Sentencia Civil Nº 412/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 321/2015 de 08 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.151.00.2-2014/0000486

Recurso de Apelación 321/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 02 de Torrelaguna

Autos de Procedimiento Ordinario 201/2014

APELANTE:Dña. Laura y D. Faustino

PROCURADOR D. JAVIER NOGALES DIAZ

APELADO:HERMANOS MAZZITELLI SL

PROCURADOR Dña. BEGOÑA ANTONIO GONZALEZ

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a nueve de diciembre de dos mil quince.

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 201/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Torrelaguna, en los que aparece como parte apelante D. Faustino y Dña. Laura representados por el Procurador D. JAVIER NOGALES DIAZ y defendidos por la Letrada Dña. MARIA JOSE RUIZ FELEZ, y como parte apelada HERMANOS MAZZITELLI SL, representada por la Procuradora Dña. BEGOÑA ANTONIO GONZALEZ y defendida por la Letrada Dña. ROCIO MARTINEZ DE TEJADA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21/02/2015 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Torrelaguna se dictó Sentencia de fecha 21/02/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

' Que estimando la demanda formulada por la procuradora doña Begoña Antonio González, en la representación que tiene acreditada en este procedimiento por la entidad 'HERMANOS MAZZITELLI S.L., condeno a los demandados doña Laura y don Faustino a devolver a la parte actora la cantidad de 4.500 ?, más los intereses que esta cantidad haya devengado desde la interposición de la demanda, al tipo del interés legal del dinero, hasta la fecha de esta sentencia, y los que devengue desde la fecha de esta sentencia hasta su completo pago, al mismo tipo incrementado en dos puntos.

Se imponen a los demandados las costas causadas en el procedimiento'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Faustino y Dña. Laura , no presentando oposición al recurso de apelación, ni impugnación HERMANOS MAZZITELLI S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de octubre de 2015.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.-Las pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Hermanos Mazzitelli, S.L., contra doña Laura y don Faustino , pretendía la condena de los demandados al pago de 4.500 ?, más los intereses devengados desde la interposición de la demanda, relatando que, en el marco de las negociaciones habidas entre las partes dirigidas a que la demandante accediera al arrendamiento del local de negocio propiedad de don Tomás , destinado a restaurante, y anteriormente explotado por los demandados, los litigantes se plantearon la compra por Hermanos Mazzitelli, S.L., del mobiliario e instalaciones existentes en el restaurante y propiedad de los hasta entonces arrendatarios, ahora demandados, a cuyo efecto suscribieron un documento el 30 de Octubre de 2013 en cuya virtud éstos recibieron de la actora la suma de 4.500 ? en concepto de señal por la compra de aquellos enseres, pero supeditando esa compra a que el propietario del local aceptara, antes del 11 de Noviembre, determinadas condiciones en el arrendamiento del local, relativas a su renta o duración. Que llegado el 11 de Noviembre se firmó el arrendamiento del local, pero sin que el propietario aceptara dichas condiciones, sino otras más gravosas para la demandante arrendataria, por lo que se reclama ahora de los demandados la devolución de la señal entregada.

Los demandados se opusieron a la pretensión, admitiendo la firma del documento de 30 de Octubre de 2013, en cuya virtud recibieron 4.500 ? en concepto de señal por la compra de los enseres de su propiedad existentes en el local de restaurante que pretendía arrendar la demandante, documento que fue redactado, mediante encargo del propietario del local, por don Pedro Enrique , empleado de la inmobiliaria que intermedió en la operación. Que el 31 de Octubre, con el fin de formalizar la operación, se celebró una reunión entre los litigantes y el propietario de local, si bien éste exigió una entrevista privada con el representante de la actora, don Bruno , a cuyo término se comunicó a los demandantes que se prorrogaba la firma del arrendamiento del local. Que de las comunicaciones intercambiadas entre los litigantes y la propiedad del local en las fechas posteriores, y de la firma del contrato de arrendamiento el 11 de Noviembre, en condiciones sustancialmente idénticas a las previstas en el contrato de arras de 30 de Octubre, se evidencia la voluntad fraudulenta de la demandante y el propietario del local, orientada a frustrar la cesión del mobiliario e instalaciones del restaurante a Hermanos Mazzitelli, S.L., que efectivamente nunca llegó a producirse.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia analiza el contrato litigioso, de 30 de Octubre de 2013, explicando que no es un contrato de traspaso de local de negocio de los demandados a Hermanos Mazzitelli, S.L., sino un contrato de venta de los enseres e instalaciones existentes en el restaurante, supeditado a la condición resolutoria de que el propietario del local accediera a arrendarlo al comprador en determinado plazo y condiciones. Que el negocio descrito no constituye una promesa de venta, sino una venta en firme, con la condición resolutoria de que el propietario del local aceptara las condiciones para el arrendamiento previstas en el contrato de señal. Que la parte actora entiende cumplida la condición resolutoria, pues las condiciones finalmente convenidas en el contrato de arrendamiento no coinciden con las indicadas en el documento de 30 de Octubre de 2013. Se analiza el resultado de las declaraciones testificales practicadas en el acto del juicio, de donde se concluye que se celebró una reunión con todas las partes interesadas el 31 de Octubre de 2013, sin que en esa fecha se suscribiera el contrato de arrendamiento del local, aunque sí se pactó entre los demandados y el propietario del local, don Tomás , la resolución del contrato de arrendamiento que hasta entonces les vinculaba, y se autorizó a aquéllos a mantener el mobiliario y enseres de su propiedad en el local por unos días más. Que de las declaraciones testificales, en relación con las comunicaciones escritas cruzadas entre los interesados en fechas posteriores, se desprende que el propietario del local no accedió a concertar el nuevo contrato de arrendamiento en las condiciones previstas en el documento de 30 de Octubre de 2013. Que los demandados atribuyen la frustración del contrato de venta de enseres a un entendimiento fraudulento entre la demandante y el propietario del local, si bien se aprecia una diferencia sustancial entre las condiciones del arrendamiento del local referidas en el documento de 30 de Octubre, y las finalmente pactadas en el contrato de arrendamiento que se firmó el 11 de Noviembre. Por lo que se concluye que se cumplió la condición resolutoria pactada en el contrato de 30 de Octubre. No existe causa que permita cargar a la demandante los gastos generados por la retirada de los enseres del local. Tampoco es relevante a los efectos ahora controvertidos la entrega de la licencia de apertura del negocio de restaurante por los demandados a la actora, pues no fue objeto del negocio litigioso. Por todo lo cual, cumplida la condición resolutoria pactada en el contrato, se estima en su integridad la demanda.

TERCERO.-Primer motivo de recurso. Frente al pronunciamiento estimatorio de la demanda interponen recurso de apelación don Faustino y doña Laura , alegando que la sentencia contraviene las normas sobre distribución de la carga de la prueba, con infracción del art. 217.1.2 L.E.c .

Se aduce que fue el representante de Hermanos Mazzitelli, S.L., don Bruno , quien incumplió el compromiso en que consistía la condición resolutoria, consistente en firmar el contrato de arrendamiento en los términos previstos en el documento de 30 de Octubre de 2013; y que don Bruno se concertó con la propiedad para apartar a los demandados de los beneficios de la firma del arrendamiento.

Que ese incumplimiento se debe a don Bruno , porque fue quien en la reunión de 31 de Octubre anunció a los demandados que carecía de dinero para pago de las garantías y debía prorrogar la firma del arrendamiento, lo que confirmó el propietario, don Tomás . Y se analizan las declaraciones testificales, argumentando que corroboran la anterior conclusión.

Rebaten también los apelantes el razonamiento de la sentencia sobre la firma por los demandados de la resolución de su contrato de arrendamiento a 31 de Octubre, con pacto de permanencia de los muebles y enseres en el local de restaurante durante los días siguientes.

Se estima que la demandante no ha probado que fuera el propietario del local, don Tomás , quien modificara las condiciones de entrega de la fianza arrendaticia.

Para valorar este primer motivo de recurso ha de revisarse el conjunto de la prueba practicada, en relación con los aspectos planteados por la apelante. Pero anticipando desde ahora que lo relevante al litigio es el cumplimiento o incumplimiento de la condición resolutoria pactada, y no el beneficio económico que los demandados obtuvieran en general de la operación, beneficio que en ningún caso puede ser otro que el precio de los enseres y maquinaria de su propiedad, único objeto del contrato de 30 de Octubre. El contrato de arrendamiento se firmó a 11 de Noviembre, fecha límite convenida, por lo que resulta intrascendente lo acaecido a 31 de Octubre. Con esas premisas, la controversia se centra en determinar si el arrendamiento se pactó en las condiciones predeterminadas a 30 de Octubre. De todo ello se obtienen las siguientes conclusiones:

1.- En fecha 30 de Octubre de 2013, se firmó un documento por demandante y demandados, en previsión de la inminente firma entre la actora y don Tomás de un contrato de arrendamiento del local de restaurante, propiedad de éste, que hasta entonces venía siendo explotado por los demandados

.

Dicho documento tenía por objeto la venta por los demandados, como anteriores arrendatarios, a la actora, como nueva arrendataria, del mobiliario, instalaciones y equipamientos existentes en el local de restaurante, mediante precio total de 40.000 ?, con el siguiente clausulado:

- Don Faustino y doña Laura recibían del representante de Hermanos Mazzitelli, S.L., la suma de 4.500 ?, 'en concepto de señal por la compraventa de instalaciones y equipamientos en el local situado en la calle Ibiza número 52 de Madrid'.

- 'Será condición resolutoria del presente acuerdo de señal la no aceptación por parte de la propiedad del local de cualquiera de las condiciones anteriormente detalladas, sin pérdida alguna en las cantidades entregadas'.

- Esas condiciones eran, entre otras, renta mensual de 5.000 ? más IVA, con gastos comunidad incluidos, fianza de dos mensualidades y duración del contrato a diez años.

- 'Las partes interesadas firmarán el nuevo contrato de arrendamiento del local con fecha límite del 11 de Noviembre (para poder cumplimentar algunas condiciones del contrato como avales, etc.) y el contrato de compraventa de instalaciones con fecha 31 de Octubre de 2013'.

- 'En todo caso las partes se reservan el derecho en virtud del cual el comprador podrá rescindir el contrato allanándose a perder las arras o el vendedor devolviéndolas por duplicado'.

2.- Sobre la naturaleza de dicho contrato.

La sentencia apelada califica dicho contrato como de compraventa perfeccionada, sujeta a condición resolutoria. Y a ese respecto se observa que ciertamente el contrato designaba la cosa objeto de venta, y el precio determinado ( art. 1450 Cc .), al tiempo que supeditaba su cumplimiento a una condición resolutoria ( art. 1113 Cc .), como acontecimiento futuro incierto, dependiente de la voluntad de un tercero (consistente en formalizar un arrendamiento en condiciones determinadas a 11 de Noviembre siguiente). Con ese planteamiento, la señal entregada en el acto, de 4.500 ?, tendría la consideración de arras confirmatorias, como anticipo a cuenta del precio pactado.

No puede dejar de señalarse que, otorgándose a las partes en la cláusula última del contrato la facultad de desistir unilateralmente de lo pactado, pareciera más adecuada la calificación del negocio como de arras penitenciales, a las que se refiere el art. 1454 Cc ., que son las únicas que permiten apartarse unilateralmente del contrato, mediante su pérdida o restitución doblada.

Pero esa cuestión no es decisiva para resolver el litigio, pues incluso tratándose de arras penitenciales, se conviene en que (al margen de la facultad de desistimiento unilateral), en todo caso se supeditó la eficacia del contrato, es decir, de la eficacia de la venta de enseres e instalaciones, al hecho futuro e incierto de que se formalizase en determinadas condiciones el arrendamiento del local.

La decisión del litigio depende exclusivamente del cumplimiento o incumplimiento de esa condición. Dejando sentado que el cumplimiento de la condición no dependía de la exclusiva voluntad del deudor ( art. 1115, inciso primero, Cc .), lo que en todo caso determinaría la nulidad de la obligación condicional, sin que esa nulidad sea pretendida por ninguna de las partes. Por el contrario, el cumplimiento de la condición dependía, al menos parcialmente, de la voluntad de un tercero (art. 1115, inciso segundo), el propietario del local, pues se trataba de formalizar el arrendamiento del mismo en determinadas condiciones y antes del 11 de Noviembre.

3.- El pretendido concierto fraudulento entre Hermanos Mazzitelli, S.L. y la propiedad del local arrendado.

