Sentencia Civil Nº 409/2012, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 581/2010 de 12 de Julio de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. /as Sres. /as

SALA Presidente

D./Da. RICARDO MOYANO GARCIA (Ponente)

Magistrados

D./Da. FRANCISCO JAVIER JOSE MORALES MIRAT

D./Da. JOSE ANTONIO MORALES MATEO

En Las Palmas de Gran Canaria, a 12 de julio de 2012.

VISTAS por la Sección tercera de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia no Seis de Las Palmas en los autos referenciados juicio ordinario no 899/2009 seguidos a instancia de Inmaculada , representada por la Procuradora Sra. Carmen Marrero García y dirigido por el letrado D. Nadim Jaber Chaar, contra TARAJANO Y ASOCIADOS SOCIEDAD LIMITADA, representado por el Procurador Sr. Matias Trujillo Perdomo y dirigido por el letrado D. Matias Trujillo León, siendo ponente el Sr. /a Magistrado/a RICARDO MOYANO GARCIA, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1a Instancia No Seis de Las Palmas, se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece "Que desestimando como desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Dona María del Carmen Marrero García, en nombre y representación de Dona Inmaculada , contra la entidad Tarajano Y Asociados S.L. representada por el Procurador de los Tribunales Don Matías Trujillo Perdomo , debo absolver y absuelvo a la demandad de las pretensiones formuladas en su contra; y todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandante.

SEGUNDO.- La referida sentencia, de 26 de enero de 2010 , se recurrió en apelación por demandante, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , . Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Senalándose para el estudio, votación y fallo el 2 de Junio de 2.012.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: El objeto de la litis es la pretensión de abono por parte del demandado al actor de la suma de 3.000 €, más los intereses, que aquel recibió con ocasión de la firma del contrato privado de 9/11/2006 celebrado entre el demandante y D. Victorino . La acción ejercitada es la de reintegro del dinero depositado por el demandante como parte depositante -siendo el demandado el depositario-, conforme a la obligación restitutoria del art. 1766 del C.c . Dada la vinculación del depósito al contrato privado de opción de compra o de compraventa de 9/11/2006, el demandante anade que la obligación de restitución dimana del incumplimiento por parte del depositario de las gestiones para conseguir la inmatriculación de la finca objeto de la venta, de donde resultó la frustración de la compraventa una vez transcurrido el plazo de 60 días concedido en el contrato privado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

La acción ejercitada es únicamente ésta, la de reintregro de la cosa depositada al depositante; el propio actor se encarga de desvincular esta relación jurídica de las existentes entre el demandado y el vendedor. Y el demandado a su vez proclama su falta de legitimación pasiva por no existir contrato de depósito entre el actor y el demandado, ni relación jurídica de otro tipo entre ellos, existiendo un contrato de mediación entre el vendedor y dicho demandado, que fue escrupulosamente cumplido, por lo que tiene derecho a hacer suyo el dinero de las arras, si bien ese derecho deriva del contrato existente con el vendedor, ya que niega como decimos relación con el comprador u optante.

Tal como se ha planteado en la demanda, la resolución del litigio es simple. Se trata de determinar si el demandado es depositario o no, y en caso de serlo, si el actor es el depositante o en cualquier caso la persona legitimada para reclamar el depósito -no olvidemos que la jurisprudencia admite que el derecho de reintegro puede corresponder no sólo al depositante, como sucede en los casos en que varias personas contienden por el derecho al reintegro y el depositario ha de devolverlo al que demuestra su derecho a la titularidad del bien depositado-. Sin embargo, la propia demanda va más allá al conectar la obligación restitutoria con el incumplimiento de gestiones registrales por parte del depositario y la frustración consecuente del contrato que denomina de reserva de compra -opción de compra-. A su vez el demandado al contestar introduce en el debate la relación jurídica entre él y la parte vendedora, que denomina de "gestión de venta en exclusiva", de 4/6/2006, y vincula su derecho a hacer suyo el dinero de las arras al cumplimiento de dicho contrato. También en la sentencia, a pesar de partirse de la inexistencia de relación entre comprador y demandado, se analiza si existió cumplimiento o no del contrato de mediación.

