Sentencia Civil Nº 415/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 819/2008 de 25 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00415/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7012964 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 819 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 161 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 67 de MADRID

De:

Procurador:

Contra: Arturo

Procurador: MARIA ANGELES GALDIZ DE LA PLAZA

Ponente: ILMO. SR. D.MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veinticinco de septiembre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 67 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelantes D. Gonzalo y Dña. Mariola , y de otra, como demandado-apelado D. Arturo .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 67, de Madrid, en fecha 4 de junio de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, desestimando la demanda que ha dado origen al presente procedimiento, interpuesta por la Procurador a Doña María del Carmen Giménez Cardona, en nombre y representación de DON Gonzalo Y DOÑA Mariola contra DON Arturo , a su vez representado por la Procuradora Doña María Ángeles Galdiz de la Plaza, debo declarar y declaro no haber lugar a lo en ella solicitado, y en consecuencia, absuelvo al demandado de las pretensiones contra él deducidas".

Con fecha 18 de junio de 2008 se dictó auto de aclaración cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se acuerda modificar el fallo de la sentencia de 4 de junio de 2008 , de en el sentido de modificar en parte el siguiente pronunciamiento de mencionado fallo: "Se condena a los demandantes al pago de las costas causadas en el procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dieciocho de noviembre de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintitrés de septiembre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, aclarada por auto de 18 de junio de 2008 , excepto el último párrafo del fundamento de derecho tercero.

SEGUNDO.- Los hechos esenciales que dan sustento al procedimiento y ahora al recurso, son los siguientes:

a) Los demandantes y apelantes, Doña Mariola y D. Gonzalo , como adquirentes, y D. Arturo , como propietario de la vivienda, con sus anejos, plaza de garaje NUM000 y trastero NUM001 , situados en la c/ DEHESA000 , NUM002 , NUM003 , finca inscrita en el Registro de la Propiedad nº 8 de Madrid con el nº 47451, suscribieron el 7 de noviembre de 2006 un denominado "contrato de arras o señal", que en verdad se trata de un contrato de compraventa perfecto por concurrir la coincidente y recíproca voluntad de obligarse a entregar este último la reseñada vivienda y a pagar aquellos por ella un precio cierto en dinero, esto es, consentimiento, objeto cierto y causa (artículos 1261 y 1445 del Código Civil ) -folios 18 a 20-, del que interesa destacar: 1º que el precio convenido fue 267.450 ?, del que 12.000 ? fueron entregados en ese mismo acto por la parte compradora en concepto de señal, debiendo satisfacerse los 255.450 ? restantes en el momento de firmarse la escritura de venta, que debería otorgarse como máximo el día 16 de diciembre de 2006; 2º que la diferencia entre el precio de venta y el precio del módulo para las viviendas de protección pública corresponde a las mejoras y enseres que existen en la vivienda, que la parte compradora declara conocer, asumiendo dicho coste que se cifra en la citada diferencia, sin que exista inconveniente en que se abone todo de forma conjunta -estipulación segunda- ; 3º que si la compraventa no llegara a materializarse en el plazo previsto (obviamente quiere decir consumarse), por causas imputables a la parte compradora, esta perderá la señal entregada, asimismo, si las causas son imputables a la parte vendedora, esta devolvería las arras duplicadas - estipulación cuarta-.

b) Como los compradores no pudieron obtener de la entidad crediticia el préstamo hipotecario solicitado, al comprobar esta última que se trataba de una vivienda de protección pública y era muy elevada la diferencia entre le precio convenido y el precio oficial, considerando que la circunstancia que impedía la consumación del contrato no les era imputable, el 15 de diciembre de 2006 requirieron a D. Arturo para que les devolviera los 12.000 ? que habían entregado como señal -folios 28 a 31-.

D. Arturo contestó el 28 de diciembre de 2006 oponiéndose a tal requerimiento, pues las cláusulas y términos del contrato eran claros y en la estipulación cuarta se preveía expresamente las consecuencias del incumplimiento del contrato por las partes, la cual se ajusta a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil -folios 32 y 33 -.

c) Dña. Mariola y D. Gonzalo el 4 de enero de 2007 presentaron la demanda que da origen al litigio pidiendo, no ya la suma de 12.000 ?, sino la de 24.000 ? más los intereses legales.

La Juzgadora de 1ª Instancia desestimó la demanda, interponiendo los actores contra la sentencia el recurso de apelación que ahora decidimos con base en dos alegaciones. Una. Error que recaía en una condición esencial de lo que era objeto de la compraventa, esto es, en la diferencia entre el valor real y el legal del mercado de la vivienda. Y Segunda. Error en la aplicación del derecho, que propicia que la sentencia no proteja el orden público, al producirse un resultado prohibido en la legislación que regula las viviendas de protección pública.

El demandado y apelado se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Aunque en el recurso no se cuestiona la naturaleza del pacto contenido en la estipulación cuarta del contrato de 7 de noviembre de 2006, el deber de respuesta a las cuestiones jurídicas suscitadas y el rigor que debe entrañar toda resolución judicial exige un mínimo comentario al respecto, sobre todo cuando la conclusión obtenida por la Juzgadora de Primera Instancia no es compartida por este Tribunal de apelación, pese a la extensa y enjundiosa exposición contenida en el fundamento de derecho segundo.

En efecto, si las arras confirmatorias refuerzan la existencia del contrato y constituyen la expresión, señal o prueba de su celebración y el principio de su ejecución, que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", sin que faculten por tanto para resolver la obligación contraída; las arras penales establecen una garantía de que el contrato se va a cumplir a través de la entrega de una cantidad, que no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1152 del Código Civil , como resarcimiento pactado previamente para el caso de incumplimiento, pero que no autoriza a las partes para desligarse de la obligación, cuyo estricto cumplimiento puede pedir cualquiera de ellas; y las arras penitenciales, que son las que contempla el artículo 1454 del Código Civil , están concebidas como multa o pena correlativa al derecho de las partes a desistir a su arbitrio del contrato mediante la perdida o restitución doblada de la cantidad entregada; el tenor de la ya transcrita estipulación cuarta del contrato, en la que se sanciona a la parte compradora con la pérdida de la señal entregada si la venta no llegara a materializarse (consumarse) en el plazo previsto por causa a ella imputable (ya sean voluntarias o fruto de su indiligencia o imprevisión), y correlativamente pone a cargo de la vendedora la obligación de devolver duplicadas las arras si las causas son a ella imputables, no parece que quepa duda de que la voluntad de las partes fue la de sujetar el contrato a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil , como así ya indicó el demandado en el burofax que remitió a los demandantes el 28 de diciembre de 2006, que le exime de efectuar la devolución postulada por los demandantes, al no poder llevarse a cabo el contrato por una causa, voluntaria o no, que solo le es imputable a ellos, quienes, por cierto, modificando su reclamación extrajudicial inicial (12.000 ?), en la demanda solicitan el duplo de dicha suma, lo que viene a confirmar que también atribuyen los efectos de las arras penitenciales a la señal entregada en razón a la mencionada estipulación contractual cuarta.

CUARTO.- Entrando ya en el fondo del recurso la Juzgadora acierta al excluir de la perfección del contrato vicio alguno de consentimiento, pues el objeto está perfectamente descrito, con inclusión de sus datos registrales, y el precio cabalmente definido, excluyendo el apartado III de la estipulación segunda el más mínimo atisbo de engaño u ocultación sobre la naturaleza de la vivienda de protección pública, hasta el punto que se diferencia la parte del precio que se acomodaba al módulo y norma rectora de éstas en su cesión o transmisión, de aquélla otra que, por exceder de aquél, se imputaba a mejoras y enseres, circunstancia que la parte compradora declaró conocer.

La dificultad en la consumación de la compraventa, mediante el pago del precio, provino del error de cálculo o negligencia de los compradores al no sopesar que el préstamo hipotecario podía verse afectado por la naturaleza de la vivienda, pues ello exigía una consulta previa y la obtención de la certidumbre de que, por tal circunstancia, no se vería afectada la financiación necesaria para el pago del precio convenido.

Del mismo modo debe rechazarse la alegación segunda, pues aparte de constituir una cuestión nueva no planteada en la precedente instancia, lo que ya en si mismo veda su decisión salvo causar indefensión a la parte contraria, que no pudo efectuar alegaciones ni proponer prueba al respecto en aquélla; es lo cierto que en materia de sobreprecio en la transmisión de viviendas con protección pública, debe distinguirse el ámbito público o administrativo, en el que las infracciones son objeto de un régimen sancionador específico para la defensa del interés general, de aquél para otro privado, en el que se incardina la contratación entre particulares regida por la libertad de pactos ex artículo 1255 del Código Civil .

En este marco, es consolidada la jurisprudencia que respecto de las viviendas de protección oficial o protegidas declara que las limitaciones de precio producen únicamente efecto en el orden administrativo, pero no en el civil, en el que se mantiene la validez del contrato en que se fija un precio superior al establecido por las disposiciones administrativas que resulten de aplicación, que solo dará lugar a las sanciones gubernativas que procedan -Sentencias de 9 de febrero de 1995, 27 de marzo de 2000 y 16 de julio de 2001 , entre otra -.

Por lo expuesto, el recurso no puede prosperar.

QUINTO.- Al rechazarse el recurso se impondrán a los apelantes las costas procesales generadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Dña. Mariola y D. Gonzalo contra la sentencia dictada el 4 de junio de 2008 por la Ilma. Sra. Magistrado-Jueza del Juzgado de 1ª Instancia nº 67 de los de esta Capital, aclarada por auto de 18 de junio de 2008, en los autos de juicio ordinario nº 161/07 , seguido a su instancia contra D. Arturo ; resolución que se CONFIRMA íntegramente, condenando a los apelantes al pago de las costas causadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 819/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico