Sentencia Civil Nº 411/2011, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 225/2010 de 07 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 411/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº18 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 225/2010

JUICIO Nº 139/2009

En la Ciudad de Málaga a siete de septiembre de dos mil once.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Clemencia que en la instancia fuera parte demandante y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JUAN CARRION CALLE y defendido por el Letrado D. ABALOS NUEVO, JESUS MARIA. Es parte recurrida INMOBILIARIA ECHEVERRIA que está representado por el Procurador D. ALFREDO GROSS LEIVA y defendido por el Letrado D. JOSE CARLOS QUERO GOMEZ, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 15 de Julio de 2009, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que, desestimando la demanda formulada por doña Clemencia , representada por el Procurador don Juan Carrión Calle, frente a la entidad mercantil Inmobiliaria Echeverría, S.A., representada por el Procurador don Alfredo Gross Leiva, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la expresada demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 6 de septiembre de 2011 quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta, absuelve a la entidad demandada de la petición de resolución contractual y reintegro de las cantidades entregadas a cuenta en virtud del contrato de compraventa de vivienda suscrito con la entidad demandada-vendedora, se alza la parte actora apelante en base a los siguientes motivos: a) error en la valoración de la prueba, por cuanto en relación con el incumplimiento de la obligación de pago del plazo que había de satisfacer a la finalización de la obra y entrega de llaves no fue requerida de pago por la entidad vendedora, siendo además imposible e injusto el pago, por cuanto al serle denegada la subrogación hipotecaria le resultaba imposible hacer frente a dicho pago, que, por otra parte, de haberse realizado, significaría un enriquecimiento injusto, por cuanto supondría el aumento de la cantidad que la entidad vendedora pretende quedarse como indemnización de daños y perjuicios; b) la cláusula relativa al plazo del ejercicio de la facultad resolutoria no puede considerarse como un elemento esencial del contrato.

La parte apelada se opuso al recurso, interesando una sentencia confirmatoria.

SEGUNDO.- Conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato "informada la parte compradora de la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por la parte vendedora...........la parte compradora se compromete a la comunicar a la vendedora por escrito, tres meses antes de la fecha de entrega, en cualquier caso antes del 5 de Junio de 2.007.......si opta por subrogarse en dicho préstamo hipotecario..."

Por su parte, la cláusula quinta establece que "el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en que conozca la no conformidad de la entidad financiera con la subrogación o la no concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior".

Según el artículo 1.281 del Código Civil "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1997, núm. 408/1997, rec. 1836/1993 ( Pte: O'Callaghan Muñoz, Xavier) "La interpretación del contrato -o de cláusulas contractuales- pretende la averiguación y comprensión del sentido y alcance del consentimiento, es decir, de las declaraciones de voluntad de las partes contratantes. El Código civil da una serie de normas de interpretación a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones). El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en este sentido: dice S 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC y añade S 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio (Digesto, 37,1)" y concluye S 29 marzo 1994 "las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 128 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal ". S 10 febrero 1997 dice que no se tiene en cuenta que, como ha dicho reiteradamente esta Sala, arts. 1281 y ss. CC forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º, excluye la de las normas contenidas en arts siguientes... La jurisprudencia de esta Sala ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. Dicen SS 8 mayo 1991 , 5 julio 1994 , 7 julio 1994 , 9 julio 1994 y 13 julio 1994 "la interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación". En el mismo sentido, precisan SS 25 enero 1995 , 4 febrero 1995 y 10 abril 1995 "la interpretación de los contratos está atribuida a los órganos de instancia, cuyo criterio sólo puede ser modificado en casación cuando se acredite que es ilógico o contrario a la ley" lo que resume la citada anteriormente, S 29 marzo 1994 Tiene declarado con reiteración esta Sala que la interpretación de los contratos es función privativa de los Tribunales de instancia cuyo resultado ha de ser respetado en casación a no ser que el mismo se muestre ilógico, contrario o contradictorio con alguna de las normas legales de hermenéutica establecidas en arts 1281 a 1289 CC ,; y lo reiteran SS 31 enero 1997 y 11 febrero 1997 la interpretación es facultad de la instancia, que sólo puede combatirse en casación demostrando que es ilógica o vulneradora de preceptos legales".

En el presente caso es lo cierto que las cláusulas pactadas no dejan duda sobre el contenido del contrato y sobre la voluntad de las partes de conceder a la compradora la posibilidad de resolver el contrato con devolución de cantidades entregadas a cuenta, en caso de denegación por la entidad bancaria de la subrogación hipotecaria o concesión de nuevo préstamo.

La sentencia recurrida parte de la afirmación de la existencia de una denegación de la subrogación hipotecaria solicitada por el comprador, por causas no imputables a esta parte, añadiendo que "no puede entenderse negligencia de la compradora el hecho de negarse a suscribir el préstamo hipotecario en las condiciones exigidas por la entidad bancaria, al no poder obligarse a un tercero (en este caso, sus padres) a hipotecar un bien de su propiedad, y entendiéndose que la demandante agotó todas sus posibilidades en orden a que la entidad bancaria aceptase su subrogación en el préstamo hipotecario".

En consecuencia, la hipótesis prevista para el ejercicio de la facultad resolutoria contractualmente pactada a favor del comprador, para el caso de denegación de la subrogación o concesión de préstamo hipotecarios, se da en el supuesto caso de forma clara, y la propia sentencia recurrida lo admite.

Lo que ocurre es que la sentencia recurrida entiende que la hipótesis prevista en la cláusula quinta no puede aplicarse por dos motivos principales: a) porque la parte compradora no había abonado todos los plazos contractualmente previstos; b) porque no se cumplieron los requisitos de plazo y forma previstos en la cláusula tercera del contrato, que exigía la comunicación a la vendedora por escrito, tres meses antes de la fecha de entrega, y en cualquier caso antes del 5 de Junio de 2.007 de su decisión de optar por subrogarse en el préstamo hipotecario.

En cuanto al primer motivo recogido en la sentencia para desestimar la petición de la recurrente, debe resaltarse que en el contrato no se condiciona la aplicación de la facultad resolutoria prevista en la cláusula quinta al hecho de hallarse el comprador al corriente en el pago de los precios aplazados. Nada se dice sobre este particular. Pero es que, además, el comprador ya había abonado dos plazos: a) el primero, por importe de 16.763,12 €, entregados a la firma del contrato, y b), el segundo plazo, por importe de 11.259,34 €, en 24 pagarés.

Es cierto que no se abonó el tercero, por importe de 18.014,98 €, el cual, según lo fijado en la cláusula segunda del contrato, debería entregarse "a la comunicación de la finalización y futura entrega de llaves". Pues bien, resulta obvio que si se está tramitando la subrogación en el préstamo hipotecario y dicha tramitación se fue dilatando por las exigencias y posterior negativa a su autorización por la entidad bancaria, el abono de dicho plazo devino imposible momentáneamente, en tanto en cuanto no se autorizara la subrogación, lo que, por razones obvias, tuvo que conocer la parte vendedora, por cuanto a pesar de haberse comunicado la finalización de la obra con fecha de 8 de Abril de 2.008 y no haberse abonado dicho plazo por la compradora, la entidad vendedora no requirió de pago a la compradora ni instó la resolución del contrato, lo que da a entender que estaba al corriente de las vicisitudes que estaban ocurriendo con la subrogación hipotecaria y concesión del préstamo hipotecario y consintió el retraso en el pago.

De haber satisfecho la compradora el precio correspondiente al tercer plazo sin haber obtenido ni la subrogación en la hipoteca ni la concesión de un préstamo hipotecario, se hubiera causado a si misma un mayor perjuicio, pues se hubiera aumentado la cantidad de dinero que la vendedora hubiera percibido en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento contractual de la compradora.

Por otra parte, la comunicación de fecha 8 de Abril de 2.008 no es exactamente la "comunicación de finalización y futura entrega de llaves", pues la misma se refiere a la "información de haber iniciado los trámites para la certificación final de obra y la concesión de la licencia municipal de primera ocupación". Es decir, no se está comunicando la finalización de la obra sino "el inicio de los trámites para la certificación final de obra y concesión de la licencia municipal de primera ocupación", y está claro que la finalización de la obra la determina el certificado final de obra, el cual, precisamente en dicha comunicación de 8 de Abril de 2.008, aún no se había obtenido. Es por ello que no puede entenderse incumplido el plazo por importe de 18.014,98 €, por cuanto no se recibió por el recurrente ninguna comunicación poniendo en conocimiento la finalización de las obras sino el inicio de los trámites para ello.

