Sentencia Civil Nº 41/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3305/2010 de 23 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00041/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

L25688E9

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2010 0600702

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003305 /2010

Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000762 /2009

Apelante: Carlos José

Procurador: RICARDO ESTEVEZ CERNADAS

Abogado: RUBEN PORTO PEDROSA

Apelado: INVERSIONES PLAYAMAR S.L., VIALPARK SL

Procurador: ROSA DE LIS FERNANDEZ, ROSA DE LIS FERNANDEZ

Abogado: BALBINO IRISARRI CASTRO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente, DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, y Dña BELEN MARIA FERNANDEZ LAGO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm.41/2012

En Vigo, a veintitrés de enero de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Juicio Ordinario número 762/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de Vigo , a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3305/2010 en los que es parte apelante - demandante Carlos José , representado por el Procurador D./Ricardo Estévez Cernadas y asistido del letrado D./ Ruben Porto Pedrosa; y, apelado-demandado INVERSIONES PLAYAMAR,S.L., e VIALPARK,S.L. representado por el procurador D./Dª Rosa de Lis Fernández y asistido del letrado D. Balbino Irisarri Castro, sobre reclamación de cantidad.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm.9 de Vigo, con fecha 23/3/2010, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Desestimo la demanda presentada por Carlos José frente a "Promociones Playamar ,S.L.", con la condena en costas en los términos expuestos."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de D. Carlos José , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta sección Sexta de la audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo , para su resolución , dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para la deliberación del recurso el día 19/01/2012.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se reitera a través del recurso interpuesto la pretensión planteada en la demanda inicial relativa a la solicitud de que se condene a la entidad vendedora demandada a abonar una indemnización por los perjuicios causados a la parte compradora a consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda.

Conviene señalar con carácter previo como hechos probados que con fecha 27 de julio de 2006 se otorgó contrato de compraventa privado en virtud del cual Doña Angustia, como compradora, adquirió de la entidad "Promociones Playamar, S.L." , como promotora-vendedora, la vivienda sita en el bloque NUM000 - NUM000, con plaza de garaje y bodega anexos, de la Parcela NUM001 de la Unidad de Actuación nº 10 del P.G.O.U. de Pontevedra por el precio total de 144.372,13 euros que se abonaría en la forma reseñada en el documento. Con fecha 6 de septiembre de 2006 se firmó entre las partes contratantes un nuevo documento privado en el que se sustituye la vivienda del bloque NUM000 - NUM000 por la del bloque NUM000 - NUM002 compensando la diferencia de valor en la suma de 1.929,24 euros que fueron abonados en dicho instante.

Doña Angustia falleció el 15 de marzo de 2008 siendo declarado heredero su hijo Don Carlos José por Acta de notoriedad de 2 de enero de 2009 , tras lo cual se otorgó la escritura pública de compraventa el 17 de febrero de 2009.

SEGUNDO.- La parte recurrente alega que a consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda se generaron gastos consistentes en el pago de rentas de alquiler por el arrendamiento de una vivienda en Ponteareas de enero a agosto de 2007 y de otra vivienda en Pontevedra desde septiembre de 2007 a marzo de 2008 (mes en el que falleció la inicial compradora) y en el pago de guardamuebles en el período comprendido entre enero y agosto de 2007.

Resulta necesario en primer lugar analizar si realmente se ha producido un retraso en la entrega de la vivienda. Y así en el contrato de 27 de julio de 2006 en el exponendo II se indica que la construcción "deberá estar concluido antes del 30 de diciembre de 2006" y en la cláusula quinta del documento se indica que las obras se iniciarán en enero de 2004 y se añade que "a la terminación de las mismas será solicitada la Cédula de Habitabilidad y/o licencia de primera ocupación y la vivienda se entregará a la parte compradora en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo fuerza mayor...".

De las declaraciones anteriores resultan dos hechos: por una parte que la construcción del inmueble debía haberse concluido antes del 30 de diciembre de 2006; y, por otra parte, que una vez terminadas las mismas se solicitaría por la promotora la preceptiva licencia de primera ocupación , disponiendo la parte vendedora de un plazo de tres meses desde la obtención de la misma para otorgar la escritura pública de compraventa y entregar la vivienda.

Debemos estar a los concretos términos y plazos reseñados en el documento privado suscrito entre las partes litigantes, resultando de aplicación en materia de interpretación de lo reflejado en el exponendo y en la estipulación quinta del contrato (pues ambas integran el mismo) lo establecido en el art. 1281 Cc y, en su caso, en el art. 1288 Cc , no pudiendo pretender la sociedad vendedora, redactora del documento , vaciar o limitar el contenido de una cláusula o declaración en los términos que a su derecho convenga cuando de forma expresa se previó que la construcción "deberá estar concluido antes del 30 de diciembre de 2006", y el verbo utilizado confiere un carácter imperativo y obligacional para la promotora. El hecho de que no haya existido requerimiento fehaciente de entrega por parte de la compradora antes del otorgamiento de la escritura pública o que se haya modificado la vivienda objeto del contrato en un posterior documento del mes de septiembre no implica, como alega la parte vendedora , que haya existido conocimiento y conformidad por parte de Doña Angustia en que se produjese un retraso en la entrega de la vivienda adquirida, máxime cuando en el documento de 6 de septiembre de 2006 se indica que el resto del contrato de 27 de julio de 2006 permanece inalterable.

No se ha probado tampoco que se tratase de un plazo orientativo, pues no cabe deducir tal aserto de los términos del contrato, y si existió un error en el mantenimiento en el documento de la fecha de conclusión de la edificación, el mismo no puede imputarse a la compradora, por lo que, al no haberse acreditado mediante prueba fehaciente , por la parte demandada que lo alega, que realmente las partes no establecieron un plazo de terminación de la edificación, debemos concluir que la entidad promotora queda vinculada por la fecha de finalización de la construcción que hizo constar en el contrato.

Ciertamente el plazo de entrega de la vivienda se fijó en un máximo de tres meses desde la obtención de la licencia de primera ocupación, pero esta tenía que haber sido solicitada a la terminación de las obras de construcción, es decir, a partir del 31 de diciembre de 2006. De la documentación obrante en autos, concretamente de los términos del Acuerdo de la Junta de Gobierno local del ayuntamiento de Pontevedra de 5 de enero de 2009 , por el que se otorgó la licencia de primera ocupación, se puede constatar que la solicitud de licencia de primera ocupación se efectuó en fechas 4/2/08 y 11/4/08. En dicha Resolución se indica que los certificados finales de dirección de obra fueron visados en los colegios profesionales de los técnicos intervinientes con fechas 29/1/08 y 15/1/08. La parte demandada aporta copia de los visados de los certificados finales de dirección de obra que ratifican dichas fechas en cuanto al Arquitecto superior y al Arquitecto Técnico, constando que se expidieron dichas certificaciones por parte de ambos técnicos el 22/10/07. El Acta de recepción del edificio terminado, por lo que afecta al bloque NUM000 donde se encuentra la vivienda de litis , está fechada el 22/10/07.

De los anteriores datos cabe llegar a la conclusión que el bloque NUM000 del complejo urbanístico no se finalizó hasta el 22/10/07, que los visados colegiales son del mes de enero de 2008 y la licencia de primera ocupación no se solicitó hasta el mes de febrero de 2008. Por lo tanto cabe imputar a la sociedad promotora la existencia de retraso en la terminación de la obra al no alegar ni constar la existencia de fuerza mayor que justificase la imposibilidad de terminación en el plazo convenido.

En todo caso, como se otorgaba un plazo de tres meses desde la obtención de la licencia de primera ocupación y la misma debió solicitarse a partir del 31 de diciembre de 2006 , resulta procedente demorar el inicio de la obligación de entrega de la vivienda en dicho plazo de tres meses, por lo que el retraso real se inicia desde el mes de abril de 2007. Ciertamente desde la solicitud de licencia hasta la obtención de la misma transcurre un período de tiempo, que la parte demandada cifra en al menos tres meses, pero ese plazo cabría tenerlo en cuenta si la solicitud de la licencia se hubiese efectuado en el plazo contractualmente previsto, pero no ha acontecido así, pues no se solicitó la misma hasta febrero de 2008 , casi 14 meses después de la fecha fijada como de terminación de la construcción. Además resulta relevante el hecho de que la propia parte demandada reconoce -y acredita a través del documento nº 4 por ella aportado- la posibilidad del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de viviendas del bloque NUM000 desde el mes de febrero de 2008 (por lo tanto sin la obtención aún de la licencia de primera ocupación).

Por lo tanto , en principio, el retraso cabe imputarlo al período comprendido entre los meses de abril de 2007 y febrero de 2008, ya que el otorgamiento efectivo de la escritura notarial de compraventa en el mes de febrero de 2009 pudo obedecer al fallecimiento de Doña Angustia y a que hasta el mes de enero de 2009 no se obtuvo la declaración de herederos de la misma por parte de su hijo Don Carlos José, no habiendo sido además solicitada indemnización alguna por la parte demandada a partir del mes de abril de 2008.

TERCERO.- En relación con la obligación de indemnizar los perjuicios causados por incumplimiento contractual los mismos tienen su base legal en el art. 1124 Cc . Para que la acción de resarcimiento de daños por incumplimiento de las obligaciones contraídas por uno de los contratantes pueda prosperar se precisa que quien la interese haya cumplido escrupulosamente por su parte aquello a que el contrato le obligase (así S.S.T.S. , entre otras muchas, de 20 de octubre de 1985, 17 de marzo de 1986, 31 de marzo de 1986 , 14 de abril de 1986, 30 de junio de 1986, 29 de febrero, 26 de abril, 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 ), donde se resalta que la Resolución en general o el mero resarcimiento de daños con cumplimiento de la obligación (como se insta en el presente caso) exige cumplimiento propio e incumplimiento contrario.

