Sentencia CIVIL Nº 410/2022, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 1204/2021 de 29 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

Sección Segunda (Civil)

RECURSO: APELACIÓN CIVIL 1204/2021

Proc. Origen: Juicio ordinario 1264/20

Juzgado Origen: Primera. Inst. núm. 5 de Huelva

SENTENCIA NUM 410

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE. D. FRANCISCO BERJANO ARENADO

MAGISTRADOS: D. FRANCISCO BELLIDO SORIA (Ponente)

D. ANDRÉS BODEGA DE VAL

En Huelva, a 29 de junio de 2022.-

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, compuesta por los Magistrados indicados y bajo la ponencia del Ilmo. Sr. D. Francisco Bellido Soria ha visto en grado de apelación el juicio ordinario 1264/20, del Juzgado de Primera Instancia Nº. 5 de Huelva, en virtud de recursos de apelación contra la sentencia de primera instancia, interpuestos por VAMUTEX SL, representada por la Procuradora sra. Fernández Estrada, asistida por el Letrado sr. Ruiz de Villa Jubany y por la entidad CARMILA HUELVA SLU, representada por la Procuradora sra. Moreno Cabezas y defendida por la Letrada sra. Medina Cuadros.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 25 de mayo de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: ' Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda deducida por la Procuradora ELENA

MEDINA CUADROS, en nombre y representación de VAMUTEX S.L contra CARMILA

HUELVA S.L.U., se declara procedente la reducción del importe las rentas de abril, mayo y junio 2020, importe que queda establecido en la suma de 2.000 € para cada uno de los meses de abril y mayo 2020, y de 6.000 € en el mes de junio 2020, procediendo realizar las compensaciones correspondientes, en los términos fijados en el F. de D. Quinto de esta sentencia; desestimando el resto de las pretensiones deducidas en la demanda. No se efectúa condena en costas.'

La sentencia mencionada fue aclarada por auto de 26 de julio del mismo año en el sentido que recoge su parte dispositiva que copiada literalmente expresa lo siguiente: 'NO HA LUGAR a completar la sentencia de fecha 25/5/21 , solicitado por el Procurador Sr./a. ELENA MEDINA CUADROS; aclarándose la misma en el sentido expuesto.'

TERCERO.- Contra la anterior se interpusieron recursos de apelación, por ambas partes, que fueron admitidos en ambos efectos, y hechos los traslados respectivos, se remitieron los autos a esta Audiencia, para su resolución.

Fundamentos

PRIMERO. RECURSO DE VAMUTEX SL. Se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria parcial de la demanda con base en los siguientes alegatos: 1º. Error en la valoración de la prueba. Ajuste del contrato de arrendamiento tras la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.La sentencia no supone un verdadero reequilibrio de las contraprestaciones contractuales que es la razón de ser de la mentada doctrina.

Añade la entidad recurrente que con la finalidad de fundamentar la pretensión de la actora se aportó documentación para acreditar la diferencia de ventas e ingresos entre los años 2019 y 2020, resultando disminuciones ostensibles desde marzo a junio por el estado de alarma, que siguieron con menor o mayor medida hasta finalizar el año, lo que supuso una disminución en el resultado anual de un 64% y pese a que en la sentencia no se analizaban expresamente de manera pormenorizada los requisitos de la doctrina jurisprudencial referida, considera el juzgador que concurren y por ello acuerda reducir la renta, razonando en el FJ Cuarto que se produjo una alteración imprevisible en las circunstancias que existían en el momento de la suscripción del contrato.

Mantiene tamboén la recurrente que concurren en el caso los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus, al concurrir una alteración imprevisible e inesperada de aquellos elementos que se tuvieron en cuenta al contratar, de tal manera que la pandemia y medidas restrictivas acordadas en relación a la misma no pudieron ser tenidas en cuenta al contratar. La propia frustración de la finalidad del contrato o la producción de un grave perjuicio en una de las partes como consecuencia de esa alteración y que la solución del problema suponga una distribución equitativa entre los contratantes como ha acordado el juzgador al disminuir la renta en unos meses, lo que considera la recurrente como insuficiente al no ser una solución equitativa entre las partes, cuando, como en este caso, la alteración extraordinaria no forme parte del riesgo normal que debe asumir una de las partes del contrato.

