Sentencia Civil Nº 414/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 183/2012 de 19 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 183/12

Juzgado de Primera Instancia nº 1 Benidorm

Autos nº 922/07

S E N T E N C I A Nº 414/12

Iltmos. Srs.

Presidente: D. José María Rives Seva.

Magistrado: Dª. María Dolores López Garre.

Magistrado: Dª. Encarnación Caturla Juan.

En la Ciudad de Alicante, a diecinueve de Septiembre de dos mil doce.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 183/12 los autos de Juicio Ordinario nº 922/07 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Benidorm en virtud del recurso de apelación entablado por la parte actora D. Florian que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado por el/la Procurador/ra Don Julio Costa Andreu y defendido por el/la Letrado Don/ña Amparo Ferriol Mari y siendo apelada la parte demandada Lázaro y Marcial representados por el Procurador D. José L. Córdoba Almela y defendidos por el/la Letrado Don/ña Ana Escobar Sanabria, e Guillerma representada por el Procurador D. Angel B. Díez de Lastra y defendida por el Letrado D. Francisco José Ortuño Muñoz.

Antecedentes

Primero .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de Benidorm y en los autos de Juicio Ordinario nº 922/07 en fecha 7 de Marzo de 2011 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.-Que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Florian , representada por el Procurador Sr. Costa Andreu, debo absolver y absuelvo de todos sus pedimentos a los demandados, los Sucesores de Sebastián , D. Lázaro y D. Marcial , y a Dª Guillerma (viuda de Sebastián ). Segundo.- Se imponen las costas al actor, D. Florian ".

Segundo .- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 183/12.

Tercero .- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 18 de Septiembre de 2012.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan.

Fundamentos

Primero .- Son dos las cuestiones que se plantean en la presente alzada por el actor apelante que vio desestimadas íntegramente sus pretensiones, en primer término la interpretación que de la naturaleza del pacto de arras incluido en el contrato de compraventa suscrito entre las partes realiza el Juzgador de instancia y de otra la valoración que de la prueba efectúa el mismo a los efectos de determinar si hubo o no incumplimiento por parte del vendedor.

Por lo que respecta a la primera de las cuestiones planteadas es de señalar que es jurisprudencia reiterada que la interpretación de los contratos es función propia de los órganos de instancia, que debe ser mantenida salvo que sea absurda, ilógica, arbitraria, errónea o contraria a derecho, así se ha venido reiterando en innumerables resoluciones, entre otras, STS de 19.2.96 , 10.6.98 , 20.1.00 , 12.7.02 , 21.4.03 , 30.12.03 y 18.5.06 . Doctrina igualmente mantenida en resoluciones posteriores, como las STS de 7 de mayo de 2008 , 31 de octubre de 2008 , 10 de noviembre de 2008 , 22 de junio 2009 , 4 de febrero de 2010 . Así mismo la STS de 29 de enero de 2010 dispone que "la jurisprudencia ha reiterado que la interpretación de los contratos es función privativa del tribunal de instancia, pero siempre ha advertido que ello no se aplica si la que ha hecho resulta ser ilógica, absurda o contraria a derecho ( sentencias de 20 de enero de 2000 , 14 de marzo de 2000 , 22 de diciembre de 2005 , 11 de diciembre de 2006 , 9 de enero de 2007 , 5 de noviembre de 2007 , 8 de mayo de 2009 ).".

Por su parte, la STS de 29 de enero de 2010 dispone que "El motivo primero alega infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código civil sobre la interpretación del contrato. Ésta es la averiguación y comprensión del sentido y alcance del mismo y aquella norma dispone que ha de estarse, en primer lugar, a la interpretación literal. Tan sólo si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta era contraria al texto literal, hay que acudir a la interpretación lógica. El texto del primer párrafo del artículo 1281 dice taxativamente que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y es el segundo párrafo el que permite acudir a la interpretación lógica si falla la literal al decir que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas "vienen a funcionar con carácter subsidiario" ( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella "no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas" ( sentencia de 1 de marzo de 2007 ) "ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281.1 del Código civil " ( sentencia de 18 de julio de 2007 )."

Por su parte la STS de 1 de febrero de 2010 señala que "procede recordar, con la sentencia de 15 de junio de 2.009 -y las que en ella se citan, entre otras muchas-, que, aunque los artículos 1.281 a 1.289 del Código Civil no contienen meras reglas lógicas o de buen sentido que se ponen a disposición del intérprete para que libremente se sirva o no de ellas en la búsqueda de la llamada voluntad contractual, sino verdaderas normas jurídicas de las que necesariamente debe hacer uso, la interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, no a esta Sala de casación, que se ha de limitar a realizar un control de legalidad, el cual debe ser superado por todo resultado hermenéutico respetuoso con los imperativos que disciplinan la labor del intérprete, aunque no sea el único admisible según ellos."

