Sentencia Civil Nº 413/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 269/2014 de 03 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
MURCIA
SENTENCIA: 00413/2014
Sección Cuarta
Rollo de Sala 269/2014
ILMOS. SRES.
D. CARLOS MORE NO MILLÁN
PRESIDENTE
D. JUAN MARTÍNEZ PÉREZ
D. FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER
MAGISTRADOS
En la ciudad de Murcia, a tres de julio del año dos mil catorce.
Habiendo visto en grado de apelación la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los autos de
Juicio Ordinario número 720/12 que en primera instancia se han seguido ante el Juzgado Civil número
Cuatro de Totana (Murcia) entre las partes, como actora inicial, demandada reconvencional y ahora apelada
la mercantil Hansa Urbana, S. A., sucesivamente representada por las Procuradoras Sras. Aragón Villodre
(ante el Juzgado) y Bernal Morata (ante la Audiencia) y defendida por el Letrado Sr. Sáiz Molina, y como
demandada, actora reconvencional y ahora apelante la mercantil Camping Los Delfines, S. L., representada
por la Procuradora Sra. García Sánchez y defendida por el Letrado Sr. González Mesto. Siendo ponente el
Ilmo. Sr. Magistrado don FRANCISCO JOSÉ CARRILLO VINADER que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado con fecha 8 de enero de 2014 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO: Se estima íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Julián Antonio Sáiz Molina (sic), en nombre y representación de Hansa Urbana, S. A., y en consecuencia: - Debo declarar y declaro resuelto el contrato celebrado entre ella y Camping Los Delfines, S. L., de fecha primero de diciembre de 2003. - Debo condenar y condeno a Camping Los Delfines, S. L., a que deje expedito, libre de toda instalación, edificación y plantación, y a disposición de la parte actora, la parte del terreno que viene ocupando sobre la finca registral número 11.843 del Registro de la Propiedad de Mazarrón, propiedad de Hansa Urbana, S. A., en la superficie y delimitación que se establece en el contrato de primero de septiembre de 2003. - Debo condenar y condeno a Camping Los Delfines, S. L., al pago de la cantidad de 155.700 #, a satisfacer a Hansa Urbana, S. A., más el pago de aquella cantidad que en el futuro pudiera resultar, hasta que se produzca la efectiva restitución, calculada a razón de 60 # al día. Se desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Josefa García Sánchez, en nombre y representación de Camping Los Delfines, S. L., absolviendo a Hansa Urbana, S. A., de todas las peticiones de la misma. Se imponen las costas de este proceso, tanto de las derivadas de la demanda principal como de la reconvención, a la demandada Camping Los Delfines, S. L.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la mercantil Camping Los Delfines, S. L., solicitando su revocación en cuanto a la estimación de la demanda.

Después se dio traslado a la otra parte, quien presentó escrito oponiéndose al mismo, pidiendo la confirmación de la sentencia.

Por el Juzgado se elevaron las actuaciones a esta Ilma. Audiencia Provincial, turnándose a la Sección Cuarta donde se registraron con el número de Rollo 269/14. Tras personarse las partes, por providencia del día 7 de mayo de 2014 se señaló el de hoy para la votación y fallo de la causa, que ha sido sometida a deliberación de la Sala.



TERCERO.- En la sustanciación de esta segunda instancia se han observado las prescripciones legales, salvo el señalamiento dentro de plazo de la votación y fallo de la causa, ante la acumulación de asuntos que soporta la Sala y la existencia de causas de tramitación preferente.

Fundamentos

PRIMERO.- La mercantil Hansa Urbana, S. A., plantea demanda de juicio ordinario contra la también mercantil Camping Los Delfines, S. L., para que se declare resuelto por expiración del plazo pactado el contrato de arrendamiento de una finca, con devolución de la misma en las condiciones pactadas y pago de la cláusula penal prevista en el contrato.

La demandada se opone alegando falta de legitimación activa (no ha probado ser propietaria de la finca), prescripción de la acción, prejudicialidad contencioso administrativa, y en cuanto al fondo, admitiendo que el contrato está resuelto, pero negando que siga ocupando la finca y que por ello sea aplicable la cláusula penal, que, en todo caso no procedería por ser responsabilidad de la arrendadora no haber ejercitado antes acciones para su desalojo (cuatro años antes del requerimiento y dos más para plantear la demanda). Además plantea demanda reconvencional, invocando la doctrina de la acción invertida, conforme a la cual pide que se declare que ella es propietaria de las zonas que ocupa.

