Sentencia Civil Nº 410/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 421/2013 de 31 de Octubre de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoquinta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933866

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0007332

Recurso de Apelación 421/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 03 de San Lorenzo de El Escorial

Autos de Procedimiento Ordinario 349/2011

APELANTES Y DEMANDADOS:HERMANOS BUCALO BARREIRO SL(reconviniente)

PROCURADOR D.JOSE SOLA PELLON

Dña. Otilia , Dª Aida , D. Melchor Y Irene

PROCURADOR D.MARCELINO BARTOLOME GARRETAS

APELADO Y DEMANDANTE RECONVENIDO:MAJUELO BLANCO SL

PROCURADOR D./Dña. MARIA ROSALVA YANES PEREZ

SENTENCIA Nº 410/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO.SR.PRESIDENTE:

D. FERNANDO DELGADO RODRÍGUEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a treinta y uno de octubre de dos mil catorce.

La Sección Vigesimoquinta de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 349/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de San Lorenzo de El Escorial a instancia de Dña. Otilia , Dña. Irene , D. Melchor y Dña. Aida apelante - demandante, representado por el Procurador D.JOSE SOLA PELLON y HERMANOS BUCALO BARREIRO SL representado por el Procurador D. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS contra MAJUELO BLANCO SL apelado - demandante, representado por la Procuradora Dña. MARIA ROSALVA YANES PEREZ ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/07/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de San Lorenzo de El Escorial se dictó Sentencia de fecha 19/07/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Estimar sustancialmente la demanda principal presentada por Paula Redondo Ortiz en nombre y representación de Majuelo Blanco S.L. declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes por desistimiento unilateral del arrendatario condenando solidariamente a los demandados a pagar a la actora la cuantía de 37071,42 euros más los intereses legales, y las costas. Estimar la reconvención condenando a Majuelo Blanco S.L. a pagar a Hermanos Búcalo S.L. y Casiano la cuantía de 2.426,42 euros, más los intereses legales y las costas de la reconvención..'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido y dándose traslado a la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso entablado, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de Mayo de 2014.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso no se ha observado el plazo para dictar sentencia por la acumulación de asuntos cuyo volumen y complejidad requiere un dilatado período de tiempo para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.- Aida , D. Melchor , Irene y Otilia reproducen en las alegaciones de su recurso los términos de su contestación a la demanda y como único motivo de la apelación alegan error en la apreciación de la prueba porque de la practicada se deduce que no tuvieron nada que ver con la decisión de resolver el contrato de arrendamiento por no formar parte de la Sociedad demandada y por haberse divorciado la esposa del administrador en 2006. A su vez, Hermanos Bucalo Barreiro S.L. considera acreditado que el 30 de Septiembre de 2010 notificó en mano a la demandante la intención de rescindir el contrato de arrendamiento el 30 de Noviembre siguiente con la conformidad de abonar la última mensualidad de renta con la fianza, consintiendo el propietario tácitamente. Por eso, levanta el muro divisorio (estipulación cuarta), arrienda el otro local colindante, traslada todos los enseres y deja a disposición del actor el suyo el 30 de Noviembre de 2010 por lo que se resolvió el contrato de mutuo acuerdo en la fecha indicada. El actor mantuvo una postura pasiva sin ir a recoger las llaves con la excusa de continuar el local ocupado.

SEGUNDO.- Expuestos en síntesis los dos recursos nos referiremos en primer lugar al recurso de apelación interpuesto por Hermanos Bucalo Barreiro S.L., sociedad que se constituyó en arrendataria según el anexo de 18 de Noviembre de 2003. El dato significativo y determinante de los efectos de la comunicación de 30 de Septiembre de 2010 es su propio contenido; según la recurrente la notificación de la intención resolutoria incluía el plazo de dos meses para su efectividad. En este sentido cita su doc.7 coincidente con el doc.4 de la demanda. Se trata de una notificación informando de la 'intención de rescindir con fecha 30 de Noviembre de 2010 el contrato de arrendamiento...'. Pero esa es una intención unilateral, situación distinta a que se otorgase a la demandante un plazo de dos meses para que manifestase si estaba o no conforme con aquella 'rescisión'. En ningún caso se concede un plazo de contestación: si acepta o no. Menos aún que ante el silencio se entienda aceptada la rescisión. Por eso, lo único no ya probado sino admitido es esa notificación (HECHO TERCERO de la demanda) pero no esa concesión de plazo que sería un factor o dato fáctico independiente y específico a contemplar en aquella comunicación y que no consta sin que pueda suponerse o interpretarse de forma tal que se incluya lo no previsto, como es la aceptación de un término resolutorio que pondría fin al contrato de arrendamiento, ni expresa ni tácitamente. No hay concesión de plazo ni acto inequívoco y concluyente del arrendador determinante de una sobrevenida aceptación y un consecuente y consiguiente consentimiento tácito a la extinción de la relación obligatoria extrajudicialmente. Consentimiento que originaría un resultado equivalente al producido por la sanción judicial de la extinción ( S.A.P. Madrid Sección 25ª de 3 de Diciembre de 2013 ):