Siendo la interpretación literal de las cláusulas del contrato la que debe prevalecer frente a las demás normas de interpretación, que vienen a funcionar con carácter subsidiario ( STS de 1 de marzo y 18 de julio de 2007 , 29 de enero de 2010 ). Como ya recogía el ATS de 20 de febrero de 2001 resumiendo precedente doctrina "las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del CC , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los arts. siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 2-11-83 , 3-5-84 , 22-6-84 , 18-9-85 , 15-7-86 , 20-12-88 , 19-1-90 , 7-7-95 , 28-7-95 , 30-12-95 y 2-9-96 , entre otras muchas), y que el art. 1.282 del CC tiene carácter subsidiario respecto del anterior, por lo que sólo debe recurrirse a él si el contrato que se hubiera de interpretar ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas ( STS 2-12-94 , que cita las de 22-3-50 y 28-6- 82". En igual sentido se pronuncia la STS de 13 de diciembre de 2001 , cuando nos aclara que "las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil son un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (aparte de otras, SSTS de 20 de mayo de 1991 y 1 de junio de 1997 ).".

En el presente caso el contrato expresamente recoge que "En el supuesto de que en el plazo máximo que va desde la firma del presente documento hasta el día veinte de febrero del 2005 no se formalizara la correspondiente Escritura Pública de Compraventa, en las condiciones que las partes tienen convenidas, D. Florian se compromete a perder la cantidad entregada, si el no otorgamiento le fuera imputable, y el propietario del inmueble en cuestión, actuando mediante su representante D. Adrian , por su parte, se compromete a devolver la cantidad duplicada si en el mencionado plazo no se aviene a otorgar la referida Escritura Pública de Compraventa por causas a él imputables, todo ello conforme al Artículo 1.454 del Código Civil Español", la sentencia de instancia a la vista del contenido de la referida cláusula, y siendo que en el primero de los pactos se establece que se entregan 12.920 € en concepto de arras o señal de la compraventa, cuyo precio alzada es de 129.200 €, que se abonarán descontada la señal entregada, en el acto de la firma de la Escritura Pública de Compraventa y entrega de llaves, concluye que no nos encontramos ante arras penitenciales como pretendía la parte actora, sino ante arras confirmatorias, entregadas como señal o parte del precio.

Sin embargo esta Sala no comparte las conclusiones del Juzgador de instancia en cuanto a la calificación de la naturaleza de las arras pactadas, no sólo por cuanto que como señaló el apelante la calificación como arras penitenciales que se hace constar en la demanda no se pone en duda por los demandados, lo que ya pone de relieve cual era la voluntad de las partes a la firma del contrato; sino, y fundamentalmente, por cuanto que la interpretación literal de la cláusula referida no deja lugar a ninguna duda, pues aun siendo entregada como parte del precio, no estamos ante unas simples arras confirmatorias, en cuanto se remite por lo que respecta a la naturaleza de las arras, a lo dispuesto en el art. 1454 del CC .

Como recoge la STS de 29 de junio de 2009 "En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 )». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , «el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo»."

Igualmente la STS de 27 de octubre de 2010 dispone que "El concepto de arras en el Art. 1454 CC que se alega como infringido, es más reducido que el que ha sido adoptado por la jurisprudencia en la interpretación de dicha disposición. Se ha considerado que la entrega de una suma de dinero de un contratante a otro puede efectuarse para "asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada". La sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas de esta Sala, distingue tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: "como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]", pero la propia sentencia añade que es doctrina reiterada que la utilización de la palabra "señal" no expresa necesariamente la facultad de desistir del contrato, sino que debe ser estimada como anticipo del precio. Al mismo tiempo, la sentencia de 25 octubre 2006 , dice que "la calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla [...]. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula". Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que "encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder" (asimismo SSTS de 16 y 24 marzo 2009 )."

Por su parte la anterior doctrina es igualmente recogida por la STS de 22 de febrero de 2012 , con referencia a la Sentencia de la misma Sala de 27 de octubre de 2010 al señalar que "A tal efecto conviene la cita de la sentencia de esta Sala núm. 643/2010, de 27 octubre , que refiriéndose a la sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: "como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]". Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las sentencias de 16 y 24 marzo 2009 )."

Siendo que en el caso que nos ocupa, las partes expresamente se refieren a las arras del art. 1154 del CC , es evidente que nos encontramos, dada la literalidad de la cláusula, ante unas arras penitenciales, que como tales y en virtud de la jurisprudencia citada, son aquellas que facultan a las partes a desistir del contrato, satisfaciendo la pena, esto es, bien perdiendo la señal o arras, bien devolviéndolas dobladas. Debiendo estarse a la naturaleza de lo pactado.

Sin embargo en la medida en que no ha acreditado la parte actora, sobre la que recaía la carga de la prueba a tenor de lo dispuesto en el art. 217 de la LEC , el desistimiento o la voluntad de desistir del contrato por la parte vendedora, pues esta es la facultad que deriva de las denominadas arras penitenciales del art. 1.454 del CC , la demanda debe ser desestimada. Ello determina la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia, si bien por otros motivos.

