Sentencia Civil Nº 409/2011, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 392/2011 de 26 de Julio de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmas Sras

SALA Presidenta

D./Da. MARIA DEL PILAR MURIEL FERNANDEZ PACHECO

Magistradas

D./Da. MACARENA GONZALEZ DELGADO

D./Da. CARMEN PADILLA MARQUEZ (Ponente)

En Santa Cruz de Tenerife, a 26 de julio de 2011.

Visto por las Ilmas. Sras. Magistradas arriba expresadas, en grado de apelación, el recurso interpuesto por la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Arona, en autos de Juicio Ordinario no.223/2009, seguidos a instancias de la Procuradora Da. Cristina Escuela Gutiérrez, bajo la dirección del Letrado D. Andrés Vila del Castillo en nombre y representación de la entidad mercantil Gaudi Espais, S. L, D. Eutimio y Da. Mónica , contra la entidad mercantil Grupo Inmobiliario Valtellina, S. L, representado por la Procuradora Da. Francisca Adán Diaz , bajo la dirección de la Letrada Da. Laura Carpintero Gacía y contra la entidad mercantil Construcciones, Ventas y Promociones, Faca S. L, representada por la Procuradora Da. Ada López García, bajo la dirección del Letrado D. Julio Ortega Rivas ;han pronunciado, en nombre de S.M. el Rey, la presente Sentencia, siendo Ponente la Ilma. Sra. Da. CARMEN PADILLA MARQUEZ Magistrada de esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, con base en los siguientes,

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos y por el referido Juzgado se dictó Sentencia de fecha diecisiete de enero de dos mil once, cuya parte dispositiva, -literalmente copiada-, dice así: " . Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Escuela Gutiérrez, en nombre y representación de la entidad mercantil "Gaudi Espais, S.L.," y don Eutimio y dona Mónica , contra la mercantil Grupo Inmobiliario Valtellina, S.L., y contra la mercantil Construcciones, Ventas y Promociones, Faca, S.L., y en consecuencia DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a éstas de los pedimentos contenidos en la demanda, debiendo imponerse las costas del presente procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término de treinta días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo, y se designó como Ponente a la Ilma. Sra. Magistrada Da. CARMEN PADILLA MARQUEZ; personándose oportunamente la parte apelante por medio de la Procuradora Da. Dulce María Cabeza Delgado, bajo la dirección del Letrado D. Andrés Vila del Castillo, la apelada entidad Construcciones Venta y Promociones Faca, S. L se personó por medio del Procurador D. Jaime Modesto Comas Díaz, bajo la dirección del Letrado D. Julio Ortega Rivas, la entidad apelada Grupo Inmobiliario Valtellina, S. L , se personó por medio de la Procuradora Da. Elena Rodríguez de Azero Machado, bajo la dirección letrada de Lucia Carpintero García. Por la representación procesal de los recurrentes, entidad Gaudi Espais S. L, D. Eutimio y Da Mónica se solicitó la práctica de prueba, la que fue denegada por Auto de fecha 4-07-2011 ; senalándose para votación y fallo el día veinticinco de julio del corriente ano .

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda los actores, una entidad mercantil y sus dos socios, reclaman frente a una entidad inmobiliaria y una constructora que se realicen los actos notariales necesarios a fin de que se les otorgue título de su adquisición por compraventa de la vivienda pareada no 7 del Mirador del Madronal, en Fanabe, registral no 43.237, por un precio de 395.000 euros, igic incluido, así como que se les indemnice en los gastos necesarios realizados por el retraso en la entrega del inmueble, y se les reintegre en el coste de ejecución de la piscina particular.

La entidad inmobiliaria, tras manifestar su allanamiento parcial a su obligación de otorgar escritura de cesión de derechos por un precio de 395.000 euros , igic no incluido, mantiene la falta de legitimación activa de los socios, en tanto no existe contrato con ellos, y su falta de legitimación pasiva en tanto que, no siendo titular registral del inmueble, no puede otorgar escritura pública de venta respecto del mismo, reconociendo ser compradora sin derecho de disponer sobre el inmueble a virtud de contrato de compraventa privado suscrito con la codemandada, constructora; niega también que el retraso en la entrega le sea imputable, manteniendo que ha sido la conducta obstativa de la actora la generadora de la dilación, y niega que deba abonar gasto alguno, realizado por la actora, en la mejora del inmueble, por su cuenta y riesgo.

