Sentencia Civil Nº 408/2016, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 24/2016 de 16 de Junio de 2016

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 408
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTA
Dª. Elena Arias Salgado Robsy
MAGISTRADOS .
D. Rafael Morales Ortega
D. Saturnino Regidor Martínez
En la ciudad de Jaén, a dieciséis de Junio de dos mil dieciséis
Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio
Ordinario seguidos en primera instancia con el nº 450/2014, por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de
Alcalá la Real, rollo de apelación de esta Audiencia nº 24/2016, a instancia de D. Cristobal , Tamara , Dª
Araceli , Dª Esperanza , D. Gustavo , Soledad , D. Teodulfo , Dª Belen , D. Aquilino , Dª Flor , Dª
Natalia , D. Edmundo , Dª María Luisa Y Dª Carmen representados en la instancia, y en esta alzada por
la Procuradora Dª Ana María Hidalgo Moyano, y defendidos por el Letrado D. Jesús Ferreira Siles; contra D.
Pascual , representado en la instancia, y en esta alzada por la Procuradora Dª María Rosario López García,
y defendido por el Letrado D. Rafael Siles Trigo.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de Primera
Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con fecha 4 de septiembre de 2015 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora D. ª Ana María Hidalgo Moyano, en el nombre y representación que ostenta, absuelvo a D. Pascual de los pedimentos deducidos en su contra, imponiendo a los actores el pago de las costas procesales devengadas.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso por la representación de los demandantes, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.



TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, se presentó escrito de oposición por la parte demandada solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos, remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo el día 15 de junio de 2016 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.



CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las normas y formalidades legales.

Siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Elena Arias Salgado Robsy.

ACEPTANDO los fundamentos de derecho de la resolución impugnada.

Fundamentos

Primero.- Versa el pleito cuya sentencia desestimatoria de la demanda se recurre por la parte actora, sobre una acción de cumplimiento de contrato de compraventa verbal, pretendiéndose por los actores, la condena del demandado al pago del resto del precio de la venta acordada con el mismo, de dos bienes inmuebles (local derecha y local izquierda en planta 4ª) que la Junta de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Alcalá la Real, decidió construir en el mismo, y que se adjudicaron todos los comuneros como consecuencia de su desafectación, con modificación de la propiedad horizontal previamente existente, así como al otorgamiento de la correspondiente escritura pública relativa al contrato de compraventa de los dos inmuebles descritos a favor de los demandantes en el plazo de 30 días.

Se opuso a dicha pretensión por el demandado la falta de legitimación de los demandantes y la inexistencia de contrato de compraventa, admitiendo su interés por la adquisición de los locales, y que a ello obedecieron los ingresos que efectuó en la cuenta de la comunidad a modo de reserva, sin que nunca llegara a concretarse la compra ni sus condiciones, no tratándose los mismos de arras confirmatorias de ningún contrato.

La Sentencia desestima las pretensiones de la demanda en consideración a que de la prueba practicada en las actuaciones no puede concluirse que se haya probado que existiera el acuerdo verbal referido en la demanda y que sustenta las pretensiones de la misma, ni que las entregas de dinero tengan el carácter de arras confirmatorias que se pretende por los actores a los que compete la carga de la prueba. Explica y analiza la prueba practicada exponiendo los razonamientos por los que llega a dicha conclusión, y termina, con cita de doctrina jurisprudencial sobre las arras penitenciales, calificando las cantidades entregadas como simple reserva o anticipo de un contrato que no llegó a concertarse por las discrepancias y mutuo disenso existente sobre los elementos esenciales del mismo.

El recurso de apelación, a través de un extenso alegato de 41 páginas, impugna la sentencia en tres motivos separados que dedica respectivamente, a la existencia del acuerdo de compraventa existiendo sus elementos esenciales, objeto y precio; a las arras confirmatorias del mismo; y a la doctrina de los propios actos, solicitando su revocación y la estimación de las pretensiones de la demanda.

Recurso de apelación al que se opone el demandado, que solicita la confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

Segundo.- En el primer motivo del recurso, y en relación con la existencia del contrato, lo que se viene a plantear en definitiva es el error en la valoración de la prueba, pues todo su expositivo reitera los hechos alegados en la demanda y que la sentencia estima no se han probado, valorando según su particular interés el resultado de dicha prueba, constituida por la documental aportada, por el interrogatorio del demandado y por el testimonio del que en las fechas de los hechos era administrador de la Comunidad de Propietarios.

El debate versó fundamentalmente sobre la existencia de acuerdo, no ya sobre el objeto del mismo, pues el demandado admitió su interés en la adquisición de los dos locales construidos por la Comunidad desde que se decidió su construcción elevando una planta del edificio, sino sobre el precio de dichos locales, que los demandantes sostienen se pactó ascendería a 20.000.000 de ptas el de mayor superficie, y a 19.500.000 ptas el otro, mientras que el demandado sostiene nunca llegó a concretarse, ni en definitiva a concertarse contrato de compraventa alguno, que en todo caso se hubiera documentado de alguna forma.

La prueba practicada, tras el análisis de la que obra en el pleito, y visionada la grabación del juicio, no permite otra interpretación ni valoración que la realizada por la Juzgadora de instancia, hasta el punto de que si no existiesen realizados los ingresos de 24.000 euros y de 23.438,50 euros, de fecha 25 de febrero de 2011, y de 6.000 euros de fecha 19 de junio de 2012, no existiría rastro documentado alguno de ningún trato, ni aún preliminar, sobre la adquisición de los locales entre la Comunidad y el demandado, en el que efectivamente concurren las circunstancias alegadas de ser comunero al tener la propiedad de uno de los pisos del edificio, de ser o haber sido Secretario de la Comunidad y de haber participado en concepto de arquitecto técnico en la obra de reforma y ampliación.

En las actas de la Comunidad aportadas con la demanda, no se recoge otra cosa que el acuerdo de reforma y ampliación del edificio, desafectación de los elementos que surgieran, y futura venta encomendada a la Presidenta de la Comunidad, en fecha 3 de mayo de 2010.

Se alega que a la finalización de la obra de común acuerdo los vecinos acuerdan la venta en las sumas de 20.000.000 y 19.500.000 ptas, y que, reconociendo preferencia a los mismos para su adquisición, los que estuvieran interesados deberían hacer una entrega del 20% a modo de reserva antes del 25 de febrero de 2011; de forma que si había varios interesados se realizaría una puja entre los resultantes y al que le correspondiera se le computaría la entrega a cuenta de la compra, y en otro caso se procedería a su venta a terceros; siendo que el demandado, Sr. Pascual ingresó las referidas cantidades por dicho concepto.

Este acuerdo es el que niega rotundamente el demandado en su contestación a la demanda y a lo largo del interrogatorio practicado en el juicio, manteniendo que nunca se llegó a fijar precio para la venta y adquisición de los nuevos elementos, que en diversas ocasiones le indicó a la Presidenta de la Comunidad a la que en el primer acuerdo citado se facultaba para encargarse de la futura venta, que debían encargar una tasación oficial para fijar el precio, lo que nunca se hizo, quedando tal cuestión sin determinar, dándose la circunstancia de que la Presidenta falleció.

Pues bien, tal acuerdo, no se encuentra documentado en modo alguno, y como concluye la sentencia de instancia no existe prueba cierta de que efectivamente se produjera y en definitiva fuera aceptado por el demandado.

Así, en el acta posterior de la Comunidad de la Junta de 3 de mayo de 2011, acompañado como documento 1 con la contestación a la demanda ( folio 250 y ss), se procede por todos los comuneros, entre los que se encuentra el demandado, que además actúa como secretario de la Comunidad, a la aprobación de la ampliación, a la desafectación de los nuevos elementos y a su adjudicación en proindivisión a todos los comuneros, de acuerdo con las respectivas y previas cuotas de participación, sin hacerse mención alguna al alegado acuerdo de venta en el precio supuestamente fijado y a las entregas realizadas por el mismo; lo que ciertamente, de haberse producido el acuerdo como se alega en la demanda y ahora en el recurso, no se ajusta a la lógica.

Es mucho después, en el acta de la Reunión de la Comunidad de fecha 20 de diciembre de 2012, (doc.

6 de la demanda), al folio 158 de los autos, dónde únicamente se reflejan datos relacionados con el supuesto acuerdo, al tratarse de la 'resurrección' de la venta de los dos locales, según reza el documento. En dicha acta, manuscrita por el administrador de la Comunidad que firma como testigo, y según la redacción dada por el comunero y letrado firmante de la demanda y del recurso, no se llega a acuerdo alguno, exponiéndose las dos propuestas que hace el Sr. Pascual de 'quedarse con un solo local en la oferta que se dio en su día pasando el total de los ingresos que tiene hechos', o de ' que se haga una tasación oficial del resultado de esa tasación se le incrementarían entre un 15 o 20%'. Consta que los vendedores rechazan dichas ofertas, y se mantienen en la posición de que se haga frente a las cantidades pactadas de 19.500.000 y 20.000.000 de ptas respectivamente de las que se reducirán las arras, y que conminan al demandado para el otorgamiento de las escrituras y pago restante.

Y los actos posteriores, requerimiento y comparecencia en Notaría no son demostrativos en modo alguno de existencia de acuerdo, sino de posiciones enfrentadas.

Se sostiene en el recurso que la falta de documentación del acuerdo obedece a la relación de confianza que preside el actuar de la Comunidad de Propietarios compuesta por ocho vecinos, con relación de estrecha familiaridad entre parte de ellos, de lo que es prueba la autorización a la presidenta para la venta. Pero ello no justifica en modo alguno que no se constatara al menos en la reunión de mayo de 2011, posterior al supuesto acuerdo sobre el precio y su oferta a los comuneros, y forma de pago a través de una inicial reserva como entrega a cuenta de aquél. Antes bien, lo que se documenta en dicha acta es la adjudicación en partes indivisas a todos los copropietarios, lo que contradice la existencia del pacto previo alegado. Al margen de que constando finalizadas las obras, según certificado final de obra emitido el 22 de febrero de 2011 y visado el 21 de marzo de dicho año, no se ajusta a la lógica que diera tiempo a acordar por todos los copropietarios, sin una junta formalmente convocada y celebrada, fijar el precio que se alega y un plazo hasta el 25 de febrero para hacer las reservas.

El administrador de la comunidad, Sr. Gumersindo , que depuso como testigo en el juicio, recordaba que efectivamente se comentó ese precio de 20.000.000 de ptas. y que podría haber subido incluso si hubiera habido más reservistas, esto es, más vecinos que se hubieran interesado, pero sin seguridad ninguna sobre los detalles de los hechos relacionados con el acuerdo, manifestando que no se hizo un contrato porque ni siquiera había seguridad de que se pudiera inscribir, ya que hubo muchas dificultades y problemas durante la obra. Reconoce que fue él el que pidió al Sr. Pascual que hiciera el ingreso de 6.000 euros, a cuenta ya que era el único interesado en la adquisición, al necesitarlo la Comunidad para afrontar un pago relativo a los toldos que se decidió comprar, en junio de 2012, ya que algunos propietarios no cumplían con los pagos.

Con tales datos es lógico concluir, como hace la Juzgadora de instancia, que no se ha acreditado la existencia del contrato, y ni aún de un precontrato decimos nosotros, siendo sólo tratos preliminares que no desembocan en pacto alguno. No es que se documentara parcialmente el contrato como se alega, es que no se documentó nada sobre el mismo. Y ciertamente no puede afirmarse que la entrega de las referidas cantidades, como reserva primero, y luego a cuenta del precio, evidencien la existencia del precio cierto que se alega en la demanda, precio que posiblemente algunos vecinos decidieran pedir por los locales, como Don. Gumersindo afirmó diciendo que era el precio que se comentó, pero que no consta en absoluto justificado fuera ni fijado por todos ellos, ni desde luego aceptado por el demandado con la entrega referida, para constituir el acuerdo de voluntades preciso para que exista un acuerdo exigible entre las partes. Efectivamente las cantidades ingresadas son el 20% de los precios referidos, pero también pueden ser el 50% de la mitad, o cualquier otro porcentaje que se quiera, siendo que el administrador no pudo concretar dicha cuestión. Del relato que realiza dicho testigo no se desprende en absoluto que el Sr. Pascual con dicho ingreso estuviera comprando los nuevos elementos. Al contrario, afirma que no se firmó contrato alguno, porque eso supondría compromiso y nadie se quería comprometer, ante la inseguridad de lo que se podría inscribir. Que Pascual se limitó a ingresar un dinero como reserva para esos apartamentos que supuestamente iban a salir arriba. Que delante de él no se acordó ni precio ni acuerdo ninguno sobre pujas entre los propietarios.

Refiere que el tema de la venta y del precio salió en una reunión informal ante el impago de las cantidades para afrontar la obra. Que no sabe si estaba el Sr. Pascual . Que no recuerda con detalles como se fijo el precio. Que no se acuerda si él le dijo a Pascual la cantidad que tenía que ingresar, que cree que no.

En definitiva se ajusta a criterios lógicos, concluir que no existe prueba suficiente para estimar acreditado el acuerdo de voluntades sobre el precio cierto. Precio que de otro lado, ciertamente y como afirmó el demandado en su interrogatorio, resultaría desorbitado y absolutamente antieconómico y por tanto de difícil aceptación por cualquier persona, pues a falta de informe pericial alguno que nos ilustre sobre el valor de mercado y pueda corroborar la versión de los actores, supone una media de 2.000 euros el metro cuadrado útil de unos locales en planta cuarta del edificio en basto, que podrían calificarse de trasteros.