siguiendo la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1990 EDJ1990/11685 , debe exigirse 'la realidad de un acto que ponga de relieve el deseo o voluntad del agente sin que sean suficiente actos que ofrezcan la posibilidad de diversas interpretaciones', pues el silencio 'sólo adquiere relevancia jurídica cuando de antemano es tenido en cuenta por la Ley para asignarle un cierto efecto, bien sea procesal (confesión judicial), o sustantivo (tácita reconducción, elevación de renta arrendaticia), o cuando de la mera voluntad privada surgen relaciones en cuyo curso acaecen hechos que hacen precisa, para puntualizar los derechos derivados, una manifestación de voluntad que se omite', 'insistiéndose en que el silencio absoluto no es producto de efectos jurídicos más que en el caso de que la Ley o la voluntad de las partes se lo reconozca o conceda previamente, pudiendo hablarse de un silencio cualificado sólo cuando se junte a hechos positivos precedentes, a una actividad anterior de la parte que guardó silencio, o a particulares situaciones subjetivas u objetivas que sirvan como elemento útil para tener por hecha la manifestación de una determinada voluntad ( sentenciadel Tribunal Supremo de 24 de enero de 1957 )'.

Doctrina aplicada por ejemplo en sentencia también de esta Sección 25ª de 18 de Diciembre de 2009 sin que aquí se aprecie acto inequívoco alguno del arrendador en el sentido que pretende la apelante como ya hemos indicado.

TERCERO.- Que se levantase el muro divisorio es un tema vinculado a la estipulación cuarta, párrafo tercero del contrato de arrendamiento del local litigioso de 1 de Agosto de 2003 pero el problema es determinar la resolución, que no es la pretendida por ese supuesto consentimiento tácito. Y efectivamente se considera acreditado que a fecha 30 de Noviembre de 2010 el demandado había abandonado el local. Ahora bien, una cosa es que se abandone el local y otra distinta la entrega de la posesión, es decir, dejar vacío y libre el local y a disposición del arrendador. Lo que la sentencia recoge es la situación de abandono desde el 30 de Noviembre . La puesta a disposición es posterior. Tanto es así que la sentencia insiste en ese punto:' No ha resultado probado..... que antes de dicha fecha (8 de junio de 2011) pusiera el inmueble a disposición de la propiedad'. De concluir el arrendamiento, el arrendatario debe devolver el inmueble que no es sino el cumplimiento de los dispuesto en el art. 1561 C.C . . Esta obligación no se cumple con una manifestación de intenciones como la notificada en Septiembre de 2010; hay que poner al arrendador en posesión de la cosa porque no es lo mismo irse o abandonar el local que devolverlo ( Sentencia de esta Sección 25ª de 10 de Febrero de 2014 ) y siempre, lógicamente, que se haya resuelto el contrato.

La comunicación de 22 de Diciembre de 2010 no constituye expresión alguna de resolución del contrato de mutuo acuerdo ni acto propio en tal sentido. Más bien todo lo contrario porque precisamente lo que se indica es que Hermanos Bucalo Barreiro S.L. puede instar la resolución del arriendo y añade ' sin olvidar el cumplimiento de sus cláusulas contractuales ' y recuerda que 'debe respetar el pago hasta Julio de 2015' ; a continuación anuncia su derecho a exigir la totalidad de las rentas. Es evidente que no hubo acuerdo.

CUARTO.- La anterior doctrina sobre la entrega de la posesión es aplicable al planteamiento expuesto en la alegación segunda sobre el atribuido comportamiento pasivo y obstruccionista del arrendador al no recoger las llaves 'tal y como acordaron'. Volvemos al punto de partida: no hay acuerdo de resolución ni por lo tanto pasividad alguna en la recogida de llaves que únicamente cumple efectos de entrega de la posesión a partir de esa puesta a disposición que se anuncia por medio del burofax remitido el 1 de Junio de 2011 y recibido al día siguiente (doc. 43 de la contestación a la demanda, folios 137 y 141). Por fin, la entrega se hace efectiva el 8 de Junio de 2011 según el Acta Notarial aportada (doc.42 de la contestación) con plena disposición del local desde ese momento en que queda resuelto el contrato por decisión unilateral del arrendatario. Sobre el 'quantum' que se reclama, el F.D. SEGUNDO aplica el art. 11 LAU en relación con las normas generales de las obligaciones y contratos del Código Civil (arts. 1256 y 1258 ) y la doctrina jurisprudencial sobre indemnización en estos casos. Frente a esta fundamentación nada se opone: si es correcta o no y de no serlo por qué. Únicamente se reitera la tesis inicial de aquella resolución a 30 de Noviembre de 2010 y una minoración de 962,68 € por los ocho días de Junio de 2011.

