Sentencia CIVIL Nº 408/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 63/2020 de 30 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00408/2020

Rollo núm.: 63/2020

S E N T E N C I A Nº 408/2020

Ilmos. Sres.

Don Álvaro Latorre López, presidente

Doña Juana María Gelabert Ferragut

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a, treinta de septiembre de dos mil veinte.

Esta Sala ha visto, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 21 de Palma, bajo el número 37/2018, Rollo de Sala número 63/2020,en los que han intervenido como:

Demandada-apelante: La entidad 2005 Demolin, S.L., representada por el procurador D. Carlos Ginard Nicolau y dirigida por el letrado D. Bastian Pohle.

Demandante-apelada: D.ª Mariola, representada por el procurador D. Alejandro Silvestre Benedicto y dirigida por la letrada D.ª Neus Ortega Oliver.

Demandada-apelada:D. Santos, representado por el procurador D. Carlos Ginard Nicolau y dirigido por el letrado D. Bastian Pohle.

Es ponente el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.-El Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 21 de palma, dictó sentencia en fecha 3 de mayo de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

«Que estimo parcialmente la demandainterpuesta por Doña Mariola frente a 2005 DEMOLIN, S.L. y frente a D. Santos, con los siguientes pronunciamientos:

1.- Se condena a 2005 DEMOLIN, S.L. al pago de la suma de TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS DOS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (34.402,33 €), más los intereses en los términos establecidos en el Fundamento Sexto de la presente resolución.

2.- Debo absolver a D. Santos de los pedimentos vertidos en su contra.

3.- No ha lugar a la imposición de costas».

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, la entidad 2005, Demolin, S.L., se interpuso recurso de apelación. Por vía de impugnación presentó recurso de apelación la parte demandante. Admitidos y seguidos en sus trámites, se señaló para votación y fallo día 29 de septiembre de 2020.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Planteamiento del recurso.

D.ª Mariola interpuso demanda de juicio ordinario contra la entidad 2005 Demolin, S.L., y contra D. Santos con fundamento en las siguientes alegaciones:

1.- La demandante adquirió de la entidad demandada mediante escritura otorgada en fecha 13 de julio de 2017 la vivienda sita en el término de Lloret de Vista Alegre, parcela catastral NUM000 del polígono NUM001 del plano catastral del municipio. Finca registral NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad 1 de Inca, Tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005.

2.- En el mes de noviembre comenzó a detectar humedades y grietas por distintas zonas de la casa y, tras visitar la casa con su abogado y un arquitecto, decidió dirigir un burofax a la entidad vendedora y a su administrador único, instándoles a iniciar negociaciones para solventar las deficiencias de la construcción que habían aparecido.

3.- Se encargó a un arquitecto la realización de un dictamen pericial sucinto probabilista, en el que se describen los defectos apreciados y se considera que su origen puede ser una inadecuada impermeabilización de la cubierta del cuarto del generador y de la bodega, del suelo antes de la instalación del solado y de las baldosas y problemas de asentamiento de la vivienda.

4.- Las deficiencias no eran visibles ni en el momento de la firma del contrato de compraventa, ni en el momento de la firma del contrato de opción de compra.

5.- Las grietas fueron tapadas por el anterior propietario.

Explica la parte demandante que lo que pretende es que «se condene a los demandados, de modo solidario a abonarle los gastos de reparación de la vivienda, y ser indemnizada en los daños y perjuicios que se determinen pericialmente, además del perjuicio concreto que se le ocasione por el hecho de no poder usar la vivienda; lo cual, y a tenor de lo dispuesto en el art. 1.486, deberá determinarse, a juicio de peritos, cuáles son las cantidades en las que se deba rebajar el precio de la venta de la vivienda, para cubrir los costes de la reparación, la pérdida de valor de la vivienda, los daños morales por haberle engañado en la venta de la vivienda, más los daños por la imposibilidad de usar la vivienda el tiempo de las obras, y la inseguridad de estar en una vivienda de la cual un muro puede venirse abajo en cualquier momento».

La demanda se dirige también contra el socio y administrador único de la entidad vendedora, reclamando que se aplique la doctrina del levantamiento del velo, dado que se trata de una sociedad instrumental de mera tenencia de los bienes, que carece de actividad mercantil, y porque el administrador encargó unos trabajos para ocultar la realidad de las grietas que delataban la existencia de defectos.

En la sentencia dictada en primera instancia se identifica la acción ejercitada como la acción quanti minorispor vicios ocultos. Se rechaza la excepción de caducidad de la acción, al no considerar acreditado que la parte demandante fuera poseedora del inmueble con anterioridad al 13 de julio de 2017.