Ciertamente , el Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de "recíprocas", se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La doctrina suele citar como efectos característicos de esta clase de obligaciones: el especial régimen de constitución en mora regulado en el último párrafo del art. 1100 Cc, la excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido, la resolución del contrato por incumplimiento establecida en el art. 1124 del mismo cuerpo legal y la incidencia en el reparto de los riesgos por pérdida de la cosa o imposibilidad sobrevenida de la prestación.

Es norma en las obligaciones recíprocas, tal y como se afirma en la ST.S. Sala 1ª , de 27 de diciembre de 1990, que "nadie puede exigir sin haber cumplido", reiterando la S.T.S. Sala 1ª de 4 de diciembre de 1993 que el cumplimiento de su obligación por el demandante es presupuesto para que al demandado se le pudiere exigir la suya, por lo que si aquélla no ha sido cumplida no procede tampoco acordar el cumplimiento de ésta.

En el presente caso la parte compradora ha cumplido con las obligaciones que asumió en el contrato de compraventa, al haber procedido a abonar las cantidades a las que se comprometió, y la parte vendedora, aun cuando finalmente cumplió con su obligación de entrega de la vivienda, sin embargo incumplió la obligación de entrega en un plazo determinado. Este retraso no tiene carácter esencial pues la obligación fue finalmente cumplida con asentimiento de ambas partes, por lo que no se instó la Resolución contractual , pero ello no empece al Derecho de la parte compradora en ser resarcida por el perjuicio económico que dicho retraso le ha generado.

CUARTO.- Una vez sentadas las premisas anteriores, debemos analizar los gastos realmente ocasionados a la parte compradora que deban ser indemnizados por la promotora al tener su origen en el retraso en la entrega de la vivienda.

Como ya hemos indicado con anterioridad el retraso cabe imputarlo al período comprendido entre los meses de abril de 2007 y febrero de 2008.

Aun cuando la parte actora recurrente afirma que Doña Angustia se trasladó en el mes de enero de 2007 desde Cataluña (Tarragona) a Galicia porque iba a ocupar la vivienda adquirida, sin embargo a la vista de la documentación aportada por la parte demandante constatamos que la misma ya había arrendado una vivienda en Ponteareas en el mes de octubre de 2006, con anterioridad a la fecha de terminación de la construcción, por lo que al no acreditar que el arrendamiento se haya renovado mes a mes cabe presumir que el mismo se concertó por el plazo de un año -así se deduce además del pago de los recibos correspondientes a una anualidad entera , incluido septiembre de 2007, pese a que dicho mes lo abonó igualmente en el nuevo piso arrendado en la ciudad de Pontevedra-. Por lo tanto el pago de dicho arrendamiento lo tenía que efectuar en todo caso, por lo que no cabe repercutir su importe a la promotora demandada pues no constituye un gasto necesario que deba ser únicamente imputable al retraso en la entrega del bien.

Resulta entonces procedente estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto y condenar a la entidad "Promociones Playamar, S.L." a abonar al demandante la cantidad de 3.471 euros. Dicho importe se corresponde con los gastos generados por el alquiler de guardamuebles (que sí tiene periodicidad mensual) en el período comprendido entre abril y agosto de 2007 a razón de 139,20 ?/mes, lo que suponen 696 euros, y por el alquiler de la vivienda de Pontevedra en el período comprendido entre octubre de 2007 (pues en septiembre ya tenía residencia abonada en la vivienda arrendada en Ponteareas por lo que no se considera gasto necesario el pago de dicha mensualidad en una nueva vivienda) y febrero de 2008 a razón de 555 ?/mes, lo que suponen 2.775 euros.

En cuanto a intereses debe estarse a los legales de los arts. 1100 y 1108 Cc y 576 LEC .

QUINTO.- En relación con las costas de primera instancia, de conformidad con lo prevenido en el art. 394-2 L.E.C. al estimarse parcialmente la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia , siendo las comunes por mitad.

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC, conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuestos por el procurador Don Ricardo Estévez Cernadas, en nombre y representación de Don Carlos José, contra la Sentencia de fecha 23 de marzo de 2010 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 9 de Vigo, revocamos la misma y estimando parcialmente la demanda condenamos a la entidad "Promociones Playamar, S.L." a abonar a Don Carlos José la suma de TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN EUROS (3.471 euros), así como los intereses legales , y sin que proceda hacer especial imposición en cuanto a las costas causadas en ninguna de las instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente Sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional o, en su caso, infracción procesal, en base a lo establecido en el art. 477 L.E.C., debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .