Sentencia Civil Nº 414/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 296/2012 de 18 de Octubre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 296/12.

Autos núm. 895/09.

Juzgado de 1a Instancia núm. 3 de Arona.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a dieciocho de octubre de dos mil doce.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. 3 de Arona, en los autos núm. 895/09, seguidos por los trámites del juicio Ordinario, sobre Acción de rescisión del contrato privado de compraventa con devolución de cantidades entregadas y promovidos, como demandante, por dona Blanca , representada por el Procurador don Buenaventura Alfonso González y dirigida por el Letrado don José Hernández-Monzón Álamo, contra la entidad mercantil PUSOL, S.A., representada en primera instancia por la Procuradora dona Ruth González Sousa y dirigida por el Letrado don Roberto Elises Palomar, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Emilio Fernando Suárez Díaz, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrada- Juez dona Eva Rodríguez Marcuno, dictó sentencia el quince de julio de dos mil once , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO Que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Buenaventura Alfonso González en representación de DONA Blanca , frente a la entidad PUSOL SA representada por la Procuradora de los Tribunales Da Ruth González Sousa, y debo absolver y absuelvo a la entidad demandada de todas y cada una de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante. ».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, dona Blanca , en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado que acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, la entidad mercantil PUSOL, S.A., presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos y mediante diligencia de ordenación de quince de mayo pasado, incoar el presente rollo y designar Ponente, y, por auto de fecha veinticuatro de mayo del ano en curso, no admitir la prueba documental solicitada por la parte apelada en esta segunda instancia, acordándose por providencia de fecha doce de junio pasado, senalar para la votación y fallo del presente recurso el día diecisiete de octubre del ano en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sala asume el relato de hechos contenido en los primeros párrafos del fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida, por otra parte no controvertidos, con el anadido de que a 18 de Febrero de 2.011 , la licencia de primera ocupación seguía en trámite, sin que hasta el momento se haya comunicado al tribunal su obtención, debiendo resaltarse que la cláusula cuarta del contrato firmado el 21 de Julio de 2.006 establece que la entrega de la vivienda se materializará transcurridos veinticuatro meses desde la obtención de la preceptiva liecia de obras (que se concedió el 1o de Septiembre de 2.006), salvo caso de fuerza mayor o caso fortuito.

También se asume la doctrina citada en el referido fundamento jurídico, debiendo anadirse que como tiene declarado esta Sala en múltiples ocasiones es constante la jurisprudencia que considera como un incumplimiento esencial de los que dan lugar a la resolución del contrato, la falta de obtención por el vendedor de la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad que otorgan los Ayuntamientos. No podía ser de otra forma cuando tales documentos administrativos se constituyen en una garantía que tiene el comprador de que la vivienda está en condiciones de ser habitada, y, además, es un requisito 'sine qua non' para poder acceder a los suministros de agua y energía eléctrica, servicios que son básicos e imprescindibles para el desarrollo normal de la vida.

En el presente caso, se ha constatado un retraso de al menos dos anos y medio, lo que solo puede considerarse como un incumplimiento esencial por parte del vendedor, que si bien ha alegado motivos de fuerza mayor, por no concederle el Ayuntamiento la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, no ha acreditado que la falta de obtención se deba a una causa que no le sea imputable, o que fuera enteramente imputable al ente público, cuando tenía la carga ptobatoria de ese hecho y, además, la facilidad probatoria.

SEGUNDO.- Es sorprendente que el tribunal de primera instancia desestime la demanda basando su decisión, única y exclusivamente, en la aportación de un documento denominado 'Anexo al Contrato Privado de Compraventa', documento que no consta firmado por las partes ni aceptado por el comprador, y que, además, fue presentado en la audiencia previa por el actor con la única finalidad de objetar el 'iter' de hechos que se enumeraban en la constestación a la demanda, a fin de dejar constacia de que la demandada intentó que aceptara una modificación de la cláusula cuarta del contrato, que suponía la prórroga indefinida del plazo de entrega de la vivienda, máxime cuando ni en la contestación a la demanda ni en momento alguno (incluso se impugnó la admisión de ese documento) la parte demandada hizo alusión al mismo.