Se considera acreditada la realidad y cuantía de los daños a través del informe pericial de arquitecto que ha sido elaborado en el procedimiento y en el que se pone de manifiesto que existen unas patologías que afectan a la habitabilidad del inmueble cuya reparación asciende a la suma de 34.402,33 euros, cantidad en la que se fija la rebaja del precio.

Se desestima la reclamación realizada contra el codemandado Sr. Santos al no considerar aplicable la doctrina del levantamiento del velo.

Frente a esta resolución interpone recurso de apelación por vía principal la entidad vendedora, Demolin 2005, S.L., y por vía de impugnación la demandante, D.ª Mariola.

1.- Recurso de la entidad Demolin 2005, S.L..

Se centra el recurso en dos alegaciones:

1.a.- La acción ejercitada había caducado, al haber transcurrido el plazo de seis meses desde la entrega de la posesión, que se produjo el 25 de febrero de 2017.

1.b.- La estimación debe considerarse como parcial, dado que no se contiene en la sentencia de instancia pronunciamiento sobre la indemnización de daños y perjuicios que se interesa en la demanda, lo que debe afectar a la resolución sobre las costas.

2.- Recurso de D.ª Mariola.

2.a.- Se refiere el recurso a la desestimación de la pretensión dirigida contra el administrador de la entidad demandada reclamando la aplicación de la doctrina sobre el levantamiento del velo.

Hace referencia la parte en su recurso a la confusión de patrimonios entre la entidad y su socio único y administrado y al hecho de que la sociedad ha sido disuelta.

2.b.- Considera que se incurre en incongruencia omisiva al no hacer imposición de las costas a la entidad demandada, frente a quien se ha estimado íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- La acción ejercitada. La caducidad.

En el acto de la audiencia previa, ante la falta de claridad de la parte demandante sobre la clase de acción que se ejercitaba, se determinó por el juez a quoque la que era objeto de ejercicio era una acción edilicia por vicios ocultos, cuestión sobre la que no mostró oposición la parte demandante, única que acudió a ese acto.

Con esa base se resolvió el procedimiento en la sentencia que es objeto de recurso, decisión que no ha sido objeto de recurso, pues la parte demandante, pese a que hace una serie de alegaciones sobre la naturaleza de la acción ejercitada en su oposición al recurso interpuesto por la parte demandada, no formula recurso contra la resolución del juez, que estima parcialmente su pretensión frente a la entidad demandada. Su recurso de centra en la desestimación de la pretensión dirigida frente al administrador único de la entidad.

El plazo para el ejercicio de las acciones edilicias es de cuatro años. Se trata de un plazo de caducidad y empieza a contar «desde la entrega de la cosa vendida».

La parte demandada plantea que la entrega de la cosa vendida se produjo en el mes de febrero de 2017, no el 13 de julio de 2017, fecha de la firma de la escritura pública de venta. Esa entrega la pretende acreditar con una serie de documentos que se aportan junto con la contestación a la demanda, tales como la prórroga del contrato de opción de compra de fecha 25 de febrero de 2017, así como una serie de comunicaciones.

La parte apelada alega que tal documentación no fue admitida como prueba ya que la demandada no acudió al acto de la audiencia previa y no pudo, por tanto, proponer prueba.

Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que a tenor de lo dispuesto en los artículos 264 y 265 de la LEC, el momento de presentar los documentos, dictámenes periciales e informes por la parte demandada es en el de la contestación a la demandada, no en el de audiencia previa En consecuencia, presentada la documental por la demandada con la contestación a la demanda, su aportación ha sido realizada en tiempo y no precisaba de ratificación, cabiéndole a la actora aceptarla total o parcialmente o impugnarla ( art. 427.1 de la LEC), pues el inciso último del párrafo segundo del apartado 3 del art. 414 de la LEC dispone que «si fuere el demandado quien no concurriere, la audiencia se entenderá con el actor en lo que resulte procedente». No realizó la parte demandante alegación alguna acerca de los documentos aportados en la contestación a la demanda.

Las partes firmaron un contrato de opción de compra en fecha 7 de diciembre de 2016, por el que se otorgaba a la demandante un derecho de opción hasta el día 31 de enero de 2017, debiendo la optante comunicar a la cedente, con una antelación mínima de siete días naturales, su voluntad de ejercitar el derecho de opción. Se establecía como requisito que la cedente debía inscribir la escritura de modificación de obra nueva en el Registro de la Propiedad.

En fecha 24 de febrero de 2017 se firma una prórroga del contrato de opción de compra, dado que no se había inscrito la escritura de modificación de obra nueva. Se prorroga la opción de compra hasta el 28 de febrero de 2017. Con posterioridad se firmaron nuevas prórrogas. En el documento firmado en fecha 24 de febrero de 2017 se indica que «D.ª Mariola obtiene por el tiempo de duración del contrato de opción de compra el derecho exclusivo y gratuito sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa».