Mantiene la recurrente que la solución de la sentencia no asimila la reducción de las rentas en la medida en que se reducen las ventas, siendo la propuesta que contiene la demanda en este sentido la que permite adaptar el reequilibrio de prestaciones pactadas en el contrato, esto es, adaptando las rentas durante los ejercicios 2020/22. Añade que es de relevancia el hecho de que el pasado 23/09/2021 se aprobara en el Congreso de los Diputados la modificación de la Ley 16/1987 de 30 de julio de ordenación de los transportes terrestres al establecer en la DA 3ª sobre modificación de los contratos de arrendamiento o cesión del local de negocio en los aeropuertos gestionados por AENA, que llega a no cobrar la renta en los meses de marzo a junio de 2020 y reducción de la renta mínima anual garantizada en la proporción en que lo haga la afluencia de pasajeros a los aeropuertos en relación a 2019. Lo que entiende que debe ser aplicable por analogía a los Centros Comerciales por lo que al haberse acreditado una reducción de ventas durante 2020 de más del 50%, es claro que la reducción que acuerda la sentencia no se equipara a esos datos, que además reduce el primer estado de alarma, sin tener en cuenta en los meses sucesivos las medidas restrictivas impuestas a la actividad comercial, por lo que se hace preciso acceder a lo solicitado por la parte actora en la demanda para restablecer el equilibrio de prestaciones entre las partes del contrato, dando así virtualidad a la doctrina rebus sic stantibus.

La parte contraria se opone al recurso planteado por la actora manteniendo los alegatos de su propia apelación, pues acceder a lo solicitado por la arrendataria se estaría propiciando, que tuviera una situación más ventajosa que la que tendría caso de no haberse producido la pandemia y si a ello se une la percepción de ayudas públicas, su situación sería mucho mejor que la que tuviera en casos normales y mucho mejor que la que tendría la arrendadora.

RECURSO DE CARMILA HUELVA SLU. Los alegatos que lo sustentan son los siguientes: PREVIA. La reducción de rentas que acuerda la sentencia en base a la cláusula rebus sic stantibus, no puede mantenerse al no ser aplicable la misma a este caso. Y ello por cuanto que requiere para ser tenida en cuenta que la alteración de circunstancias sea de carácter definitivo y duradero, lo que no ocurre en este caso, el estado de alarma duró dos meses y diez días, sin olvidar que la actora estuvo en posesión del local y realizando ventasonline.Tampoco se ha acreditado una desproporción exorbitante en las prestaciones, pues el informe pericial presentado para acreditar el supuesto descenso de ventas, ha sido hecho a su instancia sin contraste con la contabilidad que se refiere no al local sino al conjunto de Vamutex, por lo que carece de valor probatorio. Añade que no puede hablarse de desproporción de prestaciones del contrato, en tanto que preveía el riesgo del negocio al establecer una renta variable la que se satisfaría en función de las ventas netas y solamente en caso de alcanzar un determinado nivel, sin olvidar que aplicar aquella cláusula sería en detrimento de Carmila Huelva en tanto que también se ha visto afectada por la crisis, teniendo que cumplir sus obligaciones con terceros.

ÚNICA: No concurren los presupuestos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus,ya que según el TS debe ser de interpretación restrictiva y con criterios de prudencia para evitar que sea un incentivo para el incumplimiento del arrendatario, debe tratarse de una modificación de circunstancias relevante que permita modificar las condiciones del contrato, con posibilidad incluso de frustrarlo, deben ser imprevisibles, sin que el contrato haya asumido tal escenario ni siquiera de manera implícita.

En este caso el COVID no ha sido una situación duradera, el estado de alarma no duró apenas dos meses (14 de marzo al 25 mayo), se trata de una situación coyuntural que no requiera la aplicación de una medida de tal importancia como la cláusula mencionada. Durante ese período se pudieron realizar actividades en el local y ventas electrónicas, a lo que añade que la pandemia sin dejar de ser imprevisible y producir consecuencias en sectores de la economía, no debe tener efectos automáticos en cualquier actividad, sino que debe probarse que ha habido perjuicio y eso no lo ha hecho la actora.

La arrendadora realizó actividades tendentes a paliar los efectos de la pandemia, sin que la actora haya acreditado de manera fehaciente un descenso acusado de las ventas, dado que el informe pericial presentado a su instancia no sirve a dichos efectos al no estar contrastado por datos contables sobre la actividad. Añade que en todo caso el contrato preveía una renta variable que ya tomaba en consideración el riesgo del negocio, la renta fija es el mínimo correspondiente a la posesión del local y la variable conforme al negocio, por ello no puede aplicarse la cláusula rebus sic stantibusy de hacerlo lo sería en detrimento de la arrendadora, que como se dijo, tiene obligaciones con terceros, así como abonar el mantenimiento del Centro Comercial.

En todo caso la demandada ofreció a la actora un aplazamiento en el pago de las rentas en atención a las circunstancias derivadas del COVID, de manera similar a las aplicadas por el Gobierno a las Pymes y autónomos, se ofreció un aplazamiento de las rentas y un plan de pagos el 21/05/2020, las rentas de abril y mayo podían abonarse a finales de junio, contemplándose igualmente moratorias para abono de las rentas de los meses sucesivos, medidas rechazadas por la actora, que ha conseguido con la sentencia ventajas que no se concedían por el Gobierno a las Pymes. Y si la actora no ha solicitado las ayudas públicas será porque no puede acceder a ellas por no cumplir los requisitos dado su volumen de negocio, por lo tanto tampoco puede aplicarse la cláusula tantas veces nombrada.

La actora se opone al recurso interpuesto por la parte contraria en base a los alegatos formulados en su propio recurso.

SEGUNDO.- A fin de proceder a la resolución del conflicto es preciso tener en consideración los siguientes antecedentes:

1º.- Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el 19 de septiembre de 2018, que tiene por objeto el local de negocio identificado como LA 39 sito en el Centro Comercial Holea de Huelva; siendo la actividad a desarrollar la venta de moda hombre y complementos.

2º.- La renta pactada (cláusula 5ª) como mínima garantizada era de 95.126€/año (7.974,74€/mes) actualizable, más el IVA del 21% y gastos de comunidad más IBI. También se establecía una renta variable en el sentido de establecerse incrementos según las ventas producidas, siendo el plazo de duración del contrato ocho años.

3º.- La actividad se ha desarrollado con normalidad hasta la declaración del estado de alarma, lo que acontece con el RD 463/2020, de 14 de marzo.

4º.- A través de esa norma se suspendía la actividad en el local, que dejó de estar abierto al público entre el 14 de marzo, fecha del Decreto de Alarma, y la incorporación de Huelva a la Fase 1 de lo que se ha dado en llamar desescalada, que se produjo el lunes 25 de mayo, en el que con restricciones se ha permitido la apertura de los locales comerciales destinados a otras actividades no previstas en el anterior RD.

A partir del 25 de mayo la apertura del local se produjo con restricciones, pues la Orden SND/399/2020, de 9 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la FASE 1 DEL PLAN para la transición hacia una nueva normalidad, en su artículo 10 permitía la apertura del centro comercial con acceso restringido en cuanto al aforo (30%).

Pero es que llegada la FASE III DE DESESCALADA, la previsión de la Orden SND/458/2020, de 30 de mayo, para la flexibilización de determinadas restricciones de ámbito nacional establecidas tras la declaración del estado de alarma en aplicación de la Fase 3 del Plan para la transición hacia una nueva normalidad, propiciaba que el local estuviera abierto con el acceso reducido al 50% (art. 12).

El RD 929/2020 de 25 de octubre declaró el estado de alarma hasta el 09 de noviembre limitando la libertad de movimientos en horario nocturno, atribuyendo competencias delegadas a la Comunidades Autónomas, sobre horarios y aforos en establecimientos públicos abiertos al público (dicho estado no supuso el cierre total de los establecimientos públicos).

5º.- La actora solicitaba en su demanda se dictase sentencia por la que se declare:

'1) Declare que los efectos del contrato de arrendamiento quedaron suspendidos desde el 14 de marzo de 2020 y que las facturas emitidas por el arrendador durante el periodo de cierre al público no tienen el carácter de exigibles; o con carácter subsidiario en aplicación de la doctrinarebus sic stantibus(o cualquier otro fundamento equivalente que el tribunal entienda procedente) acuerde ajustar las rentas a un importe equivalente a las ventas que obtuvo el local.

2) Declare que el Arrendador actuó de mala fe al no querer negociar para ajustar el Contrato de Arrendamiento ante la alteración sustancial de la base del negocio causada por la pandemia del Covid-19.

3) Declare que concurren en el presente caso los presupuestos necesarios para aplicar la doctrina de la rebus sic stantibus(o cualquier otro fundamento equivalente que el tribunal entienda procedente) y, en su virtud, acuerde ajustar el Contrato de Arrendamiento a partir de la reapertura al público del centro Comercial, de forma que la renta y gastos se vean reducidos mensualmente en la misma proporción que se reducen las ventas de la actora respecto de las ventas del mismo mes de la anualidad anterior.

Se compromete a ir abonando el 50% de las rentas y gastos que se acomodarán mensualmente a mes vencido en función de la reducción de ventas respecto de la anualidad anterior (como lo acredita el Documento nº 12) a cuenta del pedimento anterior en lo que se tramita el presente procedimiento.

Subsidiariamente al pedimento precedente, ajuste el Contrato de Arrendamiento acordando que el arrendatario pague el importe que el Juzgado entienda procedente para reequilibrar la conmutatividad de prestaciones del Contrato de Arrendamiento.

Acordando que el ajuste de la renta decidido conforme al pedimento anterior, se satisfaga durante los años 2020 y 2022, ambos inclusive, dejando a salvo el derecho del Arrendatario para solicitar en otro procedimiento el ajuste del Contrato de Arrendamiento para ejercicios posteriores para el caso de que en tales ejercicios posteriores persistieran las circunstancias determinantes de la ruptura de la base del negocio causadas por la Pandemia de la Covid-19'.

La demandada no se personó en tiempo y forma por lo que fue declarada en rebeldía.

La sentencia que es objeto del presente recurso de apelación estima en parte la demanda en el sentido arriba expuesto.

TERCERO.- A la vista de los recursos de las partes debemos resolver si procede aplicar al contrato de arrendamiento la doctrina de la cláusula rebus sic stantibuscomo consecuencia de las circunstancias extraordinarias que ha supuesto para la actividad comercial de la arrendataria el COVID-19, por la disminución de las ventas, para ello debemos hacer referencia a que el contrato de arrendamiento une a las partes desde 2018 genera, como es lógico, obligaciones para ambas en el sentido de que la arrendadora debe entregar la cosa objeto del acuerdo durante el tiempo pactado manteniendo a la arrendataria en el goce pacífico de la misma, mientras que esta última deba abonar la renta como contraprestación a la posesión que recibe, en este caso, el local ya referido en el Centro Comercial Holea de Huelva.

El contrato suscrito es de tracto sucesivo en tanto que la ejecución de las prestaciones de las partes se alarga en el tiempo, con lo que está subordinado al mantenimiento de las condiciones que se tuvieron en cuenta al contratar de tal manera que no se produzcan alteraciones extraordinarias o imprevisibles, que propicien la destrucción del equilibrio o relación de equivalencia de las prestaciones de una y otra parte, que es lo que alega la actora que ha ocurrido con el COVID y el estado de alarma en su momento decretado, así como las consecuencias posteriores de dicha situación para el comercio, entendiendo dicha parte que ello hace que se pueda aplicar a este caso la cláusula mencionada, mientras que la arrendadora mantiene que no se dan los requisitos para la aplicación de la misma, en cuanto a su duración y consecuencias negativas que para las ventas se alegan de contrario.

A fin de resolver tales cuestiones, hemos de mencionar que con la promulgación del Real Decreto ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, el legislador estableció como medidas concretas para reducir los 'costes operativos de PYMES y autónomos', la posibilidad de que los arrendatarios que reuniesen determinados requisitos pudieran acogerse a una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. Del citado Real Decreto resulta que el legislador decidió otorgar a los arrendatarios una protección limitada, permitiendo un aplazamiento en el pago de la renta, pero no su condonación. Asimismo, en el caso de arrendamientos de local de negocio, delimitó el ámbito subjetivo a PYMES y autónomos que reuniesen los requisitos establecidos en el artículo 3 del citado Real Decreto. Posteriormente, el Real Decreto 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, recogió la posibilidad de que, en ausencia de acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria que reuniese los requisitos establecidos en el artículo 3 de la norma, pudiese solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un 'gran tenedor', o bien una rebaja de la renta del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o bien la concesión de una moratoria.

De la regulación expresada resulta que el legislador, mediante la fórmula del Real Decreto Ley, ha regulado la protección que debe recibir el arrendatario cuyo local se ve cerrado al público a consecuencia de la restricción de las actividades acordada por la Administración para hacer frente a la actual pandemia del COVID 19. De esta regulación resulta, por lo que ahora nos interesa, que en el ámbito temporal a que corresponden las rentas de los meses de cierre del local como consecuencia de la declaración del estado de alarma y en ausencia de acuerdo entre las partes del contrato locativo, carece la entidad arrendataria de derecho a que la renta sea condonada o minorada. Asimismo, para la obtención de la moratoria que sí contempla el Real Decreto de 21 de abril sería preciso que la entidad demandante reuniese las condiciones a que alude el artículo 3 del citado Real Decreto.

A la vista de la regulación establecida en los mencionados Reales Decretos queda claro que constituyen una regulación aplicable ante la ausencia de pacto entre las partes arrendadora y arrendataria y que incluso en el caso de haberse llegado al acuerdo para aplicar la moratoria que establecen las mencionadas normas, como ha sucedido en este caso, según referiremos, ello no obsta a que, como ha realizado la apelante/arrendataria, pueda solicitarse la exoneración de la renta durante los meses de cierre del local por aplicación del estado de alarma o reducción de la renta conforme a la disminución de ventas en relación a las realizadas antes de la pandemia en la aplicación de la cláusularebus sic stantibus.

Dicho esto comprobamos que la prueba ha puesto de manifiesto en este caso, que estando las partes unidas por el contrato de arrendamiento de local para uso distinto a la vivienda a que nos hemos referido, ocurrió que como consecuencia de Real Decreto ( RD) 463/2020 de 14 de marzo se declaró el estado de alarma desde esa fecha, que supuso el cierre de los establecimientos comerciales como el que nos ocupa dedicado a la venta minorista de 'moda de hombre y complementos', en atención a lo dispuesto en el art. 10.1 de esa norma, suceso de todo punto imprevisible al momento de contratar.

Conforme a la OM SND 414/2020 de 16 de mayo se establecieron las condiciones para la apertura de los establecimientos de comercio minorista en Centros Comerciales, con limitación de aforos y posibilidad de ventas electrónicas. A la vista de lo expuesto los locales comerciales como el que nos ocupa estuvieron cerrados al público algo más de dos meses, en este caso desde aquella fecha hasta el 25/05/2020.

Teniendo en cuenta la situación creada al comercio mediante el estado de alarma se ofreció por la arrendadora a la arrendataria según carta remitida el 26/03/2020, que las rentas a satisfacer por los meses de cierre y cantidades adicionales pudiera diferirse su pago hasta la terminación del segundo trimestre del año (30/06/2020), según obra en el doc. 8 de la demanda. La arrendadora, como consta en el mencionado documento, remitió otra carta 21/05/2020, por la que establecía pago de rentas hasta finales de 2020, para mejorar la tesorería de los arrendatarios, según especificaba en la referida carta.

La arrendataria remitió correo electrónico a la arrendadora el 16/06/2020, comunicando ingreso de la mitad de la renta correspondiente a esa mensualidad y los días que van desde el 25 al 31 de mayo, además solicitar la moratoria para pago de la renta conforme al RDL 15/2020.

El 24/06/2020, contesta la arrendadora acogiendo la moratoria de pago conforme al referido DRL correspondiente a los meses de abril hasta julio de 2020, para prorraterarlos en los próximos 24 meses (copia de la carta unida al doc. 8 de la demanda).

De lo expuesto y del proceder de la arrendadora que somete su actuar a lo regulado en la normativa expuesta, no puede achacarse a la demandada mala fe por no llegar a un acuerdo privado de exoneración o reducción de rentas en el sentido que pretende la arrendataria, lo que no es obstáculo, como ya hemos adelantado con anteriroidad, que la arrendataria solicite lo que pretende por la aplicación de la regla 'rebus sic stantibus'.

A fin de abordar si procede la aplicación en este caso de la mencionada cláusula, hemos de echar mano a la constante doctrina que sobre la misma ha venido elaborando el TS pudiendo citar por su claridad en cuanto a sus requisitos y efectos la Sentencia de 20 noviembre 2009 cuando expresa que ' analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula 'rebus sic stantibus', dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que 'la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula 'rebus sic stantibus' como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula 'rebus sic stantibus' no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones'.Tal doctrina se ha mantenido en posteriores resoluciones de dicha Sala - Sentencias, entre otras, de 15/01/2019 y 18/07/2019. La última de la sentencias citadas recalca que '(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla ' rebus' la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)'.

También tiene dicho el TS que la cláusula 'rebus' no es de aplicación general y automática, sino que es preciso contrastar que las circunstancias excepcionales e imprevisibles que propiciarían su aplicación han tenido incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate ( STS nº 64/2015 de 24 de febrero), esto es, que debemos estar al caso concreto.

Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa, concluimos ya, en primer lugar, que la adecuada interpretación de la citada cláusula no puede dar lugar de plano, como propone la apelante/arrendataria con carácter principal, a la supresión de la obligación de abono de la renta mínima contractualmente pactada durante los meses de marzo a mayo de 2020 por cierre debido al estado de alarma, ya que si bien ello se debió a una situación imprevisible a la hora de contratar, tal situación no es por sí solo suficiente para la aplicación de la cláusula, ya que en palabras del Tribunal Supremo, debe producirse por un importante desequilibrio de prestaciones que es el que trata de compensar, considerando que en este caso no concurre, pues se trató de una medida temporal, que por lo dicho no puede considerarse de larga duración, sin olvidar tampoco que el local, aún cerrado, estaba en posesión de la arrendataria reportándole una utilidad con posibilidad de ventas del stock mediante utilización de internet.

Por lo que se refiere a la petición subsidiaria, relativa a la disminución de la renta pactada en proporción al tiempo durante el cual el local permaneció cerrado y posteriormente por las restricciones de aforo acordadas durante el periodo de desescalada incluyendo incluso el año 2022 debe ser igualmente desestimada, al entender que no se dan los requisitos para aplicar la 'rebus', en tanto que no puede considerarse que por las circunstancias expresadas como consecuencia del COVID (no excesiva duración de cierre y apertura posterior con ciertas restricciones) exista un desequilibrio tan exorbitante en las prestaciones que frustre la finalidad del contrato que une a las partes, sobre todo cuando nunca se ha pedido la resolución del contrato y cuando además, en cierto modo, se prevé en el contrato una renta mínima, que podría aumentarse en relación al volumen de ventas de la arrendataria en el local en cuestión, esto es, que en cierto modo se tiene en cuenta el cambio de circunstancias que pudieran afectar a las ventas, ya que en la actividad comercial los cambios pueden ser constantes y variados haciendo que un negocio prospere o se venga a pique y no por ello debe aplicarse cuando eso ocurra la cláusula mencionada.

