Sentencia Civil Nº 408/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 55/2009 de 19 de Julio de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 408

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº10 DE MÁLAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 55/2009

JUICIO Nº 504/2007

En la Ciudad de Málaga a diecinueve de julio de dos mil diez.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES S.A. que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. PABLO TORRES OJEDA. Es parte recurrida MARINA TRENTI S.L. y AIFOS COMERCIALIZACION DE PROMOCIONES S.L. que está representado por el Procurador D. MARIA DEL CARMEN SABORIDO DIAZ y PABLO TORRES OJEDA y defendido por el Letrado D. JUAN FRANCISCO GONZALEZ PULIDO, que en la instancia ha litigado como parte demandante/demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 21/07/08 , en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Saborido Díaz, en nombre y representación de la entidad MARINA TRENTI, S.L., contra las entidades AIFOS COMERCIALIZACION DE PROMOCIONES, S.L. y AIFOS ARQUITECTURA y PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.A., representada esta última por el Procurador Sr. Torres Ojeda, CONDENANDO a las demandadas al abono solidario a la actora de la cantidad de nueve mil seiscientos treinta y nueve euros con cuarenta y siete céntimos(9.639,47), con los intereses legales correspondientes desde la interposición de la demanda y al pago de las COSTAS PROCESALES causadas en este procedimiento.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 60/06/10 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 9.639,47 €, en concepto de devolución de arras, por el incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes.

Frente a la referida sentencia, se alza la demandada AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.A. (AIFOS), alegando el error en la aplicación del derecho, por cuanto la sentencia parte de la consideración de que los contratos de reserva y el de compraventa posterior son independientes y complementarios, siendo así que, el contrato de compraventa, conforme a lo establecido en los artículos 1.204, 1.450 y 1.451 del Código Civil , sustituye y deja sin efecto el de reserva, por lo que, tratándose de arras más propiamente penales no habría lugar a la devolución de las mismas dobladas.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Procede realizar una interpretación de los términos del contrato de reserva celebrado con fecha 6 de Agosto de 2.004. En este sentido, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 (Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de volunta de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan dada sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994: Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 : "la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

Sentado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma en concepto de señal, es necesario establecer con carácter genérico los criterios que han de tenerse en consideración en orden a la aclaración de cuando nos encontramos ante un pacto de arras y, en caso afirmativo, cual es la modalidad de las mismas aplicable al caso concreto objeto de estudio. En este sentido,.. tiene establecido este tribunal en resoluciones anteriores que en lo concerniente al pacto de arras se admiten tres clases, las denominadas "penitenciales", que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil , concebidas a manera de multa o pena, correlativa del derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, las llamadas "confirmatorias", que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y que, normalmente, se corresponde con la entrega o anticipos a cuenta del precio, y las "penales" que funcionan de modo similar a la cláusula penal del artículo 1.154 del Código Civil , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada - T.S. 1ª SS. de 7 de julio de 1978 , 10 de marzo y 12 de julio de 1986 , 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 y 21 de junio de 1994 , entre otras muchas-; diferencias clasificatorias y conceptos que, frente a la escueta regulación del artículo 1.454 del Código Civil , fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil , de manera que las dudas que puedan surgir en cuanto a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes, si bien, en cualquier caso, como punto de partida se insiste en que las arras o señal que, como medio de garantía, permite el artículo 1.454 expresado tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulta la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado - T.S. 1ª SS. de 17 de febrero de 1982 , 19 de octubre de 1984 , 30 de abril de 1988 , 9 de marzo de 1989 , 12 de diciembre de 1991 y 31 de octubre de 1992 -, por lo que es palpable que el utilizar, sin más, la expresión "...señal..." por sí sola no significa que cada parte pueda desistir del contrato a su arbitrio en contra del criterio del artículo 1.256 y 1.454, ambos del Código Civil , toda vez que tal frase, en sí equívoca, puede y debe entenderse como entrega de cantidad en concepto de parte del precio...y en tal sentido el propio Tribunal Supremo en la sentencia de 22 de octubre de 1992 indicó como las expresiones "en señal"...deben entenderse en la idea de que el comprador estaba pagando una cantidad a cuenta del precio convenido y aplazado, de tal forma que al cumplimiento de dicho contrato, se deduciría del precio de la compraventa la cantidad recibida en tal concepto, estándose, pues, en presencia de las llamadas, arras confirmatorias", ya que la entrega dineraria así convenida y recibida anticipadamente por el vendedor, se está refiriendo a la firme decisión de efectuar el contrato de compraventa, sin que sea posible su consideración como "arras penitenciales", ya que, como señala la jurisprudencia, la percepción como señal o parte del precio convenido por un inmueble determinado en fecha, no es un pacto de arras, ni un compromiso de venta, sino un auténtico contrato de compraventa con fuerza obligatoria plena entre las partes que suscriben el convenio

Sentado lo anterior, del examen del documento nº 2 aportado con la demanda, se desprende que estamos en presencia de un contrato de reserva en el que media una entrega o señal en concepto de arras penitenciales. En efecto, en dicho documento se dice literalmente que "esta reserva se efectúa en concepto de arras penitenciales con los efectos derivados del artículo 1.454 del Código Civil Español".

Y el citado artículo 1.454 del CC dispone que "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

En consecuencia, no cabe duda alguna interpretativa de que estamos en presencia de un contrato de reserva en el que han mediado arras penitenciales, como tampoco cabe duda alguna de que, el citado artículo habla de que hayan mediado arras "en el contrato de compra y venta" (no ya en el de reserva), por lo que, en el presente caso, los dos contratos de compraventa posteriores fueron precedidos de un contrato de arras, es decir, que en dichos contratos de compraventa "han mediado" (según la terminología del Código Civil) arras o señal, que, por otra parte, y por expreso pacto de las partes, han de tener la consideración de arras penitenciales, y por tanto, con los efectos específicos recogidos en el artículo 1.454 del CC .

TERCERO.- Dispone el artículo 1.224 del Código Civil que "las escrituras de reconocimiento de un acto o contrato nada prueban contra el documento en que éstos hubiesen sido consignados, si por exceso u omisión se apartaren de él, a menos que conste expresamente la novación del primero".

En el mismo sentido, el artículo 1.204 del CC dispone que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles".

En los posteriores contratos de compraventa no se alude al de reserva, ni se modifica el mismo en cuanto a las estipulaciones relativas a las arras penitenciales, ni sus cláusulas son incompatibles con las recogidas en el.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso.

CUARTO.- Que al ser desestimado el recurso y confirmarse la sentencia recurrida, procede imponer al apelante las costas causadas en esta instancia (artículo 398.1 de la LEC )

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de AIFOS ARQUITECTURA Y PROMOCIONES INMOBILIARIAS S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Málaga, con fecha de 21 de Julio de 2.008 , en los autos de Juicio Ordinario 504/07, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo al apelante las costas de la presente alzada.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.