Sentencia Civil Nº 409/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 300/2011 de 08 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00409/2011

Rollo Apelación Civil núm. 300/11

Ilmos. Señores

D. CARLOS MORENO MILLAN

Presidente

D. JUAN MARTINEZ PEREZ

D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER

Magistrados

En la Ciudad de Murcia, a ocho de septiembre de dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Ordinario que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Totana, con el núm. 170/08, entre las partes: como parte actora en primera instancia y apelados en esta alzada, D. Daniel y Dña. Rosalia , siendo representados en ambas instancias por el Procurador D. Alfonso Pérez Cerdán y por la Procuradora Dña. María Bonache Franco, defendidos en ambas instancias por el Letrado D. Hilario Sáez Soler; y como demandada en primera instancia y apelante en esta alzada, la mercantil "Justo y Manolo, S.L.", en primera instancia representada por la Procuradora Dña. Eva Cánovas Cánovas y en esta alzada por la Procuradora Dña. Cristina Lozano Semitiel, siendo defendida por la Letrada Dña. Carmen Galiano Segovia.

Ha sido Ponente de esta Sentencia, el Ilmo. Sr. Magistrado, D. JUAN MARTINEZ PEREZ, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el Juzgado de instancia citado, con fecha 21 de Junio de 2010, dictó en los autos principales de los que dimana el presente Rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: " ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Don ALFONSO PÉREZ CERDÁN en representación de Daniel y Rosalia contra JUSTO Y MANOLI, S.L., y declaro la NULIDAD del contrato de compraventa suscrito entre ambas el 25 de marzo de 2004.

Condeno a JUSTO Y MANOLI S.L., a restituir a la parte actora la cantidad de 116.464,73 euros y al pago de los intereses legales desde el 15 de junio de 2007, fecha de la reclamación judicial mediante papeleta de conciliación, sin expresa imposición de costas. "

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la Procuradora de los Tribunales Dña. Eva Cánovas Cánovas en representación de la parte demandada, la mercantil "Justo y Manolo, S.L.", siéndole admitido, presentando la Procuradora Dña. María Bonache Franco, en representación de la parte actora, D. Daniel y Dña. Rosalia , escrito de oposición al recurso formulado de contrario. Siendo emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, formándose el presente rollo nº 300/11, designándose Magistrado Ponente por turno, personándose la parte actora ahora apelada y la parte demandada y apelante en esta alzada, señalándose Deliberación y Votación para el día 6 de Septiembre de 2011.

TERCERO.- Que en la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación interpuesto en nombre de la entidad JUSTO Y MANOLI, S.L., se pretende que se revoque la sentencia. Se indica, en síntesis, que los actores han reconocido que desde el 30 de agosto de 2006, después de abonar el precio de la vivienda, tomaron posesión de la misma, donde tienen su domicilio habitual, discrepándose de lo razonado en instancia; que no se ha acreditado la existencia de vicio oculto respecto de la vivienda adquirida; se hace mención a la orden de 17 de enero de 1967, indicándose que esta orden no contiene ningún tipo de restricción al uso de la calificación urbanística; en que no existe error esencial invalidante como vicio del consentimiento, con independencia de que los actores conocieran o pudieran conocer la clasificación del suelo, y ello porque falta uno de los requisitos imprescindibles que viene exigiendo la jurisprudencia, como es el relativo al de la imposibilidad de realizar la causa del contrato, que en este caso era destinarla a la residencia habitual. Se discrepa de la fecha de fijación de los intereses legales desde la interposición de la demanda de conciliación, indicándose que no se asistió al acto de conciliación porque no se tuvo conocimiento de la misma, pues en la papeleta se fijó un domicilio que no es sede, oficina o sucursal de la entidad apelante, por lo que los intereses sólo procederían de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.100 y 1.101 del Código Civil .