Por otra parte es de tener en cuenta que no contamos con datos fidedignos y contrastados a través de la contabilidad real sobre la facturación de la demandante en relación a la actividad desarrollada en el local con posterioridad a su reapertura tras el estado de alarma y que la disminución de ventas que se dice se ha producido, se deba en exclusiva a los efectos del COVID sobre la actividad comercial de ese negocio. Además es de mencionar que la arrendataria en su informe pericial solamente aporta previsiones generales que no se refieren al referido local, ni están verificadas con la contabilidad, sin dejar de tener presente tampoco, que los datos contrastados que aporta la actora se refieren a la empresa VAMUTEX en su conjunto y no a cifras concretas sobre el local que nos ocupa, por lo que consideramos que no es estimable que pretenda repercutir en la arrendadora, a través de una disminución del importe de la renta una hipotética y no acreditada disminución de ventas por las razones ya expuestas, máxime si reparamos en que, como es notorio, durante la pandemia se produjo un notable incremento del comercio electrónico. Tampoco, y por lo que se acaba de exponer, resulta estimable como propone la arrendataria, realizar una simple equiparación proporcional entre la disminución de aforo y por tanto de las ventas, con el importe de renta que debe abonarse, dando por hecho que tal situación repercute de manera directa y proporcional en una disminución de las ventas en la importancia que se alega por la arrendataria, sobre todo cuando no hay datos concretos y contrastados de ello.

Así pues, consideramos a la vista de lo actuado que no procede la aplicación de la cláusula referida con la finalidad que se pide por la arrendataria, puesto que no hay elementos en la causa para concluir que se dan los requisitos jurisprudencialmente exigibles para ello, pues no existe el desequilibrio exorbitante de prestaciones por circunstancias imprevisibles para entender que se pudiera frustrar la finalidad del contrato, pues ni siquiera se ha insinuado la resolución del mismo por Vamutex, ni tampoco para que no proceda el pago de la renta mínima garantizada y los gastos, por cuanto acabamos de razonar.

Por último debemos referirnos a la aplicación analógica de lo que regula, según la parte apelante/arrendataria, la DA Tercera de la Ley 16/1987 de 30 julio modificada por la Ley 13/2021 de 01 de octubre, que en realidad no es aquella adicional, sino la Disposición Final Séptima de la mencionada norma, que se refiere a la Modificación de los contratos de arrendamiento o cesión de local de negocio en los aeropuertos gestionados por AENA, que entiende Vamutex debe ser aplicada analógicamente a los contratos de arrendamientos de Centros Comerciales, que suprime la renta mínima garantizada de los locales situados en tales aeropuertos y la disminución de la misma en relación a la afluencia de pasajeros al aeropuerto en el que se sitúe el local arrendado, regulando la citada disposición que 1. Los contratos de arrendamiento o de cesión de local de negocio para actividades de restauración o de comercio minorista concluidos entre AENA SME S.A. y operadores privados que se encontrasen en vigor el día 14 de marzo de 2020, o hubiesen sido licitados con anterioridad a dicha fecha, quedarán automáticamente modificados por efecto de esta Ley en los siguientes términos:

a) La parte proporcional de Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) establecida en los contratos correspondiente al periodo de tiempo que se extiende entre el 15 de marzo de 2020 y el 20 de junio de 2020, ambos incluidos, quedará suprimida y no será exigible su pago por AENA.

b) A partir del día 21 de junio de 2020 la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) fijada en los contratos quedará automáticamente reducida en proporción directa al menor volumen de pasajeros en el aeropuerto donde se ubique el local respecto al volumen de pasajeros que existió en ese mismo aeropuerto en 2019, no siendo exigible por AENA el pago de una RMAG por mayor importe. Esta reducción de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) será aplicable en 2020, así como en todos los años posteriores hasta que el volumen anual de pasajeros del aeropuerto sea igual al que existió en 2019.

