Sentencia Civil Nº 417/2011, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 390/2011 de 14 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN TERCERA

ROLLO Nº 390/11 - AUTOS Nº 737/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE GUADIX

ASUNTO: JUICIO VERBAL

PONENTE SR. JOSÉ REQUENA PAREDES.

S E N T E N C I A N º 417

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JOSÉ REQUENA PAREDES

MAGISTRADOS

D. ENRIQUE PINAZO TOBES

Dª ANGÉLICA AGUADO MAESTRO

En la Ciudad de Granada, a 14 de octubre de dos mil once.

La Sección Tercera de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo nº 390/11- los autos de Juicio Verbal nº 737/09, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Guadix, seguidos en virtud de demanda de D. Juan Manuel contra D. Anselmo y D. Cesareo .

Antecedentes

PRIMERO .- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 5 de mayo de 2010, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que, debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la procuradora Sra García Contreras, en nombre y representación de D. Juan Manuel , contra D. Anselmo y D. Cesareo , absolviéndose a éstos de los pedimentos deducidos en su contra y todo ello con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la parte demandante".

SEGUNDO .- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por ambas partes, oponiéndose la demandante al recurso de la contraria y oponiéndose los demandados al recurso de la demandante e impugnando la resolución dictada; una vez elevadas las actuaciones a esta Audiencia fueron turnadas a esta Sección Tercera el pasado día 14 de junio de 2011, y formado el rollo se señaló día para votación y fallo con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO .- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ REQUENA PAREDES.

Fundamentos

PRIMERO.- El 6 de octubre de 2009 el actor, como propietario único de la finca DIRECCION000 , de 531 hectáreas, destinada a explotación ganadera y agrícola, formuló demanda de desahucio por expiración del plazo legal del contrato de arrendamiento rústico concertado, el 17 de junio de 2004, con D. Anselmo y D. Isaac y, el sobrino de ambos, D. Cesareo por término de tres años.

En ese contrato se hacía referencia a que el contrato del que traen causa los tres colonos por distintas subrogaciones y generaciones se remonta al celebrado en 1931 y afirmando, sin referencia a la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos, que el mismo tiene cumplidas todas las prórrogas previstas en la L.A.Rústicos anterior, 83/1980, y que encontrándose en tácita reconducción, ante la entrada en vigor de la nueva Ley 49/2003, de 26 de noviembre, celebran un nuevo contrato, dando por extinguido el anterior, por plazo de tres años sin perjuicio de la posibilidad de prórroga prevista en el art. 12 de esa Ley.

Con fecha 18 de julio de 2008, y habiendo fallecido D. Isaac , los otros dos arrendatarios, en atención a la reforma por Ley 26/2005 y a instancia de la propiedad, acordaron ampliar a 5 años el plazo de arrendamiento, a expirar el 15 de agosto de 2009. El mismo documento contractual ya fijaba, a modo de requerimiento y a instancias del arrendador, que el contrato se extinguiría en esa fecha y habría de ser entregada la finca. Al no hacerlo, meses después se interpuso la demanda a la que los arrendatarios se opusieron alegando como excepción la falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido traída al proceso la viuda de D. Isaac , con derecho a la subrogación en la posición de su esposo, y la excepción de ineficacia del requerimiento al no venir acompañado del ofrecimiento de indemnización previsto en el art. 4 de la ley 1/1992 de Arrendamientos Rústicos Históricos .

La sentencia desestimó la excepción, rechazó que se estuviera ante un arrendamiento histórico por entender que se extinguieron el 31 de diciembre de 1997 y desestimó la demanda al considerar que, al tiempo de la modificación del plazo de 5 años, el contrato estaba en la prórroga de 3 años y no expiraría hasta agosto de 2010.

SEGUNDO .- Contra la sentencia de instancia se alzan en apelación por las dos partes.

El recurso de la actora combate la falta de aplicación retroactiva de la ley en que incurre la sentencia desde argumentos asumibles, pero irrelevantes para la resolución del caso. Dicho de otro modo, es cierto que la sentencia apelada aplicó una norma derogada por otra posterior por considerarla más beneficiosa, pero olvidando que a la fecha que se decía haber ganado el derecho de prórroga fuera posible ello porque el contrato estaba en el plazo de duración inicial y la ley posterior lo amplió de tres años pactados, obligatoriamente al de cinco, y fue dentro de ese plazo inicial (quinquenal) cuando la parte hizo requerimiento de desalojo negando el derecho de prórroga coherente y acorde con lo dispuesto en el art. 12 de la Ley -una vez modificada por la LAR 26/2005-, "salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por una plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior , el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente." .

Lo que sucede, y por ello carece de practicidad el requerimiento, es que ese segundo documento, como tampoco el contrato de 17 de junio de 2004, puede tener la validez y eficacia que, a los efectos pretendidos en esta demanda (desahucio por conclusión del plazo de duración), le otorga el arrendador ya que ese pacto no puede anteponer ni desconocer los derechos que la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos le reconoce a los demandados, la condición del actual arrendamiento como histórico no ofrece duda, se hace referencia al mismo en el posterior contrato, no hubo solución de continuidad, los demandados siguen cultivando la finca por las distintas subrogaciones operadas desde 1931, y ello les sitúa en el marco normativo de la Ley 1/1992, que no está derogada ni, lejos de lo que afirmaba la sentencia de instancia, ha perdido vigencia y aplicación. Al contrario, en base a esta ley todo pacto, como el aquí se pretendió, dirigido a cercenar importantes derechos reconocidos en esa ley de Arrendamientos Rústicos Históricos no evitará su aplicación. Así lo dispone el art. 1.2 : "No se perderá la consideración de arrendamientos rústicos históricos, que podrá acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, por el hecho de que las partes hayan establecido algún pacto que modifique la renta u otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas primitivamente arrendadas." .

En interpretación restrictiva de esos pactos en materia de arrendamientos históricos véanse, entre otras, las SSTS de 15 de noviembre de 2006 , 23 de noviembre de 2007 o 27de julio de 2008 , y toda vez que los demandados alegaron ese derecho como excepción a la viabilidad de la demanda y también opusieron la inidoneidad del requerimiento por falta de ofrecimiento de la indemnización contemplada con carácter preceptivo en la Ley 1/1992 como presupuesto de procedibilidad, la cuestión de fondo es determinar la incidencia de esa Ley de 1992 en la suerte del procedimiento y su propia aplicación, dentro del debate y disparidad de criterios mantenida por la Doctrina de las diferentes Audiencias Provinciales.

TERCERO.- Señala el art. 4 de la Ley 1/92 lo siguiente:

" Artículo 4. Indemnización por abandono.

1. Si el arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja las fincas libres y a disposición de éste al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamiento a los que se refiere la presente Ley, o se ve privado de su explotación en virtud de la expropiación forzosa, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas. Dicho valor se determinará conforme a lo establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 2 de esta Ley, salvo en el caso de expropiación, que lo será el justiprecio fijado en la misma, sin perjuicio de la aplicación de las normas sobre mejoras realizadas por el arrendatario contenidas en los artículos 62 y 64 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre , de Arrendamientos Rústicos.

2. Para llevar a efecto lo dispuesto en el apartado anterior, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario, antes de que se extingan los contratos de arrendamiento, su propósito de recuperación de las fincas y el ofrecimiento de abonarle la indemnización establecida en el apartado anterior. En el caso de que el arrendatario no perciba la indemnización correspondiente antes de que finalice el año agrícola en el que se extingan dichos contratos, tendrá derecho a permanecer en la explotación de las fincas hasta la total percepción o consignación judicial de la cantidad que le corresponda.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, si el arrendamiento comprendiere casa de labor en la que habitara el arrendatario, éste tendrá derecho, salvo que ésta fuera expropiada, a continuar en el arrendamiento de la casa de labor y en un 10 por 100 de la superficie total de las fincas arrendadas, a elección del arrendatario, con un máximo de una hectárea, hasta el fallecimiento de éste y el de su cónyuge que con él conviviere, pagando la renta pertinente que sea la usual en el lugar para fincas análogas, sin que ésta pueda exceder de la que pague el arrendatario por la totalidad de las fincas arrendadas." .

Se está, cualquiera que sea el derecho y el alcance económico que le corresponda a los demandados dentro de los diferentes supuestos previstos o de las circunstancias concurrentes -y no se ha justificado la pérdida válida de esos derechos-, ante un requisito de procedibilidad y, por tanto, de orden público para el ejercicio de la acción. Así lo decíamos en nuestra Sentencia (Sección Tercera) de 15 de enero de 2010 , que como en la de 4 de abril de 2007 de esta misma Sección de la Audiencia de Granada, sin embargo en ninguna de aquellas dos sentencias se aplicó esa exigencia acompañada del requerimiento de devolución de la tierra a la conclusión de su plazo por inexistencia o falta de prueba sobre la fecha real del contrato por lo que fueron considerados arrendamientos históricos. Igual solución se dio en el asunto del que conoció la STS de 25 de febrero de 2009 .

Posición acorde con la interpretación adoptada, sin carácter unívoco, por muchas Audiencias Provinciales, de las que cabe citar, entre otras, la SAP de Segovia de 2 de diciembre de 1999 ; Girona, de 13 de octubre de 1999 ; Cádiz (Secc. 1ª) de 19 de febrero de 2001 ; Cuenca, de 8 de enero de 2002 ; Barcelona (Secc. 4ª) de 21 de enero de 2004 ; y dentro de los T.S. de Justicia, la de lo Civil y Penal de Valencia de 22 de abril de 2004 , y de Navarra de 17 de junio de 2004 , así como todas las que, como muestra del interés casacional, se citan en la reciente STS de 11 de marzo de 2011 , que para unificación de Doctrina, acogiendo la tesis, declaró la obligada aplicación del art. 4 de la Ley 1/92 para la validez del requerimiento resolutorio de esta clase de contratos históricos. Así, tras señalar que el planteamiento del recurso se dirige a determinar cuál es la legislación aplicable en el caso de arrendamientos rústicos históricos en los que ha transcurrido el plazo de prórroga legal, y no se ha ejercitado el derecho de acceso a la propiedad, señala que "El criterio de la sentencia recurrida es compartido por esta Sala y es el mayoritario en la Audiencia Provincial de Asturias (SAPA 2 de marzo 2010 ), al menos en lo que se refiere a la continuidad del arriendo e indemnización por abandono. La Ley 1/92 de arrendamientos rústicos históricos se promulga con diversos objetivos: a) prorrogar estos arrendamientos por un único y ultimo periodo -31 de diciembre de 1997- durante el cual el arrendatario podrá ejercitar el derecho de acceso a la propiedad, prohibiendo al arrendatario hacer uso del derecho de subrogación «ínter vivos» que reconocía al arrendatario el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980; b) determinar un nuevo precio de las fincas arrendadas, en el caso de que el arrendatario ejercite el derecho de acceso a la propiedad (media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo termino municipal o en la comarca), partiendo del principio de que en el actual valor de las fincas han contribuido, de forma notable, el arrendatario y sus ascendientes mediante su cultivo a lo largo de varias generaciones; c) indemnizar al arrendatario cuando deje, a requerimiento del arrendador, las fincas libres y a disposición del arrendador al finalizar el año agrícola en el que se extingan los contratos de arrendamientos, y d) prorrogar por razones fundamentalmente sociales los contratos de arrendamiento en supuestos de avanzada edad del arrendatario, permitiendo a este y a su cónyuge continuar en el arrendamiento de la casa de labor, si esta constituyera su vivienda habitual, hasta que fallezcan.

