Sentencia Civil Nº 417/2012, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 306/2012 de 19 de Octubre de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA

Rollo núm. 306/12.

Autos núm. 1425/11.

Juzgado de 1a Instancia núm. 4 de la Laguna.

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Dona Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a diecinueve de octubre de dos mil doce.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes resenados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1a Instancia núm. 4 de la Laguna, en los autos núm. 1425/11, seguidos por los trámites del juicio Ordinario, sobre Acción de reclamación de cuotas correspondientes a gastos comunes y/o derramas, derivados del régimen de propiedad horizontal y promovidos, como demandante, por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representada por la Procuradora dona Carmen Guadalupe García y dirigida por la Letrada dona Leticia Herrera Pérez, contra la entidad mercantil MARELMAN CANARIAS, S.L., representada por el Procurador don Claudio del Castillo García y dirigida por el Letrado don Ángel Fernández Carrillo, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Emilio Fernando Suárez Díaz, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez don Albano Padrón González, dictó sentencia el seis de marzo de dos mil doce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Da Carlota Falcón Lisón en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios ' EDIFICIO000 ', absolviendo a la demandada de todos los pedimentos invocados en su contra.

Se imponen las costas de este procedimiento a la Comunidad de Propietarios ' EDIFICIO000 '. ».

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandante, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , mediante el que se interpuso recurso de apelación contra tal resolución, con exposición de las alegaciones en que se fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandada, la entidad mercantil MARELMAN CANARIAS, S.L., presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con el escrito del recurso y de oposición al mismo a esta Sala, se acordó incoar el presente rollo y designar Ponente; seguidamente se senaló el día diecisiete de octubre del ano en curso, para la deliberación, votación y fallo del presente recurso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La cuestión realmente controvertida en el presente recurso (y en el pleito) es la validez del artículo 22 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, que exonera de una forma total y de manera excepcional a la entidad Marelman Canarias S.L., Promotora del Edificio Marelman, al pago de las cuotas comunitarias que correspondan a las plazas de garaje, locales y trasteros ubicados en el Edificio mientras sigan siendo de su propiedad y durante el plazo máximo de cinco anos.

Esa cuestión ya ha sido resuelta de manera negativa por esta Sala en sentencia número 294/2.010, de 13 de Octubre , que tanto en general, como en particular en cuanto a muchos de los detalles en que coinciden ambos casos, guarda una notable similitud con el caso enjuiciado en el pleito del que trae causa el presente recurso, razón por la cual pasamos a transcribir dicha resolución en lo que aquí interesa:"...En primer lugar hay que considerar que nos hallamos ante un juicio ordinario en el que una Comunidad de Propietarios reclama a uno de los comuneros el cumplimiento de las obligaciones establecidas en los apartados e ) y f) del artículo 9 de la LPH , referentes a la obligación que cada comunero tiene de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El documento base en que se sustenta este tipo de reclamaciones viene constituido por la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios, emitido por quién actúe como Secretario de la misma, con el visto bueno del Presidente. Una certificación de esas características, que reúne todos los requisitos legales, fue acompanada como documento número dos de la demanda. En ella, se concreta y específica correctamente la deuda contraída por la demandada, enumerando cada una de las fincas de su propiedad cuya cuota ha resultado impagada, el concepto por el que se debe y la cantidad adeudada. En dicha certificación se enumeran varios epígrafes: A) 'Cuotas y Derramas por los locales comerciales'; B) 'Cuotas y Derramas por las plazas de garaje'. En cada uno de ellos aparece una primera numeración, a la izquierda, que no se corresponde con el número de la finca sino que es una anotación contable, a continuación se identifica la finca (garaje o local) con su número correspondiente resultante de la escritura constitutiva de la propiedad horizontal: (locales 1 al 10, y garajes. Luego, consta un el epígrafe C) '0101 Derramas por arreglo puerta de garaje', subdividido en dos epígrafes: '0101 Derrama arreglo puerta garaje lado Norte' y '0101 Derrama arreglo puerta garaje lado Sur'. SEGUNDO.- Sobre el segundo motivo del recurso, ya en las actuaciones se ha puesto de manifiesto la existencia diferentes procedimientos seguidos desde el ya lejano ano 1.997, seguidos todos ellos a instancia de la hoy también actora, reclamando a la demandada las cuotas impagadas. En las sentencias aportadas, estimadas todas ellas, se ponen de relieve diferentes aspectos jurídicos, determinados por lo que fue objeto de discusión en cada uno de los pleitos en particular, que sólo en parte tienen relación con el presente caso. Así, en la de 10 de Junio de 1.997 se hace referencia al artículo 15 del Reglamento de Régimen Interno (opuesto en el presente procedimiento por la demandada para justificar que sólo le es exigible el pago del 25% de la cuota que le corresponde), precepto que tras establecer que los gastos de la comunidad serán satisfechos por cada condueno de acuerdo con la cuota fijada en el título constitutivo, y senalar que los copropietarios que no habiten o tengan desocupado el piso o local, aunque fuera por causa de fuerza mayor, contribuirán igualmente a todos los gastos comunes, sin excepción, como tampoco será causa de exención la renuncia al uso de elementos o servicios comunes; no obstante ello, se establece también que por excepción y de conformidad con lo establecido en las escrituras de adquisición de las distintas fincas del edificio, la entidad promotora 'Urbanización Palm- Beach S.A.' (ahora demandada), mientras las fincas del Edificio continúen en su titularidad sin venderlas o ceder su uso a un tercero, sólo contribuirá al pago de los gastos comunes de las unidades que retengan en una proporción de un 25% de su cuota, en razón a la menor utilización que verifica de los elementos comunes, distribuyéndose la diferencia entre las restantes fincas a prorrata. TERCERO.- Sobre esta cuestión ya tuvo oportunidad de pronunciarse esta Audiencia Provincial en la ya antigua Sentencia de la Sección Primera, número 839 de 1.998, de 12 de Diciembre, dictada en el Rollo de apelación número 1.251/97, que por su interés pasamos a transcribir en lo que aquí interesa:"PRIMERO.- La sentencia apelada estimó las pretensiones deducidas en la demanda y condenó a la entidad demandada al pago de las cuatas, derramas e impuestas reclamados y adeudados en razón de su titularidad sobre varias plazas de garaje y por las que dicha entidad (que fue la promotora del edificio) se encuentra obligada a contribuir a los gastos generales y comunes, al igual que el resta de las propietarios, en la proporción que le corresponde según la cuota de participación asignada a tales plazas. La demandada alega, en esencia, que en la cláusula 5a de todas los contratas de compraventa escriturados para la transmisión de todas las fincas integradas en el edificio se estipuló -y así lo aceptaran todos y cada uno de los diferentes compradores de esas fincas- que la entidad promotora, una vez constituida la Comunidad y mientras continuara en la titularidad de las fincas del edificio, solo contribuiría al pago de los gastos comunes de las unidades que retuviere en proporción de un 25% de su cuota 'en razón de la menor utilización que verifica de lo elemental comunes, distribuyéndose la diferencia entre las restantes fincas, a prorrata de su cota. En el recurso se parte de la mencionada cláusula para articular los dos motivos en que se funda la impugnación, en el primero de los cuales se sostiene, en esencia, que no se trata, en contra de lo sostenida en la sentencia impugnada, de una modificación de las cuotas sino del cumplimiento del compromiso adquirido por todos los propietarios al adquirir sus respectivas fincas, mientras que en el segundo lo que se alega es que en la reunión en que se acordó formular la reclamación entablada las propietarios tomaron 'un acuerdo modificativo de las cuotas' y, al aprobarlo, 'pasaron a adoptar un acuerdo contra sus propias actos', implicando por lo demás la reclamación formulada una 'aplicación retroactiva del acuerdo adoptado'. SEGUNDO.- La Sala entiende que el recurso no puede acogerse; en primer término hay que senalar que la aplicación de la cláusula a la que se acoge la demandada suponía y supone, 'de facto' y sin duda, una modificación en la forma de contribuir a los gastos generales y comunes prevista en el titulo constitutivo, pues no sólo implica una reducción del 75% en las cuotas que, según el titulo, corresponde a la demandada como titular de varias plazas de garaje, sino la distribución de esa reducción y su repercusión entre los demás copropietarios en razón de las respectivas cuotas de éstos, lo que inequívocamente determina una modificación de las cuotas previstas en el titulo a los efectos de la contribución a los gastos comunes; sobre esta base no se puede tratar de amparar o legitimar dicha modificación bajo la consideración de qué la misma no es sino la consecuencia del cumplimiento del compromiso previamente asumido por los propietarios en las sucesivas escrituras de compra, pues la asunción individual y adhesiva de esa cláusula por cada propietario integra un mecanismo inadecuado para la modificación de las cuotas, modificación que, como se viene a senalar en la resolución apelada con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo que cita (sentencia de 27 de Febrero de 1987 ), no se puede alcanzar mediante 'la voluntad unilateral del promotor impuesta a los compradores individuales de tos diferentes pisos en que se dividió el edificio'. En realidad y aunque de las artículos 5 y 9.5° de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende la posibilidad de que la Comunidad establezca, en virtud de un acuerdo modificativo ulterior, un régimen especial para la distribución de los gastos comunes, no coincidente con las cuotas de participación fiadas en el titulo, es precisa para ello que en el acuerdo al efecto se observen los requisitos previstos can el artículo 16.1° de dicha Ley que requiere su adopción en Junio de Propietarios y la unanimidad en la aprobación al suponer una modificación de las reglas contenerlas en el título, y a este procedimiento legal de modificación no puede asimilarse la plasmación en los diferentes contratos de venta de una cláusula como en la que se apoya la entidad demandada. En definitiva y de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo (así, la sentencia citada en la resolución impugnada y también la del mismo Tribunal de 10 de Abril de 1979 ), una vez iniciada la venta, la fijación de la cuota de participación ha de llevarse a cabo can el acuerdo de todas los conduenos, en términos que su atribución unilateral par el originario propietario único (a través de la imposición en el contrato de una condición de carácter general, como más adelante se verás deviene un acto nulo de pleno derecho. Pero es que además y de otro lado, esa cláusula, de haberse insertado en todos los contratos de venta de las fincas del edificio, integraría una condición de carácter general redactada previa y unilateralmente por la empresa promotora para su aplicación a todos los contratos celebrados por ésta con los distintos adquirentes de las fincas cuya aplicación no podrían evitar éstos para obtener tales bienes, concurriendo por tanto las requisitos a los que alude el articulo 10.2 de la Ley 26/1984, de 19 de Julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, relativo a las condiciones generales de los contratos; y dicha cláusula, en cuanto supone la dispensa o exoneración, parcial pero sustancial, de la obligación legal de contribuir a los gastos comunes según lo senalado en el titulo constitutivo, puede ser contraria a la buena fe e incluso abusiva en la medida que, a través de ella, se obtendría una situación de privilegio y ventaja por parte de quien la ha impuesto respecto a la extensión de esa obligación legal, lo que lleva consigo que, por lo establecido en el artículo 10.4 de la misma Ley , se tenga por no puesta y, por consiguiente, no pueda ser aplicada. Esta misma conclusión, por lo demás, se obtendría como consecuencia de la reciente Ley 7/1998, de 13 de Abril, de Condiciones Generales de la Contratación, que ha modificado la Ley 26/1984 y que si bien no es de aplicación, sí puede representar la plasmación lega? de unos criterios de interpretación que podrían obtenerse de la normativa anterior. TERCERO.- De lo anteriormente expuesto se desprende, asimismo, la improcedencia del segundo de los motivos alegados en la apelación; con el acuerdo de reclamar la totalidad de las cuotas adeudadas por la entidad demandada, los propietarios no adoptaron un acuerdo modificativo de las cuotas fijadas en el título sino que, al contrario, lo que hicieron fue respetar el mismo en su integridad, sin que, por tanto, se trate tampoco de otorgar efectos retroactivos a dicho acuerdo pues la reclamación entablada no tiene su base en dicho acuerdo sino en la establecido en el título que, como hemos visto, no ha podido ser modificado por la cláusula en la que se escuda la recurrente, como también se sostiene acertadamente en la resolución apelada al senalar que debe estarse sin limitación a lo dispuesto en el titulo 'mientras no se modifique observando los requisitos del articulo 16 de esta Ley '".

SEGUNDO.- Todos los argumentos expresados en la anterior sentencia referidos a la exención del pago de la cuota son enteramente aplicables al mencionado artículo 22 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios actora, cuyo contenido coincide esencialmente con el de la mencionada cláusula quinta de las escrituras citadas en la sentencia transcrita.

A mayor abundamiento, cabe anadir: primero, que es insostenible y claramente abusivo que la parte demandada, promotora del edificio, y por cuya única voluntad nació el título constitutivo del mismo, pretenda prolongar durante cinco anos una situación de todo punto excepcional, que carece de justificación alguna, máxime cuando la tal exención crea una situación injusta y de total desequilibrio entre los comuneros, haciendo recaer o repercutiendo sobre todos los demás la carga de la que se exonera a la demandada, lo que supondría la nulidad de la cláusula por la abusiva, tanto por la vía de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, teniendo en cuenta las circunstancias de su nacimiento, en relación con los contratos de adquisición de las fincas, como por la vía de los artículos 6 y 7 del Código Civil ; en segundo lugar, cabe anadir que, en todo caso, la parte demandada impugnó por vía judicial el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el 10 de Marzo de 2.009, en que se acordaron las liquidaciones de la deuda que la demandada mantenía con la Comunidad, siendo desestimada la demanda, por lo que no puede volver a plantearse la cuestión de la validez de dicho acuerdo en el presente pleito por ser cosa juzgada; finalmente, hay que senalar que examinada el acta de la Junta General Extraordinaria constitutiva de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , celebrada el 18 de Febrero de 2.008, no consta que fueran sometidos a debate ni se confirmaran, en ese momento de la constitución formal de la Comunidad, los estatutos de la misma, que habían sido elaborados unilateralmente por la Promotora, según se desprende del propio acta, en la que se senala que la demandada en el momento de comenzar a vender los pisos y locales constituyó la comunidad, según se refleja en la escritura pública de declaración de obra nueva y división horizontal otorgada por los Promotores.

TERCERO.- En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia recurrida, estimando totalmente la demanda, lo que supone la condena a la entidad demandada al pago de las costas procesales de primera instancia en virtud de lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC .

Respecto a las costas del recurso de apelación, es aplicable el artículo 398.2 de la LEC que establece que en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se impondrán las costas del mismo a ninguna de las partes.

Fallo

1.- Se estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , revocando la sentencia dictada en primera instancia, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas de dicho recurso.

2.- Se estima íntegramente la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 contra la entidad mercantil 'Marelman Canarias S.L.', condenando a dicha demandada a abonar a la actora la cantidad de seis mil novecientos veinte euros y treinta y siete céntimos (6.920,37) más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas de primera instancia.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrán ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a partir de su notificación. Devuélvase a la parte apelante el depósito que haya podido constituir para recurrir.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.