La sentencia de instancia declara la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 25 de marzo de 2004, condenando a la entidad demandada a restituir a la parte actora la cantidad de 116.464,73 € y al pago de los intereses legales desde el 15 de junio de 2007, sin expresa imposición de las costas. Se indica que en el contrato de compraventa de de 25 de marzo de 2004 no se hace mención alguna de la calificación de la vivienda como bungalow turístico, ni del uso que como tal deberían hacer los compradores, deduciéndose del contrato, que se está ante una adquisición de una vivienda habitual, siendo en el momento de elevar el contrato de compraventa a escritura pública, cuando la actora descubre que la calificación del suelo es uso terciario turístico y de la vivienda como bungalow turístico, siendo la normativa aplicable a este suelo la orden de 17 de enero de 1967 y el Decreto 75/2005 de 24 de junio, de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia ; que esta normativa impiden la utilización de dichos alojamientos como vivienda habitual; que la vivienda, sita en la Urbanización Camposol, no tiene certificado final de obra, que no ha pasado la inspección del Ayuntamiento y no que se obtendrá la cédula de habitabilidad, sino la licencia de apertura cuando se pase la inspección, declarando la nulidad del contrato de compraventa por error en el consentimiento, siendo éste esencial y excusable, citándose en apoyo de esta tesis sentencias dictadas en apelación por las Secciones de esta Audiencia Provincial. Se fija en 116.464,73 € la cantidad que debe abonar la entidad demandada, indicándose que el interés legal se devengará desde la fecha de la reclamación, realizada el 15 de junio de 2007, mediante la presentación de la papeleta de conciliación.

SEGUNDO.- Que a los efectos de resolver la cuestión planteada en esta alzada, resulta conveniente referir las sentencias dictadas por esta Sala en casos idénticos al contemplado en la presente litis. Y así la Sentencia de fecha 23 de febrero de 2010, de esta Sección IV, de la Audiencia Provincial declara : "Consideró el Juzgado que en el caso enjuiciado concurrían todos los requisitos para apreciar error en el comprador que determinaba la falta de consentimiento, ya que [...] creyó comprar una vivienda para residir en ella, cuando en realidad compró en suelo residencial turístico terciario, donde no se contempla la finalidad de residencia. Por ello el error recaía sobre la sustancia, objeto del contrato; existía nexo causal entre el error y la finalidad pretendida con el contrato; se trataba de un error no imputable a quien lo padeció y las consecuencias debían ser las previstas en el artículo 1.303 del Código Civil . [...] . Además, la cuestión planteada ha sido ya resuelta por esta Audiencia Provincial en sentencia de 8 de octubre de 2009 , resolviendo precisamente un recurso interpuesto por la mercantil Justo y Manoli, S.L., contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Totana. En dicha resolución, decía esta Sala, que es indiferente para determinar si el contrato inicialmente concertado entre las partes se ha cumplido o no, que el Ayuntamiento de Mazarrón haya o no intervenido frente a los adquirentes que utilizan apartamentos turísticos para destinarlos a su residencia habitual, y lo relevante es si hubo ocultación por el vendedor de las cualidades esenciales del objeto y si ello motivó el error en el comprador. Se concluía en dicha sentencia que la calificación urbanística es un dato esencial, que delimita el derecho de propiedad que se pretende transmitir, por lo que la vendedora está obligada a facilitar correctamente tal dato, señalando en el contrato privado la calificación urbanística real del terreno y edificación vendidos ". La Sentencia de esta misma Sección de fecha 8 de octubre de 2009 declara, "Sostiene la mercantil apelante que la calificación del suelo tiene "escasa" relevancia, que lo definitivo es que el propietario decida dedicar la edificación a una actividad privada (vivienda propia o alquiler según legislación de arrendamientos) o turística, y que sólo en este caso es de aplicación la legislación administrativa sobre bungalow o apartamentos turísticos, no en el primero. Por ello, como los actores la han comprado para vivienda habitual y la destinan a tal fin, no tendrán ningún problema en hacerlo, como lo acredita el hecho de que viven allí y nadie les ha perturbado en su uso. En consecuencia, no existe error en su voluntad, pues se les vendió una vivienda y el inmueble que adquirieron puede ser destinado a esa finalidad y lo viene siendo, satisfaciendo el interés de los compradores. No cuestiona ahora la calificación jurídica del terreno ni que la ocultación de ese dato le sea imputable a ella. El derecho de propiedad, en la configuración actual que resulta de la propia Constitución Española (art. 33 ), tiene una función social que conecta el interés privado con el público, integrándose en el propio concepto de propiedad la existencia de límites que permitan que el mismo cumpla con su función social. Entre esos límites están los establecidos por la legislación de urbanismo. No se trata de limitaciones que puedan quedar al arbitrio de las partes implicadas, sino que integran el contenido del propio derecho de propiedad, siendo indiferente que los que deban ejercitarlas lo hagan o no, por lo que no es la situación de hecho, como pretende la apelante, la que determina si concurren o no, sino la jurídica la que va a concretar si la propiedad objeto del contrato ha sido transmitida o no con su contenido propio. Conforme a lo expuesto, es indiferente para determinar si el contrato inicialmente concertado entre las partes se ha cumplido o no que el Ayuntamiento de Mazarrón haya o no intervenido frente a los adquirentes que utilizan apartamentos turísticos para destinarlos a su residencia habitual, y lo relevante es si hubo ocultación por el vendedor de las cualidades esenciales del objeto y si ello motivó el error en el comprador. Nadie discute en este supuesto que la calificación urbanística del suelo es la de residencial turístico, y ello determina, conforme a lo establecido en el artículo 43 del Decreto de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia 57/2004, de 18 de junio , por el que se aprueban las «Directrices y Plan de Ordenación Territorial del Litoral de la Región de Murcia» (OT 1/2002), que los aprovechamientos a usos turísticos autorizados lo son "exclusivamente (para) establecimientos hoteleros y apartamentos", como también lo destaca el artículo 44 de la norma donde se prevé que los servicios a prestar por parte de empresas turísticas, lo sean "a través de alojamientos turísticos o de equipamientos turísticos". (...). Si a lo dicho se une que, conforme al artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 junio 2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, "1 . El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística", y que entre los deberes del derecho de propiedad del suelo, el artículo 9.1 de dicha norma establece el de dedicar "los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones... cualquiera que sea la situación en que se encuentren... a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística", hay que concluir que su calificación urbanística es un dato esencial, que delimita el derecho de propiedad que se pretende transmitir, y que en el presente caso no se ha facilitado correctamente por la vendedora tal dato, señalando en el contrato privado una calificación urbanísticas manifiestamente diferente de la que realmente correspondía al terreno y edificación vendidos" .

Que tras el examen de los autos procede desestimar el motivo de impugnación relativo a la inexistencia de error, determinante de vicio del consentimiento, por parte de los actores con motivo de la compraventa celebrada en fecha 25 de marzo de 2004, pues lo argumentado en el recurso no ha desvirtuado lo razonado en instancia, al tiempo que es contrario al criterio sostenido en casos idénticos por resoluciones judiciales dictadas por esta misma Sala, pues, en efecto, se considera acreditado que existió vicio del consentimiento por parte de los actores al celebrar la compraventa referida, ya que en dicha fecha desconocían que la vivienda adquirida estaba ubicada en un suelo calificado de uso terciario turístico, con características determinadas, ajenas al de residencia habitual, según se desprende del informe del Excmo. Ayuntamiento de Mazarrón y de acuerdo con lo establecido en la orden de fecha 17 de enero de 1.967 y el Decreto 75/2005 , teniendo la vivienda adquirida la calificación de bungalow turístico, con la circunstancia de que dicha calificación conlleva la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad, considerándose, pues, que en el error padecido por los actores y compradores de una vivienda, según el contrato de compraventa citado, concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo recaída en la interpretación del artículo 1.266 del Código Civil , en cuanto dicho error es esencial al afectar a la inidoneidad del objeto de la compraventa y en tanto que era desconocido por los compradores, integrante de vicio del consentimiento, con la consecuencia derivada de la nulidad del contrato del compraventa.

Asimismo, debe desestimar la pretensión relativa a la fecha de devengo de los intereses, aceptándose lo acordado en instancia, en tanto se ajusta a lo dispuesto en el artículo 1.100 del Código Civil, pues está acreditado que los compradores en fecha 15 de junio de 2007 interpusieron demanda de conciliación instando la resolución del contrato de compraventa de fecha 25 de marzo de 2004, por razones de calificación urbanística, reclamando la devolución de la cantidad entregada y los perjuicios ocasionados, debiéndose indicar que no están suficientemente esclarecidas las circunstancias de la incomparecencia de la demandada al acto de conciliación, ello teniendo en consideración lo reflejado en la diligencia de citación, obrante en el documento nº 10 acompañado con la demanda.

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso, de conformidad con lo interesado en el escrito de impugnación presentado por la representación de D. Daniel y Doña Rosalia .

TERCERO.- Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la LEC procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante al desestimarse el recurso de apelación, y ello en tanto que no concurren dudas de hecho o de derecho que justifiquen otro pronunciamiento.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la Procuradora de los Tribunales Dña. Eva Cánovas Cánovas en representación de la parte demandada, la mercantil "Justo y Manolo, S.L.", debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por la Sra. Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Totana en fecha 21 de Junio de 2010 , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante el mismo con el número 170/08, con la imposición expresa de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN: contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, en el plazo de cinco días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo "concepto" la indicación "Recurso" seguida del código "01 Civil-Casación" o "01 Civil-Extraordinario por infracción procesal". Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación "recurso" seguida del código "01 Civil-Casación" o "01 Civil-Extraordinario por infracción procesal".

En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA