Sentencia Civil Nº 415/2011, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 106/2011 de 27 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00415/2011

Rollo: 106/2011

S E N T E N C I A NUMERO: CUATROCIENTOS QUINCE

Ilmos. Sres:

Presidente :

D. Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados :

Dª. Mª Jesús De Gracia Muñoz

D. Roberto García Martínez

En la ciudad de Zaragoza a veintisiete de septiembre de dos mil once.

Visto ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación ante esta Sección 004, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 700/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 106/2011, en los que aparece como parte apelante, Rosario , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA BELEN GABIAN USIETO, asistido por el Letrado D. ALEJANDRO NAVARRO MARTINEZ, y como parte apelada, GABINETE DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, GAGISA, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. EMILIA BOSCH IRIBARREN, asistido por el Letrado D. DAVID TRESACO LOBERA, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. Roberto García Martínez.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 de ZARAGOZA, se dictó Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2010 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que debo desestimar íntegramente la demanda interpuesta por Dª. Rosario , representada por la Procuradora Dª. Belén Gabián Usieto y defendida por el Letrado D. Alejandro Navarro Martínez, contra Gabinete de Proyectos Inmobiliarios, S.L. GAGISA, representada por la Procuradora Dª. Emilia Bosch Iribarren y defendida por el Letrado D. David Tresaco Lobera, absolviendo a la demandada de las pretensiones de la parte actora. Asimismo estimo en parte la reconvención formulada y condeno a Dª. Rosario : - A Abonar a GAGISA la parte del precio pendiente de pago, que asciende a 173.525,83 euros, IVA incluido, incrementada con los intereses legales correspondientes desde la interposición de la demanda. - A comparecer a la simultánea elevación a público de la escritura de compraventa a su favor, relativa a la vivienda del bloque NUM000 , planta NUM000 , letra NUM001 , la plaza de garaje número NUM002 y el trastero número NUM000 , todo ellos del edificio sito en Zaragoza, C/ DIRECCION000 nº NUM003 y DIRECCION001 nº NUM004 , NUM005 y NUM006 , con relación de cuantas actuaciones sean precisas hasta la inscripción registral de la misma, siendo de cuenta de la compradora, por aplicación de la cláusula undécima , transcrita, todos los gastos notariales y registrales, e impuestos que se devenguen, excepto la plusvalía. Las costas procesales causadas en la demanda se imponen a Dª. Rosario , sin hace imposición de las de la reconvención.

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, y señalándose para deliberación y votación el día 29 de marzo de 2011, en que tuvo lugar.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

No se aceptan los que figuran en la sentencia apelada y,

PRIMERO .- La parte actora, que ha optado por ejercitar la facultad resolutoria del contrato de compraventa celebrado el 3 de diciembre de 2.007 por no haber podido subrogarse como deudora en el préstamo concedido al promotor, aborda su recurso volviendo sobre sus alegatos de primera instancia. La cuestión a dilucidar es si tal hecho autoriza a la parte recurrente ha desvincularse del contrato ese es, en rigor, el interrogante a despejar. En efecto, sus alegaciones presididas al mismo tiempo por la nulidad y la resolución se apoyan en las normas atinentes a la nulidad y a la resolución buscando en cualquier caso la ineficacia contractual por la imposibilidad de cumplir sobrevenida y fortuita que alcanza a buena parte de su obligación de pago. Asimismo, junto a la declaración resolutoria del vinculo contractual acompaña la exigencia de devolución de la cantidad entregada a cuenta, 17.400 euros más intereses, y el abono de la suma 4.466 euros en concepto de mejoras realizadas en la cocina más intereses.

Por el contrario, al tiempo de contestar, la sociedad promotora y demandada ha reconvenido con pretensiones que han sido en parte atendidas en la instancia inferior. Así, mediante su reconvención, atendida esencialmente en la instancia inferior, ha optado por el cumplimiento en forma específica discutiendo, en fin, la resolución.

Por su parte, este Tribunal, con revocación de la sentencia de instancia dará por resuelto el contrato de compraventa con las demás consecuencias que se dirán por advertir razones suficientes en el contrato para alcanzar esta conclusión jurídica. La cualidad respectiva de las partes en conflicto es también un elemento que no debe despreciarse. Por otra parte, según creemos, la cuestión de fondo no puede ser resuelta a través del artículo 1257 del Código Civil que sanciona el principio de eficacia relativa de los contratos. Ciertamente no hay consentimiento de tercero, pero esa no es la cuestión relevante.

