Sentencia Civil Nº 416/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 359/2012 de 23 de Julio de 2012

Encabezamiento

ROLLO Nº 359/12

SENTENCIA Nº 000416/2012

SECCION OCTAVA

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. JOSE LUIS GÓMEZ MORENO MORA

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

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En la ciudad de VALENCIA, a veintitrés de julio de dos mil doce.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sra. Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de TORRENT, con el nº 000952/2011, por CARBURANTES CADIZ, S.A. representado en esta alzada por el Procurador Dª. Mª JOSE CERVERA GARCIA y dirigido por el Letrado D. RAFAEL BAENA VIVAR contra Dª. Manuela representado en esta alzada por el Procurador Dª. CRISTINA AGUILAR MARTI y dirigido por el Letrado D. CONSTANTINO GOMAR MONCHO, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Manuela .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 6 de TORRENT, en fecha 14 de febrero de 2012 , contiene el siguiente: "FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda formulada por Carburantes Cadiz S.A contra doña Manuela , declarando resuelto el contrato de arrendamiento de industria de fecha 15 de Diciembre del 2007, suscrito entre las partes, con efectos desde la Orden de Cese de Actividad de fecha 10 de Enero del 2.011, por el incumplimiento de la demandada, condenándola: a) Devolver a la actora el aval bancario de fecha 18 de Diciembre del 2.007, vinculado al citado contrato. b) Indemnizar a la actora en los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la demandada, con el importe de las rentas dejadas de percibir por el subarriendo, desde el mes de marzo de 2.011 hasta el término de vigencia pactada, septiembre del 2.011, a razón de una renta mensual de 1.000 euros en total 7.000 euros. Con expresa condena en costas a la parte demandada".

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Manuela , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 16 de julio de 2012.

TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO. - La representación de Carburantes Cadiz S.A. ejercito acción sobre resolución de contrato de arrendamiento con fundamento en las siguientes consideraciones: las partes suscribieron el 15 de diciembre de 2007 contrato de arrendamiento de industria por el que la demandada propietaria del local sito en la Plaza de la Libertad 8 de Alacuas y de la industria Café Bar instalada en el mismo, arrendaba a la actora la utilización del local y sus instalaciones. Al ir a tramitar el demandante en el Ayuntamiento de Alacuas el cambio de titularidad en la licencia de actividad fue informado de la imposibilidad de obtenerla por deficiencias en la insonorización del local y la necesidad de llevar a cabo medidas correctoras en materia acústica para eliminar el exceso de ruido detectado por una sonometria efectuada por la Policía Local. La demandada asumió aparentemente las obligaciones contraídas y manifestó que llevaría a cabo dichas medidas encargando las obras que se ejecutaron en mayo y junio de 2008. En 18 de septiembre de 2009 la actora procedió a subarrendar a D. Ascension el local litigioso sin embargo en diciembre de 2010 se le notifico que el Ayuntamiento de Alacuas había procedido a realizar una medición acústica que había arrojado un nivel de ruido muy superior al legalmente establecido aperturando expediente con apercibimiento de cierre del local. La arrendadora hizo caso omiso de los requerimientos del demandante provocando la consecuencia final de que en fecha 10 de enero de 2011 se ordenara el cese de la actividad y cierre del local provocando la resolución del contrato de subarriendo. Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que estimando la demanda en todos sus puntos declare resuelto el contrato de arrendamiento de industria de fecha 15 de diciembre de 2007 suscrito entre la demandante y la demandada con efectos desde la orden de cese de actividad de fecha 10 de enero de 2011 por el incumplimiento unilateral de la demandada, condenándola a devolver al demandante el aval bancario de fecha 18 de diciembre de 2007 y a indemnizar a la actora en los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la demandada con el importe de las rentas dejadas de percibir por el subarriendo desde el mes de marzo de 2011 hasta el termino de vigencia pactada, septiembre de 2011 a razón de una renta mensual de 1.000 euros, en total 7.000 euros, todo ello con expresa imposición de las costas del procedimiento.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 6 de Torren se dicto en fecha 14 de febrero de 2012 Sentencia por la que estimaba la demanda con expresa imposición a la parte demandada de las costas del procedimiento.

SEGUNDO .- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación:

1.- La fundamentación de la Sentencia no encuentra acomodo en las alegaciónes de la contestación a la demanda ni en los documentos incorporados a la litis, ni en la prueba practicada, que ha sido valorada erróneamente.

A) En cuanto a la manifestación de que las obras permitieron la obtención de la licencia, únicamente existe una manifestación unilateral de la actora en sus hechos segundo y octavo de la demanda. El local tenía concedida licencia de actividad de 28 de junio de 2004, por tanto las obras de acondicionamiento realizadas en mayo de 2008 no sirven para obtener la licencia. El decreto de 28 de febrero de 2008 deniega el cambio de titularidad por no coincidir los titulares de la actividad, y señala que las deficiencias a subsanar son sanitarias y eléctricas, no de insonorización, que ni se mencionan, a pesar de que el objeto del decreto de resfiere a "deficiencias cambio de titularidad ambiental".

B) Se señala posteriormente en la Sentencia que la propietaria era conocedora de que las deficiencias de insonorización persistían y evito no obstante cualquier tipo de notificación formal. Se basa para ello en el testimonio de la legal representante de la actora y su empleado Sr. Franco . Sin embargo, la realidad es muy diferente, la recurrente ni conoció el expediente desde su incoación ni su tramitación sino únicamente después de la resolución como se sostuvo al contestar a la demanda. Con ello queda acreditado que es la arrendataria la que incumple el contenido del articulo 1559 del Código Civil quedando la arrendadora exonerada de cualquier responsabilidad derivada del citado hecho.

2.- La demandada, después de dictarse Sentencia, ha tenido conocimiento de la existencia de un procedimiento seguido entre arrendataria y subarrendataria por lo que interesa la práctica de prueba documental consistente en la unión a loa Autos del escrito de contestación a la demanda y reconvención que formula Carburantes Cadiz en aquel procedimiento. Así la recurrente sostiene que la única responsable de la producción de los ruidos es la subarrendataria, lo mismo que sostiene la propia actora en esta litis en su contestación en el juicio ordinario 531/2011 en donde manifiesta que la subarrendataria modifico los elementos de insonorización del local. Ha existido mala fe en la parte contraria, e incumplió su obligación de respetar los límites de emisión y producción de ruidos así como la obligación de realizar obras que permitieran continuar en el ejercicio de la actividad ante la situación creada por su propio incumplimiento lo que supuso la orden de cierre.

Dichos motivos serán objeto de análisis conjunto, seguidamente.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia recurrida.

La controversia que se somete a la consideración de la Sala dimana de los siguientes hechos acreditados expuestos en síntesis: Las partes litigantes formalizaron contrato de arrendamiento de industria el día 15 de diciembre de 2007. El referido local había otenido licencia municipal de apertura y funcionamiento de la actividad de Cafetería heladería en el año 2004 condicionado al cumplimiento de los siguientes requisitos: la transmisión de ruidos en las colindancias procedentes del funcionamiento de la referida actividad no deberá sobreparar los limites establecidos en la Ley 7/2002 de 3 de diciembre de la Generalitat Valenciana de Protección contra la Contaminación acústica, no transmitiendo a vecinos mas próximos mas de 30 dB(A) en horario nocturno en compartimentos habitables excepto cocina, y mas de 40 dB(A) en horario diurno en dichas dependencias. El día 28 de febrero de 2008 el Ayuntamiento de Alacuas en relación al cambio de la titularidad de la licencia municipal para la explotación de la Cafetería heladería, por la actora, observa deficiencias que habrán de ser subsanadas de forma previa a la concesión de la referida licencia por cambio de titularidad, en relación con la titular de la actividad así como deficiencias sanitarias, relativas al altillo del almacén y los expositores frigoríficos, y técnicas relativas a las instalaciones eléctricas. El 14 de mayo de 2008 se emite presupuesto de ejecución de obra por la mercantil Audiotec en relación a realización de obras de aislamiento acústico del local. En fecha 23 de mayo de 2008 se solicita licencia de obra por la arrendadora para llevar a cabo las citadas obras que son ejecutadas, librándose la correspondiente factura el 23 de junio de 2008. En fecha 10 de julio de 2008 se realiza inspección por la empresa Audiotec en lo referente a los niveles de inmision sonora y aislamiento acústico a ruido aéreo en el local litigioso, certificando que se cumple la normativa vigente. (Ley 7/2002 de 3 de diciembre). El 18 de septiembre de 2009 se subarrienda el local a D. Ascension . En la cláusula décimo octava del referido contrato, la arrendataria se obliga a cumplir con la normativa que para las actividades de esta naturaleza determina la legislación vigente y en especial las ordenes que anualmente promulgue la Consejería. Según aparece del documento de la demanda obrante al folio 33, en fecha 2 de mayo de 2010 (domingo) tuvo lugar la medición de ruidos en el local litigioso a las 00 horas y 45 minutos. En fecha 20 de mayo se elabora a resultas de tal medición, informe por los Servicios Técnicos Municipales (folio125 de las actuaciones) referido a valores de recepción interna para horario nocturno , del que resulta que se superan los valores de recepción interna indicados en el Real Decreto 1367/2007. La evaluación del nivel de recepción estando en marcha una fuente sonora ubicada en el local, ofrece resultados superiores en todo caso a 47,8 dB(A). Una vez parada la citada fuente sonora, los resultados no superaron los 37 y 38,7 dB(A) en el dormitorio principal y juvenil y 42 en el salón comedor. En fecha 29 de julio de 2010 mediante resolución del Ayuntamiento de Alacuas, que fue notificada a la subarrendataria el 3 de septiembre de 2010, se requiere a la Sra. Ascension para que proceda en el plazo de quince días a adoptar en el local las medidas correctoras de insonorización que garanticen la transmisión en las viviendas colindantes de un nivel de ruidos procedentes de la misma dentro de los limites permitidos. Ante el incumplimiento de lo requerido se concede audiencia mediante escrito de 27 de septiembre de 2010 como tramite previo para decretar la suspensión de la actividad, presentándose alegaciónes en el mes de noviembre por la Sra. Ascension , y adjuntando estudio acústico realizado por una empresa a instancias de la titular de la actividad en el que se contemplan las medidas correctoras a adoptar para mejorar el aislamiento acústico del local, indicando que en breve plazo se procedería a solicitar la preceptiva licencia de obras para la adopción de dichas medidas. Dado el incumplimiento de lo acordado, mediante resolución de 10 de enero de 2011 se ordena la suspensión del funcionamiento de la actividad. Según aparece del doc. 6 de la demanda, el 15 de diciembre de 2010 la Sra. Ascension se dirige a Carburantes Cadiz S.A. manifestando que dado el caso omiso hecho a sus anteriores requerimientos para la subsanación de deficiencias advertidas por el Consistorio, de acuerdo con el presupuesto emitido por Aplicaciones Santunez S.L. pone en su conocimiento que si antes del día 20 de diciembre no han remitido escrito asumiendo formalmente la obligación de pago de las obras necesarias para el acondicionamiento del local, iniciara las acciones correspondientes en defensa de su cliente. La primera comunicación remitida por la demandante a la propietaria del local (doc. 7) consiste en el burofax remitido en fecha 30 de diciembre de 2010 no entregado (dejado aviso) a la demandada. En dicho documento se le anuncia que de verificarse la orden de cese de la actividad como consecuencia de deficiencias en las condiciones del local de acuerdo con la estipulación duodécima instara la resolución del contrato con los erfectos prevenidos en la misma, lo que notifica por si fuera de su interés proceder a la subsanación que evitaría el cese anunciado por el Ayuntamiento.Mediante escrito de 12 de enero de 2011 (doc. 8) la subarrentaria da por resuelto el contrato por incumplimiento grave de Carburantes Cadiz S.A. En fecha 17 de marzo de 2011 la legal representante de la actora da por resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes aquí litigantes e insta a la arrendadora para que proceda a devolver el ejemplar original del aval bancario emitido por BBVA con fecha 18 de diciembre de 2007 haciendole ofrecimiento de la posesión del local mediante el deposito de llaves en la notaria donde tiene lugar el acta de notificación, requerimiento y deposito.

Los hechos probados que se han enumerado, llevan al Tribunal a concluir con certeza en la improcedencia de estimar la demanda al no existir incumplimiento alguno de las obligaciones adquiridas a la firma del contrato imputable a la demandada apelante con fundamento en las siguientes consideraciones: 1.- A fecha de celebración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, el local litigioso tenia concedida la correspondiente licencia de apertura y funcionamiento desde el año 2004. 2.- el Decreto de 28 de febrero de 2008, deniega el cambio de titularidad por no coincidir los titulares de la actividad, y señala que las deficiencias a subsanar son sanitarias y eléctricas, no de insonorización, que ni se mencionan, a pesar de que el titulo del decreto haga mención a "deficiencias cambio de titularidad ambiental" 3.- La cláusula séptima del contrato estipulado entre Carburantes Cadiz S.A. y la aquí demandada Sra. Manuela establece que el arrendatario podrá realizar las reparaciones necesarias para el adecuado uso y disfrute de la industria arrendada sus instalaciones o elementos que la conforman, incluido el local en que se ubica, y su perfecta conservación, que serán a cargo del arrendatario quedando a la extinción del contrato las obras y mejoras realizadas en beneficio de la misma. 4.- En el mismo sentido, la cláusula novena del contrato de subarriendo firmado entre la Sra. Ascension y Carburantes Cadiz S.A. establece que las reparaciones necesarias para el adecuado uso y disfrute de la industria arrendada, sus instalaciones o elementos que la conformanincluido el local en que se ubica y su perfecta conservación serán a cargo de la subarrendataria (folio 21). Del tenor literal de tales cláusulas, sin necesidad de realizar labor exegética alguna, aparece que gozando el local de la licencia correspondiente a la fecha del inicio de la relación contractual, las posteriores modificaciones de cualquier tipo exigidas por el especifico uso que el arrendatario o subarrendatario den al negocio, (incluidas las derivadas de la instalación de fuentes sonoras), son a cargo del arrendatario o subarrendatario. Por otra parte, como manifestó el Sr. Amadeo durante su declaración, si existe un televisor en marcha (53,04) el nivel de ruido es superior, por ello, los aislamientos en los locales se estipulan en función de la naturaleza de la licencia concedida, (53,08) pues no se puede tener ningún sistema de reproducción sonora si no se tiene licencia (53,31). De ello se infiere, que el aislamiento puede ser correcto para el nivel de licencia concedido, pero el ruido superior al permitido. Lo cierto es que según aparece de la documentación obrante en Autos, la licencia concedida inicialmente a la arrendadora no contempla la instalación de fuente sonora alguna, ni tampoco acredita la actora apelada la ampliación o modificación de sus términos al hacerse cargo del negocio, sin embargo cuando se lleva a cabo la medición por la policía local, dicha fuente existe, como se hace constar en el propio documento, no pudiéndose repercutir esta circunstancia sobre la arrendadora. 5.- Cuanto se ha expuesto aboca al fracaso irremediablemente la acción ejercitada por Carburantes Cadiz, pero es que además y con independencia de todo ello, lo cierto es que la recurrente, tampoco fue siquiera informada en tiempo y forma del expediente tramitado por el Consistorio, pues la primera comunicación que se efectúa a la misma tiene lugar vencido el plazo concedido por la subarrendataria para adoptar medidas legales contra la aquí demandante si no se procedía a la subsanación de las deficiencias del local. 6.- Por ultimo, la Sala no puede obviar los términos del escrito de contestación a la demanda formulada contra la subarrendataria contra Carburantes Cadiz, adjuntado al escrito de interposición del recurso que ahora se resuelve ( artículos 270 y 271 de la L.E.C .) del que aparece claramente que la responsabilidad de la suspensión de la actividad y los daños y perjuicios que de tal hecho se derivan es imputada exclusivamente a la propia subarrendataria, contradiciendo tal línea argumentativa palmariamente, la que aquí ha sido mantenida por la actora en la demanda que motiva el presente recurso, y evidenciando la legitimidad de cuantos argumentos han sido expuestos a tenor del resultado de la prueba practicada en esta litis.

Procede por tanto previo acogimiento del recurso de Apelación formulado, la desestimación de la demanda interpuesta, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Manuela contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 6 de Torren en fecha 14 de febrero de 2012 en Autos de Juicio Ordinario numero 952/2011 la que revocamos y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por Carburantes Cadiz S.A. y absolvemos a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.