Sentencia CIVIL Nº 411/2019, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 140/2019 de 17 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00411/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
N10250
CALLE DE LAS CIGARRERAS Nº 1 (ENFRENTE A PLAZA PALLOZA) CP 15071
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
MV
N.I.G. 15030 42 1 2012 0016626
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000140 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000967 /2012
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:
SENTENCIA Nº 411/2019
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
CARLOS FUENTES CANDELAS
En A CORUÑA, a diecisiete de diciembre de dos mil diecinueve.
En el recurso de apelación civil número 140/19, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia núm. 1 de A Coruña, en Juicio Ordinario nº 967/2012, sobre 'Reclamación de cantidad',
seguido entre partes: Como APELANTE: DONA Salvadora , representada por el/la Procurador/a Sr/a. González
Carrera; como APELADO:DOÑA Socorro , representado por el/la Procurador/a Sr/a. Sanzos Ferreiro.- Siendo
Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.-

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 A Coruña, con fecha 27 de diciembre de 2018, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por doña Socorro , representada por el Procurador don Ricardo Sanzo Ferreiro, contra Doña Salvadora , representada por el Procurador Don Joaquín González Carrera debo condenar y condeno a Doña Salvadora a que abone a doña Socorro la cantidad de ocho mil ciento ochenta euros con seis céntimos (8.180,06), incrementada con los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelación judicial.

En materia de costas, corresponde a cada parte el abono de las causadas a su instancia, siendo el de la comunes por mitad. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de Doña Salvadora , que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 10 de diciembre de 2019, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de A Coruña, de fecha 27 de diciembre de 2018, acordó en su parte dispositiva la estimación parcial de la demanda interpuesta por la representación procesal de Doña Socorro contra Doña Salvadora , condenando a dicha demandada a que abone a la actora la cantidad de ocho mil ciento ochenta euros con seis céntimos (8.180,06), incrementada con los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelación judicial; sin imposición de costas.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes: 'Primero.- La procedencia de la indemnización.

Ninguna de las partes ha instado judicialmente el cumplimiento del contrato, en el sentido de hacer efectiva la compraventa, ni tampoco han solicitado la resolución, de facto la asumen, no la discuten. La parte actora centra su pretensión únicamente en la devolución del importe entregado a la firma del contrato, e/ 9 de mayo de 2012, 8.180,06 euros, a la que suma 776,80 euros en concepto de recibos de contribución y 10.000 euros como de indemnización, al amparo de la cláusula sexta del contrato. Pretensión a la que se opone la demandada. La actora atribuye a la demandada el incumplimiento del contrato y la demandada a la actora.

El contrato de 9 de mayo de 2012, aportado como documento 2 de la demanda no es afortunado en su redacción, pero contempla como fianza/reserva un importe de 20.000 euros. A fecha de la firma el comprador haría entrega del importe de 8180,06 euros, en concepto de fianza y reserva, descontándose del precio de la venta y el 10 de mayo haría entrega de 11.819,94 euros, igualmente en concepto de fianza.

Los 8180,06 euros sí que se abonaron, no se pagaron los 11.819,94 euros. Según expone la actora porque sospechaba que la demandada le engañaba. La demandante remitió requerimiento con posterioridad para elevar a público el documento, pero no consta que el 10 de mayo hiciese entrega de este importe o de que lo intentase entregar.

La necesidad económica de la demandada era evidente, lo expone ella en su contestación y se relató en la demanda. Sin este importe pendiente no era viable entregar el inmueble libre de cargas. Los 8180,06 euros consta acreditado que los destinó al abono de la deuda con la Seguridad Social.

El contrato en su redacción es claramente abusivo. Pues además de la redacción contradictoria en sus términos, expone en la cláusula quinta que el incumplimiento de la misma, la entrega libre de cargas y gravámenes, supondría el pago de una indemnización a favor de la compradora del doble de la deuda existente a fecha de documento.

A lo que se suma la cláusula sexta, la renuncia de cualquiera de las partes, por el motivo que fuera, obligaría a la parte renunciante a la devolución del importe de la fianza, incrementada en 10.000 euros en concepto de indemnización.

La cantidad reclamada en concepto de IBIS abonados no procede. No existe prueba aportada que justifique que fue la actora la que procedió a su abono.

De lo actuado en el acto del juicio resulta patente que según la demandante la demandada le quería engañar, con el tema de las cargas y también que la demandada quería los 20.000 euros y que no se los dieron. A lo que suma la discrepancia con el precio de venta, 20.000 euros más, 90.000 frente a 70.000. La demandada también se sentía engañada.

La mala situación económica de la demandada no se puede negar, aunque sí lo hace la actora, porque precisamente el importe de 8.180,06 euros, coincide con la deuda de la Seguridad Social y ese mismo día de la firma se abona.

La redacción del documento se efectúa por el gestor de la actora y con un claro aprovechamiento de la situación de la demandada, lo que se deduce de una mera lectura de las cláusulas antes mencionadas.

Atendida la prueba practicada, en aplicación del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede sino concluirse con una única decisión y es que falla la premisa, la actora no puede pretender el abono de los 10.000 euros, porque no abonó el total de la fianza, prevista en 20.000, únicamente abonó 8.180,06 euros.

En consecuencia, la parte demandada ha de devolver el importe de 8.180,06 euros, que admite como entregado.

Incrementado con los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelación judicial. Artículos 1100, 1101, 1108 y concordantes del Código.' II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Doña Salvadora , realizando las siguientes alegaciones: 1º) Sentencia recurrida aprecia el incumplimiento de la actora porque acordada en el contrato de compraventa la entrega por la compradora de 20.000 € en concepto de fianza/reserva, únicamente abonó 8.180,06 € sin que conste que el 10/05/12 hubiese entregado los 11.8019,94 € restantes para completar aquel importe, estimando por ello parcialmente la demanda interpuesta y condenando a la vendedora demandada a pagar a doña Socorro la cantidad recibida de 8.180,06 €, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de interpelación judicial conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC.

2º) Infringe así dicha sentencia el art. 1454 del CC y jurisprudencia aplicable, en relación con las cláusulas Cuarta y Sexta del contrato de compraventa de fecha 9 de mayo de 2012, que han de ser interpretadas conforme ordenan los arts. 1281, 1282 y 1285 del CC, dado que la entrega de 20.000 € que establece la cláusula cuarta aunque se acuerde su descuento del precio de la venta, constituye un pacto de arras penitenciales de tal modo que la compradora demandante al haber rescindido el contrato dejando de completar el 10/9/12 el pago del total acordada en ese concepto, pierde por desistir del mismo el importe parcial entregado de 8.1006 €, no habiendo así lugar a la devolución que establece la sentencia.

La Juzgadora señala que el contrato de compraventa suscrito entre las partes 'en su redacción es claramente abusivo', alude a contradicciones y recalca que fue redactado por el gestor de la demandante con un claro aprovechamiento de la situación de la demandada, lo que no obsta que de la lectura e interpretación conjunta de sus cláusulas cuarta y sexta, corroborado con lo declarado por la actora y su gestor, resulte meridiano el pacto de arras penitenciales conforme al art. 1.454 CC, con la pérdida por la compradora de lo pagado como señal: 'CUARTA.- Que el comprador entrega en este acto la cantidad de ocho mil ciento ochenta euros con seis céntimos (8.180,06 €) en concepto de fianza y reserva por la compra del citado inmueble, los cuales serán descontados del precio total de la venta, sirviendo este documento como formal carta de pago.

El día 10 de mayo se hará entrega a la parte vendedora de once mil ochocientos diecinueve euros con noventa y cuatro céntimos (11819,94 €) igualmente en concepto de fianza, hasta completar el importe global de la fianza, que asciende a un total de veinte mil euros (20.000 €).

SEXTA.- Las partes se obligan a elevar a público estos acuerdos en el plazo máximo de tres meses. La posterior renuncia de cualquiera de las partes a la compra-venta, por el motivo que fuera, obligará a la parte renunciante a la devolución del importe de la fianza incrementada en diez mil euros (10.000 €) en concepto de indemnización'.

Habiendo aclarado tanto la propia compradora demandante como el redactor del contrato a preguntas del Letrado que suscribe en el acto de la vista que la cantidad expresada en el contrato como ' fianza y reserva' se entendía como entregada por la parte compradora en concepto de 'señal'.

Disponiendo el art. 1281 del CC en su párrafo 29: 'Si las palabras parecieran contrarias a la intención evidente de los contratante prevalecerá ésta sobre aquéllas', el art. 1282 del mismo 'Para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato' y el art.

1285 'Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'.