Posteriormente se recibe por el apelante la comunicación de fecha 23 de Junio de 2.008, en la que, sin hacer referencia alguna al posible incumplimiento del deber de satisfacer el importe del tercer plazo ni requerirle de pago en tal sentido, se le comunica que se ha obtenido la licencia de primera ocupación y se le insta a ponerse en contacto con la entidad vendedora para iniciar los trámites de entrega de llaves y escrituración. Resulta muy significativo que en dicha comunicación tampoco se le inste al pago de las cantidades pendientes. En definitiva, el retraso en el pago del tercer plazo fue tácitamente consentido por el vendedor, antes las vicisitudes existentes en la tramitación de la subrogación hipotecaria y concesión del préstamo.

TERCERO.- Por otra parte, la sentencia justifica la desestimación de la demanda en el hecho de haberse ejercitado la facultad de subrogación en el préstamo hipotecario fuera del plazo y de la forma previstos en el contrato.

De lo dicho en el fundamento de derecho anterior se desprende que la parte vendedora conocía de la intención de la apelante de subrogarse en el préstamo hipotecario, y no es razonable pensar que tales gestiones se llevaron ante la entidad bancaria sin conocimiento de la promotora, interesada de forma principal en la indicada subrogación, por lo que es de todo punto razonable deducir de todo lo actuado, que la compradora inició y gestionó, desde un principio, la subrogación hipotecaria con pleno conocimiento de la parte vendedora, sin que el hecho de que no se haya aportado un documento escrito en el que conste la voluntad de subrogarse y la fecha de la misma pueda ser considerado como vulneración de un elemento esencial del contrato, habida cuenta de que ha quedado acreditada dicha comunicación de forma tácita o indirecta.

Por otra parte, en la cláusula tercera se pone como límite temporal para la subrogación que la misma se comunicara a la parte vendedora tres meses antes de la fecha de entrega, y en cualquier caso antes del 5 de Junio del 2.007, fechas que, a la postre resultaban incompatibles entre sí, habida cuenta de que la comunicación de que se estaban iniciando los trámites para la certificación final de obras y obtención de licencia de primera ocupación es de fecha 8 de Abril de 2.008, por lo que, si el vendedor ha incumplido la fecha de entrega inicialmente prevista en el contrato (Diciembre de 2.007) tampoco se le puede exigir al comprador el exacto cumplimiento de la cláusula tercera (plazo del ejercicio de la subrogación) dada la indeterminación de la fecha de entrega.

Procede, pues, la estimación del recurso, salvo en lo que se dirá en cuanto a las costas de la primera instancia.

En cuanto a los intereses de la cantidad a devolver deberán computarse desde la fecha en que se le hizo a la entidad demandada el requerimiento en tal sentido (25 de Julio de 2.008), en virtud de lo establecido en el artículo 1.100 del Código Civil .

CUARTO.- No obstante la estimación del recurso y, por ende, de la demanda origen de las presentes actuaciones, es de apreciar en el presente caso serias dudas de hecho, que aconsejan no imponer las costas de la primera instancia a la entidad demandada. Las dudas se manifiestan, principalmente, en el grado de cumplimiento por parte de la compradora de los requisitos establecidos en la cláusula tercera del contrato para el ejercicio de la subrogación en la hipoteca suscrita por la promotora demandada.

Por todo ello no procede hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en ninguna de las dos instancias ( artículos 394.1 y 398.2 de la LEC ).

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Clemencia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Málaga con fecha de 15 de Julio de 2.009 en los autos nº 139/09, y previa revocación parcial de la misma, debíamos:

A) Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Dña. Clemencia contra la entidad INMOBILIARIA ECHEVARRÍA S.A.

C) Declarar resuelto el contrato de compraventa de fecha 14 de Marzo de 2.006 suscrito entre ambas partes.

D) Condenar a la entidad demandada INMOBILIARIA ECHEVARRÍA S.A. a que reintegre a la actora la suma de VEINTISIETE MIL VEINTIDÓS EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (27.022,46 €), más los intereses legales correspondientes contados desde la fecha del requerimiento de devolución (25 de Julio de 2.008).

E) No hacer pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.