Sentencia Civil Nº 41/2010, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 1204/2009 de 24 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00041/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: nº 1204/2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 4/2008

Juzgado: de PRIMERA INSTANCIA nº 2 de ALCAZAR DE SAN JUAN

SENTENCIA Nº 41

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a Veinticuatro de Febrero de Dos Mil Diez.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 4/2008,

procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de ALCAZAR DE SAN JUAN, a los que ha correspondido el Rollo 1204/2009, en los que aparece como parte

apelante "CENTRO HERENCIA CENTRO " representada por la procuradora Dª GEMA MARIA APARICIO TORRES, y asistida por el Letrado D. JOSE LUIS

GONZALEZ RONCERO, y como apelado " COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 Nº NUM000 de HERENCIA " representada por la procuradora Dª EVA

MARIA SANTOS ALVAREZ, y asistida por el Letrado D. JULIAN CARNERO MARTIN, sobre Reclamación de Cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra.

Dª MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de ALCAZAR DE SAN JUAN se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha Dos de Julio de Dos Mil Nueve cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: I. Que estimando la demanda inicial interpuesto a instancia de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " CALLE DIRECCION000 NUM000 , PORTAL NUM001 , representada por la Procuradora Dª Catalina Valle Callejas a DEBO CONDENAR Y CONDENO a la mercantil CENTRO HERENCIA, S.L. a abonar a la actora la cantidad de tres mil seiscientos cincuenta y nueve euros con setenta y seis céntimos (3.659,76 e), así como los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte demandada.

II. Que estimando parcialmente la demanda reconvencional interpuesta por la mercantil CENTRO HERENCIA,S.L. representada por el Procurador D. Luis Ginés Sainz-Pardo Ballesta debo condenar y condeno a LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " CALLE DIRECCION000 NUM000 , PORTAL NUM001 a abonar a la demandante reconvencional la cantidad de dos mil cuatrocientos veintiocho euros con cuarenta céntimos (2428,40E), desestimando el resto de las pretensiones deducidas en su contra, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte recurrente-demandada, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Cuestiona, en primer lugar, la parte apelante, el pronunciamiento estimatorio de la demanda y que le condena al pago de la cantidad reclamada por la Comunidad de Propietarios en concepto de cuotas de gastos comunes correspondientes al periodo de dos mil cuatro a dos mil seis. En primer lugar disiente del razonamiento de la Sentencia de Instancia, en cuanto mantiene que los acuerdos comunitarios son ejecutivos y no fueron impugnados, con referencia a las juntas de once de junio de dos mil cuatro, trece de mayo de dos mil cinco y quince de diciembre de dos mil seis. Destaca, así, en primer lugar, que no consta acta de junta que adoptara acuerdo alguno en el que se señalara la cantidad a pagar como aportación de los gastos comunitarios, incidiendo que se trata de actas en las que se recoge, sin más, la deuda de su representada, por lo que, a su juicio, ha de entenderse que ningún acuerdo adoptado, ni válida ni inválidamente respalda la deuda reclamada. Destaca y resume, con posterioridad, el contenido de las actas de las Juntas de propietario, insistiendo a la par que ni se le convocó a las Juntas ni se le notificaron los acuerdos, aduciendo falta de prueba de dicho extremo, e insuficiencia de las declaraciones testifical de la anterior presidenta, ya que es parte interesada.

Tras desarrollar este motivo de recurso, incide en la ausencia de confección de las cuentas y la existencia de una reclamación formal de convocatoria a la junta que le fue denegada por no tener suficiente porcentaje, extremo incorrecto, conforme a la pretensión que desarrollará en el segundo motivo del recurso. De la misma forma insiste en la exclusión o exoneración del pago de los gastos comunitarios relativos a las plantas altas, tal y como se contempla en el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En la demanda reconvencional instaba la apelante se condenase a la Comunidad demandada a la confección y aprobación de las cuentas de los ejercicios desde el dos mil dos y posteriores, atendiendo a las exclusiones sobre el reparto de gastos recogidas en los Estatutos. Destaca que la comunidad no ha confeccionado las cuentas ni las ha sometido a aprobación; y relata la solicitud de convocatoria por burofax, o que le fue denegado.

