Sentencia Civil Nº 416/2006, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 337/2006 de 29 de Noviembre de 2006

Encabezamiento

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Rollo 337-B-2006 Sección 5ª A.P.

SENTENCIA NÚM. 416

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª María Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante, a veintinueve de noviembre de dos mil seis.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de JUICIO ORDINARIO nº 332/2005, seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia Nº Once de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora ASPELX LACID S.L., representada por el Procurador Dª Mª- Carmen Díaz García y dirigida por la Letrada Dª. María Castro Solis. Y como apelada demandada Dª Esperanza , representada por la Procuradora Dª Mª-Amparo Alberola Pérez y dirigido por el Letrado D. Manuel Beltrá Torregrosa.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia Nº Once de Alicante en los referidos autos, tramitados con el núm. 332/2005 se dictó sentencia con fecha 24-01-2006 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Debo estimar la excepción de falta de legitimación activa planteada por la representación procesal de la parte demandada respecto de la cantidad de 24.000 euros debidas en concepto de arras. Desestimando dicha excepción respecto del resto de las cantidades reclamadas , desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la mercantil ASPELX LACID S.L., por lo que absuelvo a la demandada de todos los pedimentos; condenando a la demandante al pago de las costas procedimiento ".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en tiempo y forma, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo núm. 337-B-2006 en el que se señaló para la deliberación y votación el día 29-11-2006, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso , se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo ponente la Iltma Sra Dª María Teresa Serra Abarca

Fundamentos

PRIMERO.- En primer lugar alega la parte recurrente la indefensión y vulneración del artículo 24 de la C.E de la Sentencia que, omite el allanamiento parcial de la demandada sobre la reclamación de 24.000 euros formulada en la demanda. Esta alegación no puede tener favorable acogida, dado que si efectivamente se planteo en la contestación de la demanda el allanamiento parcial de las pretensiones formuladas concretamente a la devolución de 24.000 euros, siempre fue condicionada a que no fuera admitida la excepción de falta de legitimación activa, alegada en la contestación de la demanda. Así se mantuvo en la audiencia previa, por la parte demandada, que reiteró el allanamiento por las razones expuestas en la contestación de la demanda, en la que se condicionaba a la desestimación sobre la falta de legitimación opuesta por su parte y que el juez en la Audiencia consideró que afectaba al fondo del asunto y por tanto no era procedente resolverla en ese acto. Posteriormente tampoco consta ninguna resolución aprobando el allanamiento parcial , por lo que hemos de concluir que sentencia no incurre en ninguna omisión.

SEGUNDO.- Reitera en el recurso la petición de condena a la vendedora-demandada para que satisfaga el importe de la remuneración por la intermediación de la agencia inmobiliaria por importe de 12.000 euros, y los gastos realizados para el buen fin de la operación que ascienden a 1.200 euros.

El artículo 217 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, precepto que, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables , impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Por aplicación de este precepto correspondía acreditar a la actora la realidad de la reclamación, esto es, que la parte vendedora adeude la cantidad reclamada en virtud del encargo de intermediación realizado a la agencia inmobiliaria para proceder a la venta de la finca.

De la prueba practicada, especialmente de la documental ( documento nº 1 y 2 de la demanda) no se sustenta la tesis de la actora, pues en el segundo contrato aportado se especifica que todos los gastos correrán por cuenta de la compradora.

Se ha de señalar que el contrato de mediación o corretaje, configurado como atípico por la Jurisprudencia, encomienda al agente la labor de intermediación entre el que realiza el encargo y los posibles adquirentes, culminada hacia un contrato negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador , con lo que su relación contractual solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo.

En definitiva, no existiendo ninguna diligencia de prueba que permita deducir el encargo de la demandada para que procediese a la venta de la finca de su propiedad , puesto que la mercantil actora siempre actúa por cuenta del comprador, no procede la condena a ésta a una supuesta retribución por un encargo que no consta efectuado.

TERCERO.- Únicamente se desprende en autos del documento firmado por la demandada ( documento nº 2) , la existencia de dos contratos de arras, en el primero son partes el comprador y la agencia en el que se señala como precio de compra la cuantía de 132.223 euros y , en el segundo el vendedor y la agencia, señalando un precio de venta de 120.202 euros.

En el segundo contrato se hace constar que Gestión Inmobiliaria Aspex actuando por cuenta de D. Joaquín, entrega a Dª Esperanza, la cantidad de doce mil euros, y en el apartado de observaciones se reseña que en caso de no materializarse al operación por causas imputables al vendedor, éste deberá abonar el doble de la cantidad entregada.

Del contenido de este contrato aunque las partes lo denominen "Arras Confirmatorias" se deriva que lo realmente pactado entre las partes fue un contrato de arras penitenciales , pues se configuran como multa o pena correlativa al derecho de la parte vendedora a desistir de la compraventa a su arbitrio antes de perfeccionarla y funciona de forma similar a una cláusula penal.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2.004 recoge el concepto de arras penitenciales al señalar " Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las Sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve , precisamente, para confirmar el contrato celebrado (Sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

Partiendo la existencia de arras penitenciales, no cabe duda que el vendedor al desistir de la venta estaba obligado a devolver al comprador el doble de lo recibido, conforme a lo pactado. Ahora bien, como señala la Sentencia de instancia, estimando la oposición del demandado, es el comprador Sr Joaquín quien hace entrega de la cantidad a la vendedora , por medio de la inmobiliaria, por lo que la mercantil Aspex Lacid , carece de legitimación activa para reclamar la devolución de la citada cantidad , que no había sido pagada por ella , sino sólo entregada, actuando en ese momento , según se dice en el contrato de arras ( documento nº 2 ), por cuenta del comprador, sin que aporte con posterioridad ningún poder especial o autorización para actuar en nombre de la citada mercantil para actuar en su nombre, y en concreto en este caso, para reclamar lo entregado por él a la vendedora.

CUARTO.- En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la Resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ASPELX LACID S.L. , representada por el procurador Dª Mª-Carmen Díaz García, contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia número Once de Alicante, con fecha 24-01-2006, en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha Resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia , de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.