A nuestro criterio, hemos de responder al objeto litigioso limitándonos a la acción ejercitada, pues lo contrario supone vicio de incongruencia. Hemos de decidir pues si existe relación de depósito entre la compradora u optante Dona Inmaculada y Tarajano S.L., o al menos obligación de Tarajano S.L., como depositario, de reintegrar el dinero a Dona Inmaculada , sea o no ésta la depositante. Para ello debemos analizar el contrato de 9/1/2006 por el que, en el marco de la opción de compra o compraventa -es innecesario dilucidar la naturaleza de dicho contrato- se agrega una cláusula de depósito del dinero de las arras en poder de Tarajano S.L. Y una vez analizado la respuesta es claramente negativa. El contrato se celebra entre vendedor y comprador - Dona Inmaculada y D. Victorino -, manifestando en él la compradora que entrega en concepto de arras la suma de 3.000 € al vendedor. Luego se anade que dicha cantidad queda depositada en una cuenta especial de Tarajano S.L. Así pues, dado que la cantidad se entrega en concepto de arras al vendedor, y que se afirma que dicha cantidad -ya entregada por el comprador al vendedor, como corresponde a su naturaleza de arras- se deposita en poder de Tarajano S.L., el depositante no puede ser otro que el vendedor, que es quien según senala el contrato ha recibido el dinero de la senal.

Pese a todo, podríamos discutir si, aun no siendo Dona Inmaculada la depositante, puede ésta reclamar en determinadas circunstancias la devolución del depósito al depositario Tarajano S.L. Sobre ello, nada dice tampoco el contrato. Es cierto que se menciona el régimen ordinario de las arras penitenciales: si el comprador desiste del contrato, perderá las arras; si es el vendedor el que desiste, las devolverá duplicadas. Pero no hay ninguna cláusula contractual que relacione el cumplimiento de la obligación de restitución con los avatares del desistimiento, como tampoco de lo que sucederá con el depósito en caso de consumación de la venta mediante otorgamiento de escritura pública y pago del resto del precio. Es más, no olvidemos que en caso de desistimiento del vendedor, la obligación de devolución por parte del citado vendedor es del doble de las arras -6.000 €- y el depositario sólo tiene en su poder 3.000 €. Por tanto, es claro que, como deriva de los términos del contrato, la relación jurídica se da solamente entre vendedor y comprador, y quien tiene la obligación de devolver las arras dobladas es el propio vendedor, el cual tendrá que dirigirse en su caso al depositario para reclamarle el dinero depositado, acción independiente dimanante del depósito que nada tiene que ver con su obligación como vendedor de devolver las arras. La primera relación se da entre vendedor-comprador; la segunda entre vendedor depositante y depositario. Desde este prisma, la demanda tendría que ser desestimada ya directamente.

No obstante, debemos profundizar algo más. Naturalmente, en el contrato de opción o de compraventa queda oculta la labor que ha desempenado el depositario del dinero, Tarajano S.L. y que representa la causa por la que se constituye en función de tal depositario. En la demanda se afirma que la compradora es ajena a dicha causa, limitándose a senalar que entró en relación con dicha entidad para la compra de la casa, y que esa mercantil asumía obligaciones relacionadas con la inmatriculación de la finca -por tanto, con el cumplimiento del contrato por cuenta del vendedor, aunque sin ser su mandatario-. Implícitamente, se está reconociendo que existía una relación de mediación inmobiliaria entre Tarajano S.L. y la parte vendedora, pero lo que se afirma es que las obligaciones de gestionar la inmatriculación no formarían parte de esa relación de mediación a la que es ajena el comprador, sino del propio contrato de opción de compra. Por tanto, a criterio del demandante, la obligación de restitución del depositario deriva de su asunción de obligaciones incumplidas en el contrato de opción, no de la relación que pueda tener con el vendedor y de los términos de sus propios contratos. Sin embargo, tampoco esta forzada interpretación se puede apoyar ni en el propio contrato de opción ni en otros elementos probatorios. En el contrato de opción nada se dice de que Tarajano S.L. asuma obligación alguna de conseguir la inmatriculación de la finca en el plazo de 60 días ni en ningún otro. Tampoco se relaciona esa función con el reintegro del depósito. Tarajano S.L. no firma el contrato de opción, y ni siquiera se alude en su clausulado por parte de los firmantes a obligación alguna de Tarajano S.L. -que sería una obligación a cargo de tercero, en este caso-. Las únicas pruebas externas al contrato que sirven de apoyo a la tesis de la actora son dos testificales de personas con interés en el litigio a favor de la demandante -uno de ellos, el propio vendedor, que vendió posteriormente de forma directa la vivienda a la demandante y por tanto tiene interés en que no se le reproche a él el incumplimiento de la obligación registral, que asumía nominativamente en la opción, para no tener que abonar honorarios al mediador, o sea a Tarajano S.L.; el otro la pareja de hecho de la compradora-.

