Sentencia Civil Nº 415/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 260/2012 de 28 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00415/2012

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 260/2012

S E N T E N C I A Nº 415

Ilmo. Sr. Presidente Acctal:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Ilmas. Sras. Magistradas:

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Dª Mª ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En PALMA DE MALLORCA, a veintiocho de septiembre de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO número 1606/2010, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) número 260/2012, en los que aparece como parte demandada apelante, PROMOCIONS BADA LLARS, S.L., representada por el Procurador de los tribunales, Sr. RAFAEL ZARAGOZA IGLESIAS, asistida por el Letrado D. CESAREO SAURAS PONS, y como parte demandante apelada, PROALDA, 64, S.L., representada por el Procurador de los tribunales, Sr. MIGUEL SOCIAS ROSSELLO, asistida por el Letrado D. JAIME RAMON RODRIGUEZ VIÑALS.

Es PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Palma de Mallorca en fecha 22 de diciembre de 2011, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo ESTIMAR y ESTIMO la demandada interpuesta por Don Miguel Socias Rosselló, Procurador de los tribunales, obrando en nombre y representación de PROALDA 64, S.L. contra PROMOCIONES BADA LLARS, S.L. y debo declarar y DECLARO resuelto el contrato de compraventa de fecha 22 de mayo de 2007 que sobre la finca descrita en el antecedente de hecho primero de la presente resolución, vinculaba a las partes y CONDENAR a la demandada a reintegrar al actor en la cantidad de 192.411,90 euros más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda (22 de octubre d e2010), más el interés procesal del art. 576 LEC hasta la fecha de su pago, sin expresa imposición de costas."

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 25 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda instauradora de la presente Litis suplicaba que se dictara sentencia por la que se declarara resuelto el contrato de compraventa formalizado con fecha 22 de mayo de 2007 entre actora y demandada y se condenara a la demandada a que satisfaga a la actora la cantidad de 244.180,44 euros, mas los intereses y costas,

Para ello alegó:

-que en fecha 22 de mayo de 2007 se firmó entre las partes litigantes el contrato de compraventa sobre el inmueble descrito como porción de terreno destinada a servicios de culto en el plaza oficial de la Urbanización Son Oliva Son Alemany de Palma incluida en el polígono 16 de dicha urbanización, que procede de la segregación de la finca matriz inscrita en el Registro de la Propiedad al folio 92, tomo 1053, libro 720 de Palma III, finca 43642; que dicha finca pertenece al demandado en virtud de contrato de permuta celebrado con el Obispado de Mallorca en fecha 28 de julio de 2005;

- que en el momento de la firma del contrato la entidad actora entregó la cantidad de 170.808 euros;

-que la escritura pública se realizaría a los cuatro meses a partir del momento en que la vendedora acreditara a la compradora la formalización, en escritura pública, con el Obispado de Mallorca, del inmueble objeto de venta;

- que llegada dicha fecha y en caso de incumplimiento, la parte perjudicada podría exigir entre el cumplimiento y la rescisión del contrato y que el comprador perdería las cantidades entregadas a cuenta o el vendedor las devolvería duplicadas en el plazo de 10 días desde que fueran formalmente requeridos para ello;

- que mediante cláusula adicional se pactó que si el incumplimiento del vendedor se debiera al retraso o dificultad en la tramitación por causa del Obispado sólo se devolverían las cantidades recibidas a cuenta mas los gastos justificados por la posible revisión del proyecto;

- que trascurrido más de un año y medio desde la firma del contrato y sin que se hubiera formalizado escritura pública con el obispado de Mallorca, la entidad actora requirió a la demandada para la resolución del contrato y devolución de las cantidades entregadas más el pago de los gastos;

-que la entidad demandada contestó interesando que se señalara día y hora para otorgar escritura pública;

-que la entidad demandada nunca ha cumplido con la cláusula tercera del contrato ya que no tiene la finca escriturada a su nombre sino que la finca sigue inscrita a nombre del Inmaculado Corazón de Maria;

-que la totalidad de los gastos realizados por la entidad actora desde la firma del contrato hasta la fecha son los detallados en el hecho octavo de la demanda y, sumados a la cantidad entregada a cuenta del precio de la venta en el momento del contrato, ascienden a 244.180,44 euros que se reclaman coma indemnización.

La parte demandada se opuso a la petición, negó el incumplimiento y alegó que fue la actora la que ha demoró dicho trámite al carecer de capacidad económica para el pago del precio pendiente. Para el caso de que se acordara la resolución del contrato, interesó que se excluyeran las cantidades que corresponden a IVA, tanto de la parte del precio entregada en el momento del contrato coma de los gastos que se reclaman y que no se incluya el pago de intereses par la cantidad entregada al no haberse pactado en el contrato.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda; declara la existencia de incumplimiento de la vendedora, analiza el contrato, las distintas fases previas al incumplimiento: segregación de la finca, conclusión de la obra que constituía la prestación de la vendedora a cambio de la permuta, plazos que han transcurrido entre las distintas fases.

La apelación solicita la revocación por errónea valoración de la prueba, destaca que la Juzgadora a quo ha prescindido del hecho de que la primera interesada en vender es la demandada, así como que desde la fecha de la segregación (diciembre de 2007) no hubo ningún requerimiento de la actora interesando el otorgamiento de la escritura pública.

La actora se opuso al recurso y solicitó la íntegra confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Centrado de este modo los términos del debate, comenzar señalando que este Tribunal, revisado nuevamente el contenido de los autos y el resultado de las pruebas practicadas, no puede sino compartir, por acertada, la totalidad de los razonamientos jurídicos que se contienen en la resolución recurrida y que tras un exhaustivo y pormenorizado análisis de todas las cuestiones jurídicas y fácticas debatidas en el proceso, le han llevado a la estimación de la demanda, de modo que una mera remisión al contenido de aquella motivación se estima suficiente para desestimar la totalidad de los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente y con ello a confirmar el fallo contenido en la sentencia apelada, pues es sabido que, como entre otras ha indicado la STS de 9 de junio de 2000 , es compatible la fundamentación por remisión con el mandato del artículo 120.3 según reiteradamente ha sido declarado por el Tribunal Constitucional ( SSTC 174/1987 , 24/1996 , 115/1996 , 184/1998 , 206/1999 , 13/2001 , entre otras).

TERCERO.- Ello no obstante procede destacar que toda relación obligatoria puede extinguirse, entre otras causas o motivos, por el ejercicio de la facultad de resolución reconocida legal o contractualmente a las partes o a alguna de ellas.

El artículo 1124 del Código Civil reconoce legalmente la facultad de resolver las obligaciones recíprocas por el previo incumplimiento del otro obligado.

La facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en la vía judicial, sino también extrajudicialmente, mediante declaración, no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero siempre a reserva que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada de adverso -bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato-, determinando, en definitiva, si la resolución ha sido bien hecha o si ha de tenerse por indebidamente utilizada.

La pretensión formulada en la demanda rectora del proceso al que esta alzada se contrae persigue, en definitiva, obtener la sanción judicial a la resolución contractual realizada por el actor en fecha 11 de diciembre de 2008 -respecto del contrato de compraventa que le ligaba con la entidad demandada, instrumentado en documento privado de fecha 22 de mayo de 2007-, con base en el incumplimiento atribuido a la entidad vendedora. Incumplimiento que, como se infiere de la fundamentación fáctica de la demanda, se sustentaba, esencialmente, en que transcurrido el plazo acordado 4 meses a partir de que la vendedora acreditara a formalización en escritura pública, con la titular del inmueble que la vendedora adquirió por permuta y a su vez vendía a la compradora, no se dio cumplimiento a la cláusula que vinculaba a la vendedora.

Como analiza la sentencia de Instancia dicho incumplimiento sólo es responsabilidad de la hoy apelante, y es ese primer trámite el que fija el inicio del plazo pactado entre actora y demandada.

Dado que no se discuten los hechos sino la valoración jurídica de los mismos procede confirmar la decisión de la juez "a quo" por cuanto, sentado que la inactividad de vendedora es determinante de la ausencia de escritura pública y la falta de otorgamiento de la misma se considera por ambos como causa de resolución procede resolver según las consecuencias acordadas en el contrato.

La demandada nunca acreditó la formalización de la escritura pública sobre el inmueble objeto de este contrato, procedente de la permuta con el Obispado de Mallorca; tampoco convocó a la compradora, jamás la citó para la elevación a público del contrato privado por lo que, no hay ninguna evidencia del incumplimiento de la compradora del pago restante por importe de 1.323.232 euros, prestación cuyo cumplimiento depende, según contrato, de la firma de la escritura pública de compraventa.

El incumplimiento es pues de la vendedora y tiene suficiente entidad para resolver el contrato, ello según el clausulado del contrato (cfr folio 6).

Al respecto el Tribunal Supremo ha manifestado en sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 76/2012, de 28 de febrero Recurso 447/2009 . Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER . sobre la responsabilidad del vendedor en la formalización de la escritura pública en la compraventa de inmuebles: "De ello deduce la Audiencia que «el otorgamiento de escritura pública, era meramente en el contrato suscrito, un pacto a cumplimentar con posterioridad como formal, pero que en modo alguno implica o podía conllevar en su falta, la carencia de efecto jurídico perfecto del contrato como compraventa del solar» ; y que por ello «carecería de base jurídica la pretensión de la parte actora en el presente pleito, que pretende en base a incumplimiento de las demandadas, la devolución de arras dobladas, o subsidiariamente la devolución de arras más intereses desde la fecha de su entrega. Dado, que tal incumplimiento achacado a la parte vendedora no es en absoluto esencial al contrato, y pudo ser exigido en cuanto a su cumplimiento, como obligación accesoria del mismo, y de carácter formal. Por lo que nunca dicho incumplimiento de otorgarse escritura publica, que imputa la actora a las demandadas, podría instituirse en base para solicitar la resolución contractual»....

En este sentido, si la parte demandante ha interesado una declaración sobre las consecuencias de la resolución contractual, es claro que está partiendo de ésta y solicitándola implícitamente, lo que en este caso omitió tras reiterar en el cuerpo de la demanda que ambas partes litigantes habían dado por resuelto el contrato alegando incumplimiento de la contraria.

Partiendo de ello se ha de constatar la infracción de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , en cuanto procedía la resolución imputable a la vendedora que dejó de cumplir su obligación de otorgar escritura pública, pese a haber sido requerida para ello a fin de que compareciera en la notaría con tal propósito en fecha 20 de junio y 21 de septiembre de 2006, sin que pudieran alegar por su parte el incumpliendo por la compradora de la obligación de pago del precio la no haber procedido a formular requerimiento en la forma prevista en el artículo 1504 del Código Civil .

No resulta adecuada la conclusión obtenida por la Audiencia en el sentido de que la obligación de otorgamiento de escritura pública no era esencial en el caso ya que se había realizado la entrega del inmueble a la compradora.

La negativa del vendedor a elevar el contrato a escritura pública supone un incumplimiento contractual, lo que justifica el incumplimiento por el comprador del pago del resto del precio convenido -salvo que otra cosa se haya establecido- y, en consecuencia, la falta de obligación de pagar intereses por el precio no satisfecho ( SSTS 16 febrero 1999 , 26 abril 1994 ), si bien, con carácter general, no constituye un incumplimiento de tal magnitud que justifique la resolución del contrato ( SSTS 29 julio 1999 , 9 julio 1993 , 6 noviembre 1987 ), salvo -lógicamente- el supuesto en que ambas partes hayan fijado como esencial esa obligación en el contrato, como ocurre en el caso presente en que los contratantes así lo quisieron al fijar dicho incumplimiento con carácter resolutorio en la cláusula séptima del contrato, en ejercicio de la libertad de pacto que se establece en el artículo 1255 del Código Civil .

Así, resultaba procedente la resolución a instancia de la parte compradora tal como resolvió el Juzgado y la aplicación de las consecuencias fijadas para dicha situación en el propio contrato que, para la vendedora, significaba la obligación de devolver duplicada la cantidad recibida."

CUARTO.- En cuanto al objeto de apelación relativo a la ausencia de requerimientos previos al resolutorio también procede su rechazo por cuanto en ejercicio de una acción resolutoria ex art 1.124 CC y en aplicación de una cláusula expresamente suscrita por las partes que dispone con carácter imperativo:"la escritura pública se realizará a los cuatro meses a partir del momento en que la vendedora acredite a la compradora la formalización , en escritura pública, con el Obispado de Mallorca, del inmueble que se describe" no son causa enervatoria del apreciado incumplimiento por transcurso de plazo, los requisitos/requerimientos impuestos en casos de resolución por falta de pago.

Así el Tribunal Supremo ha resuelto en sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 439/2011, de 10 de junio Recurso 651/2007 . Ponente: XAVIER OCALLAGHAN MUÑOZ:

La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado número 6 de Oviedo, considera que los requerimientos que hizo la vendedora para resolver el contrato por burofax y telegrama no reúnen los requisitos del artículo 1504 del Código civil , por lo que desestima la demanda y estima la reconvención, condenando a la actora a otorgar la escritura pública de compraventa. Sentencia que fue confirmada por la Audiencia Provincial, Sección 4ª, de la misma ciudad, de 23 de febrero 2007, objeto del presente recurso de casación.

