Sentencia Civil Nº 415/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 488/2011 de 25 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00415/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0004821 /2011

RECURSO DE APELACION 488 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 633 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 55 de MADRID

De: Bibiana , Cecilio y ALJA ALJASUR GESTIÓN INMOBILIARIA

Procurador: JOSÉ ANTONIO HURTADO CEJAS, MANUEL INFANTE SÁNCHEZ

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 415/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

ILMA. SRA. Dª MARGARITA OREJAS VALDÉS

En Madrid, a veinticinco de junio de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 633/2008 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandantes- apelantes, D. Cecilio , y DÑA. Bibiana , representados por el Procurador D. José Antonio Hurtado Cejas, y de otra, como demandada-apelante la mercantil, ALJASUR GESTIÓN INMOBILIARIA, representada por el Procurador D. Manuel Infante Sánchez.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, en fecha treinta de septiembre de dos mil diez, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador D. José Antonio Hurtado Cejas en nombre y representación de D. Cecilio Y DÑA. Bibiana contra ALJASUR GESTION INMOBILIARIA SL; todo ello condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.

Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el Procurador D. Manuel Infante Sánchez en nombre y representación de ALJASUR GESTION INMOBILIARIA SL contra D. Cecilio ; todo ello condenando a la parte reconviniente al pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de junio de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.-

1.- La demanda planteada por D. Cecilio Y DÑA. Bibiana contra ALJASUR GESTIÓN INMOBILIARIA, tiene por objeto la acción declarativa de resolución del contrato de compraventa existente entre las partes de fecha diecisiete de diciembre de dos mil cinco, sobre la vivienda NUM000 manzana NUM001 tipo NUM002 de la Residencial DIRECCION000 sita en la localidad de Bollillos de la Mitación, (Sevilla), por haber incumplido la parte demandada con la obligación en plazo de entrega de la vivienda, y la devolución de la cantidad de 29.960 euros, intereses legales y costas, en concepto de cantidades entregadas a cuenta del principal. Así la parte actora afirma que habiéndose pactado como fecha de entrega de la vivienda el día treinta de noviembre de 2007, y no habiendo cumplido la parte vendedora con tal obligación , remitió una carta a la misma en la que entendían resuelto el contrato en aplicación de lo pactado en sus cláusulas por incumplimiento de la parte vendedora.

2.- La parte demandada se opuso a la demanda negando la existencia de incumplimiento; éste lo imputa a la parte actora, por lo que interesa se declare el contrato resuelto con las consecuencias económicas pactadas, mediante demanda reconvencional por la suma de 7.490 euros, que comprendería la penalización del 25 % de las cantidades entregadas a cuenta y el pago de los recibos de la hipoteca, hasta el momento de la resolución improcedente por la actora.

3.- La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta al considerar, a modo de síntesis, que no ha existido incumplimiento contractual sino mero retraso en la entrega; también desestima la demanda reconvencional al haberse producido declaración resolutoria extrajudicial por incumplimiento de la vendedora, que justificaría a estos afectos en impago del comprador de las sumas convenidas, no pudiéndose constituir en causa generadora de la resolución del contrato, interesado en la demanda reconvencional ,y sin perjuicio de las acciones resarcitorias que ejercite la demandada reconviniente en otro proceso, todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho segundo de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la parte demandante D. Cecilio Y DÑA. Bibiana , se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, alegaciones primera a sexta, en el error en la valoración de la prueba e interpretación del contrato, al no haberse producido el mero retraso que menciona la sentencia y estar prevista como estipulación de las partes, como fecha límite de la entrega el 30 de Noviembre de 2.007 , y por ende su carácter esencial; la fecha de entrega de la licencia no se produjo en esa fecha; se invocan expresamente las estipulaciones 2ª,4ª,y 5ª del contrato, distintos preceptos atinentes a obligaciones y contratos, así como doctrina y jurisprudencia de carácter general, sobre los extremos y cuestiones planteadas.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandada en ambas instancias.

5.- Por la representación procesal de la demandada, ALJASUR GESTIÓN INMOBILIARIA, se interpuso recurso de apelación fundamentado, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas, en la contradicción de la sentencia por haber declarado el incumplimiento contractual de los compradores y remitir a otro juicio el resarcimiento de la demandada reconviniente.

Se solicita la revocación parcial de la demanda, estimando la reconvención planteada.

6.- Ambas partes solicitaron la desestimación de los recursos interpuestos de contrario.

SEGUNDO.- Hechos básicos que se consideran probados:

1º) Las partes suscribieron contrato de compraventa con fecha 17 de Diciembre de 2.005, sobre la vivienda NUM000 manzana NUM001 tipo NUM002 de la Residencial DIRECCION000 sita en la localidad de Bollillos de la Mitación, (Sevilla).

2º) En su cláusula 4ª se establecía como" fecha de entrega antes del día 30 de septiembre del año 2007, en que estarán finalizadas las obras, pendientes de los oportunos trámites urbanísticos y administrativos.

Si dos meses después de la fecha indicada, la PROMOTORA no entrega la vivienda en las condiciones; al COMPRADOR, éste podrá solicitar alternativamente:

1- La resolución del contrato, en cuyo caso la PROMOTORA deberá devolver las cantidades que la parte COMPRADORA tuviera entregadas hasta ese momento incrementadas con el correspondiente interés legal del dinero fijado en las Leyes de Presupuestos, y sin que ninguna de las partes pueda reclamar otra cantidad en virtud de la resolución efectuada, esto es, con renuncia expresa a cualquier otra indemnización.

O bien, pactar una nueva fecha de entrega con la PROMOTORA.

La concesión de la Licencia de Primera Ocupación por el Organismo Público correspondiente, supondrá la aprobación definitiva de la obra efectuada.

La entrega se efectuará, previa notificación de la parte VENDEDORA a la COMPRADORA, indicando lugar y hora en que las llaves estarán a su disposición y preparada la Escritura Pública de compraventa para su firma. Transcurridos quince días, sin causa justificada, sin que la parte compareciere para recibir las llaves y firmar la Escritura, el VENDEDOR podrá resolver el contrato en los términos establecidos en la estipulación siguiente."

3º) La entidad demandada Aljasur, el día antes del vencimiento del plazo de entrega, el 29 de Noviembre de 2.007,sobre las 20 horas de dicho día, envió un burofax a los demandantes indicándoles que les comunicaran, si se habían subrogado en la hipoteca que tenía la vivienda, así como la persona y entidad de contacto para coordinar la entrega de la vivienda, mencionándoles haber obtenido ya con fecha 21 de Mayo de 2.007, el Certificado Final de Obra, siendo recibido por los actores al día siguiente, el 30 de Noviembre de 2.007. Con fecha 30 de Noviembre de 2.007 se concedió la licencia de primera ocupación por el Ayuntamiento.

4º) Los actores contestaron mediante carta de 19 de Diciembre de 2.007, por la que se acogían a la causa resolutoria pactada en el contrato en su estipulación cuarta y daban por resuelto el contrato, con reclamación de las cantidades entregadas; los actores volvieron a enviar por escrito una carta el 14 de Enero de 2.008, en el mismo sentido de resolver el contrato, con devolución de las cantidades entregadas.

5º) La entidad demandada Aljasur envió sendas cartas a los actores los días 11 y 14 de Enero de 2.008, en las que no reconocían su incumplimiento contractual y persistían en seguir adelante con el contrato, interesándo la persona de contacto y entidad para coordinar la entrega de la vivienda.

6ª) Con fecha 25 de Febrero de 2.008 la demandada cursó por conducto notarial una comunicación a los actores, por la que daba por resuelto el contrato por incumplimiento contractual.

TERCERO.- Motivo del recurso: Error en la valoración de la prueba e interpretación del contrato sobre el plazo de entrega y resolución.

1.- Doctrina y jurisprudencia; siguiendo la sentencia de la A.P. de Guadalajara de 30 de Septiembre de 2.009 ".. En lo que se refiere a los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria "En definitiva la jurisprudencia establece con carácter general (entre otras la Sentencia de Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1989 ) que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento, no sólo en la vía judicial sino mediante declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y sancionen su procedencia cuando es impugnada, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato, es decir, el órgano judicial sólo ha de constatar si la resolución unilateral efectuada por el acreedor está o no bien hecha, de modo que, en caso afirmativo, la sentencia se limita a declarar la correspondiente situación jurídica, que produce efectos "ex tunc". Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; e)Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso ( Sentencias del Alto Tribunal de 30 de marzo de 1992 -con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 )".

Finalmente y en lo que se refiere a los requisitos que el retraso en la entrega debe cumplir para que integre incumplimiento contractual nos dice la tantas veces repetida resolución que "Cabe insistir por último en que (así, las SS. de esta Sala de 7 octubre 1994 y 15 octubre 1999 ), para que el simple retraso en la ejecución de una prestación sea equiparado a un verdadero y propio incumplimiento y pueda dar lugar, en las obligaciones recíprocas, al efecto resolutorio, es necesario que el término o plazo convenido haya sido elevado, por la voluntad expresamente declarada de las partes, o por exigencias derivadas de la naturaleza de la obligación o del comprobado interés de las partes, decisivos a la hora de otorgar el consentimiento perfeccionador del contrato, a la categoría de elemento o condición esencial del mismo, de tal manera que el retraso conduzca a una frustración del fin práctico perseguido con el negocio y el cumplimiento tardío se convierta en relativamente imposible, al carecer ya de todo interés para el acreedor".

Finalmente y en cuanto a la existencia y naturaleza del término esencial, dice la Sentencia del TS de 22 de Septiembre de 2.009 , citada por la parte apelada que, "...El término esencial - bien como periodo dentro del que se ha cumplir, bien como momento (fecha) en el que debe efectuarse la prestación- tiene que estar expresa y claramente establecido en el contrato, o deducirse de los términos del mismo o de las circunstancias de la prestación de modo inequívoco, de tal forma que la actuación cumplidora posterior no resulta ya útil para el interés del acreedor desde la perspectiva con que se configuró el sinalagma contractual -concurso de voluntades -.".

2.- Aplicación al presente caso.- La cláusula 4ª preveía claramente una fecha límite de entrega que era la del 30 de Septiembre de 2.007; los dos meses extraordinarios para su posible posterior entrega, anudaban a la finalización del periodo citado, los concluyentes efectos y facultades atribuidas a la compradora, de pactar un nuevo plazo, o bien resolver el contrato al término de ese periodo extraordinario de entrega, con vencimiento el 30 de Noviembre de 2.007, lo que legitimaba sobradamente a los actores a su resolución, por voluntad expresa de las partes; la comunicación de 29 de Noviembre de la demandada en nada obstaba esta facultad y efecto contractual, pues en dicho burofax se limitaba a interesar que "les comunicaran la persona y entidad de contacto para coordinar la entrega de la vivienda limitaba" cuando en esa fecha, de acuerdo con dicha cláusula , lo que debía haber llevado la demandada a cabo era la " notificación de la parte VENDEDORA a la COMPRADORA, indicando lugar y hora en que las llaves estarán a su disposición y preparada la Escritura Pública de compraventa para su firma." , extremo que evidentemente no podía cumplimentar, pues la licencia de primera ocupación se recibió precisamente al día siguiente de remitir ese burofax, por lo que el mismo sólo tenía la finalidad de aparentar el cumplimiento de un contrato que no se había llevado a cabo.

Por todo ello, debe colegirse sin duda alguna que las partes, dentro de su libre albedrío, elevaron a la categoría de esencial ese plazo, de acuerdo con la doctrina y jurisprudencia citada, cuando a la finalización del extraordinario de dos meses, le anudaron los mencionados efectos, como se ha mencionado anteriormente, sin olvidar que no consta en ninguna fecha posterior la indicación ni requerimiento de la vendedora, del lugar donde debía otorgarse la escritura, que era lo procedente, pues sobre la subrogación en la hipoteca, ya establecía el contrato que se produciría automáticamente al otorgamiento de la escritura, salvo comunicación expresa de los compradores, treinta días antes de otorgarla, lo que nunca aconteció, y en consecuencia, la promotora sólo precisaba comunicar la Notaría donde se realizaría, no siendo tampoco necesaria la intervención de tercera persona, pues eran los compradores quienes debía estar relacionados en todo momento y directamente con la demandada.

Para concluir, el carácter esencial de ese plazo y sus efectos, en justa reciprocidad con las obligaciones contraídas por las partes, también facultaba al vendedor para resolver el contrato, pues como se establecía en el último inciso de dicha cláusula 4ª, " Transcurridos quince días, sin causa justificada, sin que la parte compareciere para recibir las llaves y firmar la Escritura, el VENDEDOR podrá resolver el contrato en los términos establecidos en la estipulación siguiente.".

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación del recurso, revocando la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar por la que se estima en su integridad la demanda interpuesta, condenando a la demandada al pago de la cantidad reclamada, intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda y pago de las costas del juicio, y por ende desestimar la reconvención, y con ello el recurso planteado por la demandada, por tener el mismo objeto, pero con pretensión contraria, dada la lógica situación procesal de las partes.

CUARTO.- Costas de esta alzada.-

La estimación del recurso planteado por los demandantes comporta la no imposición de costas en esta alzada a ninguna de las partes, en tanto que las ocasionados por el interpuesto de contrario, supone la imposición de las mismas a la demandada, de acuerdo con el articulo 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos ESTIMAR el recurso interpuesto el procurador D. Manuel Infante Sánchez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, con fecha treinta de septiembre de dos mil diez , revocando la misma, dictando otra en su lugar por la que estimando la demanda interpuesta por D. Cecilio Y DÑA. Bibiana contra ALJASUR GESTIÓN INMOBILIARIA:

1º) Declaramos resuelto el contrato de compraventa reseñado, condenando a la demandada al pago de la cantidad reclamada de 29.960 euros, intereses legales desde la presentación de la demanda y pago de las costas del juicio en primera instancia.

2º) Se desestima la reconvención planteada de contrario, con imposición de costas a la demandada.

3º) Las costas de esta alzada, se imponen a la demandada, por la desestimación de su recurso, sin especial pronunciamiento de las causadas por los demandantes.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 de la LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de 20 días.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a