Pues bien, -continúa diciendo esta sentencia- una cosa es el que día 31 de diciembre 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad en las condiciones establecidas en la ley, y otra distinta que el contrato quedara desde entonces automáticamente extinguido. El arrendamiento persiste hasta la notificación fehaciente que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización, como proclama el artículo 4-1 de la ley . Mientras esto no se cumpla (y la sentencia dice que no consta que se hiciera), el contrato continúa vigente, y con él el derecho del arrendatario a continuar en la explotación de la finca con derecho a percibir no solo dicha indemnización, sino a ejercitar aquellos otros que la ley otorga y que no se hubieran extinguido. La expiración de la prórroga legal no produce la extinción del contrato de arrendamiento rústico ya que el artículo 83.1.b) LAR deja a salvo que hubiere habido tácita reconducción y ello, sin duda, reproduce las características de aquél (salvo las modificaciones introducidas con la Ley 1/92 ), no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no será el que regía en el contrato extinguido, sino el que ha de ser dentro de la reconducción conforme al Código Civil." .

CUARTO.- La aplicación de esta Doctrina jurisprudencial al caso de autos determina, aunque por otros motivos, la desestimación del recurso que deja imprejuzgada la acción como decisión más acorde al planteamiento de la litis, al no haberse accedido al desahucio y no haberse hecho valer, por reconvención, el derecho específico a la indemnización con retención de la finca hasta entonces aceptando el desahucio.

El pronunciamiento que antecede determina, a su vez, lo innecesario de resolver sobre el recurso de los demandados en orden a un litisconsorcio pasivo necesario, para cuya apreciación, en la aplicación de las normas adecuadas, el Tribunal carece de datos suficientes y su solución resulta ya innecesaria e irrelevante al quedar imprejuzgada la demanda, cuyo rechazo conlleva el perecimiento, en este particular, del recurso y la condena al actor de las costas devengadas en la primera instancia, confirmando en este extremo la sentencia de instancia.

QUINTO.- Respecto a las costas de esta apelación procede aplicar el criterio sentado por las SSTS de 14 de noviembre de 2008 , 9 de junio de 2009 o 25 de marzo de 2010 , en las que se decía que lo discutible de algunos de los argumentos de la motivación de la sentencia recurrida justifica, conforme al art. 398.1 en relación con la salvedad contenida en el párrafo primero del apdo. 1 del art. 394 de la misma ley, que las costas causadas por el recurso no se impongan a la parte recurrente, pues en bastante medida, y aún siendo desacertados, tales argumentos daban pie al recurso.

En aplicación del mismo y por iguales razones, e incluso al haber sido implícitamente estimada su alegación y consideración como arrendamiento histórico y el derecho a la indemnización, no cabe hacer expresa condena de las costas causadas por ambos recursos a ninguna de las partes ( art. 398 LEC ).

Y por lo que antecede,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el demandante y, sin entrar a conocer del recurso formulado por los demandados contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia n° 2 de Guadix en Juicio de Desahucio de Finca Rústica seguido con el n° 737/09 de fecha 5 de marzo de 2010 (con entrada en este Tribunal de Apelación el 14 de junio de

2011), revocamos la misma y, en su lugar, declaramos no haber lugar a conocer de la demanda interpuesta en nombre de D. Juan Manuel contra los demandados D. Anselmo y D. Cesareo por falta de requerimiento válido para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo al no cumplir aquel los requisitos del art. 4.2 de la Ley 9/2003 de 26 de noviembre , reguladora de los Arrendamientos Rústicos Históricos.

Se imponen al actor las costas causadas en la primera instancia y no se hace expreso pronunciamiento de las de esta apelación a ninguna de las partes.

Devuélvase el depósito constituido para este recurso a los demandados y se declara la pérdida del depósito constituido por el actor.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal a preparar ante este Tribunal en el plazo de CINCO DÍAS , a contar desde el siguiente a su notificación, siendo resuelto por la Sala 1ª del Tribunal Supremo una vez interpuesto en forma.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.