Sentencia Civil Nº 408/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 359/2010 de 18 de Julio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00408/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN UNDÉCIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 359/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

En Madrid, a dieciocho de julio de dos mil once.

La Sección 11ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1448/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de esta capital seguido entre partes, de una como apelante/apelado la COMUNIDAD DE PROPIETRIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 , DE MADRID, representada por el Procurador Sr. Ortiz de Apodaca, y de otra, como apelados/apelantes, Dª. Rafaela , Dª. Rocío , Dª. Salvadora , Bernardo , Dª. Tamara , D. Ceferino , D. Constancio , D. Domingo , Dª. María Dolores , Dª. María Purificación , D. Evelio , Dª. Adelaida , D. Florentino , D. Balbino , Dª. Antonieta , D. Herminio , D. Imanol , Dª. Carla y Dª. Elisabeth , representados por la Procuradora Sra. Bayo Herranz sobre impugnación de Junta de Propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Madrid, por el mismo se dictó Sentencia con fecha treinta de noviembre de dos mil nueve , cuya parte dispositiva dice: "1º.- ESTIMO PARCIALMENTE la demanda formulada por la representación de Dª Rafaela , Dª Rocío , D. Ceferino , Dª Antonieta , Dª María Dolores ,.Dª Tamara , D. Herminio , D. Imanol , D. Balbino , Dª Carla , Dª Elisabeth , Dª María Purificación ,, D. Bernardo , D. Florentino , D. Evelio , Dª Adelaida , Dª Gema , D. Constancio , Dª Penélope Y D. Domingo contra la COMUNIDAD DE PORPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID. 2º.- DECLARO la nulidad del acuerdo adoptado en punto 5º de la Junta de17 de junio de 2008 en cuya virtud la reforma del sistema contra incendios que afecta a los sótanos han de sufragarla solo los propietarios de las plazas de garaje acordando en su lugar que la sufraguen todos los comuneros. 3º.- DECLARO la validez del acuerdo 1º de la misma Junta que no hace modificación alguna de acuerdos anteriores y del 4º según el cual la reforma del montacoches instalado en el garaje ha de repercutirse exclusivamente a los propietarios de plazas de garaje. 4º.- SIN expresa condena en costas" . Notificada dicha resolución a las partes, por las representaciones procesales de los litigantes se interpusieron sendos recursos de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fueron admitidos en ambos efectos, dándose traslado de los mismos a cada parte, ambas se opusieron. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 13 de julio de 2.011, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto , siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO GARCÍA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la apelación.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, declarando la nulidad del acuerdo relativo a la distribución de gastos de la reforma del sistema contra incendios y declarando la validez del acuerdo que distribuye entre todos los copropietarios la reforma del montacoches, al considerar que ambos acuerdos eran conformes con los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Frente a dicha resolución, ambas partes litigantes formulan recurso de apelación.

Los copropietarios demandantes reiteran en su escrito de recurso la excepción procesal de falta de representación del Presidente de la Comunidad de Propietarios, al no estar de acuerdo con la admisión por S.Sª de las alegaciones de abuso de derecho y fraude de ley alegadas de contrario. Luego como motivos de fondo alega error de la sentencia al admitir la validez del acuerdo relativo a la reforma del sistema de incendios y a la distribución del gasto del monta coches, dado que no todos los copropietarios que votaron podían participar pues había 8 morosos que representaban un coeficiente de participación del 14.50 %, y porque las cláusulas exonerativas deben ser interpretadas restrictivamente según la jurisprudencia, y porque el monta coches está siendo utilizado indistintamente por quienes son y quienes no son propietarios de plaza de garaje.

Por su parte la Comunidad de Propietarios demandada incluye en su escrito de recuso -después de hacer una introducción sobre la historia del funcionamiento de la Juntas de Propietarios de la Comunidad- dos motivos de recurso: 1) Infracción del artículo 396 del Código Civil y del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , y de la jurisprudencia aplicable, en relación con el principio general de contribución de cada propietario al pago de los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo; y 2) Error en la reforma del sistema contra incendios, ya que no se trata de una nueva instalación ni este concepto está comprendido en el artículo 3 de los Estatutos, y ninguna administración pública lo ha exigido.

SEGUNDO.- Sobre el recurso de los copropietarios demandantes.

La primera cuestión que se plantea en el recurso de los demandantes es su disconformidad con el Auto del Juzgado de Primera Instancia que resolvió, a su vez, el recurso de reposición contra la desestimación de la excepción de falta de representación procesal del Presidente de la Comunidad de Propietarios demandada. Alegan error en la razones por las que el Juez desestimó la misma, como fueron el abuso de derecho y el fraude de ley invocados por la demandada. A juicio de este tribunal la verdadera razón por la que hay que desestimar tal excepción es la regulación que la Ley de Propiedad Horizontal hace de la figura del presidente de la Comunidad. Dispone el artículo 13.3 LPH

"El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten."

Se da aquí un doble fenómeno de representación: primero, el que el Presidente ostenta por ley a favor de la comunidad; y, segundo, el que el Presidente otorga al Procurador de los Tribunales en uso de la facultad legal que ostenta. Por tanto, la Comunidad está perfectamente representada en juicio por Procurador y este está debidamente apoderado para juicios y pleitos por el Presidente de la Comunidad. De modo que la decisión del juez de instancia al desestimar la excepción fue totalmente correcta. Cosa distinta es que, a nivel interno, pueda la comunidad exigir al presidente algún tipo de responsabilidad si no hubiese actuado en interés de la comunidad al contestar a una demanda que pretendía que los gastos de montacoches y de instalación del sistema de incendios se sufragaran por todos los copropietarios, cuando la Junta había aprobado que la obligación se ciñese sólo a los propietarios de plazas de garaje.

Por lo que el primer motivo de recurso debe ser desestimado.

Entrando ya en el fondo del asunto, lo que los apelantes vienen a plantear en el segundo motivo de recurso es que se le impongan las costas procesales de la primera instancia a la demandada, dado que sólo hasta la sentencia no se ha podido aclarar el verdadero sentido de las actas cuya aprobación se había impugnado. Pero los mismos apelantes manifiestan que dejan desierta la impugnación, y no cabe ahora retrotraer los efectos de las declaraciones de la sentencia impugnada hasta el punto de considerar nulas las votaciones de la Junta impugnada al haberse constituido en mora algunos de los propietarios que intervinieron en la votación. Por lo que en este punto nos remitimos a lo que luego se diga en el fundamento de derecho dedicado a costas procesales.

En el tercer motivo de recurso los apelantes sostienen la existencia de un error en la valoración de la prueba al no tener en consideración el juez de instancia la documental aportada, en virtud de la cual se puede comprobar que yerra cuando dice que el uso del monta-coches se realiza exclusivamente por los propietarios de las plazas de garaje, sin tener en cuenta que la sustitución de partes del monta-coches supone una reforma integral, que debe ser sufragada por todos los copropietarios.

Lo primero que hay que discernir para resolver la controversia y los motivos de recurso de ambas partes es lo que es y lo que no es elemento común en este inmueble. Dicho de otro modo, es preciso distinguir cuál es la realidad física sobre la que se asienta la realidad jurídica que alimenta la controversia.

Según la nota simple del Registro de la Propiedad (folio 43) " el edificio se compone de tres sótanos, el primero y segundo destinados principalmente a plazas de garaje y el tercero a trasteros para las viviendas ".- Más adelante (folio 44) se indica también: " Está integrado por las plazas de garaje, locales de negocio, oficinas y viviendas siguientes :". En el folio 45 se describe el Sótano Segundo. En el folio 48 se describe el Sótano Primero: " Se constituye como fincas independientes las plazas de garaje que se relacionan a continuación... " En el folio 52, al describir la Planta Baja se habla de dos zonas: " una de acceso y utilización para los propietarios de los locales comerciales y viviendas y también para entrada de los propietarios de plazas de garaje ".