De esta demanda se da traslado a la parte contraria, que se opone a la misma, por no concurrir los presupuestos de dicha acción (no dice qué zonas son las que ocupa, ni qué construcción es la realizada, y su título de ocupación deriva de un contrato de arrendamiento, no de un acto de buena fe).

Tras la celebración del juicio, con la práctica de las pruebas, se dicta sentencia por la que se estima íntegramente la demanda inicial y se desestima la reconvencional, con costas a la inicial demandada y luego actora en reconvención, porque la actora principal ha acreditado su dominio con las notas del Registro de la Propiedad, no concurren los presupuestos de la accesión invertida (no hay suelo propio ni construcción nueva, ni valoración del terreno y de la nueva obra). También rechaza la prescripción (no se trata de una posesión de hecho, sino en base a un contrato de arrendamiento), ni cabe apreciar prejudicialidad contencioso- administrativa (ni se prueba qué parte del terreno de la arrendadora quedaría dentro de lo que podría ser objeto de expropiación, ni el perímetro de protección da derecho para expropiar). Por todo ello declara resuelto el contrato (lo que la parte contraria había aceptado), por lo que condena a la demandada al desalojo, porque entiende acreditado que no lo hizo cuando finalizó el mismo y, en aplicación de la cláusula penal, condena a indemnizar a la arrendadora en 155.700 #, más 60 # diarios desde la sentencia hasta la entrega de la posesión, entendiendo que no es posible moderar la indemnización.

Contra la citada sentencia la demandada inicial plantea recurso de apelación que contrae a su oposición a dicha demanda, no cuestionando la desestimación de su demanda reconvencional. Basa su recurso en apreciar error en la valoración de las pruebas practicadas sobre la cuestión de la falta de legitimación activa de Hansa Urbana, S. A., pues la nota simple que aportó con su demanda inicial no acreditaba que siguiera siendo propietaria al haberse cumplido la condición resolutoria pactada. También hay errónea valoración de la pericial practicada a instancia de la demandada, porque la parcela medida no es la de la actora, sino la matriz de la que procede la de la demandada, y que de ese dictamen resulta acreditado cuál es el perímetro de expropiación, dentro del que se encuentra la mayor parte de la parcela arrendada. Igualmente denuncia error en la valoración de las pruebas en cuanto al no desalojo de la finca arrendada, añadiendo que el camping actualmente está dentro de los terrenos adquiridos en su día por la demandada, y no en terrenos de la actora.

También entiende que no es aplicable la cláusula penal prevista en el contrato, porque no ocupó nunca la finca de la contraparte y, en su caso, porque su importe es desproporcionado, habiendo sido la actora quien con su actitud negligente, permitió la ocupación, alegando también un consentimiento expreso de prórroga del contrato mientras estuvieron negociando, por lo que, en su caso, la indemnización habrá de ser por el precio pactado del arrendamiento. Finalmente sostiene no se le deben imponer las costas, al concurrir serias dudas de hecho y de derecho. Finaliza suplicando que se revoque la sentencia de primera instancia y se dicte otra desestimando la demanda contra ella interpuesta, con costas a la actora.

Del recurso se dio traslado a la parte contraria, quien denuncia la introducción de cuestiones nuevas en la segunda instancia (como la existencia de pactos para prorrogar el contrato) y defiende el acierto de valoración de las pruebas practicadas. Así su legitimación activa, que no puede plantearse cuestionando sus títulos de propiedad en esta clase de procedimiento, resulta de las notas del Registro de la Propiedad aportadas, sin que el vencimiento del plazo para el cumplimiento de la condición resolutoria sea suficiente para automáticamente resolver el contrato de permuta por el que adquirió la finca, aparte de que la apelante se contradice cuando afirma ahora que el contrato le ha sido prorrogado verbalmente por la actora. En cuanto a la prejudicialidad contencioso-administrativa, no se ha probado que exista expediente alguno de expropiación, ni, de existir, el eventual derecho a expropiar tendría relevancia alguna en este procedimiento sobre resolución de contrato de arrendamiento; además, conociendo del tema a los efectos de este procedimiento, el Juzgado rechaza que se haya acreditado que tiene derecho a expropiar ni, en su caso, qué parte del terreno sería el afectado. Respecto de la ocupación de la finca por la demandada, entiende la apelante que ha quedado perfectamente acreditada en el procedimiento, sin que el informe pericial contrario pruebe otra cosa, resultando manifiestamente contradictorio con esa pretensión la ejercitada en la demanda reconvencional de accesión invertida. Tampoco debe dejarse de aplicar la cláusula penal del contrato, por las atinadas razones de la sentencia de primera instancia, siendo una cuestión nueva que la arrendadora haya consentido la ocupación, prorrogando el contrato. Por último rechaza que concurran serias dudas de hecho o de derecho, por lo que se ha de mantener las condenas en costas.



SEGUNDO.- Falta de legitimación activa Denuncia la apelante errónea valoración de las pruebas practicadas relativas a la falta de legitimación activa de la actora para plantear la demanda resolutoria del contrato de arrendamiento, pues con la misma no acompañó documentación suficiente para acreditar su condición de propietario, ya que se limitó a aportar una nota simple del Registro de la Propiedad (no aporta la escritura de permuta) en la que figuraba inscrita una condición resolutoria que determinaba la resolución de la permuta si en seis años no se construía, periodo que había transcurrido, por lo que el contrato había quedado automáticamente resuelto. El efecto resolutorio no había quedado subsanado con la nueva aportación de nota simple realizada al oponerse a la demanda reconvencional, en la que figuraba una prórroga para el cumplimiento de la condición, pero la misma había sido pactada siete meses después del vencimiento de la inicial, cuando la arrendadora ya había dejado de ser propietaria, aparte de que era un acto en fraude procesal al no acompañarla con la demanda inicial, tratándose de un defecto insubsanable.

Hay que rechazar este motivo del recurso, porque no es cierto que la aportación de la nota simple del Registro de la Propiedad se haya realizado en un momento procesalmente extemporáneo, no mencionando el recurrente precepto alguno que lo impida, limitándose a hablar de la indefensión que se le ha causado, cuando en la audiencia previa pudo proponer las pruebas que hubiera estimado convenientes para ello. Estamos ante un documento que viene a acreditar datos cuestionados en la contestación a la demanda, y que por ello son de los que pueden aportarse posteriormente incluso en la audiencia previa al haberse puesto de manifiesto su relevancia e interés a raíz de la contestación a la demanda (art. 265.3) Pero es que ni siquiera era preciso aportar tal documento, pues estamos en un procedimiento encaminado a la resolución de un contrato de arrendamiento, en el que la legitimación activa la tiene el arrendador, no el propietario, y la condición de arrendador no ha sido cuestionada por la demandada, de ahí que no pueda apreciarse tal defecto de fondo.

Además, hay que tener en cuenta que la condición resolutoria no tiene por sí efectos resolutorios automáticos si no es ejercitada la correspondiente acción por la parte a cuyo favor se ha constituido.



TERCERO.- Prejudicialidad contencioso-administrativa Entiende la apelante que no se ha valorado correctamente la pericial aportada por ella, pues el Juez a quo entendió que la finca medida era la de la parte actora, cuando el informe se refería a la finca matriz de la que se había segregado la de la demandada, y que por ello, en cuanto a lo que puede verse afectado por la expropiación, sólo hay que tener en cuenta los 10.000 metros cuadrados litigiosos, no el resto de la finca de la actora. Considera que el documento 2 aportado con su contestación a la demanda acredita que buena parte de la parcela objeto del pleito está dentro del perímetro de explotación, como por otra parte incluso reconoce la sentencia recurrida. Además, el plano que se acompaña a la resolución administrativa que autoriza la explotación del agua medicinal delimita tanto la zona expropiable como el perímetro de protección.

Efectivamente la resolución de la Dirección General de Industria, Energía y Minas aportada como documento 2 con la contestación a la demanda, contiene un plano (folio 87) en el que aparecen dos recuadros, uno dentro del otro, siendo el menor identificado por una anotación manual como perímetro de expropiación, y el mayor como perímetro de protección, si bien la resolución sólo se refiere al segundo, que identifica con sus coordenadas, y no al primero.

La Sala comparte las razones dadas por el Juez a quo sobre la falta de concreción de la parte del terreno que podía ser objeto de expropiación, no bastando una mera referencia a la posibilidad de que pueda estar incluido dentro de dicho perímetro a simple vista, aparte de que la posibilidad de que pueda en el futuro (un futurible) ser objeto de un expediente de expropiación no puede impedir que se entre en la resolución del contrato de arrendamiento vencido, pues si ha de proceder la expropiación es con independencia de que el arrendamiento subsista o no.

No hay contienda alguna ante otro Tribunal Contencioso Administrativo, ni se trata ahora de saber si el terreno es o no expropiable, no constando siquiera que se haya iniciado el expediente administrativo para la expropiación, por lo que ese tema no puede condicionar la resolución del presente litigio.



CUARTO.- Puesta a disposición de la finca Denuncia error en la valoración de la prueba porque considera que ella ha acreditado con la pericial aportada que las instalaciones del camping no están en la finca de la demandada, sino en terrenos propios de la ahora recurrente, no habiendo ocupado nunca terrenos de la demandante, pericial que no ha sido contrarrestada por la presentada de contrario, pues sus peritos sólo han tenido en cuenta datos catastrales.

Resulta realmente llamativo este argumento, que viene a sostener que no ha existido realmente el contrato de arrendamiento, pues lo que se ocupó a raíz del mismo fueron terrenos propios, no del arrendador, lo que hace inútil el contrato, inexplicables los pagos de la renta mientras estuvo en vigor y sin sentido las manifestaciones que ahora hace la apelante en otra parte de su recurso de prórrogas verbales del contrato desde la finalización del plazo o la petición reconvencional para que se le declare propietaria de esos terrenos por accesión invertida.

El plano de una finca matriz, de una superficie siete veces superior a la que ahora es objeto del litigio, no puede ser suficiente para tratar de dejar sin efecto los hechos propios reconocidos por la arrendataria al concertar el contrato de arrendamiento y pagar las rentas. Debería haber ejercitado una acción declarativa de dominio para destruir la presunción de que los terrenos por ella ocupados como arrendataria eran realmente propios.



QUINTO.- Inaplicación de la cláusula penal Alega el apelante que, como no ha ocupado ni ocupa terrenos de la actora, no es aplicable la cláusula penal. Ya se ha razonado que la finca arrendada fue ocupada por la demandada, hecho por otro lado reconocido al contestar a la demanda, pues en el Hecho Segundo se sostiene estar conforme con el correlativo de la demanda (folio 62), en el que se hacía constar que la demandada estaba ocupando los terrenos que entonces había adquirido la actora y que ésta se subrogaba en el contrato de arrendamiento, a raíz de lo cual la arrendataria le abonó las rentas.

Con carácter subsidiario, denuncia una actuación de mala fe en la actora, al dejar transcurrir casi cuatro años desde el vencimiento sin reclamar y otros dos antes de interponer la demanda, señalando que se trata de actos propios que implican consentimiento expreso a la prórroga del contrato, habiendo existido negociaciones, por lo que la indemnización, de proceder, debería ser de la renta pactada en el contrato escrito.

Invoca la teoría del retraso desleal.

Estamos ante unas alegaciones de hechos y fundamentación jurídica que no se había realizado en la primera instancia. La contestación a la demanda para oponerse a la aplicación de la cláusula penal sólo aludía a que ella había abandonado la finca al finalizar el contrato, a que la demandante ya no era propietaria, a que la acción estaba prescrita y a que la dilación en la reclamación se debía a la actuación negligente de la reclamante.

En la segunda instancia no puede variarse el objeto del procedimiento, pues se ha de basar en iguales hechos y fundamentos jurídicos que los utilizados en la primera instancia ( arts. 412 y 456.1 LEC ), por lo que hay que rechazar el novedoso planteamiento que intenta para oponerse a la aplicación de la cláusula penal prevista en el contrato concertado entre las partes.

La Sala coincide plenamente con el razonamiento de la sentencia de primera instancia sobre la imposibilidad de moderar la cláusula penal prevista para casos de incumplimiento parcial. Tampoco cabe apreciar negligencia en la actora, que antes de vencer el contrato ya advirtió a la arrendataria de su próxima extinción y la requirió para que desalojara la finca, enviando luego un requerimiento notarial que tampoco fue atendido, para finalmente plantear la demanda, dentro de plazo, sin que hubiera prescrito la acción.



SEXTO.- De las costas No se aprecian serias dudas de hecho ni de derecho en el objeto del pleito, pues tanto la contestación a la demanda como la reconvencional, que ahora ni siquiera se defiende, carecen del mínimo soporte fáctico y jurídico, de ahí que deban imponerle las costas a la parte que ve totalmente rechazadas sus pretensiones ( art. 394 LEC ).

En cuanto a las de esta apelación, procede imponerlas a la parte que ve desestimado su recurso, tal y como prescribe el artículo 398.1 LEC .

VISTOS los artículos citados y los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. García Sánchez, en nombre y representación de la mercantil Camping Los Delfines, S. L., contra la sentencia dictada en el juicio ordinario seguido con el número 720/12 ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Totana, y estimando la oposición al recurso sostenida por la mercantil Hansa Urbana, S. A., ante esta Audiencia representada por la Procuradora Sra. Bernal Morata, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha sentencia, imponiendo a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la sentencia y llévese certificación de la misma al rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que cabe recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días desde que sea notificada, debiendo consignar la cantidad de 50 # (por cada recurso que se interponga) para su admisión conforme a lo establecido en la D. A. 15ª LOPJ y la tasa prevista en la Ley 10/2012, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.