En cualquier caso, ese pacto sería nulo por abusivo y por contravenir lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil . Así, esta Sala ha declarado, entre otras, en sentencias número 389/2.008, de 26 de Noviembre y en la número 375/2.011 de 7 de Noviembtre,"...que tratándose de un contrato entre consumidores y el promotor de la vivienda, la falta de determinación del plazo para el cumplimiento de esa obligación implica una reserva para el empresario en orden a la satisfacción de la prestación debida (la obtención de las autorizaciones mencionadas) que puede implicar una cláusula abusiva por la vinculación de la obligación a la voluntad del profesional ( Disposición Adicional Primera 1.1a de la Ley General de Consumidores de 1984 , que se corresponde con el actual art. 85.1 del Texto Articulado de la referida Ley, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre ). Por otro lado y como es sabido, el carácter abusivo de una cláusula puede apreciarse de oficio por el tribunal. Sobre esta base entiende el tribunal que si bien y en función de las circunstancias senaladas por la demandada en la contestación, el plazo de un mes a partir de la escritura para la obtención pudiera ser excesivamente corto, es indudable que en un plazo máximo de tres meses a partir de esa fecha se debería haber obtenido tales licencias. Por todo ello, la no obtención de las licencias en el referido plazo implica un cumplimiento demorado y defectuoso de la obligación asumida, que genera la obligación de indemnizar, conforme a lo dispuesto en el art. 1.104 del CC . 6. A lo anterior no se oponen las razones alegadas en el recurso ni en la contestación, pues en definitiva, la obtención de las licencias administrativas es un presupuesto necesario para el disfrute adecuado de la vivienda adquirida y para destinarla al uso y destino que le es propio. Y esa obtención adquirida es una obligación propia del empresario promotor, que, por ello y como tal, debe contemplar la posibilidad de conseguirlas en un plazo razonable, no trasladando ni desplazando al adquirente las consecuencias de un demora excesiva en perjuicio de éste, ni siquiera sobre la base de que haya adquirido la finca pendiente de su concesión, pues en todo caso es una expectativa legitima la de que, finalizada la obra, se va a conseguir en esa plazo razonable. Por lo demás y siendo esa una obligación del empresario, no cabe desde luego y como senalan las normas ya mencionadas relativas a consumidores, dejar indeterminado el plazo para la obtención de unas licencias esenciales para el correcto uso de la vivienda conforme al fin previsto en el contrato, pues ello supondría vincular el cumplimiento de la obligación a la voluntad de una de las partes".

TERCERO.- En consecuencia, procede estimar el recurso y re4vocar la sentencia recurrida, estimando la emanda y condenando a la parte demandada al pago de las costas de primera instancia en aplicación e lo dispuesto en el atículo 394.1 de la LEC.

En cuanto a las costas del recurso es aplicable el artículo 398.2 de la misma Ley, según el cual, en caso de estimación total o parcial de un recusrso de apelación no se impondrán las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por Blanca , revocando la sentencia dictada en primera instancia, sin que proceda hacer especial pronunciaminto sobre las costas de dicho recurso.

Se estima la demanda formulada por Blanca contra la entidad Pusol S.A., con los siguientes prnunciamientos: A) Se declara resuelto el contrato de compraventa suscrito por dichas partes el 21 de Julio de 2.006. B) Se condena a la entidad demandada a devolver a la actora la cantidad de veinticinco mil novecientos ochenta y siete euros y cincuenta céntimos (25.987,50) más los intereses legales desde la fecha en que las cantidades correspondientes fueron anticipadas hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. C) Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrá ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde su notificación. Devuélvase a la parte apelante el depósito que haya podido constituir para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.