Por tanto los 8.180,06 € que entregó la compradora a la vendedora a la firma del contrato, denominados en la cláusula cuarta 'Fianza y Reserva', constituyen una señal penitencial conforme al art. 1.454 CC, dado que se recoge en el inciso segundo de su cláusula sexta la libre facultad de rescisión del contrato: 'la posterior renuncia de cualquiera de las partes a la compraventa, por el motivo que fuere' anudada a la Obligación por la parte renunciante de 'devolución del importe de la fianza...' y a una cláusula penal 'incrementada en Diez Mil Euros (10000,00 €) en concepto de indemnización)' Y habiendo la compradora ahora demandante omitido voluntariamente satisfacer el total de la señal pactada conforme al párrafo segundo de la cláusula cuarta, ello supone la renuncia discrecional al contrato, 'por el motivo que fuere' según le autoriza la cláusula sexta del mismo, con la consecuencia que 'obligará a la parte renunciante a la devolución del importe de la fianza', lo que en los términos inexactos de redacción de aquélla significa que cuando quien renuncia es la parte compradora que la entregó a la vendedora supone conforme al art. 1454 CC la pérdida de lo entregado a favor de la parte vendedora. De modo que contra lo resuelto en la sentencia impugnada no procede devolución alguna por la demandada a favor de la demandante, puesto que el pacto de arras o señal penitenciales faculta a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato con la contrapartida en el caso de desistir la parte compradora de perder la señal entregada a favor de la vendedora que la recibió.

En el presente caso se ha acreditado que el importe de 8.180,06 € entregados por la compradora a la demandada se hizo en concepto de arras penitenciales previstas en el art. 1454 del CC, porque esa fue realmente la voluntad de las partes, habiéndose reconocido por la propia demandante compradora en el acto de juicio y ratificado por el redactor del contrato en cuestión su carácter de señal, como porque el contrato en cuestión concede a las partes la posibilidad de renunciar a la compraventa del inmueble. De tal forma que habiendo renunciado la demandante a continuar con la compra del inmueble, lo que se deduce de la falta de entrega de los 11.819,94 € que restaban para completar el pago de la señal pactada, ello lleva implícito la pérdida de la señal entregada.

III.- En escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal de doña Socorro se realizaron las siguientes alegaciones: 1º) El recurso de Doña Salvadora parte de premisas y hechos totalmente alejados de la realidad y de lo ocurrido en el presente caso.

En primer lugar, la recurrente obvia el hecho de que fue ella la que ofreció a la Sra. Socorro el inmueble.

En segundo lugar, la recurrente obvia que la cantidad entregada por la Sra. Socorro lo fue en concepto de reserva y la Sra. Salvadora la utilizó, en su propio beneficio, para el pago de unas deudas de la Seguridad Social.

En tercer lugar, se obvia igualmente los reiterados intentos que realizó Dña. Socorro para alcanzar la celebración de la compraventa.

2º) Se alega de adverso la infracción del articulo 1454 CC, afirmación con la que no podemos estar de acuerdo, pues dicho artículo se aplica a las arras penitenciales. En el presente caso no nos encontramos ante arras penitenciales sino ante arras confirmatorias, como así entiende la juzgadora y, por tanto a las que no resulta de aplicación dicho precepto.

Para que proceda la aplicación de lo dispuesto en el art. 1454 CC, la consolidada doctrina jurisprudencial ha venido indicando al respecto que para que tenga aplicación dicho artículo, se impone con rigor que la voluntad de las partes resulte clara, precisa y esté documentada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la voluntad penitencial de los anticipos entregados ( Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, de 4 de noviembre de 1991, 3 de octubre de 1992, 31 de diciembre de 2008, entre otras) pues, de lo contrario, cualquier entrega llevada a cabo por el comprador ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

Cabe tener en cuenta además, el carácter excepcional que ostentan las arras penitenciales, cómo así han declarado, entre otras Sentencias dictadas por el Tribunal Supremo el 1 de mayo y 19 de octubre de 1993.

En este caso, tal y como se recoge en la sentencia de instancia, la suma entregada lo fue en concepto de fianza y reserva, y se recogen en el contrato los términos de dicha entrega: 'en concepto y reserva por la compra del citado inmueble, los cuales serán descontados del precio total de la venta, sirviendo este documento como carta de pago', de lo que no cabe deducir que la meritada entrega se hiciese en concepto de arras penitenciales, sino que se trata de un anticipo del precio, como parte de pago del mismo, lo que implica la consideración jurídica de arras confirmatorias.

3º) Partiendo de la anterior premisa, nos encontramos con los hechos probados siguientes: Que Dña. Socorro entregó a Dña. Salvadora la cantidad de 8.180,06 euros, que ésta utilizó para cancelar las deudas que mantenía con la Seguridad Social (con lo cual, pasaron a formar parte de su patrimonio) y así levantar parte de las cargas que pesaban sobre la vivienda objeto de compraventa.

Que pese a dicha entrega y a ser requerida para la formalización de la escritura, Dña. Salvadora no cumplió las obligaciones contraídas, toda vez que no acreditó el levantamiento de las cargas de la vivienda, pese a haber recibido la suma entregada precisamente para tal fin.