El cálculo de la minoración de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG) se realizará mediante un prorrateo de su importe con arreglo a los datos oficiales sobre el volumen de pasajeros publicados por AENA.

c) Lo establecido en el apartado anterior no afectará al derecho de AENA a exigir el pago de la Renta Variable establecida en los contratos en función de los ingresos derivados de las ventas en los diferentes locales.

2. La modificación de los contratos establecida en esta disposición será igual para todos los contratos y operadores. Tendrá carácter obligatorio para AENA y producirá plenos efectos jurídicos aun cuando las partes hubiesen alcanzado acuerdos diferentes sobre la minoración de la Renta Mínima Anual Garantizada (RMAG), u otras cláusulas, o ya se hubiese procedido al pago de esta obligación.

Pues bien, la aplicación análogica de las normas debe realizarse en los términos que establece el art. 4 del CC, cuando regula que 1. Procederá la aplicación analógica de las normas cuando éstas no contemplen un supuesto específico, pero regulen otro semejante entre los que se aprecie identidad de razón.

2. Las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas.

3. Las disposiciones de este Código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes.

En este caso no procede esa aplicación por analogía en tanto que estamos ante una norma de carácter excepcional y por definición temporal, lo que impide dicha aplicación a otros supuestos distintos a los regulados en ella. Además no puede perderse de vista que el legislador ha dado normas específicas para aplicar a los contratos de arrendamiento de local para uso distinto a la vivienda que pudieran verse afectados en cuanto a su normal desarrollo por el estado de alarma y por las normas sanitarias que se acordaron por el Gobierno, como consecuencia del COVID 19, que son las aplicables al caso que nos ocupa en defecto de acuerdo entre las partes de los suscribieron.

CUARTO.- En consecuencia procede estimar el recurso de apelación interpuesto por CARMILA HUELVA SLU y desestimar el interpuesto por VAMUTEX SL, lo que conlleva revocar la sentencia para acordar ahora la desestimación de la demanda interpuesta por la arrendataria contra la arrendadora, a la que se absuelve de los pedimentos de aquella, sin imponer las costas de la primera instancia dadas las dudas que suscitan las cuestiones controvertidas, teniendo en cuenta las distintas soluciones que están adoptando distintos tribunales del territorio nacional ( art. 394.1 de la LEC).

Las costas del recurso de VAMUTEX SL, no de imponen a ninguna de las partes por las dudas mencionadas y las del recurso de CARMILA HUELVA SLU, deben correr la misma suerte considerando además que se ha estimado el recurso (art. 398 de la Ley adjetiva).

Se acuerda la pérdida del depósito prestado por VAMUTEX SL y la devolución del prestado por CARMILA HUELVA SLU, en aplicación de los apartdos 9 y 8, respectivamente de la DA 15ª de la LOPJ.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO DESESTIMARel recurso interpuesto por la representación procesal de VAMUTEX y ESTIMAR el interpuesto por la representación procesal de CARMILA HUELVA SLU, lo que conlleva la revocación de la sentencia de primera instancia para acordar la desestimación de la demanda interpuesta por aquella sociedad mercantil contra esta, a la que se absuelve d ellos pedimentos realizados en su contra, sin imponer costas en ninguna de las dos instancias.

Se acuerda la pérdida del depósito prestado por VAMUTEZ SL y la devolución del prestado por CARMILA HUELVA SLU.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J. De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Remítanse las actuaciones originales al Juzgado de su procedencia, con certificación de la presente y despacho para su cumplimiento y efectos oportunos.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.