Sentencia Civil Nº 417/2010, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 587/2010 de 13 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00417/2010

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2LEON

N26200

C., EL CID, 20

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24089 37 1 2010 0201159

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000587 /2010

Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N3 de LEON

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001842 /2009

De: Raúl

Procurador: MARIA SOLEDAD TARANILLA FERNANDEZ

Letrado: RAMON QUIROGA MARTINEZ

Contra: Carlos María , Ángeles

Procurador: MARTA GUIJO TORAL

Letrado: MIGUEL A. PALACIOS BLANCO

S E N T E N C I A NUM. 417/2010

Iltmos. Sres.:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª. Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En León, a trece de diciembre de dos mil diez.

VISTOS, ante el Tribunal de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial los autos de juicio Ordinario 1842/09, procedentes del Juzgado nº 3 de León, a los que correspondió el Rollo de Apelación Civil 587/2010, en los que aparece como parte apelante D. Raúl , representado por la Procuradora Dª María Soledad Taranilla Fernández y asistido por el Letrado D. Ramón Quiroga Martínez, y como apelados D. Carlos María y Dª Ángeles , representados por la Procuradora Dª Marta Guijo Toral y asistidos por el Letrado D. Miguel A. Palacios Blanco, sobre incumplimiento contractual, actuando como Ponente para este trámite el Ilmo. Sr. D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos con fecha 14 de junio de 2010 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Taranilla Fernández en nombre y representación de D. Raúl y contra D. Carlos María y Dª Ángeles absolviendo a los demandados de las pretensiones de la demanda y con expresa condena en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la relacionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, y dado traslado a las demás partes personadas ante el Juzgado, por la demandada se presentó escrito de oposición al mismo, remitiéndose las actuaciones a esta Sección y señalándose fecha para la deliberación el día 30 de noviembre de 2010.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Sobre la base de un contrato de compraventa celebrado el 25 de julio de 2007 y que tuvo por objeto una casa sita en Reliegos de las Matas (León) en la calle Oscura nº 9 y de los defectos detectados después de la venta y con ocasión de las obras llevadas a cabo para su reforma y rehabilitación, consistentes en la destrucción de distintos elementos de la estructura de madera, atacada y degradada por agentes de origen biótico (insectos xilófagos), al amparo de los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , por el comprador D. Raúl se formuló demanda de juicio ordinario contra los vendedores D. Carlos María y Dña. Ángeles , reclamándoseles los 7.930 euros a que, según su perito, ascienden las reparaciones necesarias para corregir los daños, evidenciadores de un incumplimiento contractual, puesto que es obligación de los vendedores la de "entregar el inmueble en condiciones saneadas".

La sentencia dictada en la primera instancia, considerando que lo que se reclama es consecuencia de la existencia de unos vicios ocultos, a los que les son aplicables los artículos 1.470 y siguientes, muy especialmente el 1.490, del Código Civil , de oficio consideró caducada la acción y desestimó la demanda.

Contra dicha resolución se alza la representación del actor, que considera que la misma es incongruente por cuanto entra en el análisis de una acción no ejercitada, insiste en la necesaria aplicación al caso de los citados artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil y tilda de arbitraria la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juzgador "a quo", en cuanto que no realiza la más mínima referencia a los dos informes periciales de parte, refiriéndose al judicial, únicamente, para concluir que el problema detectado es puntual y de escasa relevancia.

SEGUNDO.- La cuestión del deslinde de las acciones derivadas de las normas generales reguladoras de los incumplimientos contractuales, frente a las edilicias, ciertamente, no está exenta de problemas, pero como señala, entre otras, la STS de 7 de abril de 1993 , "es jurisprudencia constante de esta Sala la que declara, que debe entenderse que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil ; ya que los arts. 1.480 y 1.486 , como reguladores de las acciones redhibitoria y quanti minoris, resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento del contrato, al haberse hecho la entrega de cosa distinta".

Claramente perceptible en la jurisprudencia una línea de doctrina que descalifica el supuesto como "vicio oculto" cuando las acciones que se ejercitan y que procede que se ejerciten en defensa del interés del comprador no son las acciones rescisoria o quanti minoris del art. 1.486 del Código Civil , los tribunales suelen incluir en el concepto de prestación diversa y no en el de simple defecto oculto: cualquier defecto no insustancial de la calidad de la prestación; debidamente probado; que determine la insatisfacción del interés que el comprador tenía en la prestación; siempre que este interés se refiera a la utilidad común y ordinaria correspondiente a una cosa del género en cuestión o a la utilidad específica que el comprador haya exigido al vendedor que tenga la cosa.

Más específicamente, sobre la problemática generada por la adquisición de una casa afectada por termitas, han tenido ocasión de pronunciarse los Tribunales. Así, es de destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 04.04.2005 , en que la cuestión litigiosa se centraba en la determinación de la procedencia de la aplicación al supuesto del litigio de la doctrina legal por vicios ocultos en la compraventa, regulada en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , o la posición jurisprudencial del "aliud pro alio", o entrega de cosa distinta de la pactada que comporta el incumplimiento de la obligación y lleva consigo la utilización de los artículos 1.124 y 1.101 de dicho texto legal, con la consiguiente diferencia del tiempo de prescripción de las respectivas acciones. La sentencia entonces recurrida de la Audiencia Provincial decía en sus fundamentos que "...Es indudable que no cabe la doctrina del "aliud pro alio", pues las deficiencias puestas de relieve por las pruebas periciales practicadas no son de tal entidad que hagan la cosa inservible para uso a que se destina, como lo prueba el que la casa ha estado habitada desde la entrega, lo que unido a la entrega a satisfacción de la compradora y por un precio sensiblemente inferior a lo que costaría una de nueva construcción, llevan a la convicción de que la compradora sabía que compraba una casa construida entre 70 y 100 años atrás, lo que se compensaba con una importante rebaja del precio...", añadiendo más adelante que "En consecuencia, la acción ejercitada por la compradora y con independencia del " nomen iuris" es la de saneamiento por vicios ocultos, al amparo de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y sujeto por tanto al plazo de caducidad de seis meses que establece el artículo 1.490 , y por tanto extinguida al momento de su ejercicio, por lo que no puede prosperar...". El Tribunal Supremo consideró entonces que existía un erróneo planteamiento en la sentencia recurrida, que casó, dando lugar a la resolución, razonando en el segundo de sus fundamentos que "se olvida en la instancia que los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato ( STS de 3 de abril de 2002 y las que cita), cuando es evidente que los efectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden, sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1985 y de 6 de abril de 1989 ).

Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1972 , de 25 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción".

En la misma línea y ante un caso de afectación termítica generalizada y constatada en prácticamente todos los espacios de la casa vendida, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 19ª, en Sentencia de 6 de octubre de 2010 , concluye que se encontraba ante un supuesto de "aliud pro alio" y confirma la condena al pago del coste de la reparación y la sustitución de los elementos dañados, razonando en el Segunda de los Fundamentos que "El Tribunal Supremo, por razones de equidad, y para salvar los cortos plazos de caducidad de las acciones edilicias a que se enfrentan los compradores, ha venido aplicando el art. 1.124 CC en los casos de defectos más graves, con base en el argumento de que hay incumplimiento por cuanto el objeto es inhábil para el destino que se le asigna o porque la misma gravedad de los defectos permite sostener que la cosa entregada es otra (aliud pro alio)", añadiendo más adelante que "... Una de las principales cuestiones que se han planteado desde siempre ante las reclamaciones hechas en estos casos por los compradores es la del plazo para reclamar, porque el artículo 1.490 del repetido Código determina que las acciones que emanan de los cinco artículos precedentes (entre ellos, por tanto, el citado 1.486 ) se extinguirán a los 6 meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Y desde antiguo ha ocurrido con frecuencia que las demandas no llegaban a los tribunales hasta después de transcurrido ese plazo, con lo que debía estimarse caducado el derecho a reclamar. Ante ese problema, el Tribunal Supremo, también desde hace mucho, vino a reconocer a los compradores algo muy parecido a lo que les reconoce la normativa sobre defectos o vicios ocultos en los casos de entablarse la demanda después de los 6 meses. Pero, sólo se reconoció ese derecho en los casos más graves, aquéllos en que la cosa vendida presentaba tales defectos que la hacían completamente inservible para su finalidad propia, por ejemplo servir como vivienda si tal había sido objeto de la compraventa..."

TERCERO.- Examinado el caso que nos ocupa a la luz de la anterior doctrina, no puede sostenerse la posibilidad de resolver el contrato ni la reparación con cargo al patrimonio de los vendedores de los daños detectados, aún cuando la realidad de éstos (madera atacada y degradada por la acción de insectos xilófagos) resulta plenamente demostrada la través de las pericias practicadas.

La casa objeto de contrato tiene una antigüedad próxima a las 150/160 años, se compró para ser rehabilitada y no por lo tanto para ser ocupada en el estado en que se encontraba al tiempo de la venta. La estructura del edificio es de muros de carga de adobe con entramados de madera y forjado unidireccional asimismo de madera. Los daños se encuentran situados en una única zona, al fondo del local, junto a la salida al patio y afectan a cabezas de viguetas en su encuentro con el paramento vertical (muro de adobe), vigas, jacenas y cargaderos, escuadrías de madera que constituyen el entramado del muro de adobe y cualquier otro elemento en contacto con dicho muro, viniendo favorecido el problema por el excesivo grado de humedad de la madera debido al contacto con el muro húmero de adobe. El importe de las reparaciones propuestas para corregir el problema y que incluye la construcción del muro de cemento, asciende a 3.553, 49 euros según el perito judicial, a 7.354,00 euros según el perito tasador de la actora. Aunque posiblemente no se sospechara de la necesidad de su realización al tiempo de iniciar las obras y menos aún al tiempo de comprar la casa, no tienen la gravedad suficiente como para pensar en la inhabilidad de la misma para el fin a que iba a ser destinada: su utilización como vivienda, pero tras la realización de una profunda rehabilitación. Pudiéndose así afirmar que el localizado deterioro de la madera en los elementos constructivos antes referidos no constituye más que un relativamente pequeño problema y uno más de los que casi siempre se suelen encontrar quienes deciden abordar la rehabilitación de casas de tanta antigüedad y más si son de las características arquitectónicas de las del ahora recurrente.

Por lo tanto, no teniendo encaje la indemnización solicitada en los artículos 1.101 y 1.124 y si en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , cuya acción se extinguió por el paso del tiempo, se está en el caso de desestimar el recurso que nos ocupa.

CUARTO.- Producida dicha desestimación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas procesales del recurso derivadas deben ser impuestas a la parte recurrente.

VISTOS los preceptos legales invocados, sus concordantes y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. María Soledad Taranilla Fernández, en nombre y representación de D. Raúl , contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de León, en fecha 14 de junio de 2010 , en los autos de Juicio Ordinario nº 1842/2009 de dicho Juzgado, que fueron elevados a esta Audiencia Provincial el 11 de noviembre siguiente, la confirmamos en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición al recurrente de las costas procesales de la presente alzada.

Dese cumplimiento, al notificar esta Sentencia, a lo dispuesto en el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con testimonio de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.