Sentencia CIVIL Nº 416/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 3, Rec 270/2017 de 26 de Junio de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
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Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000270/2017
NIG: 3501642120160007085
Resolución:Sentencia 000416/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000310/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Las Palmas de Gran Canaria
Testigo: Luis Carlos
Apelado: BANKIA S.A.; Abogado: Maria Amparo Canillas Garcia; Procurador: Francisco Abajo Abril
Apelante: PRIORITY LANE S.L.; Abogado: Ignacio Sintes Marrero; Procurador: Minerva Navarro
Naranjo
SENTENCIA
SALA
Iltmos/as. Sres/as.
Presidente
D. RICARDO MOYANO GARCÍA
Magistrados
D. FRANCISCO JAVIER JOSÉ MORALES MIRAT
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 26 de junio de 2018.
En nombre de S.M. el Rey, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada por
los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de rollo
270/2017, los autos de juicio ordinario nº 310/2016, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de
Las Palmas de Gran Canaria.

Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el
encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Las Palmas de Gran Canaria se dictó sentencia de fecha 15 de diciembre de 2016 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: DESESTIMO la demanda interpuesta por PRIORITY LANE S.L., frente a la entidad BANKIA y en consecuencia absuelvo a la parte demandada de las pretensiones formuladas en la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de PRIORITY LANE, S.L..

La representación procesal de BANKIA, S.A. formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 18 de junio de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes.

1.1. Ejercitó la entidad actora acción de cumplimiento contractual derivada de los artículos 1124 CC y los preceptos generales que regulan los contratos, solicitando se declare perfeccionado el contrato de compraventa, obligando a la entidad demandada a otorgar escritura pública a cambio del precio de 431.000 euros, en relación al inmueble sito en la CALLE000 de Las Palmas de Gran Canaria, o en el caso de resultar imposible, al haber sido enajenado a favor de un tercero de buena fe, se condene al pago en concepto de daños y perjuicios de un importe económico equivalente, a la diferencia entre el importe de la valoración realizada por la demandada y el pactado por las partes, es decir, 167.624 euros.

Según consta en el escrito de demanda, la compraventa quedó perfeccionada entre las partes, ya que en el correo electrónico de 10/3/2016 (documento nº 3) al que se adjuntaba nota simple informativa e informe pericial, en realidad se trata de una valoración del inmueble realizada por Tinsa, de fecha 23/9/2014, junto el precio de venta fijado en la web de 430.800 euros, quedó determinado el precio y la cosa, aun cuando éstos no hayan sido entregados. Prueba de estas afirmaciones son el contenido de los correos electrónicos, las actas notariales y las transferencias realizadas por la parte actora en concepto de reserva.

1.2. La entidad demandada se opuso a la demanda y niega haber prestado su consentimiento para la celebración de la compraventa con la entidad actora. Así aduce que la venta de los inmuebles de su cartera se realizada a través de la entidad Haya Real Estate SLU, encargada de su gestión y comercialización, con una serie de condiciones que tienen que ser aceptadas por el cliente, entre las que se encuentra en su página 6 las relativas a la presentación de una oferta de compra, donde la citada entidad tras su recepción estudia y resuelve las ofertas realizadas contactando con el interesado en el teléfono de contacto. Asimismo los anuncios ofertados en la pagina web no tiene carácter contractual ni constituyen oferta vinculante. Y si bien el Sr. Luis Carlos realizó una oferta inicial, posteriormente ofreció 431.000 euros, si bien existieron ofertas mejores que justificaron la venta a favor de un tercero.

1.3. La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y frente a la misma interpone recurso de apelación la parte demandada, al que se opone la parte actora.



SEGUNDO.- Resolviendo un supuesto prácticamente idéntico al que aquí es objeto de enjuiciamiento, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de julio de 2017 (Pte: Doña María Margarita Vega de la Huerga) dice lo siguiente:

QUINTO.- Según recoge la STS Sala 1ª, de 17-2-2005 (nº 87/2005, rec. 3838/1998 ): 'Centrada la cuestión, es preciso traer a colación doctrina jurisprudencial que interpreta el artículo 1262 del Código Civil ...Pues bien la referida doctrina jurisprudencial parte de la base de determinar, y de una manera consolidada y pacífica, que la existencia del consentimiento es una cuestión de hecho, apreciable por los Tribunales de instancia, y solo impugnable casacionalmente por errónea apreciación o valoración de la prueba - SS. 20 de febrero de 1988 EDJ 1988/1379 , 26 de junio de 1989 EDJ 1989/6469 y 19 de octubre de 1994 EDJ 1994/8457, entre otras más-. Por lo que habrá de estarse a lo afirmado en la sentencia recurrida.

Pero es más, también es doctrina jurisprudencial reiterada la que establece que el consentimiento en los negocios jurídicos puede ser prestado en forma tácita, pero en todo caso la declaración de voluntad emitida indirectamente ha de resultar determinante, clara e inequívoca, sin que sea lícito deducirla de expresiones o actitudes de dudosa significación, sino por el contrario reveladoras del designio de crear, modificar o extinguir algún derecho - SS. de 11 de junio de 1991 y 22 de diciembre de 1992 EDJ 1992/12724 -. También se establece en la misma doctrina que el consentimiento tácito ha de emanar de actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido - SS. de 24 de enero de 1957 y de 19 de diciembre de 1990 EDJ 1990/11685'.

Por su parte la SAP Sevilla, sec. 5ª, de 11-10-2005 (nº 462/2005, rec. 4993/2005 ), razona: '

SEGUNDO.- La cuestión que se torna esencial para resolver la presente litis, reside en determinar y concretar si efectivamente entre las partes se formalizó un contrato, incluso un precontrato, o, por el contrario, sólo estaban en la fase de los tratos preliminares. Para que se pueda afirmar la existencia del contrato es necesario que concurran los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil , es decir, consentimiento, objeto y causa. Es evidente que el consentimiento, que como dice la doctrina, es el alma del contrato, no surge automática y simultáneamente entre las partes, sino que es necesario una serie de contactos previos o preliminares, es decir, contactos, tratos, negociaciones, tendentes a conformar y configurar los elementos esenciales del contrato que confluirán en la prestación del consentimiento de las partes. Para que el consentimiento se entienda que tiene efectos vinculantes, se exige que sea libre y conscientemente emitido y manifestado, ha de tratarse de la voluntad concorde de los intervinientes, como expresamente señala el artículo 1.262 del Código Civil , y se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

La oferta supone una declaración unilateral, la exteriorización de un acto volitivo que se entiende con ciertos efectos vinculantes para el proponente, nunca para quien la recibe ( SSTS 20-4-04 , 22-12-56 , 5-2-71 EDJ 1971/51 ), durante un cierto tiempo, al menos aquel que se entienda necesario y razonable para que el destinatario pueda examinarla y dar a conocer su respuesta, adquiriendo plena fuerza vinculante una vez que se produce la declaración de aceptación de la persona a quien va dirigida.

Como señala la Sentencia de 16 de diciembre de 2.002 EDJ 2002/59206: 'la oferta en sentido técnico consiste en una declaración de voluntad dirigida por una de las partes a otra con el fin de concluir un contrato una vez se reciba la aceptación'. Este requisito esencial para que pueda tener dicha consideración es necesario que, como señala la Sentencia de 26 de marzo de 1.993 EDJ 1993/3021, contenga todos los elementos determinantes del objeto y la causa, para que la posterior aceptación determine el concurso respecto de ellos, sin introducir modificación alguna que requiriese un nuevo acuerdo.

Sobre estas actividades prenegociales señala la Sentencia de 15 de noviembre de 1.993 EDJ 1993/10297 que: 'Los presupuestos comerciales no constituyen por sí mismos efectivos y vinculantes negocios, conforme a la doctrina contractual positiva que se contiene en el Código Civil (arts.1.254 y 1.445 ) y que exige el concierto de una o varias personas para obligarse con fuerza de ley ( art.1.091 del Código Civil ).

