Sentencia Civil Nº 417/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 483/2008 de 09 de Julio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 483/2008 C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 557/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 TERRASSA (ANT.CI-1)

S E N T E N C I A Nº 417

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a nueve de julio de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 557/2007 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Terrassa (ant.CI-1), a instancia de ALSINA I BALLARA, S.L., contra D. Adrian ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de febrero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la entidad "Alsina i Ballara,S.L." representada por el procurador D. Jaime Galí Castín contra D. Adrian representado por la Procuradora Dª María Luisa Valero Hernández, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes relativo al local sito en la finca Vallparadís, número 53 de Terrassa, condenando al demandado a desalojar, dejar libre, vacuo y expédito el citado local a entera disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento, con imposición de costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 21 de abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. Mª DELS ANGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Se pretende con la demanda la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio del que es titular el demandado con fundamento en la causa prevenida en el núm. 11 del artículo 114 TRLAU , aplicable al caso por razones de vigencia temporal, alegando que procede la denegación de la prórroga forzosa al concurrir el supuesto contemplado en el artículo 62.2º del mismo texto legal, puesto que el arrendador proyecta el derribo de la finca en los términos establecidos en el artículo señalado y concordantes. El demandado se opone a dicha pretensión alegando, básicamente, que el arrendador incumple el artículo 83 del TRLAU , puesto que el local cuya entrega se ofrece al arrendatario para su realojo no alcanza el 50% de la superficie del arrendado, e invocando abuso de derecho y fraude de ley, por cuanto se hace imposible su realojo desarrollando la misma actividad por cuanto lo impedirían las normas urbanísticas vigentes, así como la producción de un grave perjuicio al arrendatario. La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, habiéndose alzado frente a dicha resolución la parte demandada, impugnando la sentencia y reiterando los argumentos en los que basó su oposición, por lo que el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera disponiéndose del mismo material probatorio.

SEGUNDO. - La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

El TRLAU 1964 desarrolla en los arts. 78 y siguientes la excepción a la prórroga forzosa prevista en el causa 2ª del artículo 62 del mismo texto legal, estableciendo como requisitos para que proceda la denegación de prórroga, y por tanto, la resolución del contrato y el consiguiente desahucio por derribo para reedificación: (1) Que el contrato esté en prórroga forzosa, (2) Que el arrendador solicite ante la Delegación del Gobierno autorización para proceder al derribo, contrayendo el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo señalado por dicha autoridad y que la reedificación contará al menos con una tercera parte más del numero de viviendas de que disponga aquélla, respetando además el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere, y cuando la finca careciera de viviendas o estas fueran dependencias del local o locales existentes, se comprometa a que la reedificada disponga al menos de una susceptible de ser utilizada con independencia plena de los locales, (3) Que la demolición haya sido autorizada por la Delegación del Gobierno, (4) Que con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciar la demolición el arrendador lo notifique de forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble. Notificación en la que habrá de contener copia literal de dicha autorización y expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las obras y (5) Que el arrendatario no haya desalojado la finca en el plazo de un año desde la notificación, o no haya suscrito, si manifestó su voluntad de optar por el derecho de retorno y desalojó, el documento previsto en el artículo 81 TRLAU , por causa imputable al mismo.

De cuanto obra en autos resulta que concurren en el supuesto todos y cada uno de los indicados requisitos.

El derecho de retorno es de indudable índole posesoria, porque tiende a reintegrar en la posesión del inmueble al que hubo de separarse de la misma, y requiere, como cualquier otro derecho, la verificación de determinados hechos originadores de su nacimiento, denominados constitutivos, y, además, la no realización de otros hechos que de producirse causarían su pérdida o extinción; configurado en evidente régimen de reciprocidad y de opción, se ha elaborado una doctrina jurisprudencial al interpretar los arts. 78 a 81 TRLAU, conforme a la cual el derecho de retorno exige no sólo la suscripción del documento previsto en el art. 81.1 , con los detalles que se expresan en el propio precepto, sino también que no se deje pasar el plazo de preaviso sin desalojar el inmueble; así pues, tanto la firma del documento de reserva, como el desalojo, se han de efectuar no sin limitación en el tiempo, sino dentro del plazo legal de preaviso, que no es susceptible de ser ampliado cualquiera que sea la causa que se invoque, porque esta ampliación habría de originar, en todo caso, la extinción del derecho de retorno, dada la índole extintiva atribuida por la doctrina del Tribunal Supremo a la permanencia en los locales pasado el plazo de preaviso (en este sentido, STS 1.7.70 ). Desarrollando esta doctrina es preciso puntualizar:

- Respecto a la suscripción del documento prevenido en el artículo 81.1 , tanto la doctrina como la jurisprudencia (así STS 25.1.56 ) entienden que la iniciativa para la suscripción del documento debe proceder del arrendatario, porque dicho documento es consecuencia de la opción realizada por él ya que su única voluntad ha de decidir la opción a que la Ley le da derecho. En cuanto a la forma que debe revestir, refiriéndose el TRLAU a documento sin precisar modalidad, debe colegirse que basta la forma escrita, es decir, una nota privada debidamente autorizada con la firma de los interesados, sin que sean precisos mayores requisitos, si bien, teniendo tal suscripción carácter constitutivo, el mismo, como recoge la STS de 6.6.72 , no puede considerarse sustituido por los datos que puedan obrar en el expediente administrativo instruido en el Gobierno Civil, y en cualquier caso debe contener las circunstancias prevenidas en el señalado precepto y que se refieren a la extensión superficial de viviendas y locales, renta, número de las que existan en el inmueble y domicilio para oír las notificaciones, destacándose, atendidas las alegaciones de la parte recurrente, que en el supuesto de que las partes no se pongan de acuerdo, ello no obsta para que deba firmarse el documento en el plazo señalado, no siendo sostenible que no hay que desalojar el local hasta que se garantice un retorno sin condiciones, ya que esto no es lo previsto en el tan repetido art. 81.1 que establece que antes de desalojar el local se suscriba el documento de retorno, con los requisitos que fija pero sin que éste haya de ser incondicional, sino con todas las coincidencias y discrepancias que existan entre las partes. Por otra parte, y en lo que respecta al término dentro del cual habrá de suscribirse el documento, la jurisprudencia igualmente ha entendido que una interpretación lógica y sistemática de los preceptos examinados ha de llevar a la conclusión de que se refiere al plazo de preaviso, o sea, dentro del año de la notificación notarial para el desalojo, pues el entender que mientras el inquilino permanezca ocupando el local pueda hacer saber al arrendador su deseo de volver a la finca reedificada o de no desear ocuparla, aunque haya transcurrido dicho plazo de preaviso, es desvirtuar el contenido del precepto y otorgar igualdad de derechos al inquilino respetuoso con los mandatos de la ley, que al que desoyéndolos se mantiene en el disfrute de la cosa hasta que el arrendador se ve obligado a acudir a los Tribunales para lograr que quede la finca libre de inquilinos.

- Respecto al plazo para el desalojo, múltiples fallos proclaman que el inquilino o arrendatario requerido pierde el derecho de opción del art. 81 sino desaloja la vivienda o el local dentro del año de preaviso; el plazo para el ejercicio de la facultad que al arrendatario confiere el art. 81 ha de producirse dentro del año de la notificación del propósito de derribo que señala el art. 78 , hasta tal punto que el arrendatario que no desaloja el local en ese plazo pierde su derecho de opción de tal manera que para que nazca el derecho de retorno, el edificio ha de quedar desalojado dentro del tiempo de iniciación de las obras.

En definitiva, una constante y reiterada doctrina del Tribunal Supremo viene estableciendo que la resolución del Gobernador Civil (actualmente Delegación del Gobierno) autorizando el derribo de una finca tiene plena eficacia en sí para que pueda entablarse la acción ante los Tribunales, hasta tal punto que toda reclamación formulada contra el mencionado acuerdo por vía administrativa no puede producir efecto alguno en el procedimiento arrendaticio, estando perfectamente delimitado el ámbito concreto de cada una de las dos jurisdicciones, de tal modo que cuando, como en el caso de autos, se han cumplido por el arrendador todos los requisitos exigidos en los artículos 78 y 79 del TRLAU, al haberse autorizado la demolición de la edificación por el Gobernador Civil ante quien la actora contrajo el compromiso exigido, notificándose fehacientemente a los demandados el propósito de la propiedad de iniciar la demolición tan pronto quedase la finca libre de arrendatarios, para lo cual se les requirió para que dejaran libres, vacuos y expéditos a disposición de la actora los locales de negocio, es indudable que deben soportar las consecuencias que se derivan de su actitud (la falta de la suscripción del documento prevenido en el art. 81.1 y la falta de desalojo de la finca en el plazo legalmente prevenido), que no es otra que la denegación de prórroga del arrendamiento concertado, perdido en su consecuencia todo derecho de retorno al inmueble reedificado (doctrina recogida en SS 13.12.67, 21.2.69 y 3.3.72 ). Sentada la pérdida del derecho al retorno de la finca por parte de los arrendatarios y la procedencia de la acción resolutoria, huelga entrar en el examen del alegado incumplimiento de los artículos 83 y 86 TRLAU por parte del proyecto de reedificación presentado por la arrendadora, debiendo confirmarse la sentencia. Si bien para agotar el debate cabe señalar que el tribunal hace suyos los razonamientos de la sentencia de instancia respecto a la alegada infracción del artículo 83 TRLAU , cabiendo únicamente añadir que no puede obviarse a la hora de determinar la superficie del local arrendado en función del cual ha de tener determinada superficie el que se ofrezca para el retorno la existencia de una expropiación de parte importante del local arrendado, ya que a esos efectos deberá tenerse en cuenta únicamente la superficie del local que sigue siendo propiedad de la actora y sobre la que se mantiene el arriendo. Ello sin perjuicio de las acciones, de toda índole, que puedan amparar al arrendatario si no se han respetado sus derechos en el proceso expropiatorio.

Por último, no puede olvidarse que, si bien el artículo 11.2 de la LOPJ establece que "Los juzgados y tribunales rechazarán fundadamente las peticiones, incidentes o excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal"; en este punto y en relación a las alegaciones del recurrente, el tribunal se remite nuevamente a la fundamentación de la sentencia de primera instancia, no apreciándose la concurrencia de fraude de ley ni de abuso de derecho, debiendo insistirse en que no cabe atribuir un abuso de derecho al propietario por la imposibilidad de reinstalación de la actividad en el local de la finca reedificada, desarrollándola en la misma forma en que se venía haciendo en el local arrendado, por cuanto tal imposibilidad deriva de la nueva normativa urbanística que deriva precisamente del replanteamiento urbanístico de la zona respecto a sus usos por parte del Ayuntamiento, para lo que se elaboró un especifico Plan de Ordenación Urbanística.

TERCERO. - Desestimándose el recurso procede imponer a la parte recurrente las costas de la apelación (art. 398.2 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Adrian contra la sentencia de fecha 26 de febrero de 2008 dictada en el procedimiento ordinario núm. 557/07 del Juzgado de 1º Instancia nº 1 de Terrassa, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.