La entidad constructora, tras alegar el defecto legal en el modo de proponer la demanda, desestimado en la audiencia previa, alega la falta de legitimación activa de los socios, por iguales motivo que el otro codemandado, y mantiene que ella vendió el inmueble a la codemandada con la prohibición de disponer sin su consentimiento y que ha requerido a ésta para el otorgamiento de la escritura pública sin poner problemas a la cesión, si bien niega cualquier tipo de relación con la actora, menos aun a través de D. Prudencio , que le obligue a tener que indemnizar por ningún concepto a la actora.

La sentencia estima la falta de legitimación activa de los actores, personas físicas, al apreciar que quien ha intervenido en los actos determinantes de la litis es la sociedad constituida por los mismos, y que no cabe la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo; y desestima la demanda considerando que la relación entre la actora y la inmobiliaria era un contrato de cesión de derechos, por el que la inmobiliaria cedía su posición de compradora a los actores, a la que no consta haya prestado su consentimiento la vendedora. Desestimando, por ello, el resto de las pretensiones.

Recurre la demandada quien mantiene el error en la apreciación de la prueba y en la interpretación de los contratos, reiterando sus pretensiones.

Las codemandadas se oponen al recurso.

SEGUNDO.- En cuanto a la falta de legitimación activa de los socios de la entidad actora, procede la confirmación de la resolución recurrida, pues, debiendo reiterarse lo manifestado por la juzgadora a quo en relación a la doctrina del levantamiento del velo, tampoco puede prosperar el motivo del recurso referido a la "legitimación extraordinaria" invocada.

La desestimación de tal motivo deriva de la lectura de la jurisprudencia que invoca el propio recurrente, y si bien la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Septiembre de 2009 es suficientemente clara para determinar la no apreciación de la legitimación que se pretende, pues mantiene que: " Por último, como ya se adelantó, no puede hablarse en el caso de una sustitución procesal que derivaría la legitimación del copropietario don Hugo a las hoy demandantes y recurrentes por razón de lo resuelto en la sentencia ya citada dictada en el proceso anterior (juicio de menor cuantía no 73/1999 ). La legitimación por "sustitución procesal", como una de las modalidades de la llamada "legitimación extraordinaria" en cuanto la atribuye a quien no es titular del derecho cuya declaración o ejecución se interesa confiriéndole la posición habilitante para formular la pretensión, no aparecía referida directamente en la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil aunque existían algunos casos reconocidos en nuestro ordenamiento como los contemplados en los artículos 507,1111, 1552, 1597, 1722, 1869 del Código Civil , pero en ningún caso existía la posibilidad de la llamada sustitución voluntaria o desplazamiento convencional de la legitimación, en los cuales aquél que la tiene pudiera conferirla a otras personas. Hoy claramente establece el artículo 10 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso" y que únicamente "se exceptúan los casos" en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular". La propia Sentencia que se transcribe en el recurso de 14 de Octubre de 2010 , dice claramente que las excepciones a la legitimación derivada de la titularidad del derecho "exigen la cobertura expresa de una norma de atribución de la facultad de promover el proceso".

En el presente caso es la sociedad limitada a la que mantuvo la relación jurídica controvertida en esta litis y consecuentemente es ella quien está legitimada como actora. Sin que pueda apreciarse que la figura fiscal de la Sociedad Patrimonial, que efectivamente sirve para la obtención de beneficios fiscales, pueda en el ámbito civil suprimir el concepto y diferencia entre la sociedad de responsabilidad limitada y sus socios.

TERCERO.- Entrando así en el fondo de la cuestión debatida, y siguiendo los motivos del recurso, en el apartado primero, el recurrente quiere poner de manifiesto los errores de la resolución recurrida en orden a la apreciación de la prueba: Mantiene el recurrente que, frente a lo estimado por el juzgador de instancia, Faca ha recibido de Valtellina todo el precio por la compraventa privada del inmueble litigioso. Tal afirmación, que tampoco incide directamente en esta litis, es inadmisible, pues la propia compradora sólo reconoce haber pagado 3.000 euros de entrada y los efectos girados, quedando pendiente la cantidad de 321.245,90 euros; y ello, según se acredita con el certificado emitido por la propia vendedora, unido a los autos al folio 347, ratificado por el informe del Deutsche Bank, unido al folio 501, en el que se manifiesta que en la cuenta de Valtellina se han cargado 21 cambiales por importe cada una de 1.098,17 euros.

CUARTO.- El segundo punto sí es esencial a la resolución de esta litis, y realmente se desarrolla, tanto en su aspecto de hecho como derecho, hasta el motivo cuarto, por ser la esencia y base del recurso. Aprecia el juzgador de instancia que el pacto entre las partes es una cesión de derechos y mantiene la actora-recurrente que ella realizó una compraventa.

La primera cuestión que destaca es que si la actora contrató privadamente y de forma verbal un contrato de compraventa con la entidad inmobiliaria Valtellina, ninguna acción tiene contra Faca, salvo las que pudieran derivarse de su condición de constructora, que no se ejercitan en esta litis, y aún cuando, y con independencia, de que Faca conociera la relación entre la actora y la inmobiliaria codemandada., pues, obviamente, si Faca no es la vendedora ninguna acción contra ella, a virtud del contrato de compraventa, puede tener el comprador.

No obstante lo anterior, y cinéndonos al recurso, lo cierto es que no existe prueba de un contrato de compraventa entre las partes.

No existe un documento privado o publico que recoja tal pacto, y la única documental que se aporta por el actor es: A) El documento número 1( fol.35), que es el pago de 3.000 euros que el 7 de febrero de 2005 la actora hace a la inmobiliaria, y en el que todos están de acuerdo que es una reserva para la compra de un inmueble. B) El documento 3/1 y 3/2(fols 42 y 43), reflejan que el 4 de marzo de 2005, Grupo Inmobiliaria Valtellina S.L. ha recibido 36.500 € de Gaudi Espais S.L., como parte del pago de la compraventa del Inmueble "Villa Pareada" no7 del Complejo residencial "Mirador del Madronal", según reserva firmada el día 7 de febrero de 2005, y que, por tanto, Gaudi Espais S.L. hasta tal fecha había entregado la suma de 39.500 €.

Pues bien con base a tales documentos no puede apreciarse la existencia de la compraventa por más que en el texto del segundo documento se haga referencia a tal contrato. Y ello es así pues admitida la voluntad de comprar del actor y de vender de la codemandada, y teniendo por determinado el inmueble en su descripción más básica, de lo que no existe prueba es del precio cierto ( art. 1445 del Código Civil ), y así la actora, compradora, habla en su demanda de un precio de 395.000 euros incluido el impuesto general indirecto canario y la demandada, vendedora, habla en su contestación de un precio de 395.000 euros sin incluir los impuestos. Si nos atenemos a la Tasación que acompana la actora en su demanda, doc. 4 (fol.52), el precio del inmueble es de 414.699,35 euros, que ciertamente se aproxima más al precio que indica la inmobiliaria como cierto (aportado el informe en su integridad a los folios 636 a 810, la citada tasación efectuada en Julio de 2003, lo era a los efectos del seguro para la constitución de la hipoteca a favor del constructor, promotor, por lo que tampoco es dato fiable del precio definitivo). Si nos atenemos al conjunto de la prueba practicada, de lo actuado, alegaciones y testigos, se deduce que la actora se negaba a suscribir directamente el contrato con Faca ( quien admite que realizó la compraventa con la inmobiliaria pero que no se opone a que ésta determine la persona a quien deba otorgársele la escritura como comprador) porque ésta, Faca, sólo formaliza la escritura por el precio que ella pacto con Valtellina, 345.425, 69 euros, lo que determinaría que Valtellina obtuviera "su comisión" neta, 50.000 euros, directamente sin gravamen alguno; pero si se lee el contrato entre Faca y Valtellina los citados 345.425 euros es el precio del inmueble, excluidos " los impuestos, arbitrios incluso el arbitrio municipal de plusvalías, gastos causados por contribuciones de mejoras municipales si las hubiera, liquidación de impuestos que al contrato o a su copia por cualquier causa se exijan", costes todos ellos que asume el comprador, Valtellina, en la cláusula quinta apartado 7o del contrato de compraventa suscrito con Faca. Y siendo así, lo cierto es que en los 395.000 euros, que dice la actora que era el precio de su compraventa a Valtellina, no se incluiría esa comisión de 50.000 euros para la inmobiliaria, que además de los 345.425 euros tendría que abonar el igic a Faca.

