Sentencia Civil Nº 409/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 902/2012 de 17 de Septiembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 902/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 21 BARCELONA

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 927/2011

S E N T E N C I A núm. 409/2014

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de septiembre de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 927/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 21 Barcelona, a instancia de Jesús María Y Camilo quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra JAG OBRAS SL, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de JAG OBRAS SL contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 9 de julio de 2012, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimo la demandadeducida por Jesús María y Camilo frente a JAG OBRAS S.L. y en consecuencia condeno a la mercantil JAG OBRAS S.L. a pagar a los actores 57.000 euros, en concepto de pena expresamente pactada en contrato de compromiso de venta con arras penitenciales de fecha 23 de agosto de 2.010, más la cantidad que resulte en concepto de interés legal que devengue la expresada cantidad, desde que se requirió fehacientemente de pago a la demandada, mas costas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de JAG OBRAS SL y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para celebración de la votación y fallo que ha tenido lugar el día diecisiete de septiembre de dos mil catorce.

CUARTO.-En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Maria Pilar Ledesma Ibáñez.

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron en virtud de demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de D. Jesús María y D. Camilo mediante la que solicitaban la condena de la demandada al pago de 57.000 euros, correspondiente al duplo de las arras entregadas con carácter penitencial por razón del contrato de compraventa suscrito por las partes el día 23 de agosto de 2010, previa formalización de un contrato de reserva con fecha 10 de agosto de 2010, contratos que tenían por objeto la vivienda sita en Barcelona, CALLE000 nº NUM000 NUM001 .

La demandada, por su parte, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que el contrato se frustró, no por razón de un desistimiento o voluntad manifiesta de apartarse lícitamente del cumplimiento del contrato abonando el duplo de las arras recibidas atribuible a JAG OBRAS, sino de un incumplimiento provocado como consecuencia de la ocultación maliciosa por parte del Sr. Miguel , hijo de la titular de la vivienda objeto de la venta, de la situación de incapacitación de su madre, DÑA. Joaquina , y de la consecuente ineficacia de los poderes por ella otorgados en su favor, lo que determinó la nulidad de la compraventa a favor de JAG OBRAS. Además, señala que los actores sabían que la finca era propiedad de la Sra. Joaquina .

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha 9 de julio de 2012 por la que se estimaba íntegramente la demanda y se condenaba a la demandada al pago de las sumas reclamadas.

Por la representación de JAG OBRAS, S.L. se recurre en apelación la meritada sentencia alegando, en primer lugar, la concurrencia de error en la valoración de la prueba pues estima que no fue sino hasta el 18 de octubre de 2010 cuando tuvo conocimiento de la incapacitación de la titular de la finca de autos al recibir las sentencias de incapacitación.

A partir de ahí insiste también en que no nos hallamos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento provocado por la conducta Don. Miguel .

Los actores se han opuesto al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-El examen del recurso planteado debe partir, en todo caso, de los siguientes hechos, que resultan acreditados una vez revisada en esta alzada la prueba practicada y que trataremos de exponer en orden cronológico con las salvedades que señalaremos:

1º) El día 9 de julio de 2010 D. Miguel encargó a EXPOFINQUES, sociedad dedicada a la intermediación inmobiliaria, la venta de la casa de su madre, DÑA. Joaquina , sita en la CALLE000 , NUM000 NUM001 de Barcelona, aportando poderes notariales concedidos por esta última al primero con fecha 8 de enero de 2009 (vid. docs. nº 1 y 2 de la contestación a la demanda, folios 129 y ss.). Todos los mencionados son ajenos a este litigio.

2º) La aquí demandada y apelante, JAG OBRAS, es titular del 99% del capital social de EXPOFINQUES. Así lo admitió el legal representante de JAG OBRAS, D. Aureliano , en prueba de interrogatorio (min. 7:43 de la videograbación del acto de juicio)

3º) En fecha 13 de agosto de 2.010 JAG OBRAS suscribió con EXPOFINQUES un compromiso de compraventa sobre la vivienda de autos con arras penitenciales. El precio total de esta venta se cifró en 244.160.-euros de los que 3000.-euros se dicen entregados en concepto de arras con el carácter indicado ( Vid. documentación adjunta al doc. nº 7 de la demanda, f. 51 y ss).

4º) El día 10 de agosto de 2.010 los actores, Sres. Jesús María y Camilo suscribieron con la demandada, JAG OBRAS, un contrato de reserva, relativo a la finca de autos. En dicho contrato ya se estipulaba que el precio total de la venta ascendería a la suma de 285.000.-euros, entregándose 1.000.-euros a la firma de la reserva, previéndose que se entregarían 56.000 euros en concepto de arras el día 20 de agosto de 2010, y el resto del precio fijado a la fecha de la escrituración que se fijó para el día 30 de octubre de 2010 (doc. nº 1 de la demanda, folio 12). Se debe hacer constar que, con la misma fecha, las partes suscribieron un anexo por el que señalaban que el negocio quedaba condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario que los actores habían solicitado con la gestión de EXPOFINQUES o las que directamente pudieran realizar.

Llegados a este punto conviene precisar que no se compadecen entre sí las fechas del contrato suscrito entre EXPOFINQUES y JAG OBRAS, y las del documento de reserva suscrito entre los actores y JAG OBRAS, puesto que el segundo aparece de fecha anterior al primero lo que no resulta compatible con su contenido. El legal representante de JAG OBRAS afirmó en el acto de juicio que se trataba de un error.

5º) El día 23 de agosto de 2010 ( vid. doc. nº 3 de la demada, folios 17 y ss.) las partes, esto es, los actores y JAG OBRAS, suscribieron lo que denominaron ' compromiso de compraventa con arras penitenciales'; en dicho acto los demandantes entregaron a la demandada la suma de 56.000.- euros, en concepto de 'ampliación' de las arras, a las que se otorgó expresamente el carácter de penitenciales.

Así, en dicho documento se recogen una serie de pactos de los que conviene destacar, en lo que ahora interesa, el segundo de ellos, que reza el siguiente modo: ' Que estando interesados los abajo firmantes en la adquisición del inmueble descrito entregan a JAG OBRAS;S.L. la sum detallada en el anverso en concepto de arras penitenciales recogidas en el Artículo 1.454 del Código Civil , en ejercicio de las cuales la propiedad podrá desistir de la venta convenida devolviendo las arras por duplicado y el comprador podrá desistir, a su vez, perdiendo las entregadas'(f.18).

Por su parte, en el pacto cuarto se insistía en fijar la fecha máxima de escrituración el día 30 de octubre de 2010.

6º) Consta acreditado que, en fecha 30 de agosto de 2010, la Letrada, Sra. ROSELLÓ ESTEBAN, que lo era de D. Miguel , es decir, de otro de los hijos de la Sra. Joaquina , titular de la vivienda de autos, remitió un primer burofax a EXPONFINQUES en el que le participaba que el apoderamiento y representación que el D. Miguel disponía de su madre carecía de validez y se encontraba extinguido dada la incapacidad de la Sra. Joaquina que ya había sido declarada por sentencia dictada el día 22 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona nº 40, pendiente de apelación. Expresamente se indicaba que desde la fecha

de esa sentencia y hasta que se resolviese la apelación, el apoderamiento de D. Miguel quedó sin efectos y requería a EXPONFINQUES para que cesase en cualquier actuación de intermediación en la venta de cualquier inmueble propiedad de la Sra. Joaquina .

( vid. folio 85).

El requerimiento de paralizar la actividad se reiteró por un segundo burofax de 17 de septiembre de 2010, y, mediante un tercer burofax de 21 de septiembre, se notificó que la declaración de incapacidad había adquirido firmeza. ( Vid. docs. 14 y 15 de la demanda, folios 89 y ss.), enviando sendas sentencias en fecha 18 de octubre de 2.010 (f.95).

Todos estos datos aparecen corroborado por el testimonio prestado por la letrada Sra. ROSELLÓ ESTEBAN ( vid. videograbación. Mins. 17:06 y ss.)

Por lo tanto, consideramos probado que, desde el día 30 de agosto de 2010, es decir, escasos días después de firmarse el compromiso de venta con arras penitenciales entre la apelante y los apelados, tanto EXPOFINQUES como JAG OBRAS, dada la vinculación accionarial existente entre las empresas, conocían la imposibilidad de mantener la venta (sin necesidad de que ese conocimiento resultara fehaciente y sin perjuicio de que después se corroborará documentalmente la información facilitada) al haber actuado en virtud de un poder ineficaz dada la incapacitación de la titular del inmueble.

7º) En fecha 28 de octubre de 2010, previa obtención por los actores compradores de la financiación necesaria para la compra (f. 23), las partes acudieron ante Notario para la escrituración. Se acompaña acta notarial de esa fecha( doc. 7 de la demada, f. 29 y ss.) en la que el Notario, Sr. GARCÍA ORTÍZ, constató la presencia de los actores, del Sr. Adriano , de EXPOFINQUES, y del Sr. Aureliano quien afirma ser mandatario verbal de JAG OBRAS. El Notario deja constancia de la imposibilidad de JAG OBRAS de firmar la escritura prevista en el contrato suscrito con lo actores al no ser la titular de la finca.

Se debe hacer notar que, en ese acto, la vendedora, pese a conocer desde meses atrás la imposibilidad de la venta, no devolvió a los compradores cantidad alguna (Así lo reconoció también el Sr. Aureliano al ser interrogado ( min. 9:38 y ss.)

8º) Tras diversos requerimientos extrajudiciales por los que los actores reclamaron de la demandada apelante la devolución duplicada de los importes entregados ( f. 66 y ss.), en fecha 18 de noviembre de 2010 , conforme consta en acta notarial aportada ( f. 76 y ss), JAG OBRAS S.L. reintegró a los actores 57.000 euros, pero no el duplo que es el que se reclama en este litigio.

TERCERO.-A la vista de los anteriores hechos, para la resolución del recurso conviene resaltar que, aunque la recurrente invoca doctrina jurisprudencial relativa a las diversas funciones que pueden cumplir en los contrato los pactos de arras, en el supuesto de autos resulta indiscutido que nos hallamos en presencia de unas arras de carácter penitencial reguladas en el art. 1.454 del Código Civil . Así lo afirma la propia recurrente y así las califica la juzgadora de primera instancia y resulta de las específicas previsiones del contrato suscrito entre las partes, antes transcrito.

Queda, por tanto, suficientemente representada la indiscutible voluntad de las partes de dar lugar a tal tipo de arras mediante la indicación expresa y descriptiva de sus efectos.

Resulta también incontrovertido el hecho objetivo de que el compromiso adquirido por la demandada, ahora apelante, no pudo consumarse por no ser ella la titular del inmueble objeto de la venta. Y resulta evidente también que los actores no son parte ni del encargo habido entre D. Miguel y EXPONFINQUES ni del contrato suscrito entre EXPONFINQUES y JAG OBRAS, con lo que, por el principio de relatividad de los contratos, no les son oponibles las vicisitudes de dichas relaciones contractuales.

Sentado lo anterior, conviene apuntar que esta misma Sección, en sentencia del 15 de Diciembre del 2011 , se hacía eco de la tesis invocada por la recurrente en sustento de su apelación. Se decía entonces, en lo que ahora interesa, que 'debe señalase que es dable aplicar las consecuencias de las arras penitenciales , en los casos de incumplimiento si la conducta incumplidora equivale al desistimiento en el contrato, es decir, puede aceptarse tanto un desistimiento expreso como tácito, deducido éste de los actos incumplidores. Así se deduce con claridad de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 1984 y la de 23 de febrero de 1993 ysentencias de la AP Barcelona , secc. 16ª de 10 de octubre del 2.000 , Secc. 17ª de 5 de mayo de 2.003 , 3 de diciembre del 2.003 ). Pero, cuando el incumplimiento no equivale al desistimiento voluntario, el que ha cumplido sólo puede ejercitar las acciones previstas en el artículo 1124 del Código Civil , solicitando también la indemnización de daños y perjuicios, pero no la aplicación del artículo 1.454 del Código Civil . Hemos de partir de la base de que la cláusula de arras penitenciales no tiene otro fundamento que la posibilidad de las partes contratantes de separarse de un contrato por una decisión unilateral y arbitraria(no se requiere motivo justificado ninguno)'.

Pues bien, sin desconocer dicha línea argumentativa, entendemos que, en el caso de autos, la razón por la que JAG OBRAS no pudo atender los compromisos adquiridos con los actores es equiparable a un desistimiento con los efectos señalados. Ello por cuanto consta que los actores no obstaculizaron en modo alguno la consecución del fin contractual haciendo cuanto estaba en su mano el buen fin del negocio; en este sentido, resulta acreditado que obtuvieron la pertinente financiación bancaria.

Fue la vendedora la que, insistimos, dado que no era la titular de la finca objeto de la venta, había fiado su posibilidad de hacer frente a las obligaciones contraídas con los actores apelados a la previa obtención de la disponibilidad de la finca, debiendo asumir los riesgos derivados de esta forma de proceder, que determinaron, precisamente, que la demandada hubiera de apartarse del contrato concertado con los actores.

Así las cosas, la frustración del contrato es sin duda imputable a la recurrente y la consecuencia para ella no puede ser otra que la derivada del art. 1.454 del Código Civil , que es la que se consignó en el documento de arras de manera suficientemente expresiva, como se ha dicho, lo que debe llevar a la desestimación del recurso y a la consecuente confirmación de la resolución recurrida que viene a estimar el derecho de los actores a reintegrados del importe de las arras por duplicado.

CUARTO-Desestimado el recurso, las costas devengadas en esta alzada derivadas de la apelación interpuesta deben ser impuestas a la recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1 º y 394.1º de la LEC .

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad JAG OBRAS,S.L. contra la sentencia dictada el día 9 de julio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 21 de los de Barcelona en autos de Procedimiento Ordinario número 927/2011 de los que el presente Rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.