Para arribar a este resultado no atenemos a la prueba documental practicada que pone de manifiesto un contenido obligacional explícito derivado del tenor del contrato y también de las exigencias de la buena fe, conforme al artículo 1258 que es, no lo desconocemos, un recurso subsidiario. Puede decirse que la financiación formaba parte de la oferta contractual de la vendedora ahora incumplida y que quedó vinculada por los términos empleados en la estipulación tercera que transcribiremos más adelante. Como veremos la lectura de esta estipulación arroja esta conclusión que no cambia desde otras perspectivas de enfoque posibles al amparo del resto de la prueba practicada. En fin, no habrá que adentrarse en la conciencia individual de los contratantes para averiguar lo que cada uno quiso. La financiación prevista estaba al servicio de la voluntad común de transmitir la propiedad de la vivienda.

SEGUNDO .- Comenzaremos por examinar la declaración del representante de la sociedad vendedora, quien se considera ajena al hecho alegado por la actora relativo a la imposibilidad de subrogación por razón que no le es imputable, no asumiendo responsabilidad alguna por la negativa de la entidad de crédito a financiar la gran partes del precio de la vivienda que queda por pagar. De su declaración también podemos extraer que la vendedora redactaba el contrato sin solicitar información económica y sin hacer estudio de solvencia, que a la CAI se le enviaba copia de cada contrato y que ésta no manifestó nada sobre el que liga a las partes ahora en disputa. También afirmó que explicaron verbalmente a la actora que tenía que negociar con la entidad de crédito, pero esta circunstancia no se corresponde con el sentido del pacto tercero del contrato. Es decir, que al objeto de sopesar el riesgo de incumplimiento en la relación crediticia de financiación recogida en el contrato nadie reparó en aquel momento en la solvencia patrimonial y personal de la llamada a ser deudora. Y es lo cierto que lo que entonces se le ofreció sin reparo ahora le ha sido negado. Tampoco puede afirmarse que, al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, faltasen elementos de juicio para estimar el riesgo o probabilidad de pago. El umbral de renta disponible de la actora ha sido siempre el mismo y esto no fue un problema al tiempo de convenir la estipulación tercera del cotnrato de compraventa.

De estas afirmaciones podemos concluir mediante un simple juicio de conveniencia que nos encontramos ante una comunidad de intereses entre la vendedora y la entidad de crédito que se disolvió por razones que se nos escapan. La disociación de intereses se ha manifestado al momento de realizar el pago a través de la subrogación prevista en la estipulación tercera del contrato en la que se disciplina la forma de pago en la forma que veremos. Es decir, que se aceptaba explícitamente por ambas partes el supuesto de que sería esta entidad de crédito la financiadora de la compra. Este hecho, en si mismo considerado es, a juicio de esta Sala, determinante.

Tampoco, según pensamos, puede argüirse que la actora hizo dejación interesada de la posibilidad de buscar otra fuente de financiación buscando un comportamiento oportunista postcontractual. En efecto, no cabe exigir que ésta, la actora, tuviera que buscar fuera del contrato lo que se le ofreció dentro. No pueden ser disociables ahora, en perjuicio de la actora, venta y financiación cuando se presentaron como un todo no susceptible de división. Así las cosas, no creemos traspasar los límites del contrato si afirmamos que la vendedora quedó vinculada a procurar la financiación en los términos de la estipulación tercera.

TERCERO .- En apoyo de su argumento relativo a la imposibilidad sobrevenida de cumplir cuyo remedio pasa por la ineficacia del contrato, la actora se remite a un certificado, expedido el 12 de enero de 2.009 por el director de la oficina urbana número 60 de la Caja de Ahorros de la Inmaculada, que acredita que la solicitud de préstamo cursada por la actora fue denegada por falta de capacidad de pago. Esta negativa a la sucesión en la deuda secunda el criterio que mantiene la entidad de crédito de no conceder préstamos cuya cuota mensual supere el 40% de los ingresos anuales. Llama poderosamente la atención de esta Sala que la entidad de crédito no tomara conciencia de la imposibilidad de pago hasta el tiempo de la solicitud de la subrogación y no al tiempo de la celebración del contrato. Nada nos cuesta reconocer que la cantidad solicitada por la actora a la entidad de crédito al tiempo de la subrogación fue algo superior a la consignada en el contrato. En cualquier caso la operación hubiera sido denegada conforme al criterio de concesión de crédito responsable que acabamos de plasmar. En rigor, tampoco la nueva exigencia de un aval, que al parecer haría posible la operación de financiación, pone en entredicho la conducta contractual de la actora.