Por tanto, del contrato privado en que se constituye el dinero de las arras en depósito del mediador Tarajano S.L. no deriva la condición de depositante del comprador, pues el dinero de las arras se entrega al vendedor; ni tampoco la obligación de devolución del dinero depositado al propio comprador, bajo ninguna hipótesis contractual. El resto de las alegaciones del extenso recurso de apelación son ajenas a la acción ejercitada, ya resuelta. Así pues, si el contrato de opción o de venta se incumplió por el vendedor o por el comprador -el mediador no asumía obligación alguna en este contrato, como hemos dicho- y si por tanto la actora pierde las arras o tiene derecho a reclamarlas duplicadas, es una cuestión que debe ventilarse entre Dona Inmaculada y el vendedor, y nada tiene que ver con Tarajano S.L.

El único que podría reclamar el dinero depositado a Tarajano S.L. sería en su caso el vendedor, que no es parte en este proceso. Y aunque, insistimos, la relación entre vendedor y Tarajano S.L. es ajena a esta litis, es claro que la relación entre ambos, que Tarajano S.L. denomina de "gestión de venta", es de mediación inmobiliaria. Ese contrato fue firmado sólo entre dichas partes, sin concurso alguno del comprador. Y por ello, el que el mediador tenga o no derecho al cobro de sus honorarios -haciendo suyo en tal caso el depósito de las arras- se tendría también que decidir entre ambas partes. Dicho de otro modo, el comprador, Dona Inmaculada , está en su derecho de reclamar las arras, incluso dobladas, si considera que el vendedor incumplió el contrato de opción -incluso aunque ello fuera por incumplimientos de obligaciones de terceros-; pero esa acción tiene por destinatario exclusivo el propio vendedor. Y a su vez, el vendedor podrá discutir con el mediador si le corresponde o no a éste cobrar los honorarios, y en todo caso devolverle el dinero depositado; pero esa cuestión corresponde a las relaciones exclusivas de ambos.

No hay vinculación alguna entre uno y otro contrato. Y es por ello que no habiendo asumido tampoco deuda alguna el demandado Tarajano S.L. con el comprador, ni por la opción ni por el depósito, la demanda ha de ser desestimada, sin prejuzgar las acciones antes mencionadas entre comprador-vendedor y entre vendedor-mediador, que no son objeto de este proceso.

No se nos escapa que el hecho de que la parte compradora se haya dirigido contra el mediador (al que tilda de depositario) y no contra el vendedor, se puede deber al hecho inconcuso de que ambas partes terminaron consumando la compraventa meses después sin contar con dicho mediador. La acción de la compradora contra el mediador transmutado en depositario sería así un modo de eludir el eventual fracaso de la reclamación del vendedor contra el gestor de la venta. Pero no nos corresponde dar respuesta a esta especulación.

Por último, responderemos brevemente desde estos presupuestos a los motivos de apelación:

1)Existencia de contrato de depósito. Ya hemos resuelto que en efecto existe, pero entre vendedor y mediador, sin que la compradora tenga acción de reintegro del dinero depositado.

2)Falta de legitimación de la actora en las acciones del contrato de mediación. Así es, pero nada se obtiene de esta conclusión para el éxito de la acción ejercitada en la demanda. Antes al contrario.

3)Obligado al pago en el contrato de mediación. Nos atenemos a lo dicho.

4)Calificación jurídica del contrato de 6/11/2006. Sea opción o compraventa, en nada afecta a la desestimación de la demanda.

5)Nulidad de la cláusula séptima del contrato de mediación. Insistimos en que la actora es ajena a este contrato, como ella misma afirma. Por tanto, en nada afecta la validez o no de la cláusula a la acción ejercitada.

6)Obligación de pago de intereses del depósito. Lógicamente, dado que no se concede la devolución del principal, huelga aludir al pago de la obligación accesoria de intereses.

ULTIMO: Las costas del recurso se atribuyen, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la L.e.c ., al apelante vencido.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por Da. Inmaculada contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia No Seis de Las Palmas de 26 de enero de 2.010 en los autos de juicio ordinario no 899/2009, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos/as. Sres./as Magistrados/as que la firman y leída por el/la Ilmo./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario, certifico.