En el artículo tercero de los Estatutos se dice textualmente: " Al dueño de cada piso o local le corresponde la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales en los elementos o servicios comunes como son: el solar, los cimientos, los fosos, las paredes maestras y medianerías, los sótanos - con excepción de los que están afectados a garajes - los patios de luces cubiertos, tejados y vuelos, las terrazas generales, las habitaciones del portero y local de portería, la canalización general de agua, gas y electricidad, el teléfono interior de la finca, las antenas colectivas para televisión, las canalizaciones y depósito de aguas pluviales, potables y residuales, los ascensores y montacargas - se incluye el montacoches - con sus máquinas e instalaciones, la calefacción central y servicio de agua caliente, las demás bombas y demás accesorios y maquinaria, e incluso el local donde se hallan instaladas; .... Y más adelante añade: " Sin perjuicio de lo señalado en el punto anterior los propietarios de plazas en el garaje del primero y segundo sótano participarán, con exclusión de los demás propietarios, en los elementos o servicios comunes de los mismos, como son: el montacoches, el revestimiento de paredes y suelos de los citados primero y segundo sótanos, los servicios e instalaciones de agua y luz, así como sus accesorios ".

En el artículo 4 de los Estatutos se establece: " Los propietarios de los pisos, locales y plazas de garaje participarán en la propiedad del inmueble en proporción a las cuotas que se consignan al final de sus descripciones ".

De todo ello se desprende, que el monta-coches es un elemento común (art. 3 de los Estatutos), como los ascensores o el montacargas, a pesar de que -como su propio nombre indica- su utilización directa se realice por quienes son propietarios de coches y tengan plaza de garaje. Ello nos llevaría a la conclusión de que todos los propietarios del inmueble (ya lo sea de pisos, locales o garajes) tendrían que contribuir a los gastos de este elemento común, en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 LPH , a no ser que en los propios Estatutos se halla establecido alguna excepción. Pues bien, en el propio artículo 3 de los Estatus, se establece más adelante que los demás propietarios (los de los pisos y locales) quedan excluidos de la participación (se entiende de los gastos) de los elementos o servicios comunes de los sótanos de los garajes, como el monta-coches, el revestimiento de paredes y suelos, los servicios de instalaciones de agua y luz, así como sus accesorios.

Existe, pues, en los Estatutos en relación con el monta-coches una distinción clara entre su naturaleza de elemento común (cuya copropiedad pertenece a todos los propietarios sean de pisos, locales o plazas de garaje), por un lado, y la forma de sufragar sus gastos ordinarios de mantenimiento (que excluye a los demás propietarios), por otro.

Vista esa regulación estatutaria, procede ahora plantear ante qué tipo de gasto estamos: si ante un gasto de sustitución o renovación del monta-coches, o ante un gasto de mantenimiento.

El juzgador de instancia, al valorar este hecho, se expresa en los siguientes términos:

"En el acta aportada como documento nº 2 en su punto 4º se pasa a deliberar y votar sobre la adaptación del monta-coches a la normativa (2.300 euros) y sobre la sustitución de elementos estructurales que han llegado a su vida útil indicándose que su reparación supone 65.721 euros".

Añadiendo más adelante:

"En todo caso el acuerdo adoptado sobre el monta-coches que ha sido impugnado es conforme con los Estatutos de la Comunidad y no sustituye a otro anterior por no haber identidad entre ambos.."

Del nuevo examen de la prueba se deprende con claridad que esa reparación a la que debe ser sometido el monta-coches (no sólo para su adaptación a la normativa sino por la necesidad de sustituir aquellos de sus elementos que ya han agotado su vida útil) constituye una verdadera sustitución o renovación. Se trata de una reforma estructural, como si se instalase de nuevo el monta-coches. Es una renovación total de un elemento común (cosa que no ha sucedido en años anteriores, como se refleja en el historial de actas recogido en el escrito de recurso de la Comunidad, pues siempre se ha tratado de obras o labores de mantenimiento o mejora pero no de sustitución). Y el gasto que comporta esta renovación debe ser sufragado por todos los propietarios del inmueble (tanto los de los locales, como los de los pisos y plazas de garajes), pues no está prevista en los Estatutos exclusión alguna en este sentido.

Debe, pues, estimarse este motivo de recurso y revocarse la sentencia en el sentido de declarar nulo el acuerdo 1º de la Junta de Propietarios de 17 de junio de 2008 y declarar que la reforma pretendida del monta-coches instalado en el garaje tiene que repercutirse sobre todos los propietarios que se integran en el inmueble.

TERCERO.- Sobre el recurso de la Comunidad de Propietarios.

En su escrito de recurso, la Comunidad demandada impugna el pronunciamiento de la sentencia de instancia que declara la nulidad del acuerdo relativo a la instalación del sistema contra incendios en los sótanos de garaje.

La valoración del juez en este punto se desarrolla en los siguientes términos:

"El sistema contra incendios a implantar no lo es para dotar a los sótanos de un servicio exclusivo de los propietarios de las plazas, como es el uso de un monta coches, sino para dotar a la finca en su conjunto de una protección contra el fuego. Que se exija en los garajes, probablemente por las posibilidades de que se origine allí, no supone que no sea útil para el resto de los comuneros, e impuesto por la Administración a la Comunidad en su conjunto."

....

"Siendo, por tanto, una instalación exigida para la seguridad del inmueble en su conjunto, su imposición sólo a los propietarios de las plazas de garaje supone un perjuicio que éstos no están obligados a soportar por lo que en base al artículo 18.1 c) LPH se declara la nulidad de este acuerdo.."

Desde una perspectiva puramente fáctica, el juzgador de instancia valora las características de la nueva instalación y observa que no se trata de un servicio cuya instalación haya sido decidida caprichosamente por los propietarios de plazas de garaje, sino exigido por la Administración Pública por razones de seguridad. Y, además, se trata de un servicio del que se benefician no solo los sótanos dedicados a plazas de garaje, sino también el resto del inmueble (trasteros, locales, pisos, elementos comunes) dada la dinámica expansiva que el fuego suele tener y dado el mayor riesgo que suele comportar la existencia de vehículos a motor en los sótanos del edificio. Y no es suficiente argumento para excluir la contribución del conjunto de los propietarios que los estatutos no describan los garajes como elemento común, pues es necesario mirar también -por lógica y por buena fe- a las características del servicio nuevo que se implanta. (Y decimos servicio nuevo porque no es comparable un "sistema contra incendios" con la existencia de extintores, de un seguro de incendios, luces de emergencia, etc., que menciona la apelante en su recurso, por cuanto que un sistema de incendios supone un estudio técnico de las características del lugar y de la necesidades específicas de medios a utilizar para conseguir el fin adecuado).

El sistema de incendios a instalar en los sótanos dedicados a garaje, es cierto que se instala en un "espacio" que los Estatuto no consideran como elemento común. El sistema de incendios se instala en un elemento que no es común, pero que sí está integrado en el edificio común, Y no se instala allí de forma caprichosa sino porque es la zona del inmueble más vulnerable o llena de riesgos tanto para los propietarios de las plazas de garaje (riesgo inmediato) como para los restantes propietarios (riesgo mediato).

Y, por otro lado, a pesar de las posible dudas o ambigüedades que el texto de los estatutos pueda contener, el artículo 4 es claro al establecer que

: "Los propietarios de los pisos, locales y plazas de garaje participarán en la propiedad del inmueble en proporción a las cuotas que se consignan al final de sus descripciones".

El sistema contra incendios beneficia, con mayor o menor inmediatez, a todos los copropietarios del inmueble, y es lógico y ajustado a derecho que el gasto de su instalación (no estamos hablando del mantenimiento) sea sufragado por todo ellos.

Debe, pues, desestimarse el recurso de la comunidad de propietarios y mantener el pronunciamiento impugnado.

CUARTO.- Costas procesales.

La desestimación del recurso lleva consigo la imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante, según establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Mientras que el pronunciamiento relativo a las costas de la primera instancia debe mantenerse, al tratarse de una estimación parcial de la demanda.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , de Madrid, frente a Dª. Rafaela y otros más, y desestimando el recurso interpuesto por estos últimos contra la sentencia de fecha treinta de noviembre de dos mil nueve dictada por la Ilma. Sra. Dª. Pilar Pala Castán, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Madrid . DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS PARCIALMENTE la sentencia de instancia en el sentido de declarar la nulidad del acuerdo 4º según el cual la reforma del monta-coches instalado en el garaje ha de repercutirse exclusivamente a los propietarios de las plazas de garaje, debiendo repercutirse tal gasto entre todos los comuneros; y manteniendo el resto de los pronunciamientos.

Y sin pronunciamiento especial en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.