Sentencia Civil Nº 411/2011, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 453/2011 de 14 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00411/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 453/2011

NÚMERO 411

En OVIEDO, a catorce de Noviembre de dos mil once, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Don José Antonio Soto Jove Fernández, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

S E N T E N C I A

En el recurso de apelación número 453/2011, en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 678/2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número ocho de los de Oviedo, promovido por Dª. Socorro , demandante y demandada reconvencional en primera instancia, contra D. Damaso , Dª. Brigida , D. Hipolito , D. Nemesio , D. Victorino , D. Miguel Ángel , D. Ceferino , D. Fructuoso y Dª. Otilia , demandados y demandantes reconvencionales en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número ocho de los de Oviedo se dictó Sentencia con fecha diecisiete de Mayo de dos mil once , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente las pretensiones de la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales doña Gabriela Cifuentes Juesas, en nombre y representación de Socorro , contra Damaso y Brigida , Hipolito , Nemesio , Victorino , Miguel Ángel , Ceferino , Fructuoso y Otilia debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas procesales a la parte demandante.- Asimismo estimando íntegramente la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales doña María Victoria Vallejo Hevia en nombre y representación de Damaso y Brigida , Hipolito , Nemesio , Victorino , Miguel Ángel , Ceferino , Fructuoso y Otilia , contra Socorro , debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la planta baja del edificio sito en el nº NUM000 de la Venta del Gallo, concejo de Llanera, debiendo dejar la vivienda libre y expedita a disposición de la propiedad con apercibimiento de lanzamiento en el caso contrario, con imposición de costas procesales a la parte reconvenida.".-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día ocho de Noviembre de dos mil once.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- Doña Socorro , en su condición de arrendataria de una vivienda sita en la planta baja del edificio señalado con el nº NUM000 de la localidad de la Venta del Gallo, interpuso la presente demanda al amparo del art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 a fin de que se condenara a los propietarios del inmueble a realizar una serie de obras que estimaba necesarias para que la vivienda sirviese al uso al que estaba destinada. Éstos, por su parte, sin cuestionar la relación arrendaticia ni las deficiencias que presenta la casa, se opusieron a la demanda y formularon reconvención, interesando la resolución del contrato de arrendamiento por concurrir la causa prevista en el art. 118.2 de dicha Ley especial, es decir, la conocida como ruina económica en cuanto equipara a la destrucción "el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo". La sentencia de primera instancia acogió esta última acción y desestimó íntegramente la demanda; frente a aquella interpuso Doña Socorro el presente recurso.

SEGUNDO.- Debe advertirse ya desde ahora que, a la vista de la prueba practicada, la solución alcanzada por el Juzgador de instancia debe calificarse como correcta. La dos periciales practicadas, una a instancia de cada parte, son conformes con los daños y deficiencias que presenta el edificio, y la única valoración realizada, la efectuada por el perito designado por los demandados es claramente reveladora de que el coste de reparación de esos daños en la vivienda, más la parte proporcional de los elementos comunes, excede con mucho del 50 por cien de su valor, excluido el suelo (31.029,29€, al que habría que añadir el IVA como valor de reparación, frente a 33.780,48€ el e la vivienda).

TERCERO.- En defensa de su posición alega la recurrente en primer lugar la defectuosa constitución de la relación jurídico procesal por no haberse traído también al proceso como demandada a la otra inquilina que hay en el edificio, que ocupa una vivienda en la planta superior. Esta excepción debe rechazarse, aún cuando no quepa considerar que fue extemporáneamente planteada pues, en cuanto afecta al orden público procesal y a la defensa de los derechos de terceros, podría ser acogida incluso de oficio. El art. 12 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , recogiendo lo que era ya una consolidada línea jurisprudencial, establece a propósito del litisconsorcio pasivo necesario, que cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa. Ahora bien, en este caso, sólo se interesa la resolución del contrato de arrendamiento que vincula a los reconvinientes con Doña Socorro , y no el que tiene por objeto la vivienda de la planta primera. No invocan los arrendadores la causa prevista en el art. 114.10 de la antigua ley locativa, referida a la declaración de ruina de la finca, que sí afectaría a todos los posibles inquilinos, sino la del art. 118 , que se limita a la vivienda alquilada, contrastando al efecto su concreto valor con el de las reparaciones que deban hacerse en ella. En nada debe afectar lo que aquí se decida, en consecuencia, a la otra inquilina del inmueble pues de ejercitarse frente a ella idéntica acción, habría de valorarse la vivienda que habita y cuales sean los defectos que presenta, materias éstas que no son aquí objeto de debate. Incluso el coste de reparación de los elementos comunes se acoge aquí a los únicos efectos de este proceso pero, evidentemente, no cabría tenerlo por válido sin más frente a quien no es parte en este proceso, que podría en el juicio correspondiente cuestionarlo y proponer al efecto la prueba que estimara oportuna, sin que ello pueda comportar contradicción alguna pues, debe insistirse, el objeto de este proceso es la resolución por ruina económica de una concreta vivienda y no de la de todo el edificio.

Consideración ésta última que lleva a rechazar también el segundo de los motivos del recurso, en el que se denuncia incongruencia omisiva por no haber solicitado los reconvinientes previamente la declaración de ruina del inmueble, confundiendo así el supuesto previsto en el citado art. 114.10 que sí exige esa previa declaración de ruina, con el del 118 , que contempla una causa resolutoria del contrato para el caso de que se den determinadas circunstancias, que no requieren de un pronunciamiento precedente expreso sobre su existencia, aparte del que va implícito en el acogimiento de la acción resolutoria.

Por último, en cuanto a los obstáculos procesales que expone la apelante, efectúa ésta diversas alegaciones acerca del momento en el que fue traída al proceso la pericial realizada a instancia de los reconvinientes. Debe advertirse, sin embargo, que ya en el recurso se admite que este motivo carece de "sustancialidad propia y suficiente para desestimar las demandas reconvencionales". En realidad, tal informe fue anunciado y aportado a los autos con sujeción a lo dispuesto en el art. 337 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y la cuestión sobre su supuesta extemporaneidad fue planteada en la audiencia previa y decidida por el juzgador de instancia en decisión con la que tras formular recurso de reposición, se aquietó expresamente el letrado de la demandante, lo que le priva de legitimación para reproducir ahora este tema.

CUARTO.- Ya con relación al fondo de la controversia alega la apelante que esta causa de resolución no puede ser apreciada en los casos en los que la situación ruinosa del edificio se deba a la pasividad de los propietarios, que no hacen frente a las obras que les impone el art. 107 de la citada Ley arrendaticia, tal y como señala la sentencia del T.S. de 9 de octubre de 2008 ; que el perito no calculó el valor actual del inmueble ni justificó porqué le atribuía una determinada antigüedad; y, en fin, cuestiona, por último, la valoración dada por éste a las obras de reparación.

Ahora bien, la citada sentencia de 9 de octubre de 2008 recoge, con cita de otras varias sentencias, la consolidada doctrina jurisprudencial expresiva de que el siniestro al que alude el art. 118 no tiene porqué equipararse a un hecho instantáneo o de escasa duración temporal pues ese concepto es independiente de la causa que le da origen, de tal modo que se incluyen en este ámbito los estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e "incluso negligencia", que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido. En realidad, como ya expone la citada sentencia, la subjetivación de la norma al introducir el concepto de culpa del arrendador para excluir la procedencia de la acción resolutoria sólo aparece en la Ley de 24 de noviembre de 1994 , no aplicable al caso de autos.

Debe tenerse en cuenta, además, que el perito llamado por los demandados, único que acudió al acto del juicio, fue claro al vincular directamente los daños del inmueble a su notable vetustez, atribuyéndolos al agotamiento de los materiales. Apreciación acorde con la naturaleza de esas deficiencias, según resulta de su enunciado y descripción en ambas periciales. Sorprende además, la acusación de pasividad a los propietarios cuando estos dieron cumplimiento a la anterior reclamación, también planteada por vía judicial, y desde entonces no volvieron a ser requeridos para la realización de obra alguna.

Y, en fin, debe reiterarse aquí que la única valoración obrante en autos es la efectuada por el perito designado por la propiedad, quien, pese a lo que se dice de contrario, sí valoró la vivienda acudiendo al método de valor de reposición, idóneo en este caso al no poder computarse el valor del suelo; fijó un coeficiente de depreciación por antigüedad, que basó en su propio conocimiento personal por residir o haber residido su familia en las inmediaciones del edificio litigioso, además de ser esa antigüedad la que se corresponde a sus características constructivas; y, por último, calculó detalladamente el coste de reparación, con relación de partidas y mediciones, en valoración que, además de no quedar desvirtuada por prueba alguna en contrario, no se observa que resulte desproporcionada o excesiva a la vista de la entidad de los daños que presenta el inmueble.

QUINTO.- Sí debe acogerse, por el contrario, el presente recurso en tanto cuestiona la condena al pago de las costas ocasionadas en primera instancia por demanda y reconvención. La acción ejercitada en la demanda inicial resultaba en principio procedente, e la vista de los daños que presentaba la vivienda y la obligación que pesa sobre el arrendador de conservarla en estado de servir al uso convenido. Por su lado, el acogimiento de la reconvención viene propiciado por una valoración de diversos aspectos, entre los que cobra especial relevancia el coste de reparación de los elementos comunes del inmueble, repercutibles en este ámbito. Concurren así las dudas inherentes a toda valoración, unidas a una subordinación de acciones que sólo al ejercitarse y acogerse la segunda impide el éxito de la primera, suficientes como para apartarse del criterio del vencimiento en materia de costas según permite el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Lo que, a su vez, al traducirse en la estimación parcial del recurso, conlleva que no se haga tampoco expresa declaración de las costas aquí causadas (art. 398 de la misma Ley ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Doña Socorro frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Oviedo en autos de juicio ordinario seguidos con el nº 678/10, la que revocamos en el solo punto de no hacer expresa imposición de las costas causadas en primera instancia, tanto por demanda como por reconvención.

Confirmamos sus restantes pronunciamientos sin hacer tampoco expresa declaración de las costas del recurso.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Español de Crédito 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.