Gran parte de los argumentos del recurso se refieren a la existencia de un concierto fraudulento, entre la demandante y el propietario del local, orientado a excluir a los antiguos arrendatarios, apelantes, de los beneficios económicos del nuevo contrato de arrendamiento. Los apelantes se refieren repetidamente a esos beneficios de un modo genérico e indeterminado, olvidando que del contrato litigioso no puede derivarse ningún beneficio distinto de la obtención del precio de la compraventa. Si quisieran aludir a los beneficios de un traspaso (inexistente), o de cualquier otra prestación por su parte, estarían apartándose del objeto del litigio, sin haber planteado acción (reconvencional) al respecto.

Por tanto no se acepta el planteamiento, ni resultan útiles los medios de prueba planteados al respecto, en especial las declaraciones testificales. Sólo en el caso de que el contrato de 30 de Octubre de 2013 tuviera por objeto el traspaso del local de negocio, podría comprenderse la existencia de un concierto entre el arrendador y el nuevo arrendatario orientado a eludir el pago del precio del traspaso. Pero el objeto de dicho contrato es muy distinto, limitado a la compraventa de enseres e instalaciones del local, y al que debe circunscribirse esta resolución.

En igual sentido, no existe conexión posible entre la pretendida intención fraudulenta del arrendador y de la nueva arrendataria, o sus supuestas maquinaciones al formalizar el arrendamiento, y la frustración de la compraventa de enseres, por las siguientes razones:

- Para el arrendador, propietario del local, porque no existía ningún interés económico para el mismo, ni favorable ni adverso, en que se consumara o no la compraventa de enseres. Su único interés económico se centra en las condiciones del contrato de arrendamiento, resultándole indiferente si el arrendatario conserva los enseres preexistentes en el local, o adquiere otros nuevos.

Sí podría derivarse un interés económico para el arrendador si el contrato de 30 de Octubre tuviera por objeto un traspaso; lo que sin embargo no sucede.

- Para la nueva arrendataria, porque su único interés económico en el contrato de arrendamiento consistía en concertarlo en las mejores condiciones económicas posibles, que en este caso lo serían las previstas en el documento de 30 de Octubre, más favorables que las finalmente pactadas el 11 de Noviembre. Es decir, su interés se orientaba a formalizar el contrato de arrendamiento entre el 31 de Octubre y el 11 de Noviembre, y precisamente en las condiciones del documento de 30 de Octubre. Lo que significa que su interés económico consistía en que no se no se cumpliera la condición resolutoria.

Sí podría apreciarse interés económico de la nueva arrendataria en que no se consumara el contrato de 30 de Octubre si éste tuviera por objeto un traspaso del local, mediante precio; lo que sin embargo no se pactó.

Como conclusión, se descarta el pretendido concierto fraudulento entre el propietario del local y la nueva arrendataria al negociar y formalizar el arrendamiento, como maquinación para frustrar la compraventa de enseres, porque (i) sería irrelevante a la controversia, (ii) no se ha acreditado, y (iii) de la compraventa no se generaba beneficio ni perjuicio alguno para el propietario, ni para la nueva arrendataria, que al contrario se habría visto beneficiada del incumplimiento de la condición resolutoria, es decir, de haberse concertado el arrendamiento el 11 de Noviembre en condiciones más beneficiosas para ella.

4.- La resolución del contrato de arrendamiento entre la propiedad y los demandados, doña Laura y don Faustino .

Se comparte el argumento del apelante relativo a la nula incidencia en el litigio del pacto entre la propiedad del local, y los anteriores arrendatarios, apelantes, para resolver el día 31 de Octubre el contrato de arrendamiento que les vinculaba, con autorización del arrendador para que éstos mantuvieran unos días en el local los enseres e instalaciones de su propiedad.

Como se apunta en el recurso, es acorde a la lógica, y a los usos generalmente conocidos, que con motivo del cambio de arrendatario del local, el arrendador otorgara una prórroga a los anteriores arrendatarios para retirar los enseres de su propiedad, muy especialmente considerando la eventualidad de que esos enseres se vendieran al nuevo arrendatario. Si bien esos hechos son ajenos a lo que ahora se debate, sobre la efectiva celebración del arrendamiento del local en las mismas condiciones económicas previstas en el documento de 30 de Octubre, o en otras condiciones económicas diferentes.

5.- La falta de firma del contrato de arrendamiento a 31 de Octubre de 2013.

Uno de los aspectos que mayor atención merece a los apelantes, se refiere a la circunstancia de no haberse firmado el contrato de arrendamiento en fecha 31 de Octubre de 2013, omisión que atribuyen a la exclusiva voluntad de don Bruno , quien habría aducido como excusa no disponer en ese momento de efectivo para pagar la fianza arrendaticia, cuando en realidad albergaba la intención de no suscribir ese día el contrato de arrendamiento.

Incluso admitiendo que ese hecho fuera cierto, y que el representante de la actora hubiera querido, por cualquier motivo, no formalizar el contrato de arrendamiento a 31 de Octubre, y diferirlo, como efectivamente sucedió, al día 11 de Noviembre, ese hecho no tendría ninguna incidencia en el cumplimiento de la condición resolutoria pactada, ni tampoco en la resolución del litigio. Pues si bien es cierto que el contrato de 30 de Octubre contenía una mención a la formalización de la compraventa a 31 de Octubre, al mismo tiempo preveía la firma del arrendamiento antes del 11 de Noviembre. Aquélla primera fecha (31 de Octubre), no surte efecto alguno en orden al cumplimiento de la condición resolutoria, y tampoco se lo atribuyen las partes, ni la sentencia apelada. Lo decisivo es que el contrato de arrendamiento se firmó el 11 de Noviembre, cumpliendo la fecha límite concertada. El problema radica en que, cumplida la fecha prevista, sin embargo ese contrato no se atuvo a las condiciones económicas contempladas en el documento de 30 de Octubre.

6.- Cumplimiento de la condición.

Por las razones expuestas, el ámbito de la presente resolución se centra en evaluar si se cumplió o no la condición resolutoria pactada en el documento de 30 de Octubre de 2013, y las consecuencias de ella, consistentes en la restitución de la prestación recibida por los vendedores, por la suma de 4.500 ?.

En el contrato de 30 de Octubre se supeditó la eficacia de la compraventa de enseres a que el día 11 de Noviembre se hubiera firmado el arrendamiento del local con los siguientes pactos: renta mensual de 5.000 ? más IVA, con gastos comunidad incluidos, fianza de dos mensualidades y duración del contrato a diez años.

El contrato de arrendamiento de 11 de Noviembre se pactó con una renta mensual de 6.000 ? para el segundo y sucesivos años, bonificada en mil euros para el primer año y en quinientos euros para el segundo año, lo que en el cálculo de la sentencia apelada equivale a un incremento, para los diez años de duración previstos, de 100.599 ?, sin computar actualizaciones de renta. Además, no se incluyeron en la renta los gastos de comunidad, y se añadió el pago del IBI y de la tasa de basuras. Como garantía de la arrendataria, además de la fianza de dos meses en metálico, se contempló también otra fianza en efectivo de treinta y seis mil euros, en sustitución de la entrega de aval por esa suma.

Pues bien, cotejando los términos económicos previstos en el documento de 30 de Octubre, y los finalmente contemplados en el contrato de arrendamiento de 11 de Noviembre, se concluye que éstos son más gravosos para el arrendatario, y que por tanto se cumplió efectivamente la condición resolutoria pactada el 30 de Octubre, con la subsiguiente ineficacia del contrato de compraventa de enseres e instalaciones.

La parte apelante reputa infringida la carga de la prueba, porque la demandante, frente a lo declarado en la sentencia, 'no ha probado que fuera el Sr. Tomás , propietario, quien modificó las condiciones de entrega de la fianza, hecho cuya carga probatoria le corresponde'.

Se comparte el razonamiento de la sentencia apelada, porque la fianza, o las medidas de garantía conjuntas, pactadas el 11 de Noviembre, se reputan más gravosas al arrendatario que las previstas a 30 de Octubre, y siendo así, difícilmente pueden entenderse impuestas por el arrendatario.

Pero sucede que, aunque en concreto las medidas de garantía se consideren más beneficiosas para el arrendatario, e impuestas por éste, ello no modifica el hecho de que el arrendamiento de 11 de Noviembre, en su conjunto, incluyó condiciones económicas más gravosas para el arrendatario que las previstas el 30 de Octubre, considerando el claro incremento de la renta mensual, que además no incluyó gastos de comunidad.

CUARTO.-Segundo y tercer motivos de recurso. Infracción del art. 1278 Cc . sobre libertad de forma de los contratos, y eficacia de los contratos verbales. Infracción de los arts. 1258 y, 7. 1 y 2 Cc ., sobre las consecuencias de la buena fe, y la proscripción del abuso del derecho, derivadas de la perfección de los contratos.

La idea que preside estos motivos de recurso radica, de nuevo, en el beneficio económico que los apelantes consideran debió reportarles el abandono del arrendamiento y el concierto de un nuevo arrendamiento sobre el local. Pero, como queda dicho, esa pretensión se desvía del único objeto del litigio, centrado en la compraventa de enseres y en la restitución de la señal entregada por la frustración de esa compraventa. Ni se ha planteado reconvención, u opuesto compensación de deudas ( art. 408 L.E.c .), con fundamento en otro negocio jurídico diferente, ni se ha probado la existencia de otro negocio distinto de la compraventa.

Afirma el apelante que ya sentencia yerra cuando declara que no se celebró contrato de traspaso. Y añade que se celebraron tres contratos diferentes: el contrato de arras por la compraventa de maquinaria e instalaciones, que también comprendía una retribución por el traspaso; el pacto resolutorio del arrendamiento anterior, en el que los demandados debían ser compensados por la cesión de la licencia a la demandante en utilidad de ésta. Y el contrato de arrendamiento entre la propiedad y la arrendataria demandante.

No se acepta el planteamiento. No se celebró por escrito ningún contrato de traspaso, ni de compensación por cesión de la licencia de actividad del negocio, ni de modo independiente, ni como prestación incluida en los contratos de 30 de Octubre y 11 de Noviembre.

Tampoco existe prueba (que incumbiría a los demandados, ex art. 217.3 L.E.c .), de que se concertaran verbalmente alguno de esos pactos. En ningún momento don Bruno admite la celebración de un traspaso, ni tan siquiera que asignara precio alguno al cambio de titularidad de la licencia de apertura a su nombre, explicando que no se convino ningún precio por ese concepto. Esa manifestación es acorde a los términos escritos del contrato de 30 de Octubre, en el que las partes asumen obligaciones recíprocas de transmisión del dominio de enseres y maquinaria, a cambio de un precio cierto y determinado, sin mención alguna a otros conceptos susceptibles de retribución a cargo de la demandante. No queda tampoco justificado que con la resolución del primitivo arrendamiento se conviniera que los arrendatarios fueran compensados por la cesión de la licencia a la demandante.

Reiteran los apelantes que no obtuvieron beneficio económico derivado del goce de la licencia de apertura asumida por la nueva arrendataria, y que hubieron de incurrir en gastos de traslado urgentes, de enseres y maquinaria, que de otra forma no deberían haber soportado; y que todo ello contraviene el art. 1258 Cc . y los principios de la buena fe y proscripción del abuso del derecho.

La obligación dineraria que pretende imponerse a la demandante, como precio por una cesión de licencia de apertura o negocio similar, o por gastos de traslado soportados, y no se sabe bien si mediante una reconvención implícita (prohibida por el art. 406 L.E.c .), o mediante una compensación no planteada ( art. 408 L.E.c .), no está incluida en el contrato de 30 de Octubre, ni consta se pactara verbalmente, ni puede tener su fuente en el art. 7 Cc ., que sólo sirve a calificar el elemento subjetivo de las obligaciones, o a reclamar una indemnización que no se ha postulado; ni tampoco en el art. 1258 Cc ., que contempla las consecuencias de la obligación derivadas de la buena fe (de nuevo como factor subjetivo para interpretar, no para generar, obligaciones dinerarias), del uso (no probado, art. 1.3 Cc .) o de la Ley (sin que se cite precepto legal que imponga el pretendido pago). Sólo cabe pues, reiterar, que no se concertó precio por la licencia de apertura, o por gastos de traslado de enseres, ni pueden por tanto reclamarse, máxime cuando no se han opuesto por el cauce procesal oportuno.

QUINTO.-Cuarto motivo de recurso. Incongruencia omisiva de la sentencia.

Se denuncia incongruencia omisiva de la sentencia, con infracción del art. 218 L.E.c ., al no haberse valorado todos los medios de prueba, y en concreto el documento número 4 de la demanda.

Ante todo, no se trataría de incongruencia omisiva, que consiste en la omitir en el fallo de la sentencia el pronunciamiento relativo a alguna de las pretensiones litigiosas ( art. 218.1 L.E.c .), en tanto que la sentencia apelada se pronuncia sobre todas y cada una de las pretensiones de la súplica de la demanda en su parte dispositiva. A mayor abundamiento, la denuncia de congruencia omisiva es extemporánea e improcedente cuando no se ha utilizado el cauce del art. 215 L.E.c . Declara al respecto el T.S. en S. 15.Mar.2015 que 'de constituir la denuncia que se realiza una infracción por incongruencia omisiva, se tenía que haber intentado subsanar, con carácter previo, mediante la vía procesal de complemento de la sentencia prevista en el artículo 215 LEC , cauce que no ha sido intentado ( SSTS 784/2013, de 23 de diciembre y 538/2014, de 30 de septiembre ).

La denuncia que se realiza, sobre omisión de valorar algún medio de prueba, se referiría en realidad a falta de motivación de la sentencia ( art. 218.2 L.E.c .).

La falta de motivación de las resoluciones judiciales, sólo concurre cuando la resolución omita explicar los fundamentos de la decisión adoptada, sustrayéndose al control y revisión jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos procedentes; siendo bastante que de los términos en los que aparece planteado el debate y examen conjunto de las probanzas se alcance, en línea de racionalidad jurídica suficiente, la conclusión que conforma el fallo (Ss. T.S. 24.Jul. 1998, 9.Jun.1998 o 13.Abr.1996 ); pues el deber de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos y cada uno de los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión (Ss. T.C. 14/1991 o 116/1998).

En el presente caso, el documento número 4 de la demanda resulta secundario en el conjunto de lo actuado. Pues la afirmación contenida, en una comunicación escrita, sobre la aceptación por el arrendador de las condiciones propuestas para el contrato de arrendamiento, está desvirtuada por el hecho cierto y declarado probado, de que el arrendador no aceptó en definitiva las condiciones del arriendo referidas en el documento de 30 de Octubre, según consta en el propio contrato de arrendamiento de 11 de Noviembre que se firmó con la demandante, en el que de modo incontestable se evidencia que se perfeccionó en diferentes condiciones económicas.

SEXTO.-Quinto motivo de recurso. Error en la valoración sobre la identidad de los elementos esenciales de los dos contratos de arrendamiento.

Sobre la cuestión indicada solo cabe tener por reproducidos los anteriores razonamientos alusivos al carácter más gravoso para la arrendataria demandante de las condiciones pactadas en el contrato de 11 de Noviembre, respecto de las previstas en el documento de 30 de Octubre. Se pregunta la parte apelante por qué no se formalizó el arrendamiento en las condiciones del documento de 30 de Octubre, y de nuevo se trata de una cuestión intrascendente, pues la condición resolutoria se limita a reflejar el dato objetivo del cambio de condiciones, al margen de sus causas.

SÉPTIMO.-Costas.

Justifica el apelante la existencia de dudas fácticas o jurídicas excluyentes del pronunciamiento de condena en costas, ex art. 394 L.E.c ., por razón de cuestiones de hecho o de derecho que, a su entender, se plantean por vez primera en la sentencia apelada.

No se identifican esas cuestiones por el apelante, ni tampoco se aprecian en la sentencia tras la lectura de sus razonamientos. En todo caso, si se dicen introducidas en la sentencia, sólo afectarían a las costas de la segunda instancia. Pero es lo cierto que tanto en la primera como en la segunda instancia no concurren dudas de hecho, ni de derecho, en lo que es el objeto de la controversia, es decir, la pretensión de restitución de la señal entregada por una compraventa frustrada. El resto de las cuestiones se refieren a hechos introducidos en la contestación, que además no han sido encauzados, como se ha repetido, mediante pretensión reconvencional, o mediante excepción de compensación de deudas, y cuya pretendida complejidad, por tanto, no sirve a eximir a los demandados, ahora apelantes, del pago de las costas causadas en ambas instancias, ex arts. 394 y 398 L.E.c .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Nogales Díaz en representación de doña Laura y don Faustino contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrelaguna, bajo el número 201 de 2014, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0321-15»excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a uno de febrero de dos mil dieciséis.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.