CUARTO .- Nos detenemos ahora en la estipulación tercera del contrato cuya reproducción literal, en lo que aquí interesa, es la siguiente: "un importe de 146.859,20 euros más el 7% de IVA lo que hace un total de 157.139,34 euros a la entrega de las llaves y firma de la escritura. EL IVA será abonado a la entrega de llaves y el resto mediante subrogación al préstamo hipotecario que grava las fincas objeto de este contrato, constituido a favor de CAI cuyas condiciones el comprador declara conocer y aceptar". De los términos en que está redactada la estipulación transcrita, que establece el modo de pago del precio de la compraventa suscrita por la actora, podemos deducir que la intención común era facilitar el buen fin de la operación garantizando la financiación. Esta interpretación se compadece con el artículo 1.284 del Código civil que permite entender las declaraciones negociales de acuerdo con su máximo significado útil. La relevancia del tenor de esta estipulación es máxima. De su lectura fácilmente se puede entender que fue capital para la actora que veía así asegurada la financiación para la adquisición de su vivienda. Al servicio de esta intención concorde se estableció la estipulación tercera. No creemos que la estipulación aparezca, simplemente, la expresión de un deseo. Tampoco parece expresar una probabilidad de futuro. Por el contrario, es claramente perceptible la idea común de facilitar la venta. Esta estipulación relativa al pago aplazado identificó como único medio de pago la subrogación en el préstamo concedido al promotor y, en el documento contractual, no se recoge otra forma de pago. No parece aceptable que las consecuencias de esta imprevisión puedan caer sólo y por entero en la espalda de la parte compradora. Siendo esto así, creemos que concurre un hecho obstativo que actúa como justa causa de resolución por imposibilidad sobrevenida y no imputable de cumplimiento que afecta a la parte actora. La valoración de los intereses en juego, que forma parte del arbitrio judicial nos lleva a considerar, en este caso, atendible el interés de la parte actora en resolver este contrato como remedio a la situación creada.

Como lógica consecuencia del anterior pronunciamiento declarativo de naturaleza resolutoria, la parte demandada deberá devolver la suma de 17.400 euros entregados por la actora en ejecución del contrato ahora resuelto. Esta cantidad devengará intereses desde la interpelación judicial.

QUINTO.- Respecto de la solicitud de condena al abono de la cantidad de 4.466 euros en razón de las mejoras realizadas en la cocina, nos encontramos ante una nueva severa objeción que no puede orillarse. Nos referimos al tenor de la estipulación décima del contrato que resuelve el supuesto de forma diversa a la pretendida por la parte actora. En consecuencia, este extremo de la demanda quedará desatendida. Igual respuesta puede alcanzarse desde la perspectiva de que nos encontramos ante un encargo realizado por la actora aun tercero y que, según la prueba, su importe no ha sido pagado en su integridad.

SEXTO .- Al encontrarnos ante un caso límite que reclama una solución particular, este Tribunal entiende que no ha lugar a imponer las costas a ninguna de las partes. La condena respecto de las causadas en esta alzada viene vedada por la estimación del recurso. Las de primera instancia tampoco pueden se puestas a cargo de una de las dos partes en atención al razonamiento que hemos expuesto al inicio de este fundamento.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que conociendo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada el pasado día 27 de diciembre de dos mil diez por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Zaragoza en los autos de juicio ordinario número 700/2009, debemos revocar y revocamos la misma, declarando resuelto el contrato de compraventa del piso situado en Zaragoza, Calle DIRECCION000 NUM003 con Calle DIRECCION001 NUM004 , NUM005 y NUM006 , bloque NUM000 , NUM000 , con garaje número NUM002 y trastero número NUM000 , debiendo la demandada estar y pasar por esta declaración. En consecuencia, se condena a la parte demandada a la devolución de la cantidad de 17.400 euros entregados por la actora en ejecución del contrato con los intereses producidos desde la interpelación judicial. Todo ello sin realizar pronunciamiento de condena en costas a las partes procesales en ninguna de las dos instancias. Al depósito constituido deberá darse el destino legalmente previsto para el caso de estimación del recuro.

Remítase las actuaciones al Juzgado de procedencia, juntamente con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el mismo día de su fecha por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública la Sección Cuarta de la Audiencia provincial de esta ciudad, uniéndose testimonio a los autos, de lo que doy fe.