En el tercer motivo de recurso cuestiona el pronunciamiento relativo a su pretensión se declarase que los propietarios no deben contribuir al pago de determinados gastos comunes. Cuestiona bajo este epígrafe el fundamento quinto de la Sentencia, por el que la Juzgadora de Instancia concluye que los estatutos modifican lo dispuesto en el título constitutivo. Incidiendo en que ello no es así, ya que sólo existe un título, que es la escritura pública de división horizontal en el que se recogen las normas por las que la Comunidad de Propietarios debe regir. Incide y transcribe el contenido de dicha escritura y estatutos y las inscripciones registrales de la misma. Incide en la claridad de la exclusión de los gastos exclusivos correspondientes a elementos del sótano y de los pisos de las plantas altas y mantiene su negativa a pagar una cuota que, haciendo caso omiso de lo dispuesto en el título constitutivo, se basa exclusivamente en el coeficiente de participación.

SEGUNDO- El núcleo de la cuestión sometida a esta alzada concierne a la exención del pago de ciertos gastos comunes, aspecto en el que residen principal y esencialmente las discrepancias entre las partes, y del cual traen causa el resto de las cuestiones sometidas a debate. Y por ello, como se deduce de la simple lectura de la contestación a la demanda, las demás pretensiones que afectan a la individualización de las cuentas, o liquidación de los gastos que se reclaman, tienden a dicha voluntad del apelante de discriminar que cantidad corresponde a los gastos generales, cuya obligación de pago obviamente no discute, y aquellos de los que entiende está exonerado por el título constitutivo. Y de ahí las manifestaciones sobre que ante la ausencia de relación de ingresos y gastos, ni la elaboración de cuentas anules y presupuesto del ejercicio siguiente, determina que no pueda saber que gastos tiene que pagar y cuales no, ni tampoco puede impugnar los acuerdos.

Centrada así la litis, y soslayando ya, toda cuestión que como argumento impugnativo de la Sentencia y alegado en el recurso, se aparte de las pretensiones en que quedó centrado el debate en la fase de alegaciones y conforme al principio de congruencia, se considera procedente examinar en primer lugar la esencial cuestión sometida a debate.

Ciertamente, conforme se aprecia del contenido de la escritura pública de división horizontal y estatutos, cuya copia fue aportada a autos y de la certificación registral, el título constitutivo contiene en su apartado cuatro, disposiciones relativas a la contribución a los gastos y cuyo tenor literal es el siguiente: "Dada la estructura del edificio, en cuanto a gastos, uso y acuerdos, y dentro de la comunidad general del conjunto del edificio, se establecen las siguientes normas enguanto a aquellos elementos e instalaciones comunes que dan servicio exclusivo y solamente a determinados departamentos y componentes:

-Exclusivamente compete a los propietarios del local de la planta sótano, todo lo que a éste se refiere con carácter exclusivo, como por ejemplo; su acceso exclusivo desde la calle de nueva apertura, la puerta de entrada, las zonas del sótano destinadas a circulación y maniobra y ascensor de bajada a la planta sótano, así como establecer su régimen interno.

- Exclusivamente compete a los propietarios de las viviendas en la planta primera, segunda y bajo cubierta, todo lo que se refiera con carácter exclusivo, como por ejemplo: su portal de entrada por la calle de nueva apertura, la escalera y el ascensor que ascienden y desciende a las plantas altas, los patios de luces y así como establecer su régimen interno.

- Los locales de la planta baja quedan excluidos de los gastos y acuerdos exclusivos correspondientes a los elementos e instalaciones del sótano y de los pisos de las plantas altas y, por lo tanto no tendrán que contribuir a los gastos que por cualquier concepto corresponda a los portales, escaleras y ascensores, ni a los que de aquellos elementos o instalaciones de los que no tengan servicio..."

Del mismo modo los estatutos para el régimen de propiedad horizontal disponen en su artículo seis que " Los propietarios de los locales comerciales no contribuirán a los gastos de los servicios que no sean susceptibles de ser utilizados por ellos ".

La Juez de Instancia entiende que este artículo, con una redacción más general, modifica la contenida en el título constitutivo. El apelante, como se ha referido con anterioridad al referirse al escrito de recurso de apelación, incide en el error de la Juzgadora, en cuanto ambas se contienen en la misma escritura, siendo más específica la contenida en la escritura de división horizontal o título constitutivo y no incompatible con la general referencia en los estatutos.

El título constitutivo en el que se contienen las normas estatutarias hoy cuestionadas, así como los estatutos, son otorgados por el promotor,( escritura otorgada ante el Notario de Alcázar de San Juan a diez de Julio de 1998) con anterioridad a la transmisión de la propiedad a los respectivos compradores de los diferentes inmuebles. La entidad promotora, hoy apelante, es propietaria de los locales cuya exención de pago de los referidos gastos hoy opone.

Ciertamente, el título constitutivo de la propiedad horizontal puede prever que determinados pisos o locales, por sus especiales circunstancias, estén exentos de contribuir al pago de determinados gastos de la comunidad y tales normas estatutarias son válidas a la vista de lo estipulado en los artículos 5º y 9º.5 LPH . El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijara la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y, la regla e) del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "especialmente establecido", no prohibiéndose, por tanto que se adopten otros criterios de abono de los gastos comunes. De igual forma, mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas, o dispensar de determinados gastos (Se cita, entre otras, STS de Sentencia TS 6 de julio de 1991 ).

De la lectura de las normas estatutarias contenidas en la mencionada escritura de división horizontal, ha de deducirse que el precitado artículo contenido en los estatutos no modifica el régimen de dispensa o exoneración de determinados gastos descrito con anterioridad, sino que a la par, es reflejo, del criterio de exoneración de los gastos relativos a elementos o servicios a los que los locales no tienen acceso o no pueden ser utilizados; criterio que es fuente igualmente en las exclusiones contenidas en el título constitutivo.

Sin embargo, el hecho de que el razonamiento esgrimido por la Juez de Instancia en cuanto a la modificación del sistema de distribución de gastos contenidas en las normas estatutarias del título constitutivo no pueda tener acogida, ello no infiere, de por sí, el éxito de las pretensiones del apelante, con aplicación automática de dicha exoneración, independientemente de los elementos fácticos acreditados y que han de conllevar la interpretación de la normativa estatutaria, y que en realidad son obviados por el recurrente.

Como precisa la parte apelada, queda acreditado y de ello parte la propia Sentencia apelada cuando desestima la pretensión que aquí examinamos en aplicación del art. 6 , queda acreditado que los locales tienen acceso a dichos elementos comunes por medio de puerta, aunque la apelante niegue en el acto del juicio tener las llaves para su acceso. Y en este sentido, ha de afirmarse que, por mor de dicho acceso, son susceptibles de ser utilizados por los locales.

Por ello, hemos de partir, si bien con diferentes argumentos de los acogidos en la Sentencia de Instancia, que el otorgamiento del título constitutivo por parte del promotor constituye un negocio jurídico unilateral de creación de un acto mixto de naturaleza contractual y real, y como tal negocio jurídico o contrato, ha de ser interpretado conforme a las reglas que disponen los arts. 1281 y siguientes, atendiendo su sentido literal y el carácter complementario de ambos clausulados sobre la distribución de los gastos.

Ha de matizarse, pues, que, cuando las normas estatutarias contenidas en el título, apartado cuarto, refieren la exclusión de ciertos gastos, lo hacen siempre refiriendo partiendo la estructura y configuración del edificio, y en esencia las facultades de aprovechamiento o uso, pues en este sentido se refiere la exención cuando se afirma "que contribuir a los gastos que por cualquier concepto corresponda a los portales, escaleras y ascensores, ni a los que de aquellos elementos o instalaciones de los que no tengan servicio..." Es decir, la exención, en el sentido literal de la cláusula, se predica de aquellos elementos o instalaciones de los que no tengan servicio.

A ello se añade la interpretación más acorde con los actos coetáneos, en los que conforme a las reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 y siguientes, ha de incardinarse la precisión- que complementa lo anterior- del Art. 6 de los Estatutos.

Igualmente ha de predicarse una interpretación restrictiva de las cláusulas que exoneren la regla general de la participación en los gastos comunes. Y a mayor abundamiento resulta conforme con la interpretación restrictiva de dicho clausulado realizado en la constitución unilateral del título constitutivo por el promotor que se reserva la propiedad de dichos locales. Si bien dicha cláusula de exención no puede entenderse abusiva ni contraria a la LPH ni a la normativa de consumo, no debe obviarse el carácter unilateral del negocio jurídico aquí examinado.

Procede, pues, desestimar, si bien por otros argumentos, dicho motivo de recurso.

TERCERO- Partiendo de lo expuesto, y si bien es cierto que las actas referidas de la comunidad de propietarios no son reflejo de un acuerdo determinado sobre la distribución de gastos que pudiera ser objeto de impugnación, sino de las cuestiones relativas a la reclamación de la deuda o controversia con la parte apelante, ello tampoco implica que la pretensión desestimatoria de la demanda haya de ser acogida. Y ello porque la razón de la discrepancia de la demandada, no es tanto la disconformidad con la cuantía en orden a la posible ignorancia de la liquidación de su montante o su corrección, sino en cuanto a que no discrimina los gastos de los que se entiende exonerado- línea argumentativa de la contestación a la demanda.- y la aplicación de la distribución por coeficiente. Por ello, desestimada dicha pretensión, las apelaciones que refieren la ausencia de determinación de la deuda son formales, en cuanto no inciden en mayor aspecto que en la improcedencia de la distribución por coeficiente y la necesidad de discriminar los gastos comunes, a fin de minorar los que cuya obligación de pago no reconocía.

CUARTO- Finalmente, y en cuanto a la pretensión de condena a la Comunidad, a fin de que elabore las cuentas de la comunidad de los ejercicios dos mil dos y posteriores, en los que se describan los gastos y su distribución atendiendo a las exclusiones y exoneraciones previstas en el título constitutivo, ha de ser igualmente desestimada, ya que parte del presupuesto de exoneración de ciertos gastos, cuya pretensión ha sido desestimada. Y ello independientemente de los razonamientos que realiza la Sentencia de Instancia en cuanto a la extemporaneidad de la petición, o de la ausencia de impugnación de la propia denegación de la convocatoria, y de las consideraciones que deben hacerse sobre la necesaria aprobación de las cuentas y presupuestos de cada ejercicio. Se precisa que la concreta pretensión del apelante parte del mismo presupuesto, es decir que se elaboren las cuentas, con la distribución que propugna como ajustada en cuanto a los gastos, pretensión esencial que ha sido desestimada.

QUINTO- Por lo expuesto procede la desestimación del recurso con expresa condena al pago de las costas al apelante de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1º Lec

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, Que DESESTIMANDO el recurso de Apelación interpuesto por parte de la Procuradora Sra. APARCICIO TORRES, en nombre y representación de la entidad " CENTRO HERENCIA, S.L. ", contra la Sentencia dictada con fecha Dos de Julio de Dos Mil Nueve, por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcázar de San Juán , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS, dicha resolución con declaración de costas al apelante.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de esta resolución a los oportunos efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA, LUIS CASERO LINARES, MARÍA PILAR ASTRAY CHACÓN Y ALFONSO MORENO CARDOSO .-

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.