Sentencia Civil Nº 414/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 905/2011 de 23 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 905/2011

Procedente del procedimiento Ordinario nº 1553/2010

Juzgado de Primera Instancia nº 43 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 414

Barcelona, 23 de septiembre de 2013

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª. Mª Dolors PORTELLA LLUCH, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Ramón VIDAL CAROU,actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 905/2011, interpuesto contra la sentencia dictada el día 14 de junio de 2011 en el procedimiento nº 1553/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 Barcelona en el que es recurrente D. Apolonio y apelados D. Casiano , D. Edemiro , Dª María Purificación y Dª Benita y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.-La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Que con estimanción de la excepción de caducidad y con desestimación total de la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Jorge Rodríguez simón, en nombre y representación de Don Apolonio , y dirigida contra Don Casiano , Doña Benita , Doña María Purificación , y Don Edemiro .

DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a los demandados en este juicio Don Casiano , Doña Benita , Doña María Purificación , y Don Edemiro , de todas las pretensiones formuladas en su contra; y,

DEBO IMPONER COMO IMPONGO, expresamente, al actor Don Apolonio , el pago de todas las costas del presente juicio.

SEGUNDO.-Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Antonio RECIO CORDOVA.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora formuló demanda de juicio ordinario en ejercicio de la pretensión de rescisión por lesión prevista en el art.321 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña (CDCC), interesando en el suplico de aquel escrito inicial se acuerde 'dictar sentencia por la que, estimando la demanda:

1.- Se declare la rescisión del contrato de compraventa formalizado en escritura pública de 23 de noviembre de 2006, protocolo 2165, otorgada ante la Notaria de Berga Doña Montserrat Moratilla Fernández de las fincas registrales NUM000 y NUM001 , descritas en los apartados a) y b) del documento número CINCO acompañado a la presente demanda.

2.- Se condene a los demandados, a que devuelvan las respectivas proporciones de las que son propietarios en las que adquirieron las fincas (cuartas partes indivisas) estando el actor obligado a devolver el precio recibido, más los gatos extraordinarios de conservación de la finca y los útiles efectuados con posterioridad a la compraventa.

3.- Se condene a los demandados, conjunta y solidariamente, restituyan en su caso los frutos producidos por las fincas con posterioridad a la fecha de interposición de esta demanda, y a que indemnicen en los intereses legales de precio desde dicha fecha.

4.- Acordar la cancelación o la inscripción de los asientos correspondientes en el Registro de la propiedad de Berga acordes con los pronunciamientos anteriores.

5.- En caso de que los demandados opten por la posibilidad a que se refiere el art.325 CDCC para evitar la rescisión, se condene a los mismos solidariamente a pagar al demandante el complemento de precio o valor lesivos, fijado en la suma de 508.770,25 € o aquella otra cantidad que quede acreditada, con los intereses, desde la consumación del contrato.

6.- SUBSIDIARIAMENTE a cuanto se peticiona en los apartados 1, 2, 3, 4 y 5 anteriores, incluir en todas dichas peticiones además de las fincas NUM001 y NUM000 , la finca NUM002 , siendo en caso de opción la diferencia de precio la de 600.413,64 o aquella otra que quede acreditada'.

Justificaba tales pretensiones en atención al bajo precio de la venta de las fincas registrales NUM001 y NUM000 (conforman una unidad física que viene denominarse ' FINCA000 ') que se llevó a cabo por su tío-causante por medio de escritura de compraventa de fecha 23 de noviembre de 2006, cuando contaba con 87 años de edad, y ello por cuanto el precio acordado por ambas fincas ascendía a la suma de 300.000 euros, pactándose un pago aplazado en 8 años sin devengo de interés de tipo alguno, cuando el valor de la misma en aquella fecha podía cifrarse en la suma de 758.360,70 euros.

SEGUNDO.- La parte demandada se opone en su escrito de contestación a la demanda a la petición actora por los siguientes motivos:

1º Caducidad de la acción ejercitada por cuanto la compraventa tuvo lugar en documento privado de fecha 4 de noviembre de 2006 y la fecha de interposición de la demanda es el 18 de noviembre de 2010, de modo que ha transcurrido el plazo de 4 años previsto en el art. 322 CCDC.

2º Improcedencia de la rescisión por lesión al tratarse de un contrato aleatorio de renta vitalicia: 'En conclusión resulta obvio que el presente caso el contrato suscrito es un contrato aleatorio, pudiéndose considerar como un contrato de compraventa con pago de renta vitalicia, ya que el Sr. Raimundo hubiese recibido la misma cantidad de 3.000€/mensuales hasta que falleciera, pero que en el contrato se fijase una cláusula en protección de sus herederos por la cual mis mandantes estaban obligados a pagarle una cantidad a estos, que como veremos más adelante estaban fundamentadas en una tasación. Es como un contrato de renta vitalicia en el que se hubiese querido asegurar además por parte Don. Raimundo un precio mínimo real en caso de pronto fallecimiento, que percibirían sus herederos. En cualquier caso estamos ante un contrato aleatorio'.

3º El precio de venta se corresponde con el valor de dos tasaciones interesadas por el propio vendedor Don. Raimundo antes de firmar el contrato de compraventa: '...la valoración de la finca efectuada por Don. Raimundo debe considerarse como el único válido habida cuenta es el reflejo de su voluntad, por lo que se debe considerar que el precio pagado por la finca objeto de discusión en los presentes autos es el valor real de la finca'.

4º Subsidiariamente, se estaría ante un negocio mixto de compraventa y donación, lo que excluiría la rescisión ante el animus donandi: '...entre Don. Raimundo y la familia de mis mandantes existía una relación especial, casi familiar, desde hacía cerca de cuarenta años. Es por ello, que para el negado caso que se desestimasen las alegaciones expuestas por esta parte, debemos considerar que mis mandantes y Don. Raimundo realizaron un negocio mixto de compraventa y donación. Es decir, se fijó mediante tasación de la finca un precio que consideraban ajustado, y en el supuesto caso que se considere que el valor fuese superior, la diferencia se debe considerar como una donación a través de los años. Que existía un 'animus donandi' por parte Don. Raimundo , una voluntad de liberalidad' .

TERCERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda por considerar que la acción ha caducado por el transcurso de 4 años: 'Por todo lo anterior, y determinado que la fecha de perfección del contrato de compraventa fue la del 4 de noviembre de 2006, es evidente que la presentación de la demanda en reclamación de rescisión por lesión, efectuada en fecha de 18 de noviembre de 2010, lo fue habiendo transcurrido en exceso el plazo de caducidad de cuatro años, establecido por el artículo 322 de la Compilación de Catalunya, y por ello, es por lo que procede admitir la excepción de caducidad de la acción alegada por los demandados, desestimando la presente demanda, no siendo preciso el estudio del resto de motivos o causas de oposición alegadas, y absolviendo a dichos demandados de todas las pretensiones formuladas en su contra'.

CUARTO.- Frente a tal resolución se alza la parte actora apuntando que no concurre la caducidad apreciada en la sentencia por cuanto (i) la fecha del documento privado de compraventa no puede tenerse por cierta, (ii) el mismo no puede considerarse auténtico, y (iii) fue otorgado únicamente por una de las demandadas en nombre propio, luego se trata de un contrato distinto al formalizado en escritura pública de fecha posterior en que los compradores eran los cuatro hermanos, de modo que no existe la imprescindible identidad de sujetos, y en realidad, tampoco de objeto y de precio.

Insiste la recurrente en la concurrencia en el presente caso de todos los requisitos para que prospere la acción de rescisión por lesión, y en todo caso interesa se deje sin efecto la condena en costas recogida en la instancia ante las dudas de hecho que concurren en el caso de autos y dado que la demanda se interpuso dentro del plazo de 4 años contados desde la fecha de la escritura, sin que al actor le constara la existencia del documento privado que ha justificado la apreciación de la caducidad.

La parte demandada se opone a la apelación formulada de contrario e interesa la confirmación de la sentencia de instancia, con expresa imposición de las costas de la alzada a la recurrente.

QUINTO.- Planteado el debate en esta alzada en los términos referidos en el numeral anterior, y a fin de precisar la acción ejercitada por la parte actora, comenzaremos por citar la sentencia del TSJ de Cataluña de 25 de mayo de 2000 :

'La rescindibilidad de los contratos de compraventa por laesio enormis o en más de la mitad de su justo precio, ultra dimidium, es institución heredada del Derecho Romano y, más concretamente, del justinianeo. La institución vino a contradecir la inexigibilidad del precio justo en las ventas y a la posibilidad de engaño entre los contratantes ('in pretio emptionis et venditionis naturaliter licere contrahentibus se circunscribere', dice un texto de Ulpiano), según el principio liberal de tanto pagan, tanto vales. Ahora bien, esta institución en sede del vigente Derecho civil catalán tiene hoy una naturaleza jurídica objetiva, como ya puso de manifiesto la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 1.990 y repitieron las de 22 de diciembre de 1993 y 20 de octubre de 1.995 , independiente, pues, de los vicios de consentimiento que hayan determinado la manifestación de voluntad (como lo demuestra el texto del primer párrafo del art. 321, ya repetido, en su inciso final '...baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa'), a diferencia de lo que ocurre en el Derecho Navarro (Ley 499: 'Quien haya sufrido lesión enorme, a causa de un contrato oneroso que hubiera aceptado por apremiante necesidad o inexperiencia, podrá pedir la rescisión del mismo') y a diferencia de los que pudiera inducir a pensar su denominación de 'engany a mitges'.

