Sentencia Civil Nº 411/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 323/2010 de 20 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 411

Recurso de apelación nº 323/10

Procedente del procedimiento Ordinario nº 366/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cornellá de Llobregat

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON ANTONIO RECIO CORDOVA y DON ENRIC ALAVEDRA FARRANDO, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 323/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 11 de noviembre de 2009, en el procedimiento nº 366/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cornellá de Llobregat en el que son recurrentes DON Teofilo y DÑA. Marta y apelados DÑA. Mónica y DON Jose Ángel y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 20 de septiembre de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Se desestima la demanda presentada por Teofilo y Marta contra Jose Ángel y Mónica , absolviendo a estos últimos de los pedimentos de la actora.

No procede realizar especial imposición de costas, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- D. Teofilo y Dña. Marta presentaron demanda contra D. Jose Ángel y Dña. Mónica en reclamación de una indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de las obligaciones de los artículos 1101 y 1124 del Código civil, en la que ponían de manifiesto que en fecha 9 de enero de 2006 suscribieron escritura de compraventa de la parcela NUM000 , en la que se hallaba una vivienda unifamiliar y terreno con piscina, sita en la URBANIZACIÓN000 de la localidad de Els Hostalets de Pierola, pagando por ello la cantidad de 240.404,84 euros, pero que al poco de la indicada compra comenzaron a apreciar defectos graves ocultados por los vendedores, consistentes en humedades importantes y filtraciones de agua en la piscina.

Al efecto de acreditar los referidos extremos, aportaron con la demanda informe pericial que valoraba en 37.500 euros las obras a ejecutar para la solución de las humedades, y en un total de 20.750 euros la reconstrucción de la piscina, peticionando por consiguiente la cantidad total de 58.250 euros más IVA, en el concepto expresado de daños y perjuicios.

Los demandados se opusieron a la reclamación con los argumentos que en síntesis indicamos: a) la firma del acuerdo de 18 de marzo de 2008 puso fin a las discrepancias existentes entre las partes, b) en cualquier caso, los defectos denunciados eran visibles y respondían a la antigüedad de la casa, c) los actores conocían la situación por haber vivido en la casa desde la firma del contrato de arras (11 de noviembre de 2005) hasta la de la escritura, d) la situación existente podía derivar de las obras ejecutadas por la propia demandante.

La sentencia dictada en la instancia concluyó que las patologías existentes podían haber sido relevantes a efectos de la acción de vicios ocultos pero carecían de virtualidad suficiente para que la acción ejercitada pudiera prosperar, desestimando la demanda.

Contra la expresada resolución ha planteado recurso la representación de los demandantes que expuso los argumentos que en forma resumida indicamos: a) los demandados han incurrido en un incumplimiento grave del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto para el uso al que debía ser destinado, pues los informes periciales acreditan que la vivienda presenta un alto grado de humedad por capilaridad y filtraciones en la piscina, b) la sentencia de instancia omite que la casa y la piscina no pueden ser utilizadas conforme a su destino, lo que determina la inhabilidad del contrato, c) la parte compradora no conoció en ningún momento antes de la venta de la existencia de humedades y filtraciones en la piscina, por lo que ello no determinó la negociación a la baja del precio, sin que se haya acreditado que esta se vendiera por debajo del precio de mercado, d) los vendedores conocían las patologías habiendo incurrido en dolo incidental.

SEGUNDO.- Es sabido que frente a una compraventa consumada se reconoce a la parte compradora la facultad de ejercitar la acción edilicia a que se refiere el artículo 1484 del Cc ., si tras la referida venta y dentro del corto plazo de seis meses desde la venta (1490 C.c) aparecieran vicios ocultos, esto es, deficiencias que no estuvieran a la vista, que no pudieran ser conocidas por el adquirente y que tuvieran una cierta intensidad o envergadura.

Y también es conocido que además de la expresada acción, la jurisprudencia ha venido admitiendo la posibilidad de reclamar frente a la parte vendedora, en el caso de incumplimiento contractual susceptible de ser considerado como un supuesto de aliud pro alio, esto es, de entrega de una cosa por otra, con la consiguiente insatisfacción del comprador. En este sentido, se ha manifestado el TS en la sentencia de 27 de febrero de 2004 que cita otras anteriores y en la que señala que "Se está en presencia de entrega de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código civil , pues la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato", y en la posterior de 20 de noviembre de 2008 que dice que: "El aliud pro alio se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual".

Por consiguiente, el hecho de que la acción edilicia no haya sido la ejercitada en la demanda porque ciertamente se halla caducada, no es óbice para que los demandantes puedan solicitar una indemnización de daños y perjuicios, si acreditan la inhabilidad de la cosa vendida en los términos que acabamos de reseñar.