Tercero.- Conviene traer a colación la doctrina del Tribunal Supremo sobre el contrato, el precontrato y los actos preliminares, y sus diferencias, pues en definitiva para que pueda estimarse que existe un pacto con fuerza vinculante, para obligar a cumplir a la otra parte, debe quedar perfectamente probada la concurrencia de los elementos esenciales que conforman el contrato. En el caso de la compraventa, el precio cierto o determinable y la cosa objeto de venta.

La STS de 8 de febrero de 2010 explica: ' Dice la sentencia de esta Sala de 13 de octubre de 2005 que «el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o 'pactum de contrahendo' bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 , en los que las partes, a partir de acuerdos vinculantes, tratan de configurar esos elementos esenciales del contrato, que no existen jurídicamente hasta ese momento y que sin ellos no sólo no sería posible cumplimentar de forma obligatoria lo que todavía no existe, sino que permitiría a los interesados desistir de estos tratos, sin más secuelas que las que pudieran resultar de la aplicación del artículo 1902 CC caso de abrupta e injustificada separación de la fase prenegocial, según establecen entre otras las Sentencias de 26 de febrero y 19 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1999 . No obsta a esta calificación que no hayan quedado determinados los elementos instrumentales o complementarios del mismo, cuando es perfectamente posible hacerlo en un momento posterior...» Cuarto.- En relación a la calificación de arras de las cantidades entregadas debe partirse de la doctrina del T.S., contenida entre otras en la Sentencia de 23 de septiembre de 2009 en la que se dice: ' 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. ' Y en el caso basta decir que si no se prueba la existencia de precio cierto, difícilmente pueden tener el efecto de confirmar la voluntad de comprar por un precio cierto, aceptando sin otra prueba que lo corrobore la alegación de que se acordó, no ya por unos vecinos, sino con el demandado, que lo acepta, fijar ese concreto porcentaje del 20% sobre el precio. El único efecto que podría atribuirse a las mismas es que confirman la voluntad y el derecho del actor de iniciar los tratos para llegar a culminar el pacto sobre el precio.

Y por lo que respecta a la doctrina de los actos propios, igual puede afirmarse. La doctrina del Tribunal Supremo contenida entre otras en la Sentencia de 14 mayo de 2009 . Recurso de Casación núm. 2346/2005: dice al respecto ' es Principio General del Derecho el que sostiene la inadmisibilidad de venir contra los actos propios, como consecuencia del principio de buena fe y de la exigencia de observar una conducta coherente dentro del tráfico jurídico, siempre que, como ocurre en el presente caso, los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una situación jurídica afectante a su autor y asimismo que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido de la buena fe que hubiera de atribuirse a la conducta precedente.' Los únicos actos atribuidos al demandado son los ingresos del dinero, tan citado, y ciertamente no acreditan la existencia del pacto sobre el precio cierto, siendo aceptable la explicación que ofrece. Le interesaba la adquisición de los apartamentos, y hace unos ingresos como reserva para tener acceso a la misma, tras llegar a un acuerdo futuro sobre su precio, que acepta sea incluso superior en un 15 o 20 % al de la tasación oficial que pueda hacerse de los mismos. No evidencian, si no partimos de la existencia del acuerdo sobre el precio cierto, que es el quid del debate y del pleito, y sobre el que no cabe hacer supuesto, pues es la cuestión, inequivocamente la asunción de la obligación de pagar un precio sobre el que no se ha acreditado existiera el acuerdo necesario.

Y sólo añadir al respecto que precisamente contradice la tesis de la parte actora el que en mayo de 2011, terminada la obra, la Junta celebrada por la Comunidad adjudicara a todos los copropietarios los locales, y no se reflejara ni aludiera al pacto en cuestión.

En definitiva, debe desestimarse el recurso de apelación y confirmarse la sentencia en sus propios términos que no se desvirtúan por las alegaciones de aquél, y que esta Sala acepta y hace suyos.

Quinto.- Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con lo dispuesto en artículo 398 de la L. E.

Civil , deben imponerse las costas del recurso a la parte apelante.

Sexto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de Alcalá la Real, con fecha 4 de septiembre de 2015 , en autos de Juicio ordinario, seguidos en dicho Juzgado con el nº 450/2014, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia con expresa imposición, de las costas del recurso a la parte apelante y declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil , en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0024 16.

Igualmente deberá adjuntarse el impreso de autoliquidación de la tasa que previene la Ley 10/12 de 20 de Noviembre y Orden que la desarrolla de 13 de Diciembre de 2012.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá la Real, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.