En consecuencia, no puede estimarse que exista el acuerdo en el precio cierto, y sin que se acredite un precio cierto y un acuerdo de voluntades sobre el mismo, no procede estimar la compraventa verbal que alega la actora. Finalmente, cabe anadir que el pacto de cesión sí contiene los elementos esenciales ya que el precio es indiscutido 395.000 euros, y el contrato en el que los actores asumitrían la posición de compradores consta por escrito con todos sus elementos, bastando para su conclusión el consentimientio del venededor, tal como expresa la sentencia de instancia.

Por todo lo anterior no es posible acceder a la pretensión principal deducida contra Faca, por no ser parte en el contrato que se alega, ni contra Valtellina por no constar el precio cierto de la compraventa y no poder apreciarse la existencia de la obligación exigida de que se otorgue escritura pública del contrato cuya existencia no se acredita.

QUINTO.-Respecto de las otras reclamaciones, referidas a indemnización por retraso y al gasto de la ejecución de la piscina, obviamente no pueden derivar del contrato que no se acredita que exista, pero procede su análisis para abundar en la demostración de la inexistencia del contrato de compraventa.

Y así la indemnización que se solicita por retraso, adolece de la falta de prueba sobre el día pactado para la entrega, ya que tal dato no puede obtenerse, como pretende la actora, con el contrato (doc. 14 de la demanda fol 146) suscrito por Faca, que no es la vendedora de los actores, con un tercero, ajeno a esta litis.

Y respecto a los costes por ejecución de la piscina, los contratos de la constructora Faca no incluyen tal elemento (folios 339 y 146), ni tampoco el anuncio del diario de avisos ( fol 40vto.), ni todos los folios de la propaganda de tfc casa (folios 37, 38 y 39) anuncian que todas las villas tengan piscina, no pudiendo darse validez a la indicación, que obra ejecutada a mano, al folio 39 indicando la villa no 7; sí aparece la piscina en la valoración de Titsa (folio 52), pero la certificación se hizo en el ano 2003 y a los efectos del seguro de la hipoteca a favor del constructor, por lo que bien pudo el proyecto, en que se basaba, ser modificado.

En definitiva la falta de un contrato documentado y las contradicciones entre las partes impiden también apreciar otros elementos de la compraventa tales como la fecha pactada de entrega y las reales características del objeto del contrato, es decir, de la vivienda que se indicó tan sólo como la villa pareada no 7 del Complejo el Madrigal en Fanabe.

SEXTO.- En consecuencia con lo anterior no pueden estimarse los motivos del recurso tendentes a la revocación de la sentencia y la estimación de la demanda, debiendo condenarse al recurrente al pago de las costas generadas en esta alzada.

Fallo

1o.- Desestimar el recurso de apelación formulado por la Procuradora D. a María Cristina Escuela Gutiérrez en nombre representación de Gaudi Espais S.L., D. a Mónica y D. Eutimio .

2o.- Confirmar la sentencia dictada el 17 de Enero de 2011 por el Juzgado de 1a Instancia no 4 de Arona en Autos de Juicio Ordinario no 223/2009.

3o.- Condenar al recurrente al pago de las costas generadas en esta alzada.

Procede la pérdida del depósito constituído para recurrir, al que se dará el destino previsto en la disposición adicinal 15a de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , anadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 466 de la L.E.C ., la presente sentencia recaída en un Juicio Ordinario tramitado por razón de la cuantía , es susceptible de los recursos extraordinario de infracción procesal, art. 468 y siguientes, en relación con la disposición transitoria decimo-sexta, de la citada Ley y/o de casación del apartado 3o del artículo 477.2 de igual cuerpo legal si se cumplieren los requisitos que la mencionada norma establece. Los expresados recursos se prepararán mediante escrito ante esta Sección Tercera en el plazo de cinco días siguientes a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.-