Es cierto que en la práctica resulta difícil marcar la línea que separa los vicios ocultos de la inhabilidad del objeto, y que algunas resoluciones judiciales han denunciado el que pueda utilizarse la acción de incumplimiento por inhabilidad del objeto en los casos de caducidad de las acciones edilicias, razón por la cual, y a los efectos de determinar esta diferencia, hay que partir de la doctrina jurisprudencial en torno a la acción por incumplimiento, insistiendo en la exigencia de que para que pueda prosperar se precisa " la inidoneidad, inhabilidad o ineptitud total del objeto, o defecto tan grave que produzca la absoluta insatisfacción del comprador", a que hacía referencia el TS en la sentencia de 20 de diciembre de 2000 .

TERCERO.- Pues bien, la vivienda de autos es una construcción cuya declaración de obra nueva se llevó a cabo en la misma escritura de compraventa pero indicándose que se trataba de una finca que a juicio del arquitecto que emitió la certificación, databa de aproximadamente el año 1970, resultando en cualquier caso, de su visualización, que se trataba de una construcción con varios años de antigüedad. Respecto de la piscina fue construida en el año 1992, según resulta de la licencia de obras.

Las patologías detectadas en la vivienda han sido reconocidas por ambos peritos, y consisten en la afectación de dos estancias (comedor y dormitorio principal), de humedades por capilaridad, que resultan ser consecuencia de una insuficiente impermeabilización de la obra en relación a las tierras sobre las que se asienta. El coste de su reparación asciende según la perito de la parte actora a la total suma de 37.500 euros, en tanto prevé una actuación sobre una superficie de 60 metros cuadrados, frente a los 12.693,87 euros del perito judicial, que limita la intervención a 20 metros cuadrados al considerar que el resto de la vivienda se halla por encima del sótano que actúa a modo de cámara sanitaria.

En relación a la piscina, ambos peritos constataron la existencia de filtraciones y grietas en los pilaretes de soporte, pero en tanto la perito de la actora planteó la conveniencia de reconstruir el vaso de la indicada piscina, con un coste total de 20.750 euros, el perito judicial destacó que la fisura existente en el vaso era de asentamiento y propuso su repicado, destacando que las fisuras en muros y pilares no eran recientes, así como que la piscina se encontraba vacía tanto en la fecha del informe de la actora (febrero de 2008) como en la visita practicada por el perito judicial un año después, y que ello podía provocar "shocks" de carácter térmico con efecto en el agarre de los baldosines o inclusive causar fisuras en la estructura del vaso.

Por consiguiente, y en lo que se refiere a la piscina, hay que concluir que las fisuras en los pilares eran visibles y pudieron ser fácilmente observadas por los compradores, pero además y en cualquier caso, el hecho de que se tratara de una piscina construida dieciséis años atrás, no permite a la parte compradora exigir un grado de perfección solo predicable de las piscinas nuevas, siendo de interés las manifestaciones del perito judicial en el sentido de que todas las piscinas pierden agua y que es necesario "borar" cada cuatro años, por lo que en definitiva, no se puede concluir que los defectos detectados conviertan en inhábil la construcción ni es proporcionado exigir a la parte compradora la rehabilitación íntegra de una piscina construida años atrás y vendida con la apariencia de que así era.

Por lo que respecta a las humedades por capilaridad, a pesar de que ambos peritos constatan que ha de tratarse de patologías anteriores a la venta, su concurrencia podría determinar la viabilidad de una acción edilicia, pero resulta desproporcionado afirmar que provoquen la inhabilidad de la vivienda transmitida, máxime si se tiene en cuenta que el coste de su reparación ha sido fijado por el perito judicial en la suma total de 12.693,87 euros, cifra que comparada con el precio total de la venta (240.404,84 euros) rompe toda idea de proporcionalidad y hace quebrar la pretensión de inhabilidad que alega la recurrente.

Las consideraciones precedentes determinan la desestimación del recurso pues las patologías detectadas no tienen la entidad que se precisa para la viabilidad de la acción de incumplimiento contractual ejercitada en la demanda debiendo ratificar las acertadas argumentaciones de la resolución de instancia.

CUARTO.- Las costas de esta alzada han de ser a cargo de la parte apelante (art. 398 LEC ).

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimaos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Teofilo y Dña. Marta contra la sentencia de 11 de noviembre e 2009 dictada por la Sra. Juez del juzgado de primera instancia número 4 de Cornellá de Llobregat que confirmamos íntegramente siendo de cargo de la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales (art. 469-477 - disposición final 16 LEC), que se preparara ante este Tribunal en un plazo de cinco dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.