Pero ello no quiere decir que haya de reputar desprovistas de todo contenido obligacional estas actividades prenegociales, aunque sean exclusivamente unilaterales por provenir de una sola de las partes, al tratarse de un medio muy frecuente en las relaciones mercantiles para iniciar las mismas. En este sentido tales proyectos de contrato no crean por sí solos actos jurídicos que per se generan efectos obligacionales. La parte que oferta tales condiciones, puede cambiar las presentadas y alterarlas a su voluntad, siempre que no hayan ocasionado una aceptación y respuesta acreditada y seria de los destinatarios, cuya voluntad pueda resultar de esta manera proclive a la celebración del contrato que la oferta o presupuesto adelanten, sobre todo en cuanto a su estructuración obligacional. La relación que se crea entre los interesados es una adecuada relación de contacto -Contacto social según alguna doctrina europea- pero no una efectiva relación jurídica, pues a nada obliga un presupuesto que no se aceptó debidamente y solamente resulta relevante en cuanto a la formación de las voluntades contractuales, cuando culminan con la celebración del oportuno convenio, integrándose en el mismo y sirviendo incluso como dato para su posible interpretación. Ello sin perjuicio de que en el acto jurídico obligacional que cierra los contactos previos se introduzcan las modificaciones y variaciones que las partes acuerden respecto a lo que consta en el presupuesto, que sólo actúa como punto de partida o acto inicial de simple relación en el ámbito de la buena fe que debe presidir los comportamientos y ejercicio de los derechos que proclama el art. 7.º del Código Civil y con mayor contundencia para los de naturaleza mercantil ( art.57 del Código de Comercio )'.

Abundando en el tema, mantiene la apelante que ha existido un contrato verbal de compraventa (así lo dice en su demanda). A estos efectos conviene recordar la doctrina según la cual el consentimiento es el alma del contrato, y no surge automática y simultáneamente entre las partes, sino que es necesario una serie de contactos previos o preliminares, es decir, tratos, negociaciones, que tienden a conformar y configurar los elementos esenciales del contrato que confluirán en la prestación del consentimiento de las partes. Para que el consentimiento se entienda que tiene efectos vinculantes, se exige que sea libre y conscientemente emitido y manifestado. Ha de tratarse de la voluntad concorde de los intervinientes, como expresamente señala el artículo 1.262 del Código Civil , y se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

El consentimiento, en cuanto encuentro de dos declaraciones de voluntad que, partiendo de dos sujetos diversos, se dirigen a un fin común y se unen, se puede prestar expresa o tácitamente, con respecto a este último, sólo será necesario que sea patente, claro, terminante e inequívoco. También puede considerarse como manifestación de voluntad el silencio, cuando el que calla debe hablar, no adoptando una actitud meramente negativa en el curso de las relaciones jurídicas que le ligan con la otra parte, SSTS de 14-6-63 y 15- 2-97, entre otras.

En nuestro sistema rige el principio de libertad contractual y el de la autonomía de la voluntad de las partes para obligarse, sin que existan más limites que los que se derivan de las normas imperativas, la moral y el orden público.

La doctrina científica, al tratar las diferentes etapas de formación del contrato, ha distinguido, de tiempo atrás, entre lo que constituyen meros tratos preparatorios o preliminares (simples conversaciones personales por intermediarios o representantes, redacción de minutas o proyectos cruzados, ofertas y contraofertas, estudios de perspectivas), en los que las partes no demuestran de forma patente su intención de obligarse recíprocamente si bien sí hacen ver la posibilidad de contratar en el futuro, en lo que doctrinalmente se conoce como formación progresiva del contrato tratos preliminares de los que las partes no quedan obligadas, salvo que se aprecie una evidente mala fe, que daría lugar a responsabilidad extracontractual por culpa in contrahendo, de aquellos otros pactos en los que las partes asumen directa y formalmente la perfección de un futuro contrato, figura jurídica constitutiva del precontrato, que requiere que en el mismo se determinen todos los elementos esenciales del contrato futuro, y que, contrariamente a los meros tratos preliminares, sí que crea un vínculo obligatorio entre las partes. La Jurisprudencia también distingue entre los tratos preliminares, por un lado, y el precontrato o el contrato perfeccionado por la confluencia de la oferta y la aceptación, por otro.

Los tratos preliminares , ya adopten forma verbal o forma escrita (en lo que las partes suelen denominar 'declaración de principios', 'convenio sobre negocios futuros', 'compromiso de intenciones' o 'carta de intención' figura procedente del Derecho anglosajón, letter of intends), carecen de eficacia obligacional. El precontrato, en esta dinámica, no constituye una fase de los tratos preliminares, sino su final (Ss.T.S. de 11 de abril de 1992 EDJ 1992/3611, 10 de junio de 1996 y 3 de junio de 1998 EDJ 1998/4859). Las declaraciones de intenciones no plasman una voluntad negocial perfeccionadora de un contrato; no implican la existencia de una relación contractual ya abierta con reserva a las partes de la facultad de exigir su puesta en vigor. El consentimiento tiene que ser libre y ha de ser emitido conscientemente, aflorando a la realidad fáctica mediante actos concluyentes, expresos o tácitos, manifestados tras deliberada decisión. La mera oferta de contrato, sin más, carece de eficacia vinculante, si no se ve específicamente aceptada por la contraparte ( art. 1262 CC ).

Las partes, por el solo hecho de haber entrado en tratos para negociar, no están obligadas a la celebración del contrato, siendo posible la retirada por cualquier causa que estimen conveniente, ya que nadie puede sustituir a las partes en la apreciación de sus intereses, de lo que conviene o no les conviene. Sólo cuando esa retirada vaya teñida de mala fe, no concurran causas justificadas de desistimiento y se produzcan daños o perjuicios convenientemente acreditados procedería su indemnización, pero por responsabilidad extracontractual, nunca contractual. No pueden ser objeto de coerción jurídica las obligaciones que puedan derivar del compromiso, pues no existe una relación jurídica conformada con sus elementos esenciales, que requiere actos de voluntad claros e inequívocos.



SEXTO.- Pues bien, teniendo en cuenta lo anterior, en nuestro caso se pone de manifiesto que las ofertas para la compra de los inmuebles sitos en la CALLE000 número NUM000 de Madrid realizadas a instancia de la actora no fueron aceptadas por Banco Santander S.A.

No cabe otra interpretación de la prueba obrante en autos. Así los correos electrónicos aportados con la demanda se incardinan en los tratos preliminares, conversaciones previas a la formalización de la compraventa, pues hablan de valoraciones de las fincas, ofertas de compra etc. Es definitivo el correo electrónico, obrante al folio 34, donde una empleada de Altamira, doña Ángela el 27 de junio al 2014 comunica a MARLASA (Martínez Laredo S.A.) que su oferta ha sido denegada. Precio mínimo 1 millón de euros, sin financiación por parte Banco Santander'. La negativa es clara y rotunda y la fijación del precio por el Banco no ofrece duda alguna. A este le siguen otros correos en julio por parte de dicha sociedad con otros ofrecimientos (750.000 € al contado), pero en ningún caso por el precio ya fijado por Banco Santander.

La dinámica para este tipo de operaciones se ha demostrado que consistía en que tanto Altamira Asset Management, intermediaria como la comercializadora INGAU, recopilaban información que trasladaban junto con las ofertas de los compradores a Banco Santander (área de recuperación y saneamiento de activos) cuyo Comité de Activos Inmobiliarios era el que tenía la última palabra. Y esto lo demuestra el acta del Comité 24/2014 de activos inmobiliarios, correspondiente a la reunión celebrada el 26 de junio de 2014 (a los folios 280 y siguientes), donde respecto del punto tercero del orden del día (ofertas Altamira Asset Management) puede leerse : 61049 oficinas C/Orense (Madrid). No aprobada oferta de 815.000 €. Pascual indica que al tratarse de los causantes, mínimo 1.000.000 € y sin financiación Santander. En oferta se indica que solicitarían financiación Santander. Se niega que un causante compre el inmueble y se le vuelva financiar .

En cuanto a las declaraciones realizadas en el acto del juicio, cuya grabación ha sido visionada en esta alzada, tanto el representante legal de la parte demandada, como la directora territorial de Altamira Asset (señora Ángela ) y el agente de la propiedad inmobiliaria (señor Rodolfo ) de INGAU, confirman todo lo anterior, afirmando los tres que una vez aceptada la operación por el Banco se formalizaba un documento de reserva firmado por dos apoderados mancomunados del mismo. Ninguno manifiesta que Banco Santander hubiera aceptado alguna oferta de compra de dichos inmuebles, pues como se ha reflejado antes, las propuestas no llegaban al precio fijado de un millón de euros.

No es determinante la relación entre Banco Santander y las dos mercantiles mencionadas Altamira e INGAU, pues aunque pudieran intervenir en las negociaciones previas, no queda duda a este tribunal, como también recoge la sentencia de primera instancia, que era Banco de Santander, a través del Comité de activos inmobiliarios, quien aceptaba o no las proposiciones sobre la compra de inmuebles de su propiedad. Tampoco cabe atribuir la trascendencia que pretende la apelante, a las solicitudes de información a la compradora, en concreto formulario FIC y anexo tres, en julio de 2014, cuando ya el 27 de junio de dicho año se comunica que su oferta había sido denegada y que el precio mínimo era de un millón de euros sin financiación por parte de Banco Santander. Por mucho que insista el letrado de la parte actora la solicitud de tal información no puede equivaler a la aceptación por la vendedora de la oferta, y por tanto a la existencia de consentimiento alguno ni expreso ni tácito.

No hay infracción por no aplicación del artículo 1450 y concordantes del Código Civil . No se ha perfeccionado venta alguna pues no existe convenio sobre la cosa objeto del contrato y el precio y tampoco estamos en un supuesto de promesa de venta.

Por todo lo cual procede desestimar recurso y confirmar la sentencia de primera instancia'.



TERCERO.- La aplicación de la doctrina expuesta al caso presente lleva a la total confirmación de la sentencia de instancia.

Efectivamente, y tal y como con total acierto expone en el juez a quo, el correo de 10 de marzo de 2016 no puede servir para entender perfeccionado el contrato de compraventa, ya que en el mismo solo se hace constar los requisitos de financiación aportándose nota simple y tasación del inmueble, sin hacer mención al precio de venta, que es lo que discuten las partes.

Este correo debe completarse, como hace el juez a quo, con los que le precedieron.

Así, el correo de 22 de marzo de 2016 remitido por la entidad actora son claros 'la oferta que se realizó a mi nombre por internet a través de la web de haya es de 431.000, y como ya sabemos doscientos euros mas que el precio de venta que tienen publicado en la web. Esa es la oferta válida por importe de 431.000 euros. Te pido por favor por ultimo, si puedes les envíes un correo a los de Haya Real Estate diciéndoles que los 86.200 euros que hay depositados en la cuenta de Bankia son para la reserva del inmueble, en cuanto aprueben la compraventa, se les ingresas inmediatamente'.

En el correo aportado como documento 6 y 7 junto a la demanda, en que no consta fecha, su contenido es el siguiente 'estimado Luis Carlos , adjunto te envío la transferencia que te dije para sumarla a las otras dos anteriormente realizadas, en total suman unos 86.000 euros. Solicito reenvíes la oferta por valor del precio de venta de 430.000 euros, eso sí, a última hora y de forma confidencial'.

Del contenido de dichos correos se concluye que las partes si bien tuvieron negociaciones, no existió consentimiento, tal y como indica la parte demandada.

El hecho de que la parte realizara unilateramente ingresos en su cuenta, no en una de la entidad demandada, con la finalidad de que fuera considerada como reserva, no puede tener ninguna eficacia o consecuencia respecto a un hipotético contrato de compraventa, puesto que ni la entidad demandada exigió esa reserva ni en ningún momento prestó, ni expresa ni tácitamente, su consentimiento a la oferta realizada por la entidad compradora, teniendo en cuenta, además, que en todo caso resultaba precisa la aprobación de la operación por parte de Haya Real Estate, tal y como consta en el correo electrónico de 22 de marzo de 2016, lo que determina que no haya quedado acreditado que la compraventa llegara a perfeccionarse en ningún momento, siendo evidente que la existencia de conversaciones y el interés manifestado por la parte no conlleva la perfección del contrato.

Por cuanto antecede, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de PRIORITY LANE, S.L. contra la sentencia de fecha 15 de diciembre de 2016 , confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

http://www.abogacia.es/wp-content/uploads/2017/02/Acuerdos-criterios-de-admision-2-2017.pdf Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.