Sentencia Civil Nº 410/2007, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 549/2007 de 03 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00410/2007

SENTENCIA NÚMERO 410/07

ILMO SR PRESIDENTE

DON J. RAMÓN GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

DON JESÚS PÉREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a tres de Diciembre del año dos mil siete.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 757/06 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Salamanca , Rollo de Sala Nº 549/07; han sido partes en este recurso: como demandante apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE SALAMANCA, representada por el Procurador Don Gonzalo García Sánchez, bajo la dirección de la Letrada Doña María Luisa Bullón Martín, como demandados apelantes DON Juan Francisco Y DOÑA Leticia , representados por la Procuradora Doña Cristina Torrente Moro, bajo la dirección del Letrado Don Francisco Pérez Pablos, y como demandada DOÑA Emilia .

Antecedentes

1º.- El día treinta y uno de julio de dos mil siete, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 4 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García Sánchez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Salamanca, debo absolver a doña Emilia de los pedimentos contra ella formulados, con expresa imposición de costas a la actora.- Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. García Sánchez, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Salamanca, debo condenar a D. Juan Francisco y a Doña Leticia , a que procedan a demoler el cerramiento del patio de la comunidad actora, ejecutando en el mismo las obras determinadas y concretadas en el informe pericial acompañado a la demanda como documento número 16, hasta dejar dicho patio en la misma situación en que se encontraba con anterioridad al cerramiento y con apercibimiento de que de no hacerlo voluntariamente, podrá ejecutarse a su costa el referido hacer, y todo ello con expresa imposición de costas a los referidos demandados."

2º.- Contra referida sentencia se formalizó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada Don Juan Francisco y Doña Leticia en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra de conformidad con la contestación a la demanda, desestimando la demanda interpuesta por lo que respecta a sus representados, con imposición de las costas procesales. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veintiocho de noviembre de de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de D. Juan Francisco y su esposa Doña Leticia , se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Salamanca con fecha 31 de Julio de 2007 que hace dos pronunciamientos: a) desestima la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Salamanca, absolviendo a la codemandada Doña Emilia de los pedimentos contra ella formulados; y b) estima la demanda interpuesta por la representación procesal de la citada Comunidad de Propietarios, condenando a los demandados D. Juan Francisco y Doña Leticia , a que procedan a demoler el cerramiento del patio de la comunidad actora, ejecutando en el mismo las obras determinadas y concretadas en el informe pericial acompañado a la demanda como documento número 16, hasta dejar dicho patio en la misma situación en que se encontraba con anterioridad al cerramiento y con apercibimiento de que de no hacerlo voluntariamente, podrá ejecutarse a su costa el referido hacer. Ahora, mediante las alegaciones que contiene el recurso, se interesa por la parte demandada- apelante la revocación de la sentencia apelada y que se dicte otra por la que se desestime la demanda, con imposición de costas.

SEGUNDO. Con carácter previo al examen de los motivos del recurso, se debe puntualizar lo siguiente: a) advertir, como lo hace el escrito de oposición al recurso, que el escrito de preparación del recurso se hace por D. Juan Francisco y Doña Emilia , lo cual para la Sala se trata de un error material flagrante o lapsus calami, pues frente a Doña Emilia se desestimó la demanda y se la absolvió de los pedimentos de la demanda, y como aparece subsanado en el escrito de interposición del recurso; y b) debe desestimar la alegación previa que se hace en el escrito de oposición al recurso, en cuanto se denuncia la infracción del art.457.2. de la Ley de Enjuiciamiento , al advertir que en el escrito de preparación del recurso de apelación, se dice: "dirijo el recurso de apelación que preparo mediante el presente escrito a impugnar los pronunciamientos de la sentencia recurrida que se contienen en el Fallo de la misma", lo cual si, ciertamente, no se acomoda, como debiera, al dictado del precepto invocado, permiten entender a la Sala y a la parte apelada, como ha puesto de relieve en su escrito de oposición, cuáles han sido los pronunciamientos recurridos. Procede, en consecuencia, desestimar las alegaciones que al respecto se han hecho en el antecedente del escrito de oposición al recurso.

TERCERO.- El recurso introduce su primera alegación denunciando la vulneración por la sentencia recurrida de los arts. 1400 y 1957 del Código Civil , por su indebida aplicación y del art. 1216 del mismo Cuerpo legal.

La sentencia apelada, a la que se reprocha la inaplicación de los preceptos invocados, al examinar la cuestión sobre la existencia, por el transcurso del tiempo, de una adquisición del espacio del patio de luces incorporado al local de negocio, en virtud de la usucapión, teniendo en cuenta que los recurrentes afirman que han concurrido los requisitos de la buena fe y justo título, y, en consecuencia, el plazo aplicable para usucapir sería el de 10 o 20 años del art. 1597 del CC , y que para que opere la prescripción adquisitiva hace falta que concurran los requisitos de la posesión en concepto de dueña pública, pacífica y continua y no interrumpida, que exista buena fe y que haya justo título, aunque pueda sostenerse la existencia de una posesión en concepto de dueña pública, pacífica -al menos hasta 2002 - e ininterrumpida, afirma que es evidente que en este caso no concurre el requisito esencial del justo título, ya que ni en el titulo constitutivo de la comunidad ni en la descripción del título de propiedad de los demandados, figura mención alguna del derecho a cerrar el patio de luces cuestionado.

Señaladas así las tesis contrapuestas de la sentencia y las alegaciones del recurso, teniendo en cuenta que la cuestión a resolver es si ha concurrido el justo título, se ha de partir, para mejor comprensión, de los siguientes hechos: a) la acción que ejercita la comunidad de propietarios demandante frente a los demandados, propietarios de un local, inserto en la comunidad bajo el régimen de propiedad horizontal, ahora destinado a peluquería, se refiere a las alteraciones llevadas a cabo en elementos comunes, consistente en la incorporación de patio de luces al local comercial contiguo, sin autorización de la comunidad, conforme establece el art. 7 de la LPH ; b) los demandados han resultado propietarios del local comercial citado en virtud de un contrato de compraventa formalizada mediante escritura pública de fecha 19 de Noviembre de 2002, debiéndose destacar que en la referida escritura y en la inscripción registral, el local linda por el frente con calle de Bolívar ;derecha entrando con " patio de luces"; c) dicho local fue vendido a los demandados por Doña Marí Trini ; d) el local comercial se encuentra en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, sin que en la declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal del citado edificio, se haga referencia a que el patio de luces de la mencionada comunidad sea privativo y perteneciente a uno de los propietarios de los locales colindantes, ni tampoco se expresa que aun siendo común tenga un uso privativo; e) que durante el tiempo en que Doña Marí Trini fue propietaria del referido local comercial, se realizaron obras de anexión del patio de luces colindante con el local de negocio referido, provocando el cerramiento de tal patio de luces a la altura de la primera planta del edificio, quedando dicho espacio agregado al local, para desarrollar en el mismo un negocio de frutería que, posteriormente, y hasta la fecha se ha transformado en negocio de peluquería, sin haber contado dicho cerramiento con permiso de la comunidad de propietarios; f) aparece acreditado por medio de las Actas de la Comunidad de Propietarios que ya a la anterior propietaria Doña Marí Trini se le comunicó que tirase las obras realizadas ilegalmente en el patio de la comunidad; g) desde que D. Juan Francisco y Doña Leticia adquirieron el local, se les puso de manifiesto el problema de la obra ilegal, requiriéndoles para que lo derribasen ( actas de fecha 26/06/2003, 9/06/2005, 22/12/2005, está última acordando emprender acciones judiciales contra los demandados, acta que no fue impugnada por éstos.

CUARTO.- Para que pueda producirse la usucapión ordinaria de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos, por el transcurso de 10 años (como aquí pretenden los recurrentes) se requiere justo título y buena fe.

Es doctrina reiterada de que por justo título ha de entenderse el que legalmente baste para transmitir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate y en este concepto podrán comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión que de otro modo vendría a ser una institución inútil, resultando que uno de los requisitos que condicionan inexcusablemente la virtualita de la prescripción adquisitiva ordinaria es el del justo título ) art. 1940 CC ) que, además, conforme al art. 1954 del mismo Cuerpo legal, ha de ser probado.

Conforme al curso de los acontecimientos que han jalonado la cuestión planteada, se ha de señalar que los demandados no han probado el justo título prescripcional en el que pretenden ampararse, pues ni en escritura que instrumenta la compra del inmueble se describe al patio de luces como incluido en el local, sino al contrario se sitúa como colindante, ni tampoco en la escritura de declaración de obra y división horizontal, por lo que resulta evidente que ninguno de esos instrumentos puede utilizarse como título de prescripción, sino, al contrario, su redacción refuta cualquier referencia a que el patio estuviese incluido en el local.

El hecho de que las obras de cierre de patio de luces y su inclusión en el patio de luces lo haya realizado la anterior propietaria, lo cual si bien la misma no lo afirma, tampoco lo niega y se refiere a las mismas con un reenvio vago a lo que hiciese su hijo, lo cierto es que los compradores sabían cuando compraban, porque así lo señalaba la escritura de compra y la inscripción registral, que el local no tenía incluido el patio de luces, extremo que no era aceptado por la Comunidad de Propietarios, quien primero lo advirtió a Doña Marí Trini y finalmente se lo expuso a los demandados, como lo declara el administrador de la comunidad. Por lo que, los mismos, ni actuaron con buena fe - lo que no afirma la sentencia apelada ( " aunque pudiera sostenerse la existencia de una posesión.........") sino que lo cuestiona -, ni tampoco puede estimarse justo título, puesto que el que legalmente ha bastado para transmitir el dominio ha sido la escritura de compra, y la inscripción registral, complementado en cuanto a la delimitación del inmueble adquirido, por la escritura de división horizontal, adquiriendo de Doña Marí Trini la propiedad de la que era titular, cual era simplemente el local, pero no el patio de luces, sobre el que Doña Marí Trini mantenía una posesión clandestina e ilegal incapaz, por tal cualidad, de constituir un título posesorio válido susceptible de transmisión.

Procede, en consecuencia, desestimar la primera de las alegaciones del recurso.

QUINTO.- Se alega la vulneración por la sentencia apelada de los artículos 1262 y siguientes del Código Civil , sosteniendo que las obras han sido consentidas tácitamente por la Comunidad de Propietarios.

Del examen de las actas levantas por las Juntas de la Comunidad de Propietarios, se desprende que no se advierte la existencia de tal consentimiento, sino al contrario, que tanto a la anterior propietaria como a los actuales, se les manifestó su oposición, poniéndoles de manifiesto el problema derivado de las obras realizadas, lo que indica que la posesión, respecto del patio de luces en cuanto a las obras realizadas para su cerramiento, estaba viciada tanto para Doña Marí Trini como para los actuales propietarios, pues la primera sabía lo que transmitía y los compradores lo que adquirían , pues los títulos eran claros en cuanto al objeto de la transmisión, así como su inscripción registral, de tal manera que, aunque hubiera habido tolerancia, lo que no se admite, la posesión mediante actos tolerados no resulta creadora de título de propiedad, en especial cuando sobre esa tolerancia gravitaba la reticencia de la ilegalidad de las obras ilegalmente realizadas.

La alegación debe ser desestimada.

SEXTO.- Finalmente, en cuanto al tercero de los motivos se alega la vulneración del art. 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

La alegación debe ser desestimada, pues la sentencia ha aplicado correctamente el art. 394.1. al estimar íntegramente la demanda respecto de los dos demandados, a los que ha condenado en las costas; congruente, con lo anterior, ha impuesto la costas a la demandante al haber absuelto a la arrendataria del local. Por lo que no se advierte infracción del invocado art. 395 de la LEC .

SEPTIMO.- Al ser desestimado el recurso de apelación, han de ser impuestas a los recurrente D. Juan Francisco y Doña Leticia , las costas causadas en esta segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el art. 398.1 . en relación con el art. 394.1., ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por los demandados D. Juan Francisco y su esposa Doña Leticia , representados por la Procuradora Doña Cristina Torrente Moro, contra la sentencia dictada por el Ilmo.Sr. Magistrado - Juez del juzgado de 1ª Instancia número 4 de esta ciudad en el Juicio Ordinario número 757-06 del que dimana el presente Rollo, la debemos confirmar y confirmamos, con imposición a los expresados recurrentes de las costas en esta segunda instancia.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.