Sentencia Civil Nº 412/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 413/2012 de 18 de Octubre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 413/12.

Autos núm. 64/12.

Juzgado de 1a Instancia núm. 1 de La Laguna.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a dieciocho de octubre de dos mil doce.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. uno de La Laguna, en los autos núm. 64/12, seguidos por los trámites del juicio Verbal, sobre desahucio y promovidos, como demandante, por DONA Almudena , representada por la Procuradora dona Lidia Lorenzo Vergara y dirigida por el Letrado don Bernardo Morales Trujillo, contra la entidad PANELCA CANARIAS, S.L., representada por la Procuradora dona Maite Asín Jiménez y dirigida por el Letrado don Francisco Javier Díaz González , ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado dona Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez don Francisco Cabrera Tomás, dictó sentencia el veinte de abril de dos mil doce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Da. Lidia Lorenzo Vergara, en representación de la actora Da. Da. Almudena , contra la mercantil demandada PANELCA CANARIAS, S.L., debo:

1.- ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil demandada de las pretensiones formuladas en su contra por la actora

2.- Todo ello, con expresa condena en costas a la parte actora.».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, en el que solicitaba que se tuviera por presentado recurso de apelación contra tal resolución, con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, petición a la que se accedió por el Juzgado, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día diecisiete de octubre para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que viene desestimada solicitaba la resolución del contrato que une a las partes por expiración del término, concretamente de acuerdo con lo pactado por los interesados en el contrato locativo suscrito en fecha 1 de agosto de 2.010.

El juzgador a quo ha entendido que la cláusula relativa a la duración del contrato (cuya nulidad invocaba la demandada) es válida, pero, pasando a interpretarla, concluye que el fin del arrendamiento queda condicionado al hecho de que la propietaria arrendataria venda efectivamente el local en cuestión, siendo así, se dice en la sentencia, que lo único que ha hecho ha sido suscribir un contrato de opción de compra y no un contrato definitivo de compraventa.

SEGUNDO.- Examinadas de nuevo todas las actuaciones a la vista de las alegaciones contenidas en el recurso, la Sala debe dar la razón a la parte apelante.

Hay que partir de que los arrendamientos de local de negocio se rigen principalmente por la voluntad de las partes contratantes, como recoge la sentencia, de conformidad con lo previsto en el art. 4.3o L.A.U .

También hay que tener en cuenta la validez de la cláusula relativa a la duración del contrato; no puede considerarse, como era la tesis de la demandada, que sea una cláusula nula por dejar el cumplimiento del contrato a la sola voluntad de uno de los contratantes, como prohíbe el art. 1.256 C.C .; se trata de una cláusula con condición resolutoria, la que, de acuerdo con el art. 1.115 C.C . no puede depender de la exclusiva voluntad del deudor, so pena de nulidad; pero esa misma norma sigue diciendo que 'si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código'. Y este es el caso, pues la venta futura a la que se hace referencia no depende solo de la voluntad de la demandante, desde el momento que precisa de la intervención de un comprador.

TERCERO.- Dicho esto, la interpretación más lógica y coherente de la cláusula es la que hace la actora; y ello estando a los actos de las propias litigantes: se firma del contrato cuando ya estaba a punto de extinguirse el primitivo suscrito con el padre de la arrendadora, por plazo inferior y en todo caso condicionado a una eventual venta y existe un compromiso de la vendedora con el futuro comprador, en el contrato suscrito con este, al desalojo del inquilino antes de elevar a público el contrato privado.

En cuanto a la duración inicial pactada, de acuerdo con la autonomía de la voluntad de las partes que rige este tema, no puede entenderse, como se pretende por la demandada, que fuera una 'imposición' o abuso de posición de fuerza por parte de la arrendadora, pues esta simplemente podía no haber suscrito el nuevo contrato, al margen de que, de acuerdo con la Disposición Transitoria 3a, apartado cuarto, de la vigente L.A.U ., el contrato se habría extinguido de todas formas, ex lege, el 1 de enero de 2.015

El pacto de la vendedora con el comprador revela que la demandante entendía firmemente que el acuerdo con el arrendatario era que dejaría el local cuando se le comunicara la 'intención de venta', no la venta ya perfeccionada; hasta el punto que, como se indicó, en el contrato suscrito con D. Anton se comprometió a devolverle la suma entregada a cuenta del precio si no se llevaba a efecto la venta proyectada 'debido al incumplimiento del arrendatario', más otros 3.000 euros por gastos de gestión', que de hecho pagó dada la negativa de la demandada a abandonar el local (que supuso la frustración de la compraventa). Esto demuestra que la voluntad de venta era firme y no una mera especulación de futuro sin fundamento y que la demandante creía que el tema estaba claro entre ella y la arrendadora y confiaba en su buena fe, pues de otro modo no se habría comprometido como lo hizo con el futuro adquirente.

Y la parte demandada también interpretaba la cláusula en cuestión en el sentido que le da la actora, pues se opuso a la demanda por entenderla nula por arbitraria o, subsidiariamente, si se consideraba válida, porque no habérsele comunicado de manera formal y fehaciente 'esa compraventa que se iba a realizar' (en palabras del letrado de la demandada) Pero nada opuso en relación a que la venta debiera estar perfeccionada.

De todo esto se sigue que, lejos de apreciarse mala fe en la conducta de la arrendadora, quien ha obrado contra los dictados de la misma ha sido la parte arrendataria.

Finalmente cabe inidcar que, como se dice en la sentencia apelada, no hay inadecuación del procedimiento, pues la pretendida nulidad fue alegada, como es factible hacer por vía de oposición, aunque fue rechazada.

CUARTO.- En relación al segundo motivo de oposición, en el contrato no se expuso en que modo debía comunicarse al inquilino la venta proyectada, pero debe concluirse que sería de manera que este recibiera toda la información necesaria y tuviera seguridad de la seriedad del proyecto. En el requerimiento notarial que a tal fin se llevó a cabo en julio de 2.011 se refiere quien es el futuro comprador, con todos los datos, cual va a ser el objeto de la venta (todo el edificio) y el precio de la misma; a este requerimiento no contestó la ahora demandada, pese a haberlo recibido, por lo que no puede ahora quejarse de falta de información.

QUINTO.- La estimación del recurso supone la de la demanda, con las consecuencias, en materia de costas, previstas en los arts. 394 y 398 L.E.C .

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Da Almudena contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia no 1 de La Laguna, en el juicio verbal seguido al no 64/12, se revoca dicha resolución, con las siguientes declaraciones

- Estimando la demanda interpuesta por la aquí apelante, se declara la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio sucrito entre la demandante y la entidad mercantil Panelca Canarias S.L. sito en La Laguna, Calle La Carrera no 24 bajo, esquina a Dean Palahí, procediendo el lanzamiento de la arrendataria como disponga el juzgado de origen.

- La demandada deberá hacer frente a las costas generadas en la primera instancia, sin que proceda declaración alguna sobre las generadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Procédase a devolver a la apelante el depósito consignado en su día para recurrir.

Así por esta nuestra resolución, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.