Por tanto, se ha de partir de que la rescisión por lesión regulada en el párrafo 1º del art. 321 de la Compilación tan sólo exige la concurrencia del elemento objetivo del desequilibrio económico en cuantía de más de la mitad del precio justo del inmueble transmitido, incumbiendo al actor acreditar que el precio pactado resulta inferior en más de la mitad del justo precio, que se identifica con el valor de mercado o valor en venta, a tenor de lo dispuesto en el art. 323 de dicho texto legal , al tiempo de otorgarse el contrato y relacionado con otras fincas de iguales o de análogas circunstancias en la respectiva localidad donde se produce la venta.

SEXTO.- Entrando a analizar la excepción que justifica la decisión de la instancia, esto es, la caducidad de la acción, es de observar que ninguna discusión existe entre los litigantes en que el plazo para el ejercicio de la acción de autos es el de 4 años conforme claramente se recoge en el art. 322 CCDC, de modo que el debate se ha de centrar en la trascendencia que puede tener a estos efectos el contrato privado suscrito por D. Ángel Daniel y Dª Benita en fecha 4 de noviembre de 2006.

Pues bien, aun admitiendo la autenticidad de dicho documento -no advertimos motivos para dudar de la misma-, lo cierto es que el mismo en modo alguno puede tomarse en consideración a efectos de analizar la posible caducidad de la acción ejercitada, y ello por cuanto no recoge la compraventa cuya rescisión se pretende por la actora sino más bien un acuerdo de venta celebrado entre el Sr. Raimundo con Dª Benita , pero no con sus otros tres hermanos, cuando la escritura de compraventa que finalmente documenta la compraventa de las fincas los compradores son los cuatro hermanos 'en comú i per quartes parts indivises'.

Por tanto, el elemento subjetivo de ambos contratos es distinto, y no se diga que la Sra. María Purificación actuaba en el contrato privado como mandataria tácita de sus hermanos porque nada consta al respecto en dicho documento, sin que pueda resultar prueba bastante a tal efecto la declaración testifical del marido de Benita dado su evidente interés en el resultado del litigio.

Más bien parece que en un primer momento la venta se pretendía celebrar únicamente con Benita y, posteriormente, por las razones que sean, que tanto da, decidieron todos los hermanos adquirir las fincas, luego se trata de dos contratos distintos, siendo el segundo -el formalizado en escritura pública- el que recogió los concretos elementos de la compraventa -especialmente el elemento subjetivo-, de modo que la fecha que debe tomarse en consideración a efectos de analizar la caducidad de la acción ejercitada es la de dicha escritura, esto es, el 23 de noviembre de 2006.

En definitiva, habiendo interpuesto la actora la demanda rectora de autos en fecha 18 de noviembre de 2010, es claro que el plazo de caducidad no había trascurrido y, por tanto, procede dejar sin efecto lo resuelto al respecto en la instancia.

SÉPTIMO.- Sentado lo anterior, la cuestión se reconduce a analizar si realmente el precio pactado por la compraventa (300.000 euros) resulta inferior a la mitad de su valor de mercado; no sin antes advertir que la renta vitalicia pactada no impediría en modo alguno la posible rescisión por lesión del contrato de compraventa como ya tuvo ocasión de declarar el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en sentencia de fecha 18 de septiembre de 2006 en la medida en que no advertía razones jurídicas válidas para negar la posibilidad de la existencia de lesión en aquellos contratos aleatorios en los que sea posible valorar el riesgo y, por ende, la proporcionalidad de las prestaciones.

Pues bien, a la hora de fijar el valor de mercado del inmueble de autos contamos con los siguientes informes periciales:

1º En el dictamen aportado por la parte actora junto a su escrito de demanda, el Arquitecto Sr. Domingo valora la FINCA000 en la fecha de la compraventa de autos en la suma de 768.920,64 euros, tomando para ello en consideración el valor del solar edificable al advertir que 'l'edificació a construir ocuparà 536,m2, que per les 3 plantes d'alçada ens donarà una edificació de 1.610,61 m2, a la que tenim que afegir-li 536,87 m2 més destinats a pàrquings en soterrani (obligatoris segons l'article 70 bis de les NSS)'.

Para llegar a la indicada valoración el perito sostiene la conveniencia de derrocar el inmueble construido en la finca y proceder a construir un edificio de nueva planta plurifamiliar que albergará la nueva edificación y contaría con un total de 20 apartamentos de unos 75 m2 (7 apartamentos por planta, excepto en planta baja que serían 6) y 20 plazas de parking; pero para valorar cada uno de los apartamentos y plaza de parking no acude a inmuebles de la localidad de Sant Julià de Cerdanyola, donde se encuentra ubicada la finca de autos, sino a las localidades vecinas de Guardiola de Bergueda y Berga, pese a reconocer en el acto del juicio que el mercado es distinto en cada una de ellas (min.01:13:25 VÍDEO 1).

2º En el dictamen aportado por la parte actora junto a su escrito de demanda, el perito tasador Sr. Lucas valora la finca en cuestión en la suma de 778.461,50 euros, advirtiendo en el acto del juicio que para ello atiende a la posible construcción de 17 pisos por así permitirlo las normas urbanísticas, si bien no recoge comparación alguna con el precio de venta de otros inmuebles.

3º En el dictamen aportado por la actora junto a su escrito de demanda, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria Sr. Segismundo valora la finca de autos en la suma de 724.774,50 euros atendiendo para ello a la construcción en el solar de un edificio plurifamiliar, si bien tampoco recoge comparación alguna con el precio de venta de otros inmuebles en la misma localidad.

4º En el dictamen aportado por la actora junto a su escrito de demanda, el Arquitecto Técnico Sr. Luis Pedro valora la FINCA000 en la fecha de la compraventa de autos en la suma de 768.998,98 euros, tomando para ello en consideración el valor del solar edificable con la construcción de 17-18 pisos de 75-90 m2 cada uno.

Para llegar a la indicada valoración el perito sostiene la conveniencia de derrocar el inmueble construido en la finca y proceder a construir un edificio de nueva planta plurifamiliar; pero para valorar los pisos no acude a inmuebles de la localidad de Sant Julià de Cerdanyola, donde se encuentra ubicada la finca de autos, sino a las localidades vecinas de Guardiola de Bergueda, Baga, La Ponla de Lillet, Saldes, Berga, Can Ponç, Puigcerdà.

5º En el dictamen aportado a las actuaciones por la parte demandada, el Arquitecto e Ingeniero Técnico Sr. Alejo comienza por advertir que se trata de un 'pueblo de tipo rural con pocos servicios y de tipo diseminado, debido a que las edificaciones son casi en su totalidad de tipo unifamiliar, gran parte de ellas con uso ramadero o agrícola'y el inmueble de autos 'se encuentra situado en las afueras del pueblo, justo en su límite sud-este siendo esta la última casa del pueblo por la citada calle. Está compuesto por tres cuerpos unidos entre sí, con usos distintos. Un cuerpo destinado a vivienda, otro cuerpo de superficie mayor destinado antiguamente a cuadra y otro cuerpo meno destinado a pajar'.

En la valoración que efectúa dicho perito pesa especialmente las características propias de Sant Julià de Cerdanyola, y así indica lo siguiente: 'Sant Julià de Cerdanyola es un pequeño pueblo de pequeñas dimensiones, 267 habitantes en 1/01/2010 según IDESCAT, en el cual no existe actividad productiva o de servicios. En los últimos diez años, y según la misma fuente, la población no ha sufrido crecimiento alguno manteniéndose estable. El parque de viviendas es mayoritariamente unifamiliar, siendo los edificios plurifamiliares existentes edificios subdivididos de unifamiliares antiguos. La promoción de edificios plurifamiliares es muy baja o nula debido al poco mercado para este tipo de viviendas que tiene el pueblo'.

Y tras ofrecer tal consideración, procede a efectuar una profunda crítica a los dictámenes periciales aportados por la parte actora: 'Aplicando los dos principios descritos-principio de mayor y mejor uso y principio de prudencia- en el pueblo de Sant Julià de Cerdanyola, parece que la promoción de 17 viviendas con 17 plazas de aparcamiento planteada en la segunda tasación de TINSA, o de 20 viviendas en la tasación del Sr. Domingo , no sea ni el mejor uso, ni el escenario más prudente debido al poco mercado para esta tipológica de viviendas que tiene el pueblo respaldado por el nulo crecimiento demográfico de este' ; justificando sus argumentos con una colección de fotografías que prueban 'el carácter inminentemente unifamiliar y disgregado del pueblo'.

Con tales premisas, el perito concluye que la finca de autos debe valorarse en atención al estado que presentaba en la fecha de la compraventa - vivienda unifamiliar- y así apunta como posible valor de mercado la suma de 309.550 euros, confirmando así la valoración efectuada en su momento por el Arquitecto Técnico Don. Luis Pedro , aportado por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda como documento nº48.

En todo caso, y se pretendiera acudir a la valoración por el método residual dinámico, sostiene que el valor de la finca debería cifrarse en la suma de 448.714,40 euros, advirtiendo que 'los informes de tasación aportados, elaborados por el método residual dinámico, disponen de errores en la obtención de la edificabilidad con la utilización de parámetros urbanísticos erróneos, y así mismo obtienen valores de comparación superiores a los del mercado de los alrededores puesto que se comparan con viviendas de menor superficie con unitarios más altos. Igualmente pasa con las plazas de aparcamiento tasadas como plazas de zonas con mucha más demanda que el pueblo que nos ocupa en el que no existe la costumbre de ser propietario puesto que la mayoría de gente aparca dentro de su misma parcela o en la misma calle'.

Ya en el acto del juicio confirmó que en el pueblo no hay ninguna promoción de 17 viviendas (min.21:30 VÍDEO 2).

OCTAVO.- Ante las importantes divergencias en los dictámenes periciales obrantes en autos, considera esta Sala especialmente relevante a la hora de valorar la FINCA000 el lugar donde la misma está ubicada dado que, por más que el plan urbanístico permita la construcción de 17 viviendas y 17 plazas de parking en el solar de autos, lo que resulta claro es que no existe ninguna promoción de tales características en Sant Julià de Cerdanyola; y hasta tal punto es así que los peritos de la parte actora no han podido comparar el precio de inmuebles de iguales características sitos en dicho pueblo sino que han tenido que acudir al valor de apartamentos y plazas de parking en localidades distintas donde, lógicamente, el valor ha de ser diferente en atención a las especiales circunstancias de cada población.

Así las cosas, tanto si atendemos al valor de la finca como vivienda unifamiliar, que ascendería a la suma de 309.550 euros como reconoce el perito de la actora Sr. Luis Pedro , como si acudimos al valor del inmueble plurifamiliar ofrecido por el perito de la demandada, que consideramos más razonable dadas las características de la población de autos, obligado es concluir que no se cumplen las exigencias previstas en la Ley para que pueda accederse a la pretendida rescisión por lesión al no apreciarse el desequilibrio contractual preciso para ello.

A ello no obsta el aplazamiento del pago del precio durante un periodo de 10 años sin intereses, y ello por cuanto, como esta Sala ya tuvo ocasión de declarar en sentencia dictada en el Rollo 457/2008, dictada en fecha 15 de marzo de 2010 -el recurso de casación formulado contra la misma fue inadmitido por auto del TSJ Catalunya de fecha 28 de octubre de 2010 -, tal planteamiento en apoyo de la acción rescisoria ejercitada no puede ser aceptado en la media en que confunde el precio de venta con la forma de pago de dicho precio, y es al primero de tales conceptos al que atiende el art.321 de la Compilació y no a la forma de pago donde entra en juego un componente de liberalidad (no deja ser un préstamo sin intereses) que impide pueda aplicarse la institución de la rescisión por lesión ultra dimidium, conforme se deduce del párrafo 2º del precitado art.321: 'No procederá esta acción rescisoria en las compraventas o enajenaciones hechas mediante pública subasta, ni en aquellos contratos en los que el precio o contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de lo adquirido, o por el deseo de liberalidad del enajenante'.

NOVENO.- En atención a todo lo expuesto se ha de concluir que la actora no ha acreditado en debida forma la pretendida lesión en más de la mitad del precio de la compraventa, por lo que se ha confirmar el pronunciamiento desestimatorio de la demanda contenida en la resolución de instancia, aunque por distinto motivo; si bien procede estimar el recurso en cuanto al pronunciamiento en materia de costas de la instancia en la medida en que se advierte la concurrencia de dudas de hecho derivadas de la existencia de distintas valoraciones periciales de la finca de autos.

No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en la esta alzada ante la estimación parcial del recurso ( art.398.2 LC ), máxime cuando la confirmación de la sentencia de instancia atiende a argumentos distintos a los ofrecidos en dicha resolución.

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Apolonio contra la sentencia de 14 de junio de 2011 dictada el Juzgado de Primera Instancia nº43 de Barcelona , y en consecuencia, modificamos la misma en el único sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento en materia de costas causadas en la instancia, declarando que no ha lugar a hacer especial imposición de las mismas y manteniendo el resto de los pronunciamientos.

No ha lugar a hacer especial imposición de las costas causadas en esa alzada.

Procédase a la devolución del depósito consignado al apelante.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.