Segundo.- No obstante lo anterior, aun en el supuesto de que entendiésemos que lo que las partes quisieron pactar, no eran las arras penitenciales antes citadas, sino unas arras penales, entendidas estas como cláusula penal que se impone a la parte que incumple con sus obligaciones derivadas del contrato, constituyendo una simple garantía de cumplimiento, pero que no permiten desistir o desligarse del mismo; entendemos que el recurso de apelación planteado tampoco merece favorable acogida, por cuanto que entendemos que no concurre error alguno en la valoración que de la prueba practicada realiza el juzgador de instancia y cuyas lógicas conclusiones y análisis hacemos nuestros y los que expresamente nos remitimos, remisión admitida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS de 5 de octubre de l998 , STS de 30 de abril de 2002 , STS de 5 de octubre de 2006 , STS de 2.10.09 , STS de 20 de abril de 2010 y ATS de 15.6.2010 ). Si bien debemos reiterar que no existió incumplimiento esencial determinante de la frustración del contrato en la actuación del vendedor, quien acudió a la Notaria en la fecha en que fue requerido acompañado de los acreedores a los efectos de satisfacer las deudas y consecuentemente cancelar las cargas que pesaban sobre el inmueble objeto de la compraventa, y así lo pusieron expresamente de relieve tanto el representante de Bancaja, entidad cuyo crédito estaba garantizado con la hipoteca que grababa el inmueble, como el representante de la TGSS, organismo a cuyo favor estaba anotado el embargo; señalando el representante del Banco del actor que nada impedía haber hecho ese mismo día otros dos cheques para los acreedores a efectos de satisfacer las deudas y liberar el inmueble. Y como recoge la STS de 4 de octubre de 2011 "En materia de resolución del contrato de compraventa, declara, entre otras, la STS de 30 de abril de 2010, RC n.º 118/2004 , que «el contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio)» siendo efectos especiales de tales obligaciones «la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la "compensatio mora" y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el art. 1124 CC y que puede exigirla aquélla que sí ha cumplido la suya ( SSTS 20 junio 1990 , 15 julio 1991 , 25 noviembre 1991 , 30 noviembre 1992 , 15 noviembre 1993 , 9 mayo 1994 , 27 de febrero 1997 entre otras muchas)». En relación con la resolución que se insta por la parte compradora, por incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la cosa libre de cargas, esta Sala ha venido entendiendo que solo cabe calificar el incumplimiento de esencial y apto para amparar el ejercicio de la facultad resolutoria del artículo 1124 CC , en cuanto supone contrariar el fin normal del contrato y frustrar de ese modo las legítimas expectativas del comprador, cuando dicho incumplimiento atañe a la obligación garantizada por la hipoteca inscrita, que por consecuencia de aquel sigue vigente, pero no en cambio, cuando, extinguida la deuda, lo que se incumple es la obligación contractual asumida en torno a facilitar la certificación registral relativa a la inexistencia de cargas (y por analogía, cuando lo que se incumple es la obligación contraída al respecto de cancelar el asiento practicado eliminando su constancia registral una vez satisfecha la deuda). A este respecto, la STS de 30 de abril de 1998, RC nº 672/1994 , reputó el incumplimiento de la parte vendedora de la obligación de facilitar la certificación registral aludida como un incumplimiento no definitivo, en cuanto quedaba abierta la posibilidad de cancelar el gravamen, y por ende, como un incumplimiento carente de verdadera trascendencia en punto al conjunto de las obligaciones contraídas."

En la medida en que la presencia de los acreedores en la Notaria el mismo día del otorgamiento de Escritura Pública, tenía por objeto satisfacer simultáneamente las deudas y consecuentemente cancelar las cargas que grababan el inmueble, no existió propio incumplimiento por la parte vendedora. Sin que por otra parte compartamos las alegaciones de la parte actora relativas a que desconocía a la fecha de la suscripción del contrato que el inmueble tuviese cargas, no solo por ser éstas anteriores a la firma de dicho contrato, sino porque como se recoge en el mismo, "la parte compradora declara conocer y aceptar la situación física, jurídico-registral, jurídico-urbanística, y de toda índole, del inmueble objeto del presente contrato, renunciando, por ello a cualquier reclamación relacionada con las mismas, frente a la parte vendedora". Sin que por otra parte, a diferencia de lo que alega el apelante se recoge en el contrato que el inmueble se "transmite" libre de cargas y gravámenes, sino que lo que se recoge en el mismo es que se "transmitirá" libre de cargas y gravámenes.

En consecuencia, no existiendo incumplimiento imputable al vendedor que hubiese impedido el otorgamiento de la escritura pública en la fecha pactada, no nació la cláusula penal o garantía de las arras pactadas que se reclaman por la parte actora, por lo que la demanda debe ser igualmente desestimada, como así acertadamente entendió el juzgador de instancia.

Tercero.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398, en relación con el artículo 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Benidorm, de fecha 7 de marzo de 2011 , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la "Cuenta de Depósitos y consignaciones" de este Tribunal nº 0264, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN. - La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fe.