QUINTO.- La sentencia fija el importe de la indemnización por los daños y perjuicios en los conceptos reclamados (párrafo penúltimo del F.D. PRIMERO y último del SEGUNDO), en 37071,42 € cantidad de la que no se hace cuestión y es consentida a reserva de aquella minoración. Ateniéndose a la cuantificación específica por la actora en su informe de conclusiones (minuto 51,42 del reloj de grabación del CD del juicio) la reclamación tras rectificar un error detectado en el HECHO SEPTIMO de la demanda, comprendía 26.169,96 € por rentas vencidas, incluidos ocho días de Junio de 2011 y 14.586,04 € por una mensualidad hasta la finalización del contrato: total, 40.756 €. Si descontamos de ese total la cantidad de 37.071,42 € concedida en sentencia, obtenemos una diferencia de 3.684,58 € que absorbe con exceso los 962,68 €. El FALLO es muy claro: por un lado condena a los demandados a pagar al actor 37.071,42 € y por otro lado a Majuelo Blanco, S.L. a pagar a los demandantes de reconvención 2.426,42 € . La compensación que se aplica es por la reconvención (F.D.SEGUNDO) sobre la diferencia entre la fianza y la mensualidad de Noviembre de 2010 que se adeuda a la propiedad. Por último, no es correcto entender de la estimación de la pretensión rectora de autos sea parcial porque realmente es sustancial. Para la aplicación del principio general del vencimiento no es preciso que el ajuste del fallo a lo reclamado en la demanda sea literal sino sustancial, equiparándose, a efectos de la imposición de costas, la estimación sustancial a la total, pues, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tiene necesidad de pagar una parte de las costas quién se vio obligado a seguir un proceso para ver realizado su derecho ( SSTS de 3 de diciembre de 2001 , 29 de noviembre de 2002 , 14 de marzo , 17 de julio y 21 de octubre de 2003 , 8 de julio y 27 de octubre de 2004 , 9 de junio de 2006 y 15 de junio de 2007 ) principio aplicado en Sentencia de 6 de Junio de 2014 de esta misma Sección 25 ª y de plena aplicación al presente caso, procediendo la desestimación del recurso.

SEXTO.- En cuanto al primero de los recursos de apelación y que interponen Aida y otros ya expusimos que es prácticamente reproducción de su escrito de contestación a la demanda y solo añade una cita de la sentencia recurrida:' el último párrafo del primer antecedente' (en realidad el F.D.PRIMERO) para volver a remitirse después a lo ya expuesto en la contestación y sin impugnar la ratio decidendi de su legitimación pasiva como avalistas. No es, pues, una cuestión de decisión compartida o no con el otro demandado sino de su innegada condición de avalista, incluída Otilia . Mientras el contrato esté en vigor el avalista responderá por todas las obligaciones del arrendatario y también de las exigibles por falta de pago de las rentas, aval que se mantiene en pleno vigor hasta que se abone al arrendador la totalidad de las cantidades adeudadas ya finalice el arrendamiento por decisión de las partes contratantes o por resolución judicial ( Sentencia de esta Sección 25ª de 4 de Marzo de 2013 ) . Si como recoge la sentencia actuaron como personas físicas y por separado cada uno avalaba solidariamente el cumplimiento del contrato, son irrelevantes sus circunstancias personales o sus relaciones societarias mientras subsista la repetida condición de avalistas solidarios de la que deriva su obligación de pago, independiente en todo caso de la condición de socio o no del divorcio, situaciones ajenas al aval constituido en el Anexo al contrato de arrendamiento, de 18 de Noviembre de 2003 en el que se acuerda en su apartado c) que 'actuando como personas físicas y por separado cada uno de ellos, avalan el cumplimiento del presente anexo y contrato precedente...', y firman a continuación como 'el resto de avalistas', procediendo la desestimación del recuso.

SEPTIMO.- Conforme al art. 398 LEC las costas causadas en esta alzada se imponen a los apelantes por sus respectivos recursos.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por Aida , D. Melchor , Irene y Otilia ; y la mercantil Hermanos Bucalo Barreiro S.L. contra la sentencia de 19 de Julio de 2012 del JPI nº 3 de San Lorenzo de El Escorial dictada en procedimiento 349/2011, confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes por sus respectivos recursos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 3390-0000-00-0421-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe