Sentencia Civil Nº 413/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 247/2003 de 25 de Mayo de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

Barcelona, 25 de mayo de 2004.

Audiencia Provincial de Barcelona. Sección Primera.

Magistrados:

José Luis Barrera Cogollos

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Enric Alavedra Farrando

Rollo n: 247/2003

Pleito: n. 511/2000

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Rubí

Objeto del juicio: Juicio de Cognición en reclamación de honorarios de Agente de la Propiedad Inmobiliaria

Motivo del recurso: Disconformidad con la sentencia absolutoria (por devengo de honorarios sólo en caso de perfección del contrato mediado)

Apelante: Dª. Susana

Abogado: Sr. López Dáriga

Procurador: Sr. Bayán Catalán

Apelado: D. Jose Manuel y Dª Magdalena

Abogado: Sr. Arribas Ripalda

Procurador: Sr. Cucala

Antecedentes

1.EL PLEITO DE BASE:

En la demanda principal, presentada el 21 de diciembre de 2000, se expone que, llevadas a cabo gestiones de mediación inmobiliaria y perfeccionado el contrato de compraventa a favor de tercero, los demandados dieron por resuelto el contrato de forma unilateral. Se reclama por todo ello el importe de la comisión pactada, 800.000 ptas., intereses legales y costas.

En la contestación a la demanda se opone que hubo engaño y que se pactó expresamente que la comisión del agente sería a cargo del comprador, quedando exonerados los vendedores. Se añade que la compraventa no se llegó a perfeccionar y que no se llegó a recibir telegrama alguno de notificación de la venta. Se ponen de manifiesto dudas sobre las firmas de determinados documentos y se acaba solicitando la libre absolución.

La sentencia apelada, de 22 de noviembre de 2002, tras descartar la existencia de engaño alguno analiza la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de comisión y el momento del devengo de los honorarios para concluir que no hubo perfección del contrato de compraventa y por tanto no nació el derecho del actor a la percepción del premio de gestión, por lo que absuelve libremente a los demandados, con imposición de costas al actor.

2.PUNTOS Y CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN:

El recurrente entiende que hubo mandato expreso de venta (ratificado con posterioridad) y que la compraventa se perfeccionó. Analiza las pruebas obrantes en autos y por todo ello solicita la revocación de la sentencia.

Los apelados consideran ajustada a derecho la resolución, pues no existió mandato expreso para realizar actos de riguroso dominio sino mera autorización para realizar gestiones, que no fueron puestas en comunicación de los demandados ni ratificados con posterioridad. Se cita copiosa jurisprudencia en defensa de la tesis, se defiende que pudo haber contrato de arras pero no compraventa y se solicita, por todo ello, la confirmación de la sentencia.

3.TRÁMITES EN LA APELACIÓN:

Se ha celebrado vista, llevándose a cabo la práctica de prueba testifical y, tras ello, la deliberación y votación de la Sala en la fecha señalada. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el art. 465.1 LEC dado el retraso de la Sala, debido a causas estructurales o coyunturales, lo que se hace constar a los efectos del art. 211. 2 LEC.

Fundamentos

1.EL ALCANCE DEL ENCARGO DE VENTA Y DEL "CONTRATO DE ARRAS":

Un nuevo estudio de las actuaciones pone manifiesto que, en la nota de encargo de 24 de julio de 1999 (f.14, Pacto primero), los demandados incluyeron dos delegaciones: a) "autorizan a Doña Susana para que en su nombre pueda vender las fincas anteriormente descritas"; b) "autorizan" asimismo a dicha agente a "firmar documentos de arras".

En virtud de estas autorizaciones la actora suscribe dos días después un "contrato de arras penitenciales" con D. Diego , en el que se pacta la entrega de 380.000 ptas. (Pacto primero, f.15) de conformidad con el art. 1454 C.c. y se fija el precio final de venta (22.800.000 ptas.) y la fecha de otorgamiento de la escritura pública (antes del 31 de diciembre del propio año).

Este documento acredita que el agente cumplió el encargo, del que dio cumplida noticia a los vendedores por telegrama de 17 de septiembre de 1999 (f. 16) no siendo exigible la consumación de la compraventa para el devengo de los honorarios y debiendo asumir los demandados las consecuencias de su unilateral decisión de resolución de la compraventa con posterioridad. Junto a ello, la testifical del Sr. Diego , practicada en esta alzada de forma contundente confirma no sólo la realidad del documento de arras y del recibo de su devolución (que la pericial ya había adverado, f. 15, 18 y 88) sino también que visitó el piso que se vendía en presencia de los vendedores, que no mostraron su renuncia a la venta hasta el mes de septiembre de 1999.

Frente a ello no puede alegarse sin más que dicho telegrama no se recibió ni pretender haber firmado en blanco la renuncia a la venta (y por tanto a la intermediación) de fecha 19 de octubre de 1999 (f.18) por cuanto tales afirmaciones no han sido seguidas de actividad probatoria alguna. Por último, no hay indicio alguno de engaño ni se ha probado que la comisión fuera de cargo de la parte compradora (posibilidad que, por excepcional e impropia del contrato de comisión, requería cumplida acreditación, refutada además por la declaración del testigo Sr. Diego ).

2.LA DOCTRINA SOBRE EL CONTRATO DE MEDIACIÓN:

El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado ("facio ut des"), por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución.

El derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que, por su mediación, haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado (SSTS de 3 de enero de 1989 -RA 91-, 11 de febrero, 4 julio de 1991 y 23 de septiembre de 1991 -RA 1193, 1991 y 6843-, 22 diciembre 1992 -RA 1063-, 4 de julio y 4 de noviembre de 1994 - RA 8368 y 6427- y 30 abril de 1998- RA 3460). Es evidente que, en el caso de autos, la perfección del contrato de compraventa se produjo mediante el documento de arras.

El mediador no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta y por ello su actividad es sólo de progestor, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio (SSTS 21 de octubre de 1965 -RA 4600-, 3 de marzo de 1967 -RA 1243-, 6 octubre 1990 -RA 7478-, 26 de marzo de 1992 -RA 2332-, 1 de marzo de 1988 -RA 1540 y 21 de octubre de 2000 -RA 8811). Solo cuando se pacta expresamente se puede admitir que el devengo de honorarios se posponga al momento de la consumación (SSTS de 22 de diciembre de 1992 -RA 10634-, 4 de julio de 1994 -RA 6427-, 4 de noviembre de 1994 -RA 8368- y 5 de febrero de 1996 -RA 1088) lo que no ocurre en el caso de autos.

En definitiva, realizado el encargo los comitentes están obligados al pago de la comisión, no siendo aplicable al caso la doctrina recogida en la sentencia de instancia.

2. LAS COSTAS:

Las costas de instancia deben imponerse a los demandados, sin hacer pronunciamiento sobre las de apelación, conforme a los artículos 398.1 y 394 LEC.

Fallo

1.Estimamos el recurso de apelación y revocamos la sentencia de instancia.

2.Estimamos la demanda y condenamos a D. Jose Manuel y Dª Magdalena a pagar a Dª. Susana 4.808,10 euros, con sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y al pago de las costas de la instancia.

3.No hacemos pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.