Sentencia Civil Nº 41/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 366/2008 de 23 de Enero de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA N. 41/2009

Barcelona, a veintitrés de enero de dos mil nueve

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Marta Font Marquina

Aurora Figueras Izquierdo

Rollo n.: 366/2008

Juicio Ordinario n.: 614/2006

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 5 de Cerdanyola del Vallès

Objeto del juicio: resolución de compraventa y devolución de cantidades (por incumplimiento de condición); sentencia desestimatoria

Motivo del recurso: error en la valoración de la prueba (incumplimiento por la no realización de obras y disenso bilateral)

Apelante: Urbe Sabadell, S.L.

Apelados: Lourdes y Carlos Francisco

Abogado: P. Pierre Prats

Procuradora: I. Solá Solé

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 2 de noviembre de 2006 la parte actora presentó demanda en la que pide que se declare resuelto el contrato de compra deferida de 23 de marzo de 2006 y se condene a los demandados a devolverle y restituirle 18.000 €, entregados primero en concepto de prima por el encargo de una venta y, posteriormente, en concepto de cantidad a cuenta del precio total de compra pactado, de 324.547 €. Pide también que se condene a los demandados, en concepto de daños y perjuicios y ex art. 1101 C.c ., al pago de una indemnización consistente en el 13% anual de la cantidad entregada de 18.000 €, a contar desde el 20 de septiembre de 2006, fecha en la que expiraba el compromiso de compra, todo ello con imposición de costas a los demandados. Relata que se comprometió a vender dicha vivienda en un plazo determinado y si no a comprarla, por lo que entregó la cantidad que reclama, y aduce incumplimiento de los vendedores por no haber realizado la reparación comprometida de unos desperfectos de obra.

La parte demandada contesta y alega que recibió los 18.000 € como parte del precio y no como prima y que el actor renunció a la compra, con pérdida de cantidades, que la parte demandada considera arras. Añade que no se obligó a realizar obras (pero las realizó) y que la cláusula de devolución duplicada es nula por abusiva, así como la cláusula de intereses.

La sentencia recurrida, de fecha 26 de noviembre de 2007 , considera que no se ha probado el compromiso de los vendedores de hacer obras y aprecia que hubo un desistimiento unilateral del contrato por parte del actor. La juez analiza la cláusula séptima del contrato y considera que establece obligaciones solo para una de las partes, por lo que modera su contenido (al amparo del art. 1258 C.c .) en el sentido de entender que el comprador pierde la cantidad entregada "como indemnización causada". En suma, desestima íntegramente la demanda y absuelve a los demandados de todos los pedimentos de la demanda, haciendo expresa condena en costas a la parte actora.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente argumenta que no se ha probado la realización de obras y que hubo disenso bilateral del contrato, por lo que las partes deben devolver las recíprocas prestaciones (cita sentencia de esta Sala de 9 de julio de 2007 ). Dice que la cantidad reclamada no tiene carácter de arras penitenciales, ni es abusiva, ni puede la juez "integrarla" con un pronunciamiento de pérdida de cantidades. Concluye que se ha producido enriquecimiento injusto, porque no se ha perjudicado a los vendedores.

El apelado se opone y dice que las obras se hicieron, que el actor no quiso comprar y que no hubo desistimiento bilateral sino unilateral del comprador. Por ello, el actor que debe perder las cantidades, como arras penitenciales (sería abusivo prever la devolución del ciento por ciento para caso de desistimiento del vendedor y nada para caso de que desista el comprador).

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 24 de abril de 2008. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se ha llevado a cabo en fecha 15 de enero de 2009 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA LIMITACIÓN DEL OBJETO DE RECURSO

Hay que decir, en primer lugar, que la acción se basaba en el incumplimiento de los vendedores de una supuesta condición de reparación de desperfectos de la finca, de forma que la alegación de mutuo disenso contractual no ha sido objeto de debate en la instancia.

Su introducción en esta fase de recurso altera los términos del debate, por lo que debe ser rechazada de plano (pendente apel·latione nihil innovetur).

Además, no existen indicios suficientes de que ambas partes desistieran del contrato, sino que antes incluso de finalizar el plazo pactado de 30 de septiembre de 2006 (pacto 6º del contrato, f.20), por carta de 27 de septiembre de 2006 (f.37) el ahora recurrente denunció incumplimiento contractual y reclamó la devolución del pago a cuenta.

No se ha probado tampoco que los vendedores quisieran desistir del contrato.

2. LA INEXISTENCIA DE CONDICIÓN

Un nuevo estudio de las actuaciones lleva a confirmar la sentencia de instancia, que valora de forma correcta las pruebas realizadas.

De la lectura del contrato (f.19) y demás documentos acompañados no se puede deducir que, entre las obligaciones pactadas, estuviera la de llevar a cabo importantes reformas en la finca antes de la venta. La existencia de otro pleito en el que consta peritaje con extensa mención de patologías (f.23 y 36) no es suficiente para deducir racionalmente (art. 386 LEC ) que entre las obligaciones del comprador estuviera la de reparar, porque el conocimiento del estado de la finca pudo ser aceptado por el comprador, puede responder a diferentes causas (no solo a la existencia de una condición a cumplir) y, en último extremo, todo comprador está garantizado por las reglas del saneamiento.

Además, consta en autos que antes de la expiración de la fecha pactada (30 de septiembre de 2006) los demandados habían pedido presupuesto de reparación (documento 3 de la contestación, de 9 de junio de 2006), habían solicitado licencia de obras (20 de junio de 2006, f.145) y las habían finalizado (certificado de final de obra, 13 de septiembre de 2006, f.146).

3. LA NATURALEZA DEL PAGO DE 18.000 EUROS

La Sala discrepa de la integración contractual que realiza la juez de instancia, pero la calificación alternativa de los términos del contrato no altera el resultado, ni supone modificación de la sentencia.

Las partes firmaron un contrato complejo de intermediación con comisión y de garantía de compra por parte de Urbe. El pago de 18.000 euros no responde exclusivamente a parte de precio o señal de la compraventa, ni son arras, ni implica sólo, en sentido propio, una parte del precio de una compraventa deferida en el tiempo, sino que responde, en el conjunto negocial, a la retribución de la espera y la exclusiva, a la no materialización inmediata de la venta y a una eventual gestión de venta intermedia a favor de terceros desconocidos, durante un periodo de seis meses. Se retribuye también, por tanto, la espera a hacer efectivo el cobro de un precio inamovible.

No se puede decir, por todo ello, que la condición de devolución del "ciento por ciento" (cláusula 7ª ) y sus intereses (cláusula 8ª ) se correspondan con las previsiones del art. 1454 C.c . precepto que, como es sabido, es de interpretación restrictiva, ni que el sinalagma contractual obliga a entender que lo pagado son arras que el comprador pierde si no perfecciona el contrato.

No podemos afirmar que la cantidad reclamada sean arras penitenciales. Entendemos que el pago de dicha cantidad retribuyó la espera de los vendedores y la carga de las resultas de una intermediación sin posibilidad de rebaja de precio (lo que el actor llama "prima"), así como la exclusiva del mediador a recibir una alta comisión (del 9,50% más IVA sobre un precio de venta cerrado e inamovible), si conseguía tercero comprador. Se trata del precio del conjunto de la operación, de naturaleza similar al precio de la opción de compra. No hay, por ello, enriquecimiento injusto, ni debe devolverse la cantidad abonada.

4. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso al recurrente.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.