Pero no sólo eso, sino que ha quedado demostrado que la Sra. Salvadora , con posterioridad a la firma del contrato de arras, tenía intención de vender la vivienda a un tercero, tal y como se acredita con el informe de detective aportado con la demanda y corroborado en el acto del juicio, lo que es una clara demostración de su intención de no cumplir, pese a haber recibido una cantidad a cuenta del precio final, lo que supone un absoluto desprecio a los compromisos adquiridos con Dña. Socorro .

El artículo 1256 del Código Civil es claro al señalar que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes', como pretende Doña Salvadora .

Por el contrario, ningún incumplimiento puede imputarse a la parte compradora, a Dña. Socorro , cuando ha quedado acreditado, corno ya se ha indicado, que ésta intentó el cumplimento del contrato, requiriendo a la vendedora para celebrar la operación de compraventa en multitud de ocasiones.

Cobra importancia las conclusiones obtenidas por la juzgadora sobre lo ocurrido en la celebración del juicio : 'De lo actuado en el acto del juicio resulta patente que según la demandante la demandada le quería engañar, con el tema de las cargas'. Una muestra más del incumplimiento de Dña. Salvadora .

4º) En cualquier caso, procede la devolución a la Sra. Socorro de la suma de 8.180,06 euros, como estima la Sentencia objeto de apelación, desde el momento en el que la propia demandada reconoce ya en su escrito de contestación a la demanda que se devolvería el importe entregado sin penalización (a través de un pacto por el que se permitiese vender la vivienda).



SEGUNDO.- Procede la desestimación del recurso de apelación, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones: En primer lugar, tal y como se razona por la juzgadora de instancia en la sentencia apelada, ninguna de las partes ha intentado judicialmente el cumplimiento del contrato de compraventa. Por ello, y aun cuando no lo digan expresamente, hay que entender que, cuando menos tácitamente, están ambas de acuerdo en la resolución del referido contrato.

La consecuencia de dicha resolución será, por lo tanto, en principio, lo acordado por la juzgadora de instancia, de que la demandada doña Salvadora devuelva a Doña Socorro la cantidad de 8.180,06 € que ésta última entregó a aquella, según se hace constar en el documento de fecha 9 de mayo de 2012, en concepto de fianza y reserva por la compra del inmueble objeto del contrato.

En segundo lugar, ambas partes se atribuyeron recíprocamente el incumplimiento del contrato. Y estima este tribunal que, teniendo en cuenta la prueba practicada, además de considerar que están de acuerdo ambas partes en la resolución del contrato, también tenemos que concluir que ambas son responsables de que el contrato no llegara a buen término. Así la compradora Doña Socorro no entregó la cantidad de 11.819,94 euros que se había comprometido a abonar, según consta en el documento de fecha 9 de mayo de 2012, el día 10 de mayo de 2012, en concepto de fianza, con cuya cantidad y la entregada de 8.180,06 € se completaba el importe global de la fianza que ascendía a 20.000 euros; y la vendedora Doña Salvadora tampoco estaba de acuerdo con la consumación del contrato de compraventa en la forma establecida en el documento referido, alegando que aunque en dicho documento figuraba como precio de venta la cantidad de 70.000 €, en realidad era de 90.000 euros, habiéndose comprometido la compradora a la entrega de esa cantidad de 20.000 euros sin que se hubiese realizado.

Por ello, no resulta admisible la pretensión de la demandada apelante, vendedora en el contrato litigioso, de que no está obligada a devolver la cantidad que ha percibido del comprador de 8.180,06 euros.

Por último en el escrito de contestación a la demanda se dice que se llegó al acuerdo de que Doña Salvadora vendería la vivienda a un tercero por el importe de mercado y devolvería la cantidad al comprador, sin penalización alguna, que llegaron a acudir en varias ocasiones a una Notaría de esta ciudad con compradores terceros, acompañados de abogados y personal de entidad bancaria, a fin de que Doña Socorro recuperara la cantidad de 8.000 euros entregados, y que en todas estas ocasiones los acuerdos se frustraron por inconvenientes de última hora puestos por Doña Socorro quien en su ánimo tenía el ejecutar en sus términos el acuerdo incompleto que ahora pretende hacer valer.

Las referidas afirmaciones significan que la demandada vendedora consideraba que no estaba obligada a abonar la cantidad que la demandante compradora le reclamaba en la demanda de 10.000 euros en concepto de indemnización al no haberse formalizado la compraventa, pero en ningún momento se cuestiona que no está obligada a devolver la cantidad abonada por la compradora de 8.180,06 €, al llegarse al acuerdo entre ambas partes de que la propietaria del inmueble podía venderlo a terceros.



TERCERO.- Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Salvadora contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de A Coruña, recaída en los autos de juicio ordinario núm. 967/12, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución, con imposición de las costas de alzada a la parte apelante.

Esta sentencia no es firme y contra la misma cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.