Sentencia Civil Nº 417/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 344/2008 de 23 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2008-0001849

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 000344/2008- M -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000152/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA

Apelante/s: Enrique Y Elvira .

Procurador/es.- EDUARDO MOISES TOCA HERRERA.

Apelado/s: Benjamín Y Victoria .

Procurador/es.- MARIA ASUNCION GARCIA DE LA CUADRA RUBIO.

SENTENCIA Nº 417/2008

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMÉNEZ MURRIA

D. JOSÉ LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a veintitrés de Junio de dos mil ocho

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario 152/2007, promovidos por D. Benjamín Y

Dª Victoria contra D. Enrique Y Dª Elvira sobre

"reclamación de cantidad ", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Enrique Y Dª Elvira , representado por el Procurador D/Dña. EDUARDO MOISES TOCA

HERRERA y asistido del Letrado D/Dña. CARLOS BARBAS GALINDO contra D. Benjamín Y Dª

Victoria , representado por el Procurador D/Dña. MARIA ASUNCION GARCIA DE LA CUADRA RUBIO

y asistido del Letrado D./Dña. MARIA DEL MAR DOMINGO AGUILAR.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 16 DE VALENCIA, en fecha 25-ENERO-08 en el Juicio Ordinario - 000152/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por D. Benjamín y D.ª Victoria , contra D. Enrique y D.ª Elvira , condenando solidariamente a éstos al pago de la cantidad de 12.000 euros, más los intereses legales devengados desde el momento de la interposición de la demanda, así como al de las costas causadas en el presente proceso. Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que no es firme y que contra la misma cabe interponer recurso de apelación que se preparará mediante escrito presentado en este juzgado en el plazo de cinco días desde la notificación de la misma conforme a lo previsto en los arts. 455 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.Así , por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo"

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de D. Enrique Y Dª Elvira , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Benjamín Y Dª Victoria . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 3-JUNIO-08.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia resultan ser que la actora reclama la cantidad de 12.000€ en ejercicio de una acción por incumplimiento contractual, solicitando la devolución de dicha cantidad que en su momento fue entregada en concepto de arras penitenciales, a la firma del contrato de fecha 14/2/2006 que se firma tanto por la actora como por el legal representante de Alteal inmobiliaria, que actuaba en calidad de intermediario; contrato de arras en el cual tras hacerse constar la intención de los actores de adquirir una vivienda propiedad de los demandados se estipulaba la entrega de 12.000€ en concepto de arras penitenciales estableciéndose en su cláusula sexta que si llegado el día de formalizar la escritura de compraventa no llegase a realizarse por causa imputable a la parte compradora, salvo que ésta acredite documentalmente no haber podido obtener financiación para la adquisición del inmueble aportando certificados emitidos a tal efecto por dos entidades de crédito perdera la cantidad entregada en el presente acto "

Con expresa oposición de los demandados en los términos de entender en primer lugar, que no se encuentran vinculados por el contrato de 14/2/2006 pues no fue suscrito por la parte demandada, sino por la entidad Alteal inmobiliaria entidad a la que se había encomendado la gestión de la venta del inmueble de su propiedad, pero que no se le había facultado para concluir pacto de arras alguno; en segundo lugar, el entendimiento de que el hecho de que a la actora por diversas entidades bancarias se le denegase la financiación se debe exclusivamente a su propia acción al haber solicitado créditos por importe superior al precio de venta del inmueble sin ofrecer las debidas garantías por lo que son imputables a la actora las causas de no haberse concluido la operación de compraventa.

Se dicta sentencia con fecha 25/1/2008 en cuyo fallo se establece la estimación de la demanda, condenando solidariamente a los demandados al pago de la cantidad de 12.000€ más los intereses legales devengados desde el momento de la interposición de la demanda así como las costas.

SEGUNDO.-

Recurrida en apelación por D. Enrique y Dª Elvira la sentencia en los términos de entender mal aplicados los artículos referentes no sólo a la prueba sino a los principios generales sobre obligaciones y contratos especialmente las reglas de contratación.

En primer lugar recalcando el hecho de que no es con los demandados con quien se firma el contrato de fecha 14/2/2006 entregándose conforme al mismo 12.000€ a la inmobiliaria, y así se reconoce por el propio actor, y en tal sentido se recalca que las relaciones fueron con la inmobiliaria no con los demandados. En tal sentido se puede observar perfectamente que el contrato es simplemente un encargo de la gestión de venta del inmueble por un precio determinado y simplemente que la vendedora se compromete al pago del 2,5 del precio de venta del inmueble. Cuestión distinta es que en el momento en el que la inmobiliaria pactara la venta con los actores aceptan en nombre de los demandados la entrega de los 12.000€ con carácter de arras, contrato que ni está ratificado por los demandados ni está firmado por los demandados.

Al folio 183 en su párrafo segundo del escrito de apelación se establece que los demandados de buena fe y ante la falta de noticias de la inmobiliaria transcurrido el tiempo remiten a esta en fecha 17 de mayo de 2006 un buró fax requiriendo para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública siendo éste contestado quince días después, el 30 de mayo de 2006 alegando de forma SORPRESIVA que se debían devolver las cantidades entregadas en concepto de señal y arras. En este sentido y al mismo folio se reconoce que efectivamente lo que se pretende es la devolución por los demandados de las cantidades, bien es cierto que ello se entiende que la cláusula -se refieren a la sexta - no fue redactada por ellos y por tanto carece de justificación la reclamación de devolución, de hecho se reconoce en el último párrafo del mismo folio que el percibir dicha cantidad por los demandados no ratifica para nada mas que el hecho de la existencia de un comprador. Admitiendo que se aceptaron las arras como señal de las obligaciones correspondientes, en el entendimiento de que los demandados al aceptar las arras no han prestado consentimiento ni expreso ni tácito a ningún pacto

Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición es de hacer ver que la sentencia tras establecer en el fundamento de derecho primero las acciones y contenido de oposición, establece en el fundamento jurídico segundo los elementos necesarios para poder centrar el tema y resolverlo de forma adecuada; pasando en el fundamento jurídico tercero a determinar si la parte demandada se encontraba vinculada por el contrato de arras y en este sentido, establece que el contrato de fecha 2/2/2006 se celebró entre la entidad Alteal inmobiliaria y el demandado don Enrique contrato por el cual este último como propietario de un inmueble encomendaba a la referida mercantil la gestión de la venta, de hecho ha sido reconocido así por el propio demandado.

Establece la sentencia que efectivamente existe un mandato con la agencia de intermediación inmobiliaria, por lo que el mediador no puede rebasar sus funciones y el exceso en su gestión no obliga a su principal para con los terceros, si bien el artículo 1727 establecen que un negocio concluido a nombre del representado sin poder representación o con extralimitación de poder puede ser ratificado por la persona cuyo nombre se otorgue, ratificación que puede ser incluso tácita y esta tiene lugar- señala la sentencia-conforme a reiterada jurisprudencia, cuando sin hacer uso de la acción de nulidad se acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado.

En tal sentido la sentencia establece que aun, en el supuesto de que se entienda que hay una extralimitación por parte de la entidad gestora no obstante, el negocio en sí, vincula a los demandados y ello en base a la ratificación que de dicho contrato se realiza al afectar a las arras y en tanto que el propio contrato establece que el presente contrato queda condicionado a la aceptación por la parte vendedora de la cantidad recibida en el presente acto por Alteal, y aceptado como ésta que se ha recibido las arras.

En el fundamento jurídico cuarto, se establece la segunda cuestión a saber si la falta de formalización de la compraventa pretendida por la partes se debió a una causa imputable a la demandante, en este sentido la sentencia pasa a analizar la documental aportada por la actora para acreditar la denegación de la financiación y en primer lugar el documento emitido por la Caja de Ahorros del Mediterráneo en donde se exigían mayores garantías, frente a la cantidad de 298.000€ solicitadas cuando el precio de venta era de 240. 420. El segundo documento se deniega por falta de acreditación de la capacidad de pago o de las garantías personales, aduciendo ser el mismo tema y por último el certificado emitido por el instituto hipotecario de Levante en donde se deniega por la elevada cuantía del endeudamiento y el excesivo valor de tasación, concluye la sentencia que en principio la situación económica de los demandados les permitía afrontar la compra de la vivienda y que la frustración de dicha operación se debió a que no pudieron obtener la financiación pertinente como consecuencia de la exigencia por parte de todas las entidades bancarias a las que se dirigieron, de mayores garantías que no se aportaron porque entiende que no se pudo hacer sin que se haya acreditado que aquella falta de aportación se debiera a actuaciones intencionales . De tal manera que se considera que se encuentra probada la realización del contrato de gestión entre actora e inmobiliaria, que en virtud de este se entrgan las reclamadas arras, que aquellas son aceptadas por lo demandados, en cuyo poder permanecen, que por tanto ratifican el contrato realizado, como es de ver en su propio beneficio, y por último que es el problema de financiación el que imposibilita la realización o consumación de la venta, siendo este supuesto específicamente contemplado como causa especifica para la devolución de las arras. Por todo ello resulta de confirmar la sentencia y desestimar el recurso.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Enrique y Dª Elvira contra la sentencia dictada con fecha 25/1/2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Valencia en Juicio Ordinario 152/2007 .

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.