De la expresión utilizada en el documento puede deducirse que la parte optante tenía derecho a poseer el inmueble desde la firma de este documento. Ahora bien, de ello no resulta una modificación de la naturaleza del contrato, que se mantiene como de opción de compra, de manera que la parte optante debía ejercer el derecho de opción en el plazo establecido para perfeccionar el contrato de compraventa. Así se mantiene en esta prórroga y en las sucesivas, pendientes todas ellas de la cumplimentación de una obligación por parte de la cedente y que se considera esencial: el otorgamiento e inscripción de la escritura de modificación de obra para adecuar la realidad registral a la realidad.

No se produce, por tanto, una modificación de la naturaleza de contrato. De hecho, no es discutido en el procedimiento que la perfección de la compraventa se produjo en el momento del otorgamiento de la escritura pública en fecha 13 de julio de 2017, de manera que no se produjo entre las partes el concurso de la oferta y la aceptación respecto de la cosa y del precio del contrato, que es lo que manifiesta la existencia del consentimiento de los contratantes. En ausencia de este consentimiento, el acceso a la finca que pudiera haberse autorizado a la parte optante no puede considerarse como el inicio del cómputo del plazo de caducidad, que no se produce hasta la entrega de la posesión una vez perfeccionada la compraventa.

No se ha discutido la realidad de los defectos, ni que aparecieran con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa el 13 de julio de 2017, por lo que tienen el carácter de vicios ocultos.

El recurso debe ser desestimado.

TERCERO.- El levantamiento del velo.

La doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo tiene como función evitar el abuso de una pura fórmula jurídica y desvelar las verdaderas situaciones que se esconden bajo la apariencia de una sociedad para evitar ficciones que constituyan medio o instrumento para obtener un fin fraudulento.

El Tribunal Supremo en sentencia 47/2018 de 30 de enero ha recordado:

«La sentencia núm. 628/2013, de 28 octubre , que se cita en el recurso, recuerda cómo la norma general ha de ser la de respetar la personalidad de las sociedades de capital y las reglas sobre el alcance de la responsabilidad de las obligaciones asumidas por dichas entidades, que no afecta a sus socios y administradores, ni tampoco a las sociedades que pudieran formar parte del mismo grupo, salvo en los supuestos expresamente previstos en la Ley ( sentencias 796/2012, de 3 de enero de 2013 , y 326/2012, de 30 de mayo ), si bien lo anterior no impide que «excepcionalmente, cuando concurren determinadas circunstancias -son clásicos los supuestos de infracapitalización, confusión de personalidades, dirección externa y fraude o abuso- sea procedente el 'levantamiento del velo' a fin de evitar que el respeto absoluto a la personalidad provoque de forma injustificada el desconocimiento de legítimos derechos e intereses de terceros ( Sentencia 718/2011, de 13 de octubre , con cita de la anterior Sentencia 670/2010, de 4 de noviembre ).....».

(...)

Estamos, en definitiva ante un instrumento '(...) que se pone al servicio de una persona física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia (...)'. En definitiva, como dice la sentencia de 28 enero 2005 , supone un procedimiento '(...) para descubrir, y reprimir en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan' ( sentencias 1375/2007, de 19 de diciembre ; 201/2008, de 28 de febrero ; 655/2010, de 3 de noviembre ; 326/2013, de 16 de mayo)».

Falta en el procedimiento la prueba del uso fraudulento de la personalidad jurídica de la sociedad para defraudar los legítimos derechos de las personas o entidades que negociaran con la entidad. No hay que olvidar que la vivienda la adquirió la sociedad en fecha 28 de diciembre de 2005 y que difícilmente puede considerarse que existía la voluntad de afectar los derechos de futuros compradores. Tampoco ha quedado acreditado que la parte vendedora fuera consciente de la importancia de los defectos que se manifestaron y sobre los que hizo una reparación que resultó ser insuficiente.

El recurso debe ser desestimado.

CUARTO.- Costas.

La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda y no hace pronunciamiento sobre las costas causadas. En el escrito de demanda se solicitó una indemnización por daños y perjuicios, que no se concretó y sobre la que no hace mención la resolución recurrida. No formula la parte demandante recurso sobre esta cuestión. Se conforma, por tanto, con la decisión, que explica la falta de pronunciamiento sobre las costas causadas en primera instancia.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución desestimatoria de los recursos de apelación, serán a cargo de cada parte apelante las costas causadas en esta alzada con sus respectivos recursos.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Esta Sala acuerda:

Desestimar los recursos de apelación interpuestos, por vía principal, por la entidad 2005 Demolin, S.L., y, por vía de impugnación, por D.ª Mariola, contra la sentencia dictada en fecha 3 de mayo de 2019 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

Imponer a cada parte apelante las costas causadas con sus respectivos recursos y la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Recursos.-Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así se manda y firma.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.