Este recurso fue formulado por la parte demandante, la vendedora, a la que fue inadmitido el recurso por infracción procesal y está articulado en tres motivos.

SEGUNDO.- De lo expuesto anteriormente resulta que la desestimación de la demanda por las sentencias de instancia se basa en que la demandante, ahora recurrente en casación, la vendedora Dª Esperanza, no realizó adecuadamente el requerimiento resolutorio que exige el artículo 1504 del Código civil para la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por falta de pago del precio. Este es el error en que han caído las sentencias de instancia y que da lugar a la estimación del recurso de casación.

En efecto, este artículo 1504 contempla un específico caso de resolución de la compraventa de inmueble por el concreto incumplimiento de la obligación de pago del precio por parte del comprador, háyase o no pactado expresamente la resolución por tal incumplimiento (pacto comisorio o de lex commisoria). Pero para la aplicación de tal norma, ésta exige un requisito previo, el requerimiento resolutorio, judicialmente o por acta notarial.

Cuyo requerimiento, en esta forma, no se ha hecho en el presente caso, ni siquiera en la demanda. Lo cual se debe a la simple razón, de que NO SE HA PRETENDIDO LA RESOLUCION AL AMPARO DEL ARTÍCULO 1504 DEL CODIGO CIVIL por falta de pago por la compradora demandada, sino la resolución al amparo del artículo 1124 del mismo código , por incumplimiento del contrato, concretamente por no haber cumplido lo previsto en la estipulación 5 que ha sido transcrita. La vendedora quedó sujeta al contrato durante DOCE MESES en cuyo plazo la sociedad compradora debía designar notario y fecha para otorgar la escritura y pagar el precio, precio que nunca discutió. Cuando lo hizo, ya había pasado el plazo y la abogada de la vendedora demandante así lo expresó, tal como también ha sido transcrito. Se da, pues, incumplimiento no ya del pago, aplicando el artículo 1504 con su previo requerimiento, sino del plazo previsto en el contrato aplicando la norma general del artículo 1124. Precisamente, esto es lo que se pretende en la demanda, en que no se acusa de impago, ni se menciona el artículo 1504 , sino se plantea y se recoge en el suplico, el incumplimiento del contrato por el transcurso del plazo previsto.

En consecuencia y conforme a lo expuesto, se debe estimar el motivo primero del recurso de casación, sin que sea necesario entrar en los restantes por falta de interés, entendiendo infringido el artículo 1157 del Código civil ya que no se cumplió el contrato, no se pagó el precio y no se hizo ofrecimiento de pago ( artículos 1176 y 1177) en el plazo pactado en aquél. Se debe, pues, dar lugar al recurso de casación y casar la sentencia recurrida tal como dice el artículo 487 .2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin imposición de costas conforme al artículo 398 .2 de la misma ley ."

En cuanto al resto de las alegaciones respecto a la relaciones personales y/ o buena comunicación entre los representantes de la dos mercantiles no procede su estimación habida cuenta lo razonado en la sentencia y lo hasta aquí resuelto. La prueba practicada, esencialmente el contrato privado y las certificaciones/notas registrales sustentan la motivación de la sentencia de Instancia que es asumida por la Sala en su integridad.

QUINTO.- La desestimación del recurso determina, de conformidad con lo establecido por el artículo 398.1, en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la condena del apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

SEXTO.- De igual modo, la desestimación del recurso determina, asimismo, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Nueve de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , la condena de las recurrentes a la pérdida del depósito en su día constituido para la interposición de aquél. Depósito al que se dará el destino legalmente establecido.

En atención a lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de Apelación interpuesto contra la sentencia dictada, en fecha 22 de diciembre de dos mil once, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma , en el proceso sustanciado por los trámites del Juicio Ordinario ante dicho Juzgado bajo el número de registro 1606/2010 (Rollo de Sala número 260/2012), y en su virtud,

CONFIRMAR, en su totalidad, los pronunciamientos efectuados por la meritada sentencia apelada, consignados y sancionados en su Fallo o Parte Dispositiva.

Condenar al expresado apelante PROMOCIONES BADA LLARS S.L., al pago de las costas causadas en esta alzada.

Condenar, asimismo, al mencionado recurrente, a la pérdida del depósito en su día constituido para la interposición del recurso, al que se dará el destino legalmente establecido.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgado la pronunciamos, mandamos y firmamos.