Sentencia CIVIL Nº 411/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 311/2019 de 04 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00411/2019

AU DIENCIA PROVINCIAL DE LES ILLES BALEARS, SECCIÓN IV

Pr ocedimiento declarativo ordinario nº 543/2.017 del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor.

Ro llo de Sala nº 311/2.019.

S E N T E N C I A nº 411/2.019

Il mos. Sres.

Pr esidente:

Don Álvaro Latorre López

Ma gistrados:

Doña María del Pilar Fernández Alonso

Doña Juana María Gelabert Ferragut

En Palma de Mallorca, a 4 de diciembre de 2.019.

Vistos en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los presentes autos de juicio declarativo ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, bajo el número de autos y rollo de Sala arriba señalados, entre partes, de un lado y como demandados-apelantes DON Jesús Ángel y la entidad mercantil INVERNAUTIC MALLORCA, S.L.,ambos representados por la procuradora Doña María Mascaró Galmés y asistidos por el letrado Don Nadal Vidal Tomás. Como actora-apelada se encuentra la sociedad RECREATIVOS TENIS, S.L., representada por el procurador Don Andrés Ferrer Capó y dirigida por el letrado Don Adrián Cabello Romaguera.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala, Don Álvaro Latorre López, que expresa el parecer de la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Po r el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, se dictó sentencia en fecha 28 de febrero de 2.019 y en los autos anteriormente identificados, cuyo fallo dice literalmente así:

'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por el procurador don Andrés Ferrer Capó, actuando en representación de Recreativos Tenis S.L.:

Condeno a Invernautic Mallorca S.L. y Jesús Ángel a abonar a Recreativos Tenis S.L., con carácter solidario, la cantidad de 54.966,91 euros más los intereses legales procedentes desde el día 5 de octubre de 2017.

Sin condena al pago de costas procesales a ninguna de las partes personadas'.

SEGUNDO.-Contra la referida sentencia y por parte de DON Jesús Ángel y de la entidad mercantil INVERNAUTIC MALLORCA, S.L.,ambos representados por la procuradora Doña María Mascaró Galmés, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y tramitado conforme a la Ley procesal, habiéndose opuesto al mismo en el traslado que le fue conferido la sociedad RECREATIVOS TENIS, S.L., representada por el procurador Don Andrés Ferrer Capó.

Recibidos los autos en esta Sección Cuarta, a la que correspondió la resolución del recurso por turno de reparto, se acordó el señalamiento para la deliberación, votación y fallo el día 3 de diciembre de 2.019.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se ha observado la normativa aplicable al mismo.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Consideran los recurrentes que el juzgador ha incurrido en error al valorar la prueba en relación con el importe de las rentas reclamadas por la actora desde el mes de junio de 2.015 y en adelante, de acuerdo con el contrato arrendaticio de 13 de noviembre de 2.014, alegando que se pagaron parcialmente o, en su caso, de forma subsidiaria, aducen que debe compensarse su importe con el montante de la fianza y de la garantía adicional constituida, de conformidad con la cláusula 15ª del referido contrato, por lo que entienden que sólo adeudan por las rentas la cantidad de 7.881,31 €.

Por otra parte, alegan las apelantes que carece la contraparte procesal de legitimación activa para reclamar las rentas y cláusula penal, con respaldo en el contrato arrendaticio de 1 de diciembre de 2.014, porque tal contrato se extinguió con efectos de 30 de noviembre de 2.015 y nació otro nuevo como consecuencia de tácita reconducción. Así, solo reconocen que adeudan la suma de 17.822 €.

Aducen también las recurrentes la ilicitud de la cláusula penal, que consideran contraria al orden público y abusiva, recogida en la estipulación 11ª del contrato de 1 de diciembre de 2.014, fijada en el doble de la renta mensual, por lo que solicitan su reducción, amparándose además en el hecho de que la actora ha dificultado el uso de la nave central alquilada mediante la construcción de un muro en el patio de acceso a las naves.

Otro motivo del recurso se sustenta, como los anteriores, en error en la valoración de la prueba respecto de la compensación de créditos, por los daños y perjuicios ocasionados a la entidad demandada, debido al incumplimiento de la obligación que atañe a la arrendadora de mantenerle en el uso pacífico del inmueble arrendado, como consecuencia de la construcción del muro. Cuantifica esos gastos en 7.313,04 €, debidos a transportes frustrados de embarcaciones y coste de las autorizaciones de la Dirección General de Tráfico.

Se opone finalmente a la condena solidaria del Sr. Jesús Ángel, aduciendo la extinción del contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 2.014, por lo que ya no rige la fianza de dicho contrato.

TERCERO.-Discrepa la parte contraria del recurso de apelación y, en cuanto al primer motivo del mismo, indica que se trata de un hecho nuevo introducido en segunda instancia, ya que en la contestación a la demanda se alegaba el pago total de las rentas de la 'nave izquierda'.Dice también que este primer motivo de recurso se basa en cantidades que no se reclaman. En relación con la compensación, afirma la apelada que el juez de primera instancia ya la tuvo en cuenta por la suma de 5.250 €.

Se opone también a la extinción del contrato arrendaticio referido a la 'nave central'y a la tácita reconducción y destaca el hecho de que, nuevamente, se apartan los apelantes de la contestación a la demanda al reconocer en el recurso que adeudan una determinada cantidad, indicando otra vez importes que no se corresponden con los reclamados. Niega que pueda ser moderada la cláusula penal y, de otro lado, muestra su disconformidad en que el muro construido por otro arrendatario con autorización de su arrendador influyera en nada en el espacio arrendado a los apelantes, que hacían pasar las embarcaciones por otra nave industrial, sin autorización, mientras aquella permanecía sin actividad económica y se opone a la exclusión del Sr. Jesús Ángel de su responsabilidad solidaria con la codemandada, en cuanto administrador único de la misma.

CUARTO.-La resolución del recurso de apelación ha de partir de la relación de acontecimientos establecida en el fundamento jurídico primero y de la síntesis de pretensiones y alegaciones de los litigantes que, respectivamente, se encuentran reflejadas en los fundamentos jurídicos primero y segundo de la sentencia, que no han sido objeto de impugnación.

En primer lugar y centrándonos en este momento en el primer motivo del recurso, cabe decir que no introduce la parte apelante un hecho nuevo en segunda instancia, porque aun cuando en la contestación de la demanda indicara que se habían pagado totalmente las rentas reclamadas correspondientes al contrato referido a la parte izquierda de la nave, ello no impide que en apelación y a la vista del resultado del juicio y de la prueba en él practicada, pueda manifestar válidamente la arrendataria que satisfizo sólo parte de las rentas y ello desde el momento en que tal alegación tiene la misma naturaleza e idéntico contenido, aunque más limitado, que el alegato de la contestación; no se trata por tanto de un hecho nuevo.

Fijándonos ahora en el núcleo de la alegación, vemos que la recurrente se limita a manifestar que ha abonado parte de las rentas reclamadas correspondientes a sendos contratos arrendaticios y aunque concreta su importe y efectúa un desglose de partidas en su escrito de recurso, nada dice de la conclusión alcanzada por el juez de primer grado, derivada del contraste entre el desglose de cantidades efectuado por la parte actora, contenido en los documentos nº 4 y 5 de la demanda, y el bloque documental nº 1 de la contestación que refleja los pagos de la locataria. Es decir, pese a que los apelantes alegan error en la valoración de la prueba, no indican ni concretan cuál es ese error cuando el juzgador afirma que la documentación facilitada en la contestación a la demanda acredita abonos correspondientes a mensualidades no reclamadas en este litigio o que ya fueron contabilizados como pagos parciales efectuados. Ello significa que los recurrentes vulneran el art. 458.2 de la Lec. al proceder de esa manera. Sin perjuicio de lo dicho, la Sala ha vuelto a analizar los pagos referidos por los apelantes en el primer motivo de su recurso, comparándolos con los reclamados, y llegamos a la misma conclusión recogida en la sentencia recurrida: no acreditan los recurrentes, tal como les correspondía ( art. 217.3 y 7 de la Lec.) que hayan satisfecho las concretas cantidades reclamadas en la demanda.

En relación con la compensación que subsidiariamente se propone, de los importes que ahora se reconoce adeudados con la fianza constituida y la garantía adicional, de acuerdo con la estipulación 15ª del contrato de 13 de noviembre de 2.014, no es posible estimar la alegación, puesto que las naves alquiladas resultaron con daños reconocidos por la propia arrendataria, habiendo admitido que son a su cargo (documento nº 58 de la demanda suscrito por ambas partes litigantes), por lo que tanto la fianza como la garantía adicional han de destinarse a sufragarlos.

La siguiente alegación de los recurrentes pasa por negar a la actora legitimación activa para reclamar las rentas y cláusula penal de acuerdo con el contrato arrendaticio de 1 de diciembre de 2.014; consideran que ese contrato se extinguió con efectos de 30 de noviembre de 2.015 y nació otro nuevo como consecuencia de tácita reconducción. Únicamente reconocen que adeudan a la actora la suma de 17.822 €.

Como en el supuesto anterior, el alegato no puede prosperar. Está debidamente acreditado en autos que comunicada a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de 1 de diciembre de 2.014 (referido a la parte central de la nave), de acuerdo con la estipulación primera del mismo, el 30 de noviembre de 2.015, fecha prevista para la extinción, la locataria no entregó la nave, lo que motivó que se aplicara la cláusula penal establecida. Y si nos fijamos en la cláusula penal (nº 11 del contrato), observamos que fue acordada para el supuesto específico de no devolución del inmueble, que es lo realmente ocurrido, por lo que carece de cualquier sentido jurídico sostener la inaplicabilidad de la estipulación cuando se da el supuesto contractual para el que fue prevista.

Por lo demás y en lo que se refiere propiamente a la tácita reconducción prevista en el art. 1.566 del Código Civil, advertiremos que es esencial para que pueda tener lugar y presupuesto de la misma que la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado se hubiese producido con la conformidad o aquiescencia de la arrendadora. En nuestro caso no es así y buena prueba de ello es el documento nº 3 incorporado junto con la demanda, suscrito por la arrendataria, en el que aparte de reclamarle las rentas adeudadas, le conmina la arrendadora al abandono de la nave el 30 de noviembre de 2.015, fecha en la que quedaba extinguido el contrato, sin que pueda considerarse que la arrendadora hubiera consentido posteriormente la continuación del negocio jurídico y mucho menos con base en un nuevo contrato, pues el hecho de que siguiera aceptando los pagos de renta no supone un acto propio en el sentido indicado, al no estar en sus manos la posibilidad de desalojar el local, sino que para ello debía impetrar el auxilio judicial como finalmente hizo a través de la demanda de desahucio instada. En este punto, es muy clara la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya desde antiguo, puesto que en su sentencia de 4 de octubre de 1.963 afirma que si antes del vencimiento del plazo contractual existió requerimiento que desvela la falta de aquiescencia del arrendador en la continuidad del contrato, no puede surgir la tácita reconducción, sin que la continuidad de la arrendataria en la ocupación del inmueble a partir de aquel momento, sin otra causa que la condescendencia de la otra parte, pueda generar título alguno a favor de aquella. Por su parte, la S.T.S. de 2 de marzo de 1.993, con apoyo en la del mismo Tribunal de 27 de mayo de 1.968, nos dice que no obsta a la anterior doctrina el hecho de que, una vez terminado el plazo contractual del arrendamiento el arrendador haya percibido algunas rentas, pues tal circunstancia no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa objeto del arrendamiento, ya terminado.

Las dos siguientes alegaciones de la parte recurrente también deben ser rechazadas. La primera de ellas atañe a la ilicitud de la cláusula penal contractual por contrariar al orden público y ser abusiva, al fijar el doble de la renta mensual por permanencia en la nave, por lo que solicita su reducción. El segundo argumento está referido a la obstaculización por parte de la arrendadora del uso de la nave central alquilada, mediante la construcción de un muro en el patio de acceso a las naves que impedía el ingreso y salida de las embarcaciones.

La cláusula penal que se cuestiona se inserta en el contrato arrendaticio de 1 de diciembre de 2.014, que no puede considerarse de ningún modo como de adhesión, por lo que opera con toda su fuerza el principio de autonomía de la voluntad contractual establecido en el art. 1.255 del Código Civil, resultando igualmente de aplicación los arts. 1.088, 1.089, 1.091, 1.254, 1.256 y 1.258 del mismo texto legal. Además, nos encontramos con un contrato arrendaticio, de puro Derecho dispositivo y no imperativo, por lo que no es posible considerar que la cláusula penal no hubiese sido consentida plenamente y sin vicio de la voluntad en la arrendataria, sin que el montante de la misma pueda afectar tampoco al orden público, al tratarse además de una cláusula penal que opera ante una conducta que conscientemente llevó a cabo la locataria, que suponía unas consecuencias económicas que en modo alguno ignoraba y perfectamente evitable por ella, como fue la de permanecer en el inmueble pese al requerimiento de la arrendadora efectuado en tiempo hábil dando por extinguido el arrendamiento de acuerdo con los pactos contractuales y conminándole al desalojo. Y como subraya la apelada, la cláusula en cuestión ha sido aplicada observando el importe mínimo (1.500 €).

Tampoco cabe la moderación del importe de la cláusula penal conforme al art. 1.154 del Código Civil. En este sentido, es cierto que el indicado precepto establece de forma imperativa la moderación judicial para el caso de que la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, de manera que tal moderación no es posible si se da un incumplimiento total. Es este último nuestro caso, porque el contrato de 1 de diciembre de 2.014 la cláusula penal no se anuda a los impagos de renta, sino a la entrega de la posesión del inmueble arrendado una vez extinguido el contrato de 1 de diciembre de 2.014, tal como dispone claramente su cláusula 11ª y ello ha sido totalmente incumplido por parte de la arrendataria quien, como dijimos, permaneció en la posesión de la nave central más allá del 30 de noviembre de 2.015, fecha en la que debió abandonarla de acuerdo con el requerimiento que le fue efectuado en tiempo y forma hábiles. En esa situación, es plenamente aplicable la doctrina de la S.T.S. de 19 de febrero de 1.985 que, con apoyo en la del mismo Tribunal de 13 de julio de 1.984, nos dice que ante un grave y reiterado incumplimiento debe operar la cláusula penal en todo su alcance y efectos, no siendo permitida su moderación por criterio de equidad, ya que ello resulta improcedente si el deudor incurre de modo total en la irregularidad sancionada con la pena, respecto de la cual es irrelevante la alegación de que es desproporcionada o abusiva.

En cuanto a la obstaculización en el uso de la nave central llevada a cabo por la arrendadora, coincidimos también en este punto con el juez de primera instancia. Se trata además de obras efectuadas por otro arrendatario en la parte del inmueble que tiene alquilada, por lo que no afecta al mantenimiento del goce pacífico de los inmuebles arrendados por la apelante. Aparte de ello, las facturas que se aportan para justificar el perjuicio (bloque documental nº 2 de la contestación a la demanda), son propias de la actividad mercantil desarrollada por la recurrente y no llegan a acreditar un mayor gasto para la arrendataria producido por las dificultades de acceso debidas a la construcción del muro, por lo que no prueban los daños y perjuicios que se pretenden compensar. Aparte de ello, la obligación que para el arrendador establece el art. 1.554.3º del Código Civil se manifiesta cuando se produce un ataque a la posesión arrendaticia, lo que no ocurre cuando un tercero realiza una obra en otro local que ha arrendado y de acuerdo con su propio contrato, relación jurídica por completo ajena a este litigio y sin que tampoco haya base alguna para considerar que la arrendadora apelada haya obrado de mala fe.

Por fin y en lo que respecta a la condena solidaria al Sr. Jesús Ángel, debe ser la misma mantenida porque dimana de sendos contratos arrendaticios. Ya dijimos que no podía entenderse producida la tácita reconducción y a los argumentos que expusimos sobre ello nos remitimos.

En consecuencia, rechazamos el recurso de apelación.

QUINTO.-Las costas de segunda instancia deben ser impuestas a los recurrentes, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Lec.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación planteado por DON Jesús Ángel y la entidad mercantil INVERNAUTIC MALLORCA, S.L.,ambos representados por la procuradora Doña María Mascaró Galmés, contra la sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2.019 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Manacor, resolviendo el juicio del que el presente rollo deriva.

En consecuencia, confirmamos en su integridad dicha resolución e imponemos a los apelantes las costas de segunda instancia.

Recursos.- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente.- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos.- Ambos recursos deberán prepararse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos.- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15.ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial n.º 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente DON ÁLVARO LATORRE LÓPEZ, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.