Sentencia Civil Nº 410/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 458/2014 de 28 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0097735

Recurso de Apelación 458/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 41/2014

APELANTE:D./Dña. Jose Ángel y D./Dña. Noemi

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN OLMOS GILSANZ

APELADO:D./Dña. María Rosario

PROCURADOR D./Dña. OLGA ROMOJARO CASADO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS

D. PABLO QUECEDO ARACIL

D. JUAN UCEDA OJEDA

D. SAGRARIO ARROYO GARCIA

En Madrid, a veintiocho de noviembre de dos mil catorce.

Siendo Magistrado Ponente D. PABLO QUECEDO ARACIL

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Verbal Desahucio Nº. 41/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Jose Ángel Y Dª Noemi representados por el Procurador Dª CARMEN OLMOS GILSANZ y defendidos por el letrado D. HÉCTOR-MANUEL GÓMEZ-CABRERO SÁNCHEZ, y como parte apelada Dª María Rosario , representada por el Procurador Dª OLGA ROMOJARO CASADO y defendida por el letrado D. SANTIAGO MONTEJANO JIMÉNEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 25/4/2014 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 25/4/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente: «Que desestimandola demanda presentada por el procurador DÑA. MARÍA DEL CARMEN OLMOS GILSANZ, en nombre y representación de D. Jose Ángel Y DÑA Noemi contra DÑA. María Rosario y en su virtud debo declarar y declaro no proceder la pretensión solicitada por las parte actora, con imposición de costas del presente procedimiento a los demandantes.».

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Jose Ángel Y DÑA Noemi , al que se opuso la parte apelada Dª María Rosario , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 19 DE NOVIEMBRE DE 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

Fundamentos

PRIMERO.-Los actores presentaron demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas pendientes. La demandada depositó las llaves en al juzgado el día 25-3-14, pero dejo sin abonar las rentas pendientes, hizo constar que no se le había devuelto la fianza arrendaticia por importe del 1.300€, y que había abandonado el local muchos meses antes con conocimiento del arrendador.

El actor corrigió la demanda en el sentido de pedir las rentas hasta la entrega de las llaves, y el Juez de Instancia dicto sentencia compensando la fianza arrendaticia con las rentas pendientes.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se alza la actora oponiendo los motivos que reproducimos en esencia .

PRIMERO.- Conforme consta en el antecedente de hecho primero de la sentencia, in fine , 'por comparecencia de fecha 25 de marzo de 2014 en la Secretaría del Juzgado se procedió a depositar las llaves del local por la demandada.

En la sentencia que se recurre, la Ilma. Magistrada-Juez de instancia entiende que sobre la base de un documento elaborado por la demandada (que no consta ni tan siquiera enviado a mi cliente por correo certificado, no ya por burofax y mucho menos recibido por él) y del que no se puede conocer la fecha en el que se elaboró, se puede acreditar que la arrendataria puso el local a disposición del arrendador en el mes de septiembre con efectos de finales de octubre.

Igualmente teniendo en cuenta el consumo del gas inmediatamente posterior a la supuesta puesta a disposición del local, considera que no estaba ocupado.

Esta parte discrepa de los citados razonamientos, al entender que no prueban la realidad que se pretende extraer de los mismos. En primer lugar, porque la parte tendría que haber tenido un mínimo de diligencia y enviar la citada comunicación (de ser cierta) mediante cualquier medio que acreditase su recepción (al menos) y puestos a pedir, también su contenido, teniendo en cuenta además que el burofax es un medio de envío de documentos conocido por cualquier persona con un mínimo de conocimientos, lo que habría que dar por supuesto en la demandada, que regentaba un negocio y más que probablemente tendría una asesoría a la que podría acudir.

Pero es que además, si pudiéramos, como hipótesis, tener por probado que en septiembre envío la citada comunicación comunicando que en noviembre dejaba el local, tampoco se acredita que, llegada dicha fecha, efectivamente lo hubiera hecho o quisiera hacerlo. De nuevo, una mínima diligencia le tendría que haber llevado a consignar las llaves, bien en el Juzgado o en una notaría. Por tanto, ni se puede tener por cierto lo que manifiesta el documento ni aunque así fuera, que en la fecha señalada se hubiera realizado lo anunciado.

Abundando en lo anterior, el hecho de que no hubiese consumo de gas podría acreditar que no hizo uso del local (o de dicho servicio) pero no que lo pusiera a disposición de mi cliente, lo que no hizo, pues de haber sido así, no tendría que haber consignado las llaves en el Juzgado, y por ello, siguió devengando rentas hasta ese momento. No parece tampoco lógico pensar que, en caso de haberlo hecho, se tuviera que interponer una demanda solicitando la resolución del contrato por impago de rentas y desahucio de la finca, con los gastos que dicho procedimiento origina.

SEGUNDO.- Por tanto, cuando se presentó la demanda se adeudaban dos mensualidades, por importe de 1300 € en total (noviembre y diciembre de 2013) y, en el acto de la vista, se amplió la cantidad en 1808,64 € (por enero, febrero y 24 días de marzo). La Ilma.-Magistrada-Juez de instancia para justificar que no se debe cantidad alguna manifiesta que no se ha acreditado que se hubiera devuelto la fianza, cuando lo cierto es que la demandada, en su contestación a la demanda, no alegó compensación de las rentas con la fianza; además, en el acto del juicio no se practicó prueba alguna en la que pueda basar tal razonamiento. De hecho, ni se acreditó que se hubiera devuelto la fianza ni lo contrario. En cualquier caso, leída la sentencia en varias ocasiones, esta parte no sabe cuando se tiene por entregado el local, porque si fuese el 1 de noviembre, no habría rentas que compensar, puestas éstas no se habrían devengado. Si en dicha fecha no se tiene por entregado, nada hace pensar que pudiera ser en otro momento anterior a la entrega de llaves y que hubiera un devengo de rentas igual a la fianza entregada y por tanto, inferior a la cantidad reclamada.

TERCERO.-El contrato de arrendamiento urbano supone la transferencia de la posesión inmediata de un inmueble con todas sus facultades de goce y disfrute, a cambio de un precio en dinero.

Cuando el contrato se resuelve, se abre un nuevo abanico de obligaciones hasta su liquidación final, dejando a las partes en la situación de indiferencia jurídica y económica.

En ese haz de nuevas obligaciones, la primera que corresponde al inquilino es la de restitución posesoria en el mismo estado en que le fue entregado el inmueble, sin más perdidas que las originadas por el deterioro ordinario, y mientras no devuelva el inmueble es un incumplidor, pero no un incumplidor del contrato que ya está resuelto, si no de las obligaciones de la fase de liquidación.

La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial.

Esa prueba corresponde al arrendatario, ex Art.217.3 L.E.C ., porque lo tiene muy fácil; la entrega de llaves o, como ya dijimos, su consignación y deposito notarial o judicial, y no lo ha probado. En esas circunstancias no nos queda más remedio que atender a la fecha del lanzamiento.

Con arreglo a estas ideas, la posesión no se entiende debidamente reintegrada hasta el 25-3-2014, día que se entregan las llaves en el Juzgado.

En ese sentido no sirve la carta del f.91 porque no se acredita ni el envío ni la recepción.

CUARTO.-En la demanda solo se reclaman las rentas de los meses de noviembre y diciembre mas lo que correspondiera por la actualización de rentas de enero, lo que nos obliga a examinar si el local se abandonó antes con conocimiento y consentimiento del actor. Los consumos eléctricos desde junio de 2013 a diciembre del mismo año podrían avalar la hipótesis de que el actor sabia que el local estaba vacío y a su disposición, y que por la razón que fuera, no llego a un acuerdo con el inquilino a la hora del desalojo. Así el recibo de electricidad de 5-6-2013 a 1-8-2013 asciende a 177,59€, el de 2-8-2013 a 1-10-2013 sube a 198,82€ pero los siguientes bajan drásticamente. El de 2-10-13 a 29-11-13 desciende a 78,17€, y el de 30-1-2013 a 11-12-2013 arroja la cantidad de 9,00€

Si estos hechos se ponen en relación con la clausula 9ª del contrato, en la que se dice que el inquilino debe poner a su nombre los contratos de luz, agua, gas, etc., podíamos pensar en una presunción de abandono conocido y consentido por el arrendador, pero son bases muy débiles porque no tenemos la prueba fundamental; la orden de baja emitida por el arrendatario a la compañía suministradora, o la titularidad de los contratos a nombre del nuevo inquilino o del arrendador.

Lo único que acreditan los recibos de consumo es el poco uso del local pero no la restitución posesoria.

QUINTO.-Después de revisar la grabación del juicio no podemos mantener la sentencia de instancia. Por un lado, en el acto del juicio se amplió la cantidad reclamada hasta la fecha de la entrega de las llaves. Por otro, en la clausula 6ª del contrato se prohíbe la compensación de la renta con la fianza arrendaticia, y en el acto del juicio no se alegó la compensación de la renta con la fianza, lo que impide apreciarla de oficio, y menos desestimar la demanda: habría incongruencia.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. EL REY, y por la autoridad que el pueblo nos confiere

Fallo

ESTIMAMOSel recurso de apelación, articulado por la representación procesal de D. Jose Ángel y Dª Noemi , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 49 de los de esta Villa, en sus autos Nº 41/14, de fecha veinticinco de abril de dos mil catorce.

REVOCAMOSdicha resolución y sustituimos su parte dispositiva por la siguiente:

1º.- ESTIMAMOSla demanda formulada por la representación procesal de D. Jose Ángel y Dª Noemi , contra Dª María Rosario .

2º.- CONDENAMOSa la demandada a que pague al actor la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHO EUROS CON SESENTA Y CUATRO CENTIMOSde euro de principal mas sus intereses legales en la forma siguiente.

Por la cantidad de mil trescientos euros (1300€), desde la fecha de la demanda y por el resto hasta la cantidad a que asciende la condena; mil ochocientos ocho euros con sesenta y cuatro timos de euros (1.808,64€), desde la fecha del juicio verbal.

Ambas cantidades devengaran los intereses del Art.576 L.E.C . desde la fecha de esta resolución

IMPONEMOSlas costas de 1ª Instancia a la demandada, y NO HACEMOSexpresa condena de las causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia cabe la interposición de recurso de casación y/o recurso extraordinario por infracción procesal, conforme a lo dispuesto en los artículos 477 y 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banco Santander S.A., con el número de cuenta 2649-0000-12-0458-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a nueve de diciembre de dos mil catorce.