euros a la espera de que la promotora finalizara las instalaciones.

f)Gastos de guardamuebles: No puede reclamarse dado que la vivienda era habitable y, por tanto, bien podían los compradores haber trasladado los muebles a la misma.

g)Alquiler de vivienda: La cantidad de 1200 euros fue empleada para satisfacer suministros pendientes de la vivienda alquilada correspondiente a meses anteriores, así, al no haber señalado los demandantes reconvencionales la cuantía exacta a la que asciende tal partida, no puede ahora ser fijada por este Tribunal.

h)Daños morales: El retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación no ha generado ningún trastorno ni perjuicio a los compradores.

2º La demandada principal-actora reconvencional, tras precisar que lo que debe dilucidarse es "si existió incumplimiento tanto del contrato en virtud del cual reclama la actora la suma de 9.000.- euros, como si, una vez determinada la excepción de falta de legitimación pasiva de Servicios inmobiliarios Villares SL y desestimada esta, resolver si coexistió a su vez incumplimiento de los presupuestos contenidos en el propio contrato de compraventa de la vivienda, y de arras anterior, resolviendo en consecuencia sobre la pertinencia de los daños y perjuicios pretendidos, y obviamente su importe, amen de pronunciarse respecto a las costas de ambas acciones", cuestiona los pronunciamientos de la instancia por los siguientes motivos:

a)Nada ha probado la actora sobre el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el documento suscrito en fecha 11/12/2002, léase obras y suministros, cuyo pago reclama, y, en todo caso, acreditado que no se entregaron en plazo, debe aplicarse la penalización de 9.000 euros; por lo que debe desestimarse la demanda principal con condena en costas a la actora.

b) Insiste en la procedencia de las partidas indemnizatorias no contempladas en la sentencia de instancia, salvo en lo relativo a los gastos de reparación del equipo instalado en sustitución del grupo electrógeno (76,34 euros), lo que ha de determinar la estimación sustancial de la reconvención.

TERCERO.- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior, conviene comenzar por precisar que fue la parte demandada quien en su escrito de contestación a la demanda aceptó reducir el importe de la indemnización inicialmente reclamada, que ascendía a 26.441,89 euros, en la cantidad de 9.000 euros que había retenido del precio a la espera de que la promotora culminara los trabajos de instalación pendientes, lo que supone que el propio planteamiento de la ahora recurrente parte del reconocimiento de que tales trabajos fueron ejecutados, bien que de forma tardía y parcial; lo que supone que, como expresamente asume la vendedora litigante, la resolución del litigio se ha de limitar a establecer la indemnización que tiene derecho a percibir la actora reconvencional por los daños y perjuicios que afirma le ha ocasionado la actuación incumplidora de la adversa, y una vez fijados los mismos, reducir su importe en 9.000 euros.

Sentado lo anterior, debemos partir de los siguientes extremos que resultan relevantes para resolver el litigio:

1º En fecha 12 de octubre de 2002 los ahora demandados suscribieron con la inmobiliaria ENTRA contrato de arras que tenía por objeto la vivienda de autos y que fue ratificado posteriormente por la vendedora, ahora demandante, conforme reconoció en el acto del juicio su legal representante D. Ambrosio ; pactándose en dicho contrato, entre otras cosas, los siguientes extremos: (i) la finca se transmitirá libre de cargas y de gravámenes, así como de gastos de comunidad, contribuciones, etc; (ii) la contratación de la luz y agua quedará dada de alta a nombre de la parte compradora; (iii) la casa será entregada el día 30/11/02 y se pacta una penalización a partir del primer día de 1.200 ? por mes de retraso.

2º En fecha 10 de diciembre de 2002 los ahora litigantes suscriben un documento en el que, tras señalar que al día siguiente otorgarán escritura de compraventa, D. Ambrosio , como legal representante de Servicios Inmobiliarios Villares, SL, se compromete a efectuar en la vivienda una seria de obras, pactando como plazo máximo de entrega de las mismas el 20 de diciembre de 2002, mientras que los compradores se comprometen a entregar a la vendedora la cantidad de 9.000 euros tras la realización de tales trabajos.

3º En fecha 11 de diciembre de 2002 los ahora litigantes otorgan la correspondiente escritura de compraventa de la finca de autos.

En atención a tales premisas bien cabe afirmar lo siguiente:

1º Que al entidad vendedora queda vinculada a lo pactado en el documento de arras por la inmobiliaria ENRA con los compradores, y, entre otras cosas, al pago de los gastos de comunidad hasta la fecha de otorgamiento de la escritura de venta y al pago de los gastos de contratación de la luz y el agua.

2º Que los ahora litigantes quisieron resolver en fecha 10 de diciembre de 2002 las posibles reclamaciones que hasta la fecha podían efectuarse en base al previo documento de arras mediante la suscripción de un documento en el que (i) se comprometían a otorgar escritura de venta al día siguiente, (ii) la vendedora se obligaba a efectuar una seria de trabajos en la vivienda y (iii) los compradores retenían la suma de 9.000 euros del precio hasta tanto esos trabajos efectivamente concluyeran; sin nada decir con relación a la penalización pactada pese a haber transcurrido 10 días desde la fecha en que la vivienda debió haber sido entregada conforme a lo pactado en el documento de arras.

CUARTO.- Partiendo de lo referido en el numeral anterior ya podemos proceder a analizar las distintas partidas reclamadas por los compradores en concepto de indemnización de daños y perjuicios:

1º Gastos de comunidad por importe de 812 euros:

Se trata de una derrama extraordinaria aprobada por la Junta de Propietarios con anterioridad a la firma de la escritura, por lo que, conforme a lo pactado por las partes en el documento de arras, debe abonarse por la vendedora, y, en consecuencia, se ha de confirmar el criterio de la instancia en este punto.

2º Celosía por importe de 835,20 euros:

Los compradores han acompañado junto a las actuaciones factura por la colocación de una celosía por el indicado importe (f.117), y frente a ello la vendedora no ha aportado documentación alguna que acredite que realmente procedió a efectuar tal trabajo al que venía obligada conforme al documento de fecha 10/12/2003, por lo que es clara su obligación de abonar dicho importe a los compradores; sin que pueda reducirse el mismo en atención a las sumas a mano recogidas en la factura en cuestión dado que de tal circunstancia no puede deducirse, como pretende la vendedora recurrente, que se modificara el precio final del producto cuando tuvo ocasión de preguntar al respecto al emisor de la factura, que declaró como testigo, y no lo hizo.

3º Alta de los contratos de suministro de agua y gas por importe de 101,35 euros:

La vendedora ratificó de forma expresa el contenido concreto del contrato de arras en virtud del cual se reclama dicho abono, por lo que los gastos generados por dicho concepto deben ser por ella asumidos, de modo que igualmente se ha de confirmar el criterio de la instancia con relación a este extremo.

4º Colocación grupo electrógeno por importe de 717 euros:

Esta partida reconocida en la instancia es cuestionada por ambas partes en la medida en que la reclamación de los compradores al respecto no se refiere al coste de instalación de un grupo electrógeno sino más bien a la instalación de halógenos, conforme consta en el documento nº 11 de la contestación a la demanda.

Pues bien, obsérvese que los compradores acompañaron como documentos nº 9 y 10 a su escrito de reconvención las comunicaciones dirigidas a la promotora indicándole las obras y suministros convenidos y que se encontraban pendientes, y en la última de esas comunicaciones de marzo de 2003, si bien se hace referencia tanto a la celosía como a la contratación definitiva de los suministros, nada se dice de la instalación de halógenos, por lo que difícilmente puede ahora sostenerse la procedencia de la reclamación del coste de colocación de tales elementos.

Por otra parte, tampoco cabe incluir en la indemnización por daños y perjuicios el coste de reparación del grupo electrógeno por importe de 76,34 euros (f.122) en la medida en que tal partida fue rechazada en la instancia y los compradores recurrentes no cuestionan dicho pronunciamiento en su recurso donde apuntan lo siguiente: "Esta parte si bien se aviene a estimar en su caso la impertinencia de los gastos de reparación del equipo instalado en sustitución del grupo electrógeno..."

5º Indemnización por retraso en la entrega de la vivienda, gastos de guardamuebles y alquiler de vivienda:

Estas tres partidas resultan improcedentes dado que se basan en un acuerdo al que se llegó en el contrato de arras, y sin embargo en el momento de suscribir el documento en virtud del cual las partes acordaban las obligaciones que debían cumplir, nada reclamaron los compradores, renunciando de esta forma a tal penalización para favorecer la consumación de la venta y la conclusión de los trabajos por parte de la promotora.

No pueden los compradores pretender que se reservaron cualquier reclamación al respecto cuando el acuerdo al que llegaron con la vendedora pretendía, precisamente, resolver todos los puntos en conflicto hasta ese momento, como expresamente reconoció el Sr. Naranjo, que intermedió en la operación y se trata de un testigo al que los compradores otorgan total credibilidad.

Obsérvese que el retraso en la entrega de la finca ya se había producido al suscribir el documento de fecha 10/12/2002, lo que supone que tal incumplimiento contractual fue valorado convenientemente por los contratantes, llegando al acuerdo de que la promotora tendría que concluir los trabajos pendientes en el plazo de 10 días sin aplicar penalización alguna, y a cambio de que los compradores retuvieran en garantía 9.000 euros del precio.

Por otro lado, la reclamación de gastos de guardamuebles y alquiler de vivienda esta vinculada al retraso en la entrega de la vivienda de autos, y siendo ello así, y dado que las partes habían pactado una penalización por retraso en la entrega, en todo caso debería atenderse para fijar los daños y perjuicios sufridos por el retraso en la entrega a la penalización pactada (a la que renunciaron lo compradores) y no a los concretos perjuicios derivados de tal circunstancia, de conformidad con lo dispuesto en el art.1152 CC .

6º Daños morales:

La reclamación por este concepto se efectúa en atención al retraso en recibir la licencia de ocupación, sin embargo ningún perjuicio concreto señalan los compradores por tal retraso en la medida en que pudieron ocupar la vivienda y contaban con los suministros necesarios para ello, por lo que tal reclamación resulta igualmente improcedente.

Los compradores también hacen referencia para valorar los daños morales a que no han obtenido la cedula de habitabilidad, pero tal circunstancia tampoco puede ser objeto de indemnización por este concepto en la medida en que los ahora actores reconvencionales procedieron a vender la vivienda de autos en el año 2004, de modo que no parece que la falta de tal cédula, que por lo demás parece que finalmente ha sido entregada a los nuevos compradores (así se deduce de la declaración del legal representante de la promotora en el acto del juicio), les haya ocasionado perjuicio alguno que merezca ser indemnizado.

Conviene recordar a este respecto la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo en materia de daños morales cuando precisa que el reconocimiento del daño moral indemnizable requiere un padecimiento o sufrimiento psíquico, y la más reciente doctrina jurisprudencial se ha referido al impacto o sufrimiento psíquico o espiritual, impotencia, zozobra, angustia, trastorno de ansiedad, impacto emocional...( STS 7 marzo 2005 , y la en ella citadas); y aplicando tal doctrina al caso de autos no se advierte tal padecimiento en los compradores por el hecho de no disponer de una documentación que en momento alguno consta ni que les fuera exigida para obtener los suministros de la vivienda (que consiguieron con anterioridad a que se les concediera tal licencia) ni que les haya impedido o dificultado la posterior venta de la finca (que efectuaron en julio de 2004).

En este sentido no debe desconocerse como la reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2009 establece lo siguiente: "No todo daño moral debe ser indemnizado por el que lo causa en el ámbito contractual o extracontractual. La obligación de reparación no tiene un alcance universal, sino que su alcance debe ser delimitado en función del contenido del contrato y de los criterios normativos de imputación objetiva que resultan del ordenamiento jurídico. Tratándose de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato tiene suficiente relevancia, por lo general, para entender excluida la obligación de responder por daños morales el hecho de que en un contrato de contenido predominantemente económico no se halle prevista y no se infiera de su contenido y consecuencias conforme a la buena fe, al uso y a la ley una obligación especial de diligencia para cubrir todos o algunos de los posibles daños morales derivados del incumplimiento" .

QUINTO.- En definitiva, la indemnización de daños y perjuicios que tiene derecho a percibir los compradores ha de ascender a la total cantidad de 1.748,55 euros, desglosada en los siguientes conceptos: 812 euros por gastos de comunidad, 835,20 euros, y 101,35 euros por altas de suministros.

Por tanto, el importe que adeudan los compradores a la promotora-vendedora asciende a la suma de 7.251,45 euros, por lo que procede estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES, SL, y desestimar el formulado por la representación procesal de Dª. Casilda y D. Jon , y, en consecuencia, modificar la sentencia de instancia en el único sentido de fijar la cantidad que los compradores adeudan a la promotora-vendedora en la cantidad de 7.251,45 euros (en lugar de la inferior cantidad de 2.954,45 euros recogida en aquella resolución), manteniendo los demás pronunciamientos recogidos en dicha sentencia.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento en materia de costas causadas en esta alzada en la medida en que se estima el recurso de la promotora vendedora (art.398.2 LEC ) y se advierten dudas de hecho respecto a lo sostenido por los compradores en su recurso, pese a haber sido desestimado (arts.394.1 y 398.1 ), en la medida en que ciertamente la promotora demandada incumplió el contrato bien que la parte compradora no ha conseguido acreditar en debida forma los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de tal incumplimiento.

Fallo

El Tribunal acuerda:

1º Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES, SL contra la sentencia de 19 de junio de 2007 , con su auto aclaratorio de fecha 19 de octubre de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Rubí 58 , que modificamos en el sentido de incrementar la obligación de pago de Dª. Casilda y D. Jon a favor de la mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS VILLARES, SL actor hasta la cantidad de la cantidad de 7.251,45 euros (en lugar de la inferior cantidad de 2.954,45 euros recogida en dicha resolución), manteniendo los demás pronunciamientos contenidos en la sentencia de instancia; y ello sin hacer imposición de la costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

2º Desestimamos el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª. Casilda y D. Jon ; sin hacer imposición de las costas causadas en esta alzada por dicho recurso.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.